Tribunal Judiciaire · Ch3 Cab1 CTX civil — 9 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE de MELUN
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 6]
 
[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]




N° RG 24/06922 - N° Portalis DB2Z-W-B7I-H4NN



JUGEMENT du 09/10/2025





S.C.I. [Adresse 12] [Adresse 10]


C/

Madame [V] [R] épouse [E]













Copie exécutoire délivrée le :
à :
Me Jean-françois FAOU
 
Expédition délivrée le :
à :
 Me Alexandre ROTCAJG
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 09 OCTOBRE 2025


Sous la Présidence de Aurélie DANJOU, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et du prononcé ;


dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.C.I. SCCV LE DOMAINE DE LA ROSE
[Adresse 4]
[Localité 9]
représentée par Maître Jean-françois FAOU,Avocat au Barreau de PARIS



ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [V] [R] épouse [E]
[Adresse 2]
[Adresse 5]
[Localité 8]
représentée par Maître Alexandre ROTCAJG, Avocat au Barreau de PARIS


Après débats à l'audience publique du 09 Septembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :


EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 24 novembre 2018, prenant effet le 1er décembre 2018, la SCI La Première a loué à Mme [V] [R] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 760,00 € outre 10,00 € de provision pour charges. 

Le bien loué a été vendu à la SCCV [Adresse 11] par acte notarié du 9 juillet 2021.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 mars 2024, la SCCV Le domaine de la Rose a fait délivrer à la locataire un congé pour vendre prenant effet au 30 novembre 2024 et contenant une offre de vente pour la somme de 138 000,00 euros net vendeur et hors frais.

Les lieux n’ont pas été restitués par Mme [V] [R] à l’expiration du délai.

Suite à un incendie ayant eu lieu le 6 décembre 2024 dans le logement mitoyen de l’appartement loué à Mme [R], celui-ci est devenu inhabitable.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 décembre 2024, la SCCV [Adresse 11] a fait assigner Mme [V] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
valider le congé et prononcer la résiliation du bail au 30 novembre 2024,
constater que la défenderesse est occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 30 novembre 2024,
ordonner l'expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,
ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets laissés dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il appartiendra, aux frais, risques et périls de la défenderesse,
condamner la défenderesse à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,
condamner la défenderesse à payer la somme de 1 800,00 € euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 

Mme [V] [R] a restitué les lieux le 31 janvier 2025.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 9 septembre 2025, après renvois.

A cette audience, la SCCV Le domaine de la Rose, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, sauf en ce qui concerne la demande d’expulsion, qu’elle abandonne compte tenu de la libération des lieux par la défenderesse. Elle conclut également au rejet des demandes reconventionnelles et majore sa demande formée au titre des frais irrépétibles à la somme de 3 000,00 euros.

Elle soutient notamment que le congé n’est pas frauduleux et que l’origine de l’incendie n’est pas déterminée, ce qui implique que sa responsabilité ne peut être retenue. 

Mme [V] [R] comparaît, représentée par son avocat, et conclut au rejet des demandes adverses. Elle sollicite également la condamnation de la SCCV [Adresse 11] à lui payer la somme de 25 000,00 euros à titre de dommages et intérêts, outre la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles et sa condamnation aux dépens.

Elle fait notamment valoir que le congé est frauduleux, dans la mesure où l’état du logement le rendait invendable. Elle ajoute que l’incendie a eu lieu à cause de la prolifération de nuisibles, à défaut d’entretien des lieux par le bailleur, et que le sinistre a eu une incidence considérable, puisqu’elle a dû vivre dans un hôtel pendant plus de trois mois, que son fils de 9 ans a été traumatisé et que son chat est mort brûlé. 

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire est mise en délibéré au 9 octobre 2025. 


MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Il est établi que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d'habitation principale. Il est donc soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent être appliquées d’office par le juge.

I. Sur la validité du congé

Par application de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
Toutefois, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail sont suspendues à compter de l'engagement de la procédure contradictoire prévue à l'article L. 511-10 du code de la construction et de l'habitation, relative à la sécurité et à la salubrité des immeubles bâtis.
Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. 
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

Une offre de vente notifiée par le bailleur faite pour un prix volontairement dissuasif dans l'intention évidente d'empêcher les locataires d'exercer leur droit légal de préemption constitue une fraude affectant l'acte juridique et justifiant son annulation. Il incombe néanmoins au preneur de rapporter la preuve du caractère excessif du prix proposé dans le congé.

En l’espèce, la défenderesse ne démontre pas l’existence d’une procédure relative à l’éventuelle insalubrité du logement litigieux.

Par ailleurs, le congé délivré le 29 mars 2024 indique le motif, le prix et les conditions de vente projetée.

L’immeuble dans lequel est situé le logement litigieux avait été acquis pour un prix de 680 000,00 euros le 9 juillet 2021. L’un des appartements situé au rez-de-chaussée de type III et d’une surface de 55 m² 10 avec garage, cave et jardin a été vendu pour un prix de 160 000,00 euros le 26 juillet 2022.

L’appartement de type III qui a été loué à Mme [V] [R] a une surface de 51 m² et dispose d’une annexe (place de parking). Il a été évalué par la SAS ROCHER IMMOBILIER à une somme comprise entre 130 000,00 et 140 000,00 euros le 19 mai 2023.

Il ressort de ces éléments que le prix proposé de 138 000,00 euros est conforme au prix du marché, n’est donc pas abusif et ne révèle pas de fraude.

Le congé est ainsi valide et le bail est donc résilié depuis le 1er décembre 2024.

Mme [V] [R] sera en conséquence déboutée de sa demande indemnitaire au titre de la délivrance d’un congé frauduleux.

II. Sur les conséquences de l’incendie

Par application de l’article 1722 du Code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement.

L'article 1722 est sans application lorsque la perte résulte d'une cause qui aurait pu être évitée par le bailleur en exécutant ses obligations d'entretien.

En l’espèce, il est établi, par le courrier de la SAS ELEX, expert, en date du 7 janvier 2025, par le procès-verbal de constat du 31 janvier 2025 et par le rapport d’expertise définitif de M. [T] [O], de la SAS ELEX, en date du 7 juillet 2025, que la chose louée est devenue inhabitable à la suite de l’incendie du 6 décembre 2024 ayant eu lieu dans un appartement voisin.

Il apparaît également que l’origine de l’incendie est incertaine. L’expert exclut la responsabilité de la SCCV [Adresse 11] et retient la responsabilité de M. [Z].

Il n’est pas établi que le départ de feu provienne du tableau électrique, contrairement aux allégations de M. [Z], occupant du bien où s’est déclaré l’incendie.

Il n’est pas non plus mentionné dans le rapport définitif que l’incendie puisse provenir de fils électriques rongés par des nuisibles. 

Enfin, le rapport d’intervention des sapeurs pompiers versé au débat par la défenderesse n’apporte pas d’élément sur l’origine du sinistre.

Ainsi, bien que Mme [V] [R] produise une demande de logement social du 11 janvier 2023 dans laquelle elle mentionne la présence de rats dans les murs du logement qu’elle occupait, et qu’elle verse des attestations de voisins signalant avoir vu des rats circuler dans les parties communes, affirmant que l’incendie provient du tableau électrique, après que des rats ont rongé des fils, et relatant qu’un rat mort brûlé a été retrouvé dans les décombres, ces éléments, non corroborés par des constatations concrètes permettant, d’une part, d’établir la présence de nuisibles dans les parties habitées et, d’autre part, de considérer que le départ d’incendie trouve son origine dans un défaut d’entretien des locaux, ne peuvent suffire à retenir la responsabilité de la demanderesse.

En conséquence, la preuve de la responsabilité de la SCCV Le domaine de la rose quant à l’incendie n’est pas rapportée, à défaut d’éléments concrets et suffisamment circonstanciés pour établir que le sinistre a eu lieu à la suite de manquements du bailleur à ses obligations.

Mme [V] [R] sera donc déboutée de sa demande indemnitaire de ce chef.

III. Sur le trouble de jouissance
Conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, la défenderesse produit des courriers électroniques adressés à l’agence chargée de la gestion locative relatifs à trois griefs :
- en octobre 2020, elle signale une fuite du ballon d’eau chaude,
- en juillet 2021, elle demande la date de commencement de travaux et la répercussion de ceux-ci sur la jouissance de sa place de parking,
- en mai 2022, septembre 2022 et novembre 2022, elle alerte sur les désordres générés par des travaux et son impossibilité à accéder de manière sécurisée à son logement, elle indique que le chantier n’est pas sécurisé et joint des photos en septembre.

Premièrement, ces éléments sont sans lien de causalité avec l’incendie.

Deuxièmement, les courriers adressés à l’agence ne suffisent pas pour apprécier l’importance des désordres subis, leur durée réelle et l’éventuel préjudice subi.

Mme [V] [R] sera donc déboutée de sa demande indemnitaire de ce chef.

IV. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [V] [R] succombe à l’instance de sorte qu'elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles 
 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCCV [Adresse 11], des demandes réciproques formulées au titre des frais irrépétibles et en l'absence d'éléments sur la situation financière du défendeur, Mme [V] [R] sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 3 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Sur l’exécution provisoire 

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

VALIDE le congé pour vendre donné le 29 mars 2024 par la SCCV Le domaine de la Rose à Mme [V] [R] ; 

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 24 novembre 2018, à effet au 1er décembre 2018, entre la SCI La Première et Mme [V] [R], portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], depuis le 1er décembre 2024 ;

DÉBOUTE Mme [V] [R] de ses demandes indemnitaires ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE Mme [V] [R] à verser à la SCCV [Adresse 11] une somme de 3 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile; 

CONDAMNE Mme [V] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du congé pour vendre et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 9 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la vice-présidente et par la greffière.

La greffière, La vice-présidente,