Tribunal Judiciaire · Ch3 Cab1 CTX civil — 9 janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 12]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 4]
 
[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]




N° RG 25/04216 
N° Portalis DB2Z-W-B7J-IDQ2

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 09/01/2026





Société [Adresse 10]


C/

Monsieur [I] [U]


Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à : SELARL JOVE-LANGAGNE-BOISSAVY-
AVOCATS
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 09 JANVIER 2026

Sous la Présidence de Virginie COUTAND GUERARD, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Magali SOULIE, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société CLESENCE SA D’HLM
[Adresse 6]
[Localité 2]
représentée par Maître Thierry JOVE DEJAIFFE de la SELARL JOVE-LANGAGNE-BOISSAVY-AVOCATS, avocat au barreau de MELUN

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [U]
[Adresse 5]
[Adresse 9]
[Localité 8]
non comparant, ni représenté






Après débats à l'audience publique du 21 Octobre 2025,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :










EXPOSÉ DU LITIGE
 
En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 10 janvier 2022, la SA d'HLM CLESENCE a loué à M [I] [U] un local à usage d'habitation situé [Adresse 11]. N°[Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 381,90 € outre 69,43 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 23 mai 2025, la SA d'HLM CLESENCE a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 049,21 € au titre des loyers et charges échus, mois de mai 2025 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 26 mai 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 août 2025, la SA d'HLM CLESENCE a fait assigner M [I] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,ordonner l'expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner le locataire à payer la somme de 3 147,63 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,condamner le locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,condamner le locataire à payer la somme de 700,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 12 août 2025.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 21 octobre 2025.

A cette audience, la SA d'HLM CLESENCE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 18 878,63 €, au titre des loyers et charges échus au 14 octobre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus.

Cité par acte délivré à l'étude du commissaire de justice, M [I] [U] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 9 janvier 2026.


MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.



- Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 26 mai 2025, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 12 août 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 21 octobre 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

- Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la SA d'HLM CLESENCE verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, sur lequel apparaissent des surloyers facturés sans qu'il ne soit justifié du fondement de cette facturation.
Il est également relevé que certaines sommes figurant au débit du compte ne correspondant manifestement pas à des appels de loyers sont injustifiées ; ainsi :

un débit de 993,41 € le 22 mai 2023 désigné sous le terme « virement » un débit de 390,58 € le 31 janvier 2024 libellé « liquidation »un appel de 994,45 € le 29 février 2024 alors que le loyer s'élevait à 468,82 € le mois précédent.
Figurent également au débit du compte de nombreux frais relevant des dépens ou des frais irrépétibles n'ayant pas lieu d'être intégré dans le décompte des sommes dues au titre des loyers et charges.

Au regard de ces éléments et notamment des interrogations que suscite le décompte produit quant au montant du loyer après déduction des surloyers, la SA d'HLM qui n'a pas justifié du montant de sa créance au titre des loyers et charges sera déboutée de sa demande en paiement.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d'application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l'article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

La SA d'HLM SEQENS a été déboutée de sa demande en paiement dans la mesure où la créance n'apparaît pas suffisamment établie. En outre, compte tenu de l'imputation de surloyers et sommes injustifiés, il n'est pas établi que la dette visée existait à la date du commandement de payer .

Par conséquent, la SA d'HLM SEQENS sera déboutée de sa demande au titre de l'acquisition de la clause résolutoire et des demandes d'expulsion et d'indemnité d'occupation qui en découlent.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SA SEQENS succombe à l’instance de sorte qu'elle doit être condamnée aux entiers dépens.


Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

La SA d'HLM CLESENCE qui est condamnée aux dépens sera déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.






PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l'action recevable ;

DÉBOUTE la SA d'HLM CLESENCE de l'ensemble de ses prétentions ;

CONDAMNE la SA d'HLM CLESENCE aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 9 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.

La greffière, La vice-présidente,