Tribunal Judiciaire · Ch3 Cab1 CTX civil — 9 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE de MELUN
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]
 
[Localité 8]

☎ : [XXXXXXXX01]




N° RG 25/00169 - N° Portalis DB2Z-W-B7I-H4G4

Minute : 


JUGEMENT du 09/10/2025





Monsieur [N], [V], [U] [F]


C/

Monsieur [H] [W] [G]
Madame [M] [B]




















Copie exécutoire délivrée le :
à :

Maître Maël [Localité 14]

Monsieur [H] [G] et Mme [M] [B]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 09 OCTOBRE 2025

Sous la Présidence de Aurélie DANJOU, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et du prononcé ;


dans la cause, ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [N], [V], [U] [F]
[Adresse 7]
[Localité 9]
représenté par Maître Maël MONFORT de la SELEURL SELARLU Maël MONFORT, avocats au barreau de PARIS



ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [W] [G]
[Adresse 12]
[Adresse 3]
[Localité 9]
comparant en personne

Madame [M] [B]
[Adresse 12]
[Adresse 3]
[Localité 9]
comparante en personne


Après débats à l'audience publique du 09 Septembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :


EXPOSÉ DU LITIGE
 
En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 28 avril 2023, M. [N] [F] a loué à M. [H] [G] et Mme [M] [B], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d'habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 1 200,00 € outre 80,00 € de provision pour charges. 

Par acte de commissaire de justice du 1er août 2024, M. [N] [F] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 3 840,00 € au titre des loyers et charges échus mois de juillet 2024 inclus. 

Par acte de commissaire de justice en date du 4 décembre 2024, M. [N] [F] a fait assigner M. [H] [G] et Mme [M] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail et de prononcer la résiliation judiciaire du bail,
ordonner l'expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d'un serrurier, sous astreinte de 500,00 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’à la complète libération des lieux,
autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,
condamner les locataires solidairement à payer la somme de 6 838,77 € au titre des loyers, charges et frais de procédure impayés,
condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale à la somme de 1 300,00 euros jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,
condamner les locataires solidairement à payer la somme de 1 500,00 € euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 9 septembre 2025, après renvois.

***
A cette audience, M. [N] [F], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 20 918,77 €, au titre des loyers et charges impayés. Il conclut au rejet des prétentions adverses, à la condamnation solidaire des défendeurs à lui payer la somme de 10 000,00 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive, et actualise sa demande au titre des frais irrépétibles à la somme de 3 000,00 euros. 

Il fait notamment valoir qu’il a communiqué le diagnostic de performance énergétique valable jusqu’en 2032, et en a fait établir un second à la demande des locataires en 2024. Il ajoute que le logement n’a pas fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité, que la non-conformité du réseau électrique n’est pas démontrée, et ce d’autant qu’il a fait exécuter des travaux en janvier 2024 dont il résulte que l’installation électrique est conforme aux normes en vigueur. Il affirme que la présence de nuisibles n’est pas démontrée et qu’en tous les cas, si besoin est, il intervient sur demande pour éradiquer ceux-ci. Il considère qu’il n’est pas démontré que la fosse septique cause des nuisances ou que le système d’évacuation n’est pas conforme, alors même qu’il procède aux mesures d’entretien lui incombant.

Il souligne que le logement était en bon état au moment de la signature du bail et qu’il a financé des améliorations substantielles au cours du bail.

Il met en évidence le préjudice subi par le comportement des locataires alors qu’il s’efforce de remplir l’ensemble de ses obligations.

***
M. [H] [G] et Mme [M] [B] comparaissent. Ils concluent au rejet des prétentions du demandeur et, notamment, au rejet de la demande de résiliation du bail ou, à défaut, à la suspension de ses effets jusqu’à la mise en conformité du logement. Ils demandent qu’une expertise judiciaire soit ordonnée, que la dette locative soit annulée voire réduite à la somme de 700,00 euros par mois, de même que l’indemnité d’occupation, et sollicitent la condamnation du bailleur à leur payer la somme de 10 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral et matériel subi, ainsi que sa condamnation aux dépens.

Ils soutiennent en particulier que le logement est indécent à raison de désordres graves l’affectant, tels que la non-conformité de l’installation électrique, de la fosse septique, la présence de nuisibles et l’expiration du diagnostic de performance énergétique.

Ils soulignent que le diagnostic produit ne s’applique pas à leur logement et que celui-ci est impropre à la location compte tenu de sa classification, qu’un incendie s’est déclaré le 4 janvier 2024 en raison de l’état de l’installation électrique, qu’ils subissent des refoulements de la fosse septique dont l’état est dégradé, que des rats infestent le logement ce qui le rend insalubre, que l’ensemble du logement est fragilisé par l’état de la charpente et des poutres qui présentent des traces d’infestation d’insectes.

Ils précisent que les travaux d’amélioration du logement effectués par le bailleur font suite à une mise en demeure de la commune de [Localité 15].

Ils indiquent que d’autres désordres subsistent tel qu’une rambarde d’escalier instable, des marches d’escalier fragilisées, l’absence d’éclairage des parties communes et d’entretien de l’auvent, et l’absence de radiateur aux normes dans l’une des chambres. Ils dénoncent une isolation insuffisante du logement.

Ils déclarent des ressources mensuelles de 2 950,00 euros pour l’ensemble du foyer et remboursent un crédit par mensualité de 300,00 euros.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire est mise en délibéré au 9 octobre 2025. 


MOTIVATION DE LA DÉCISION

- Sur la recevabilité des demandes tendant à la résiliation du bail et à l’expulsion pour défaut de paiement des loyers

L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l'espèce, l'assignation n’a pas été dénoncée au préfet.

Les demandes formées par le bailleur tendant à la résiliation du bail et à l’expulsion sont donc irrecevables.

- Sur l’expertise

Aux termes de l'article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible.

Les articles 144 et 145 du même code précisent que les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer.

En vertu de l'article 146 du code de procédure civile, une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver ; en aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.

En l’espèce, quatre diagnostics de performance énergétique sont produits. Le premier, de 2011, concerne une maison individuelle située [Adresse 11], d’une surface de 86 m² et retient une classe E pour ce qui concerne la consommation énergétique. Le deuxième, de 2022, concerne une maison individuelle située [Adresse 10], d’une surface de 88,21 m² et retient une performance énergétique et climatique de classe D. Le troisième, de 2024, concerne un appartement situé [Adresse 13], d’une surface de 87,2 m² et retient une performance énergétique et climatique du logement de classe E. Le quatrième, diligenté par les défendeurs, date de 2025, concerne un appartement situé [Adresse 5], d’une surface de 87 m² et retient une performance énergétique et climatique de classe G.

Les défendeurs démontrent que le DPE de 2022 est référencé sous un numéro ADEME qui est rattaché à une autre maison située [Adresse 6], également à [Localité 15] d’une surface de 88 m².

Ils produisent également une déclaration de sinistre incendie du 4 janvier 2023 selon laquelle « le compteur électrique était en feu », ainsi que deux rapports de constat du 2 août 2025, établis par M. [X] [L] du bureau d’études pluridisciplinaire PYRAMID EC, l’un portant sur l’installation intérieure d’électricité et l’autre sur la présence de termites, selon lesquels, d’une part, l’installation électrique de l’appartement loué est affectée de quatre anomalies, dont, notamment, une absence de « protection contre les surintensités adaptées à la section des conducteurs sur chaque circuit » et, d’autre part, le salon et la chambre 3 présentent des dégradations importantes générées par des termites.

Ils versent au débat un rapport de diagnostic technique en date du 13 août 2025 quant à la solidité de l’ouvrage. Celui-ci mentionne la présence d’une plaie béante de l’une des poutres de la chambre, sans pouvoir en déterminer l’origine, des traces d’insectes xylophages sans risque, à court terme, pour la solidité de l’ouvrage, ainsi que des fentes importantes des éléments d’ossature de la charpente, pour lesquelles il est recommandé un examen par une entreprise spécialisée.

Enfin, il est produit des photos non datées de rongeurs, piégés ou en liberté, en extérieur, et d’autres photos, inexploitables, ainsi que deux attestations de voisins qui mentionnent, notamment, un manque d’entretien de la propriété de M. [F].

Il est démontré que celui-ci a fourni deux détecteurs de fumée en janvier 2024 et qu’il a, en mai 2024, remplacé la baignoire, fait installer une VMC, corrigé le système d’évacuation et d’aération des eaux usées, posé deux radiateurs, fourni et posé un garde-corps et une main courante pour l’escalier, et nettoyé la toiture. Il a également fait intervenir un technicien pour la fosse septique en mai 2024, fait intervenir un technicien suite à l’engorgement des canalisations en octobre 2024, fait changer la fenêtre de toit de la salle de bain et la fenêtre de la chambre parentale en juin 2024.


Ces travaux font suite à une mise en demeure de la commune de [Localité 15] en date du 24 avril 2024, lui demandant de remédier aux problèmes d’aération et d’humidité du logement, d’entretenir le dispositif d’assainissement et d’évacuation des eaux usées, d’installer un chauffage adapté à la surface de la pièce de vie principale, de mettre en place un système de retenue des personnes dans l’escalier.

Il est démontré par un rapport de constat de la police pluricommunale du 23 août 2024 que persiste le fait que le radiateur de la chambre d’enfant 1 est vétuste et que les parties communes sont dépourvues d’éclairage.

Il ressort de ces éléments que chacune des parties a été en mesure de verser au débat suffisamment d’éléments objectifs pour permettre au juge de statuer sur les demandes indemnitaires, et que, pour le surplus, l’expertise n’a pas vocation à suppléer la carence des parties.

Il convient, dès lors, de débouter les locataires de leur demande d’expertise judiciaire.

- Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, M. [N] [F] verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 9 septembre 25, la dette locative de M. [H] [G] et Mme [M] [B] s’élève à la somme de 20 760,00 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation (déduction faite de la somme de 158,77 euros correspondant à des dépens), terme du mois de septembre 2025 inclus. 

- Sur la décence du logement

A titre liminaire, il y a lieu de souligner que le logement ne fait pas l’objet d’un décret d’insalubrité et qu’il doit donc être considéré que les locataires ne peuvent se prévaloir que de l’indécence de leur logement et non de son insalubrité.

Conformément à l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d’État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

L’article 2 du décret précité prévoit que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires:
- Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation.
- Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante.
- Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage.
- La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.
- Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.
- Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Compte tenu de la date de mise en location du bien, il est rappelé que la classification du logement quant à sa performance énergétique est sans incidence sur la régularité du bail.

En l’espèce, il est établi que les locataires ont signalé le manque d’éclairage des parties communes, la non-conformité de l’installation électrique, la nécessité de remailler la baignoire, et d’entretenir la fosse septique en janvier 2024. 

M. [N] [F] démontre une intervention sur la fosse septique en mai 2024 et un dégorgement de canalisation en octobre 2024. Il a mis en place une VMC, remplacé la baignoire, posé des radiateurs, trois fenêtres de toit, deux fenêtres et un garde-corps en juin et septembre 2024.

Parmi ces travaux, la pose d’une VMC, permettant une bonne aération, l’entretien de la fosse septique, présentant à défaut un risque pour la santé des personnes, la pose d’un garde-corps, présentant à défaut un risque pour la santé physique, le remplacement de fenêtres, à défaut d’étanchéité ou d’aération suffisante, et le remplacement de radiateurs, sous-dimensionnés ou défectueux mettant en danger la santé des locataires, relèvent de la décence du logement.

L'indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement par le bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas subordonnée à une mise en demeure du bailleur. 

Pour ces travaux, il y a donc lieu de considérer que les locataires ont subi un préjudice à raison de ces manquements dès leur entrée dans les lieux et jusqu’à ce qu’il y soit remédié, soit de mai 2023 à juin 2024.


Pour ce qui concerne les travaux relevant de l’obligation d’entretien du bailleur, soit le remaillage de la baignoire et l’éclairage des parties communes, les locataires ne démontrent pas avoir mis en demeure leur bailleur à une date antérieure au mois de janvier 2024. 

Ils démontrent donc avoir subi un préjudice de jouissance indemnisable uniquement pour la période de janvier 2024 à juin 2024, pour ce qui concerne le remaillage de la baignoire. 

Pour le surplus, il ressort des pièces produites et détaillées dans le paragraphe précédent que le logement présente toujours un radiateur vétuste, des parties communes dépourvues d’éclairage et des anomalies de l’installation électrique.
 
Enfin, il convient de souligner que les autres manquements invoqués par les locataires, (tels que la présence de nuisibles ou la dangerosité du bâti) ne sont pas pleinement démontrés.

Dès lors, au regard de ces éléments, si les désordres constatés n’ont pas pour effet de les priver intégralement de la jouissance de leur bien, ce qui exclut une annulation de la dette locative, il y a lieu de considérer que les locataires sont néanmoins bien fondés à réclamer une réduction du loyer.

Sur le préjudice de jouissance

Ainsi, compte tenu des désordres constatés, le préjudice de jouissance sera fixé selon les modalités suivantes :
- pour la période de mai 2023 à septembre 2025, en lien avec une indécence relative à la persistance d’un mode de chauffage insuffisant ou vétuste dans une chambre et à une installation électrique présentant des anomalies, le préjudice subi est évalué à la somme de 100 euros par mois, soit la somme totale de 2 800,00 euros,
- pour la période de mai 2023 à juin 2024, en lien avec une indécence à laquelle il a été remédié (VMC, radiateurs, fenêtres, garde-corps, fosse septique), le préjudice subi est évalué à la somme de 250,00 euros par mois, soit la somme totale de 3 250,00 euros,
- pour la période de janvier à juin 2024, en lien avec l’obligation d’entretien du bailleur, relative à la baignoire, le préjudice subi est évalué à 5,00 euros par mois, soit la somme totale de 25,00 euros,
- pour la période de janvier 2024 à septembre 2025, en lien avec l’obligation d’entretien du bailleur, relative à l’éclairage des parties communes, le préjudice subi est évalué à la somme de 5,00 euros par mois, soit la somme totale de 100,00 euros.
Soit un total de 6 175,00 euros à déduire de la dette locative.

Par ailleurs, dans l’attente de la mise aux normes de l’installation électrique et de la mise en place d’un éclairage des parties communes, le loyer sera réduit de 55,00 euros par mois, à compter du mois d’octobre 2025 et ce, jusqu’à la réalisation des travaux, selon les modalités prévues au dispositif.

Sur le préjudice moral

Conformément à l’article 1231-4 du Code civil, dans le cas même où l'inexécution du contrat résulte d'une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution.





En l’espèce, M. [H] [G] et Mme [M] [B] ne démontrent pas subir un préjudice moral distinct de celui d’ores et déjà indemnisé par le préjudice de jouissance qui leur est reconnu.

Ils seront donc déboutés de leur demande de ce chef.

- Sur la compensation et la condamnation au paiement

Par application de l’article 1348 du Code civil, la compensation peut être prononcée en justice.

En l’espèce, les défendeurs sollicitent la réduction de leur dette locative, ce qui s’interprète comme une demande de compensation entre la dette de loyer et l’indemnisation de leur préjudice.

Dès lors, il convient de condamner M. [H] [G] et Mme [M] [B] solidairement à payer à M. [N] [F] la somme de 14 585,00 euros (soit 20 760,00 – 6 175,00).

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

- Sur la résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans les paiements, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le demandeur n'établit pas l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements, qui se trouve réparé par les intérêts moratoires.

En conséquence, M. [N] [F] sera débouté de sa demande en paiement de dommages-intérêts.


- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [H] [G] et Mme [M] [B] succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.
 
Sur les frais irrépétibles 
 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, de laisser à la charge de M. [N] [F] les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l'article 700 du code 
 
Sur l’exécution provisoire 

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE irrecevable l'action tendant au constat d’acquisition des effets de la clause résolutoire, à la résiliation du bail et à l’expulsion ; 


FIXE le montant de la dette locative à la somme de 20 760,00 € (décompte arrêté au 9 septembre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus) ;

FIXE le préjudice subi par M. [H] [G] et Mme [M] [B] à la somme de 6 175,00 euros ; 

ORDONNE la compensation des créances ;

CONDAMNE solidairement M. [H] [G] et Mme [M] [B] à verser à M. [N] [F] la somme de 14 585,00 €, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

RÉDUIT de 55,00 euros le montant mensuel du loyer, à compter du terme d’octobre 2025, et ce, jusqu’à la réalisation des travaux de remise aux normes de l’installation électrique du logement situé [Adresse 4] et d’installation d’un éclairage des parties communes dont est propriétaire M. [N] [F] permettant l’accès au logement situé [Adresse 4] ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE M. [H] [G] et Mme [M] [B] in solidum aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 9 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,