Tribunal Judiciaire · Référés JCP — 13 janvier 2026

RÉFÉRÉ 

Min N° 26/00026
N° RG 25/00956 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEFIW


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ





Le 13 Janvier 2026

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Jeanne DE TALHOUËT, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance du 2 décembre 2025, pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, greffière, est venue en audience publique et en référé la cause suivante le 09 Décembre 2025 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :


 DEMANDERESSE :

Société SEM DU PAYS DE [Localité 8] HABITAT
[Adresse 1]
[Adresse 7]
[Localité 3]

représentée par Madame [E] [T] munie d’un pouvoir


D’UNE PART


ET :


DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [D]
[Adresse 4]
[Adresse 11]
[Localité 2]

comparant en personne,

Madame [M] [N]
[Adresse 4]
[Adresse 10]
[Localité 2]

comparante en personne,


D’AUTRE PART

Le :

- expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :
- copie certifiée conforme remise à :




EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 27 octobre 2023, la SEM du Pays de [Localité 8] Habitat a donné à bail à M. [X] [D] et Mme [M] [N] un logement situé au [Adresse 5] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 490,32 euros, hors charges. 

Par acte de commissaire de justice du 22 mai 2025, la SEM du Pays de [Localité 8] Habitat a fait signifier à M. [X] [D] et Mme [M] [N] un commandement de payer la somme principale de 2 715,72 euros au titre des loyers et charges impayés, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail. 

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d'impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 20 mai 2025. 

Par acte de commissaire de justice signifié le 22 octobre 2025, la SEM du Pays de Meaux Habitat a fait assigner M. [X] [D] et Mme [M] [N] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux statuant en référé aux fins de voir : 
- constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;
- ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;
- condamner solidairement M. [X] [D] et Mme [M] [N] à lui payer la somme de 4 477,31 euros au titre de l’arriéré locatif ; 
- condamner solidairement M. [X] [D] et Mme [M] [N] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux ;
- condamner in solidum M. [X] [D] et Mme [M] [N] aux dépens de l’instance ;
- condamner in solidum M. [X] [D] et Mme [M] [N] au paiement de la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 

En application des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 23 octobre 2025.

A l'audience du 9 décembre 2025, la SEM du Pays de [Localité 8] Habitat, représentée par Mme [E] [T], régulièrement munie d’un pouvoir, a actualisé sa demande en paiement à la somme de 4 619,79 euros, arrêtée au 8 décembre 2025, loyer du mois de décembre inclus. Elle a précisé que le loyer actuel était de 812,33 euros, les défendeurs ne bénéficiant pas de la réduction loyer solidarité. Elle a ajouté qu’elle ne percevait aucun règlement de la CAF. Elle a expliqué que la dette était en lien avec des difficultés administratives car il apparaît en effet qu’il avait été convenu avec M. [X] [D], agent de la Mairie de [Localité 8], que le loyer soit prélevé directement sur son salaire.

Or, la somme prélevée ne couvre pas les charges et ne correspond plus au loyer actualisé. Elle a déclaré ne pas être opposée à l’octroi au bénéfice des locataires de délais de paiement suspensifs de la résiliation du bail, le loyer du mois d’octobre ayant été réglé, même si l’échéance de novembre, appelée le 31 novembre 2025, n'avait pas fait encore l’objet d’un règlement ce jour. Elle a sollicité pour le surplus le bénéfice de son acte introductif d’instance, auquel il sera renvoyé pour un plus ample exposé de ses moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile. 

M. [X] [D] et Mme [M] [N] ont comparu en personne. Ils n’ont pas contesté le montant de la dette et ont sollicité des délais de paiement assortis de la possibilité de se maintenir dans les lieux. Ils ont confirmé qu’initialement, il était convenu que le loyer soit prélevé sur le salaire de M. [X] [D]. Ils ont proposé de verser la somme mensuelle de 100 euros en plus du loyer courant. Ils ont expliqué que le couple s’était séparé, ce qui avait eu des conséquences négatives sur le psychisme de M. [X] [D] qui était en arrêt de travail longue maladie. Mme [M] [N] a indiqué qu’elle était revenue auprès de ce dernier, mais qu’elle connaissait de graves problèmes de santé, étant actuellement hospitalisée. M. [X] [D] a précisé que depuis, il avait repris le travail en mi-temps thérapeutique. Il a fait état d’une rémunération à ce titre de 1 100 euros par mois, loyer déduits. Mme [M] [N] a expliqué percevoir quant à elle une pension d’invalidité et des aides versées par la CAF. Elle a transmis à l’audience une attestation de paiement de sa pension actualisée ainsi qu’une attestation CAF actualisée. 

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

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Le diagnostic social et financier établi a été reçu au greffe postérieurement à l’audience, si bien qu’il n’a pas été tenu compte de ses conclusions.
 
L’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l'article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l'article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus. 

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.
 
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

Par ailleurs, aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, et ne se présume pas. 

En l’espèce, la SEM du Pays de [Localité 8] Habitat verse aux débats les pièces suivantes :
- le contrat de bail souscrit entre les parties le 27 octobre 2023 ;
- le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail délivré le 22 mai 2025 ;
- le décompte de la créance arrêté au mois de décembre inclus, avec mention de la somme due frais déduits. 

Selon ce dernier décompte, M. [X] [D] et Mme [M] [N] restent devoir à la SEM du Pays de [Localité 8] Habitat la somme de 4 619,79 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 8 décembre 2025, échéance du mois de décembre incluse. 

M. [X] [D] et Mme [M] [N] n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie, reconnue à l’audience. 

Par ailleurs, il est expressément prévu à l’article 13 du contrat de bail la solidarité entre les co-locataires. 

Dès lors, il y a lieu de condamner solidairement M. [X] [D] et Mme [M] [N] à payer à la SEM du Pays de [Localité 8] Habitat, à titre provisionnel, la somme de 4 619,79 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation arrêtés au 8 décembre 2025 échéance du mois de décembre incluse. 

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l'article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 23 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l'audience. 

Par ailleurs, la SEM du Pays de [Localité 8] Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 20 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.


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L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. 

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (article 7) qui prévoit qu'en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l'initiative du bailleur, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Or, la SEM du Pays de [Localité 8] Habitat justifie avoir régulièrement signifié le 22 mai 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pour un montant de 2 715,72 euros.

Le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, les versements effectués n'ayant pas permis de régler les sommes dues.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 juillet 2025. 

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24, V, de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l’article 24, VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [X] [D] et Mme [M] [N] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée à hauteur de 100 euros par mois en remboursement de la dette locative. 
La SEM du Pays de [Localité 8] Habitat a indiqué à l’audience accepter la proposition des défendeurs et la suspension des effets de la clause résolutoire au respect du plan d’apurement proposé, qui sera repris au dispositif de la présente décision. 

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus, cela signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.
En revanche, il convient d’attirer l’attention des locataires sur le fait qu’à défaut de règlement d'une seule des échéances dans les délais du loyer courant ou des mensualités supplémentaires, la suspension prendra fin et la clause de résiliation de plein droit reprendra son effet. Le bail sera résilié, l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible et le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion du locataire et à celle de tous occupants de leur chef. 

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. 

En outre, M. [X] [D] et Mme [M] [N] seront redevables d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, en application des articles 1730 et 1240 du code civil. 


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Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 2 juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de septembre inclus. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges. 

Sur les mesures accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, M. [X] [D] et Mme [M] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d'équité, il n'y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La demande de la SEM du Pays de [Localité 8] Habitat formée à ce titre sera donc rejetée. 

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique,

DECLARONS recevable la demande de la SEM du Pays de [Localité 8] Habitat aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 27 octobre 2023 entre la SEM du Pays de [Localité 8] Habitat d'une part, et M. [X] [D] et Mme [M] [N] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 6]), sont réunies à la date du 2 juillet 2025 ; 

CONDAMNONS solidairement M. [X] [D] et Mme [M] [N] à payer, à titre provisionnel, à la SEM du Pays de [Localité 8] Habitat la somme de 4 619,79 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 8 décembre 2025 échéance de décembre incluse ;

ACCORDONS un délai à M. [X] [D] et Mme [M] [N] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISONS M. [X] [D] et Mme [M] [N] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELONS que, conformément à l'article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas, 
ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [X] [D] et de Mme [M] [N] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

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RAPPELONS que l'expulsion ne peut avoir lieu qu'en dehors de la période de la trêve hivernale;
DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS solidairement M. [X] [D] et Mme [M] [N] à payer à la SEM du Pays de [Localité 8] Habitat une indemnité provisionnelle d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 2 juillet 2025 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;


CONDAMNONS M. [X] [D] et Mme [M] [N] aux dépens de l'instance ;

REJETONS la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l'exécution provisoire de droit.

La greffière La juge

























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