Tribunal Judiciaire · Ch3 Cab1 CTX civil — 13 janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 10]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 5]
 
[Localité 6]

☎ : [XXXXXXXX01]




N° RG 25/02578
N° Portalis DB2Z-W-B7J-IBDO

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 13/01/2026




S.C.I. LIVERDY


C/

Madame [U] [N]
Monsieur [X] [R]








Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :

Me LA BALME

Expédition délivrée le (voir mention) :
à :

Mme [U] [N]
M. LE PREFET DE SEINE ET MARNE
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 13 JANVIER 2026

Sous la Présidence de Julie LAMOUREUX, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.C.I. LIVERDY
[Adresse 2]
[Adresse 11]
[Localité 8]
représentée par Maître Cyrille LA BALME, Avocat au Barreau de TOULON



ET :

DÉFENDEURS :

Madame [U] [N]
[Adresse 2]
[Adresse 12]
[Localité 7]
comparante en personne

Monsieur [X] [R]
[Adresse 2]
[Adresse 12]
[Localité 7]
non comparant, ni représenté


Après débats à l'audience publique du 04 Novembre 2025,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :




EXPOSÉ DU LITIGE
En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 25 juillet 2019, la SCI LIVERDY a loué à Mme [U] [N] et M. [X] [R], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d'habitation situé [Adresse 4] EN [Adresse 9], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 800 euros hors charges/ outre 150 euros de provision pour charges.

Par actes de commissaire de justice des 11 et 12 décembre 2024, la SCI LIVERDY a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 15.358,50 euros au titre des loyers et charges échus au 5 novembre 2024 et de justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 12 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date des 14 et 19 mai 2025 , la SCI LIVERDY a fait assigner Mme [U] [N] et M. [X] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande de :
constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail et prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l'expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués dans les 15 jours de la signification de l’ordonnance à intervenir, avec si besoin le concours de la force publiquecondamner les locataires solidairement à payer la somme de 15.958,50 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 17 mars 2025,condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d'occupation mensuelle de 950 euros à compter du 1er avril 2025 et jusqu'à la libération complète des lieux,condamner les locataires in solidum à payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 20 mai 2025.

L'affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 9 septembre 2025, date à laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi à la demande de la bailleresse pour être retenue lors de l'audience du 4 novembre 2025.

A cette audience, la SCI LIVERDY, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 17.272,50 euros, au titre des loyers et charges échus au 20 octobre 2025, terme du mois d’octobre 2025 inclus. Elle précise s'opposer à l'octroi d'éventuels délais de paiement. Elle indique en réponse à la contestation du montant des charges que les frais d’électricité sont, en l’absence de compteurs individuels, divisés au prorata des locataires et qu’il n’y a eu aucune baisse de loyer au bénéfice de Mme [U] [N] mais uniquement des facilités de paiement. Il sera précisé que si des conclusions figurent au dossier de plaidoiries de la demanderesse, celles-ci n’ont pas été remises à l’audience et visées par le greffe.






Cités par actes délivrés à étude de commissaire de justice pour Mme [U] [N] et selon procès-verbal de recherches infructueuses pour M. [X] [R], seule Mme [U] [N] comparaît. Elle demande son maintien dans les lieux et sollicite l’octroi de délais de paiement, proposant d’apurer la dette par mensualités de 10,00 €. Elle sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais. Elle conteste le montant des charges qui lui est réclamé au titre des frais d’électricité et au titre de l’entretien de la pompe de relevage. Elle soutient également que le bailleur lui avait accordé une baisse de loyer à durée indéterminée, le loyer étant passé de 800 à 600 euros. Elle précise que M. [X] [R] a quitté les lieux sans donner de congé.

L’affaire est mise en délibéré au 13 janvier 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

- Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés
Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément à l'article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chacune des parties de rapporter conformément à la loi les faits nécessaires au succès de leur prétention.

En application des dispositions de l’article 1353 du Code Civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l'espèce, la SCI LIVERDY verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges.

De son côté, Mme [U] [N] verse de nombreux échanges de messages, ainsi que des éléments relatifs au montant des charges.

S’agissant d’abord de la baisse de loyer alléguée par la défenderesse, celle-ci n’apparaît pas établie. En effet, aucun avenant au contrat de bail, ni aucun écrit signé de la bailleresse n’est produit pour acter de cette modification. Il convient par ailleurs de relever que les échanges de messages produits ne permettent pas d’établir un accord clair entre les parties d’opérer une diminution du loyer (et dans l’affirmative sur quelle période), les échanges faisant en outre état d’une demande faite à la locataire de respecter les termes du bail et de verser le montant fixé dans celui-ci. Il en va de même des différents règlements opérés par la locataire qui ont été de 950, puis 600, puis 750, puis 800 euros, lesquels ne permettant pas non plus de constater qu’un accord, hors bail, avait été trouvé entre les parties sur le montant du loyer.
 
S’agissant ensuite du montant des charges, la SCI LIVERDY précise que ces charges correspondent aux frais d’électricité (qui sont calculés au prorata de la superficie du logement), à l’entretien des pompes de relevage et aux taxes d’ordures ménagères. Elle se contente cependant de verser un décompte des sommes réclamées sans préciser le montant correspondant aux différents postes de charges, ni le prorata retenu pour la défenderesse au regard de la superficie de son logement et sans déduire les 
provisions versées, ni produire les justificatifs afférents, ce qui ne permet pas au juge d’apprécier leur réalité, ni leur montant.

La SCI LIVERDY sera donc déboutée de ses demandes faites au titre des charges.

Ainsi, en l’état des éléments dont le juge dispose, il ressort des pièces fournies qu'au 20 octobre 2025, la dette locative de Mme [U] [N] et M. [X] [R] s’élève à la somme de 10.864 euros (soit la somme de 17.272,50 euros réclamée lors de l'audience, diminuée d'un montant de 6.408,50 euros correspondant aux rappels de charges 2020 (aucun élément ne permettant de savoir si les provisions ont été déduites), 2022 et 2023) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois octobre 2025 inclus, et caution de 800 euros déduite. Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme.

La demanderesse sera déboutée du surplus de ses demandes.

- Sur les délais de paiement

En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du Code civil dispose ainsi que la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Compte tenu de la reprise du paiement des loyers et de la demande de délais formulée par la locataire, il y a lieu d'accorder à Mme [U] [N] et M. [X] [R] un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 300,00 € euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Le même article précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article « CLAUSE RÉSOLUTOIRE » qu'à défaut de justification de cette assurance, le bail serait résilié de plein droit, un mois après un commandement resté infructueux.

En l’espèce, les locataires n’ont pas justifié d’une assurance locative dans le délai requis. Ce manquement s'est perpétué pendant plus d’un mois à compter du commandement du 12 décembre 2024 rappelant les dispositions de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.




Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 13 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, la production par Mme [U] [N] d’une attestation d’assurance portant sur la période courant du 19/08/2025 au 18/08/2026 ne démontrant pas que les locataires étaient assurés au moment de la délivrance du commandement.

L’expulsion de Mme [U] [N] et M. [X] [R] sera ordonnée, en conséquence.

En vertu de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Compte tenu des dispositions précitées et des circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de réduire le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Mme [U] [N] et M. [X] [R] seront également condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois novembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [U] [N] et M. [X] [R] succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, de laisser à la charge de la SCI LIVERDY les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 juillet 2019 entre la SCI LIVERDY, d'une part, et Mme [U] [N] et M. [X] [R], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] LIVERDY EN BRIE, sont réunies à la date du 13 janvier 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [U] [N] et M. [X] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [U] [N] et M. [X] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI LIVERDY pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [U] [N] et M. [X] [R] solidairement à verser à la SCI LIVERDY la somme de 10.864 euros au titre des loyers et provisions sur charges (décompte arrêté au 20 octobre 2025, mois d’octobre 2025 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Mme [U] [N] et M. [X] [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 300,00 € chacune et une 36e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Mme [U] [N] et M. [X] [R] solidairement à verser à la SCI LIVERDY une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du terme du mois novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

DÉBOUTE la SCI LIVERDY de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [U] [N] et M. [X] [R] in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.


La Greffière Le Juge