Tribunal Judiciaire · JCP BAILLEURS SOCIAUX — 12 janvier 2026

MINISTÈRE DE LA JUSTICE



TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION


JUGEMENT DU 12 JANVIER 2026
 

Minute : 
N° RG 25/00506 - N° Portalis DB2V-W-B7J-G36M 
NAC : 5AA Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion 


DEMANDERESSE: 

S.A.S. 3F NORMANVIE, dont le siège social est sis 5 rue Montaigne - 76000 ROUEN
représentée par Me Frédéric DUFIEUX, avocat au barreau du HAVRE


DÉFENDEURS: 

Madame [Z] [T]
née le 02 Septembre 1987 à FECAMP (76400), demeurant 2 rue du Roussillon - Tour Roussillon - Appt. 16 - Etg. 4 - 76400 FECAMP
représentée par la SCP BEN BOUALI PAUL SUZZI, avocats au barreau du HAVRE

Monsieur [U] [M]
né le 05 Juin 1986 à FECAMP (76400), demeurant 2 rue du Roussillon - Tour Roussillon - Appt. 16 - Etg. 4 - 76400 FECAMP
non comparant, non représenté


COMPOSITION DU TRIBUNAL : 

Lors des débats : 

PRÉSIDENT : Marc REYNAUD, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 14 Novembre 2025

JUGEMENT : contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. 

SIGNÉ PAR : Marc REYNAUD, Magistrat à titre temporaire au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Caroline ROSEE, Greffier placé, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg - 76600 LE HAVRE


EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 13 juin 2024, la SAS 3F NORMANVIE venant aux droits de la société IMMOBILIERE BASSE SEINE a consenti un bail d’habitation à M. [M] [U] et Mme [T] [Z] sur des locaux situés au 2 Rue du Roussillon à Fécamp (76400) Tour Roussillon appt 16, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 436,61 euros.

Par actes de commissaire de justice du 14 février 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2173,80 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 21 Janier 2025, dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de M. [M] [U] et Mme [T] [Z] le 25 novembre 2024.

Par assignations du 23 mai 2025, la SAS 3F NORMANVIE venant aux droits de la société IMMOBILIERE BASSE SEINE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et par conséquent la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [M] [U] et Mme [T] [Z] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, avec revalorisation possible,2178,36 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 mai 2025,450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 mai 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience.


PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 14 novembre 2025, la SAS 3F NORMANVIE venant aux droits de la société IMMOBILIERE BASSE SEINE maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 5 novembre 2025, s'élève désormais à 2572,23 euros hors frais. La SAS 3F NORMANVIE venant aux droits de la société IMMOBILIERE BASSE SEINE considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ne s’oppose pas à la suspension de la clause résolutoire et à l’apurement de la dette à raison de versements mensuels de 150 euros en sus du loyer courant.

M. [M] [U] et Mme [T] [Z] sont absents mais représentés par leur conseil, Me SUZZI.

Les parties sont d’accord pour la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [M] [U] et Mme [T] [Z] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.





MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SAS 3F NORMANVIE venant aux droits de la société IMMOBILIERE BASSE SEINE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 14 février 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2173,80 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 mars 2025.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, eu égard à l'accord des parties sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [M] [U] et Mme [T] [Z] leur permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 150 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler leur dette.

Dans ces conditions, il convient de leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande des parties de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SAS 3F NORMANVIE venant aux droits de la société IMMOBILIERE BASSE SEINE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 novembre 2025, M. [M] [U] et Mme [T] [Z] lui devaient la somme de 2572,23 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [M] [U] et Mme [T] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [M] [U] et Mme [T] [Z] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé au montant du loyer et des charges en cours.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 29 mars 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SAS 3F NORMANVIE venant aux droits de la société IMMOBILIERE BASSE SEINE ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [M] [U] et Mme [T] [Z], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 14 février 2025 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 13 juin 2024 entre la SAS 3F NORMANVIE venant aux droits de la société IMMOBILIERE BASSE SEINE, d’une part, et M. [M] [U] et Mme [T] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au 2 Rue du Roussillon à Fécamp (76400) Tour Roussillon appt 16 est résilié depuis le 29 mars 2025,

CONDAMNE solidairement M. [M] [U] et Mme [T] [Z] à payer à la SAS 3F NORMANVIE venant aux droits de la société IMMOBILIERE BASSE SEINE la somme de 2572,23 euros (deux mille cinq cent soixante-douze euros et vingt-trois centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 novembre 2025,

AUTORISE M. [M] [U] et Mme [T] [Z] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 17 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 euros (cent cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [M] [U] et Mme [T] [Z],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 29 mars 2025,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [M] [U] et Mme [T] [Z] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
M. [M] [U] et Mme [T] [Z] seront solidairement condamnés à verser à la SAS 3F NORMANVIE venant aux droits de la société IMMOBILIERE BASSE SEINE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la SAS 3F NORMANVIE venant aux droits de la société IMMOBILIERE BASSE SEINE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [M] [U] et Mme [T] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 14 février 2025 et celui de l’assignations du 23 mai 2025.


Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 janvier 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.


LE GREFFIER LE MAGISTRAT
Caroline ROSEE Marc REYNAUD