Tribunal Judiciaire · Cabinet 1 Contentieux — 8 janvier 2026

AFFAIRE : N° RG 25/00431 - N° Portalis DBWK-W-B7J-CSB5

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SOISSONS

 JUGEMENT


Le 08 Janvier 2026

Le Tribunal judiciaire de SOISSONS composé lors des débats de :

Président : Carole MAILLARD
Assesseur : Tatiana SAVARY
Asseseur : Christophe DE BOSSCHERE
Greffier : Marie DUFOUR

et lors des délibérés : 

Président : Carole MAILLARD
Assesseur : Tatiana SAVARY
Asseseur : Marion SALLES
Greffier : Marie DUFOUR

a rendu le jugement suivant entre :

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. LB IMMOBILIER (à l’enseigne Agence LELEUX) SARL LB IMMOBILIER (à l’enseigne Agence LELEUX) dont le siège social est situé [Adresse 6], RCS [Localité 22] n° 502845159, agissant poursuites et diligences de sa gérante domiciliée es qualité audit siège.
[Adresse 5]
[Localité 3]

représentée par Me Bertrand BACHY, avocat au barreau de SOISSONS

ET :

DÉFENDERESSE :

Mme [S] [W]
née le 07 Juin 1994 à [Localité 23]
Chez Mr et Mme [V] [W], [Adresse 7]
[Adresse 4]
[Localité 1]

non comparante, ni représentée


DÉBATS :

A l’audience du 16 Octobre 2025, tenue en audience publique devant Carole MAILLARD, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile. La date du délibéré a été indiquée dans les conditions prévues par la loi.


EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [B] [P] et Monsieur [A] [U] ont conclu un mandat de vente sans exclusivité portant le n°5422 avec la SARL LB IMMOBILIER le 6 septembre 2023 concernant la vente d’un bien situé au [Adresse 8] à [Localité 20] au prix de 325.000,00 euros.

Par acte sous seing privé en date du 8 février 2024, Madame [B] [P] et Monsieur [A] [U] (vendeurs) ont signé un compromis de vente avec Madame [S] [W] (acquéreur) concernant le bien immobilier constitué d’une maison meulière élevée, d’un garage attenant et communicant avec le sous-sol, un deuxième garage, une dépendance et un ancien clapier à lapins cadastrée AT n°[Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 9], [Cadastre 16] et [Cadastre 17] pour une surface totale de 35 a 48 ca, situé au [Adresse 8] à [Adresse 18] ([Adresse 2]) moyennant le prix principal de 310.000,00 euros.

La promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 9 mai 2024.

L'acte comportait un paragraphe intitulé « honoraires de l’AGENCE » prévoyant le versement par les vendeurs d’une somme de 15.000,00 euros exigible le jour de la réitération du compromis par acte authentique. 

Le compromis a été adressé par courrier recommandé avec accusé de réception par la SARL LB IMMOBILIER à Madame [S] [W] le 9 février 2024.

Madame [S] [W] a constitué comme mandataire spécial Monsieur [N] [M] et, à défaut, tout clerc ou collaborateur de l’étude de Maitre [D] [H], notaire à [Localité 19] afin d’acquérir de Madame [B] [P] et Monsieur [A] [U] l’immeuble situé au [Adresse 8] à [Localité 20], le 11 avril 2024.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 10 mai 2024, l’étude de Maîtres [G] [X] et [R] [J], notaires associés en charge de la vente a mis en demeure Madame [S] [W] d’avoir à régulariser l’acte de vente et a proposé un rendez-vous de signature le 23 mai 2024 à 9h00.

Dans ce même courrier, l’étude notariale a rappelé les termes de la clause pénale insérée au compromis de vente à défaut de réitération de l’acte authentique de vente ainsi que le paiement de ladite clause à hauteur de 31.000,00 euros.

Par acte authentique en date du 23 mai 2024, Maître [G] [X], notaire associé à [Localité 19] a régularisé avec Madame [B] [P] et Monsieur [A] [U] un procès-verbal de carence.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 18 décembre 2024, Maître [E] [K], conseil de la SARL LB IMMOBILIER a mis en demeure Madame [S] [W] d’avoir à régler à sa cliente la somme de 15.000,00 euros en raison du préjudice subi du fait de la non réalisation de la vente.

Par courriel en date du 27 décembre 2024, Madame [S] [W] a répondu à Maître [E] [K] qu’au cours de l’année 2023 elle était en soin pour un cancer et qu’elle avait donné procuration à son conjoint afin qu'il se rende au rendez-vous de signature. Aux termes de ce courrier, elle propose de régler la somme de 150 à 200 euros par mois expliquant être sans emploi.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 mai 2025, la SARL LB IMMOBILIER a fait assigner Madame [S] [W] devant le tribunal judiciaire de Soissons afin de :

recevoir la requérante en ses demandes l’y déclarer bien fondée ;
condamner pour les raisons st suivant détail ci-dessus Madame [S] [W] à payer à la requérante :le somme principale de 15.000 euros à parfaire des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ; la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit ; 
condamner également la défenderesse au paiement des entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de l’avocat soussigné conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
Madame [S] [W] régulièrement citée par acte délivré à domicile n’a pas constitué avocat.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 9 octobre 2025.

L'affaire a été appelée à l'audience de plaidoirie du 16 octobre 2025 et mise en délibéré au 18 décembre 2025, prorogé au 8 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, aux termes de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.
Sur la demande indemnitaire
L’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 alinéa 1 du code civil, en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement.
L’article 6 I de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dite loi HOGUET modifié par l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 prévoit notamment qu’aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif d'honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties.
Il en découle que la commission de l’agence n’est pas due si la vente n’est pas réalisée, la loi HOGUET étant d’ordre public il ne peut y être dérogé (Civ.1ère 16 novembre 2016 – pourvoi n°15-22.010 ; Civ.1ère 3 mai 2018 – pourvoi n°17-16.657).

En l’espèce, le compromis de vente a prévu au paragraphe Honoraires de l’AGENCE en page 56 que « LES PARTIES reconnaissent que les présentes ont été négociées par l’AGENCE Agence Leleux exploitée par la société LB IMMOBILIER qu’elles déclarent bénéficiaire du montant de la rémunération convenue, soit la somme de quinze mille euros TTC (15.000 € TTC) conformément au mandat écrit portant le numéro 5422. 
Ces honoraires seront dus par le VENDEUR et ils seront exigibles le jour de la réitération des présentes par acte authentique.
Le vendeur demande expressément que ces honoraires soient prélevées sur le prix de vente et directement versés à l’Agence par le notaire ». 

Il a également été prévu au projet d’acte authentique aux fins de réitération de la vente que « la présente vente est conclue moyennant le prix de TROIS CENT DIX MILLE EUROS (310.000,00 €)

Ce prix comprend le montant des honoraires de négociations dus par le vendeur à l’agence dénommée « ORPI », sise à [Adresse 21], en vertu du mandat qui lui est donné le 06 septembre 2023, sous le numéro 5422, s’élevant à la somme de QUINZE MILLE EUROS (15.000,00 €) toutes taxes comprises ».

Le compromis a également prévu que la vente sera réitérée par acte authentique au plus tard le jeudi 9 mai 2024 par Maître [D] [H], notaire à [Localité 19] et qu’« à défaut de s’être exécutée dans un délai de DIX JOURS suivant la date de la première présentation (…) de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception (…), la partie défaillante aura le choix entre invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de trente et un mille euros (31.000€) ».

En l’espèce, il ressort des pièces jointes au dossier que Madame [S] [W] ne s’est pas présentée au rendez-vous fixé pour la réitération de l’acte authentique auprès de Maître [D] [H] le 7 mai 2024 ni même représentée alors qu’elle a constitué comme mandataire spécial Monsieur [N] [M], le 11 avril 2024.

Madame [S] [W] a été mise en demeure d’acquérir par courrier recommandé avec accusé de réception 10 mai 2024, et un nouveau rendez-vous lui a été proposé aux fins de réitération de l’acte authentique à la date du 23 mai 2024. A cette date, Madame [S] [W] ne s’est pas présentée si bien qu’un procès-verbal de carence a été régularisé.

Il sera rappelé que lors de la signature du compromis de vente, Madame [S] [W] s’est engagée à acquérir le bien au moyen de ses fonds personnels si bien qu’il n’existait pas de condition suspensive liée à l’octroi d’un prêt. 

Il en découle qu’en l’absence de réalisation de la vente du fait de Madame [S] [W], la société LB IMMOBILIER justifie de l’absence de versement de ses honoraires de négociation, ce qui constitue un préjudice qui devra être indemnisé.

En conséquence, Madame [S] [W] sera condamnée à verser la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêt à taux légal à compter du prononcé du jugement.



Sur les demandes accessoires
Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [S] [W], succombant à l’instance, supportera les dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu du déséquilibre des situations économiques respectives des parties, il convient de débouter la SARL LB IMMOBILIER de sa demande fondée sur l’application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il ressort des dispositions de l'article 514-1 du code de procédure civile ajoute que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il y aura lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit, Madame [S] [W] ayant fait état de sa situation personnelle et financière difficile aux termes de son courriel adressé au conseil de la société LB IMMOBILIER le 27 décembre 2024.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort : 

DÉCLARE recevable les demandes de la SARL LB IMMOBILIER à l’encontre de Madame [S] [W] ;

CONDAMNE Madame [S] [W] à verser à la SARL LB IMMOBILIER la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêt au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [S] [W] aux entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SARL LB IMMOBILIER de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit


Le présent jugement a été prononcé par Madame Carole MAILLARD, Présidente, assistée de Marie DUFOUR, Greffier, et ils en ont signé la minute.


Le Greffier, La Présidente,