Tribunal Judiciaire · Ch3 Cab1 CTX civil — 9 janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 12]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 4]
 
[Localité 7]

☎ : [XXXXXXXX01]




N° RG 25/04223 
N° Portalis DB2Z-W-B7J-IDPG

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 09/01/2026





Société [Adresse 6]


C/

Madame [C] [U] [W]
Monsieur [H] [W]


Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
- SELARL KACEM ET CHAPULUT
- [C] [U] [W]
- [H] [W]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 09 JANVIER 2026

Sous la Présidence de Virginie COUTAND GUERARD, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Magali SOULIE, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société [Adresse 6]
[Adresse 5]
[Localité 13]
[Localité 8]
représentée par Maître Hela KACEM de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [C] [U] [W]
[Adresse 2]
[Adresse 11]
[Localité 9]
comparante en personne

Monsieur [H] [W]
[Adresse 2]
[Adresse 11]
[Localité 9]
comparant en personne






Après débats à l'audience publique du 21 Octobre 2025,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :



EXPOSÉ DU LITIGE
 
En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 7 février 2020, la S.A. D'HLM 3F SEINE ET MARNE a loué à M. [H] [W] et Mme [C] [U] [W], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d'habitation, comprenant un parking n° B139P-0050H, situés [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 465,36 € hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 13 octobre 2021, la S.A. [Adresse 10] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1 926,10 € au titre des loyers et charges arrêtés au 5 octobre 2021.

Les impayés de loyer ont été signalés le 14 avril 2021 à la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 juillet 2025, la S.A. [Adresse 10] a fait assigner M. [H] [W] et Mme [C] [U] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

Constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,Ordonner l'expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d'un serrurier,Faire application de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution relatif au sort du mobilier,Condamner les locataires solidairement à payer la somme de 8 191,18 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au terme du mois de juin 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,Condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à reprise effective des lieux,Condamner les locataires solidairement à payer la somme de 800,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,Condamner les locataires solidairement aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 10 juillet 2025.

La commission de surendettement des particuliers de la Seine-et-Marne a notifié le 26 septembre 2025 à M. [H] [W] et Mme [C] [U] [W] les mesures envisagées à la suite de la décision de recevabilité de leur dossier de surendettement, s’agissant de la dette locative, d’un échéancier de 10 premières mensualités à 16,30 € puis de 44 mensualités de 169,18 € en remboursement de la somme de 7 606,78 €.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 21 octobre 2025.

A cette audience, la S.A. [Adresse 10], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 8 859,98 €, au titre des loyers et charges échus au 25 septembre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus.


Cités par actes délivrés à domicile, M. [H] [W] et Mme [C] [U] [W], comparaissent. Ils ne contestent pas la demande, en son principe, mais s’en remettent aux mesures imposées dans le plan de surendettement. Ils sollicitent également la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais.

Ils exposent que Monsieur [W] a retrouvé du travail en intérim en qualité de cariste et perçoit à ce titre 1 600,00 € de salaire. Madame perçoit l'allocation adulte handicapé à hauteur de 700,00 € par mois. Ils expliquent avoir repris le paiement du loyer. Ils ont deux enfants étudiants de 19 et 20 ans qui vivent encore avec eux.

L’affaire est mise en délibéré au 9 janvier 2025.

Par note en délibéré autorisée, la S.A. D'HLM 3F SEINE ET MARNE, représentée par son conseil, indique, le 28 octobre 2025 ne pas contester les mesures imposées par la commission.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

- Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 14 avril 2021.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet
L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 10 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 21 octobre 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.



- Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la S.A. [Adresse 10] verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies et notamment du plan adopté par la commission de surendettement qu'au 25 septembre 2025, la dette locative de M. [H] [W] et Mme [C] [U] [W] s’élève à la somme de 7 606,78 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation. Il convient de condamner M. [H] [W] et Mme [C] [U] [W] solidairement au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer.

- Sur les délais de paiement

En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Conformément aux dispositions du VI de ce même article, par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : (...)
2º Lorsqu'un plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers.

Compte tenu de la situation financière exposée par les locataires, de la reprise du paiement des loyers et des mesures adoptées par la commission de surendettemetn de Seine et Marne, il y a lieu d'accorder à M. [H] [W] et Mme [C] [U] [W] un échelonnement de la dette tel que fixé dans les mesures imposées par la commission de surendettement notifiées le 26 septembre 2025 à la bailleresse.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d'application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989. Pour les commandements délivrés avant cette date, la clause résolutoire ne prend effet que deux mois après la délivrance dudit commandement.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail du 7 février 2020 unissant les parties stipule en son article 9 qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 13 octobre 2021 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 14 décembre 2021.

- Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant et de la demande des locataires, les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement accordés. Si les locataires règlent chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d'attirer l'attention de M. [H] [W] et Mme [C] [U] [W] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, M. [H] [W] et Mme [C] [U] [W] seront alors tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [H] [W] et Mme [C] [U] [W] succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement des locataires en défense d’apurer leur dette, de laisser à la charge de la S.A. D'HLM 3F SEINE ET MARNE les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l'action recevable ;

CONSTATE que M. [H] [W] et Mme [C] [U] [W] bénéficient d'un plan de surendettement selon décision de la commission de surendettement des particuliers de la Seine-et-Marne du 25 septembre 2025,

CONDAMNE solidairement M. [H] [W] et Mme [C] [U] [W] à verser à la S.A. [Adresse 10] la somme de 7 606,78 €, arrêtée au 25 septembre 2025 avec intérêt au taux légal à compter du 13 octobre 2021 ;

DIT que M. [H] [W] et Mme [C] [U] [W] devront s’acquitter de cette somme conformément aux mesures imposées adoptées par la commission de surendettement de Seine et Marne le 26 septembre 2025 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 février 2020 entre la S.A. D'HLM 3F SEINE ET MARNE, d'une part, et M. [H] [W] et Mme [C] [U] [W], d'autre part, concernant le logement comprenant un parking n°B139P-0050H situés au [Adresse 3] sont réunies à la date du 14 décembre 2021 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement imposés par la Commission de surendettement de Seine et Marne dans sa décision en date du 26 septembre 2025 jointe à la présente décision ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour M. [H] [W] et Mme [C] [U] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. [Adresse 10] puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [H] [W] et Mme [C] [U] [W] soient condamnés solidairement à verser à la S.A. D'HLM 3F SEINE ET MARNE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

DÉBOUTE la S.A. [Adresse 10] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [H] [W] et Mme [C] [U] [W] in solidum aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 9 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.

La greffière, La vice-présidente,