Tribunal Judiciaire · 1ère Chambre — 5 janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 9]

 
N° jgt : 26/00002
N° RG 19/00465 - N° Portalis DBZC-W-B7D-DDG2

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français
 
JUGEMENT DU 05 Janvier 2026



DEMANDEUR(S)

Monsieur [O] [E]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représenté par Me Laurent POIRIER, avocat au barreau D’ANGERS
Madame [Z] [C] épouse [E]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Laurent POIRIER, avocat au barreau D’ANGERS



DEFENDEUR(S)

Monsieur [V] [A]
né le 27 Janvier 1974 à [Localité 9]
[Adresse 1]
[Localité 5]
représenté par Me Eric L’HELIAS, avocat au barreau de LAVAL
Madame [U] [D] épouse [A]
née le 24 Octobre 1979 à [Localité 6] (61)
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Me Eric L’HELIAS, avocat au barreau de LAVAL




COMPOSITION DU TRIBUNAL: 

Président : Anne LECARON (magistrat rédacteur) 
Assesseur : Amélie HERPIN
Assesseur : Guillemette ROUSSELLIER 
Greffier : Isabelle DESCAMPS

DEBATS à l’audience publique du 03 Novembre 2025 où siégeaient les magistrats sus-nommés. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 05 Janvier 2026.

JUGEMENT du 05 Janvier 2026

- Prononcé par mise à disposition au greffe par Anne LECARON, Président,
- Jugement contradictoire et rendu en premier ressort,
- Signé par Anne LECARON, Président et par Isabelle DESCAMPS, Greffier.




Copie avec formule exécutoire à :
- Me POIRIER
- Me L’HELIAS
délivrées le :


EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 29 avril 2017, monsieur [V] [A] et madame [U] [D] épouse [A] ont vendu à monsieur [O] [E] et madame [Z] [C] épouse [E] une maison d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 7] pour un prix de 390.000 euros.

Les époux [E] se sont plaints d’infiltrations dans une pièce du sous-sol aménagée par les époux [A] en salle multimédia. Faisant principalement état de la garantie décennale à laquelle les constructeurs sont tenus en cas de désordre d’infiltrations, monsieur et madame [E] ont saisi le juge des référés du Tribunal de grande instance de Laval qui, par ordonnance en date du 28 août 2019, les a déboutés de leur demande d’expertise et les a condamnés à payer aux époux [A] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par acte d’huissier en date du 21 octobre 2019, monsieur et madame [E] ont assigné monsieur et madame [A] devant le Tribunal de grande instance de Laval afin d’obtenir leur condamnation à leur payer, sur le fondement de l’article 1792 du Code civil, la somme de 27.000 euros pour la reprise des désordres. Subsidiairement, ils ont fondé leurs demandes sur les articles 1641 et suivants du Code civil.

Par conclusions d’incident, les époux [E], invoquant une aggravation des désordres, ont saisi le juge de la mise en état afin d’obtenir l’organisation d’une mesure d’expertise. Ils ont en outre sollicité la condamnation des époux [A] à leur payer une provision de 5.000 euros à valoir sur la réparation de leur préjudice.

Par ordonnance en date du 07 janvier 2021, le juge de la mise en état a fait droit à leur demande d’expertise et les a déboutés de leur demande de provision.

Monsieur [F], expert désigné en remplacement de monsieur [J] initialement nommé, a déposé son rapport le 10 octobre 2022.

Par conclusions notifiées par RPVA le 23 juillet 2024, les époux [A] ont saisi le juge de la mise en état d’un second incident, lequel a été évoqué à l’audience du 20 février 2025 et a été mis en délibéré au 20 mars 2025. A cette date, le juge de la mise en état a :
- rejeté les fins de non-recevoir soulevées par monsieur [V] [A] et madame [U] [D] épouse [A] devant le juge de la mise en état,
- ordonné à monsieur [O] [E] et madame [Z] [C] épouse [E] de produire:
- la déclaration de sinistre effectuée auprès de la MACIF au vu de laquelle monsieur [N] a été missionné en 2017-2018, ainsi que le rapport que celui-ci ou la MACIF leur a adressé ;
- la déclaration de sinistre effectuée auprès de la MACIF après l’inondation du 18 juin 2024, et l’ensemble des courriers ou messages échangés entre eux et la MACIF entre le 18 juin et le 25 décembre 2024 ;
- dit qu’à défaut de communication desdites pièces passé un délai de trois semaines à compter de la présente ordonnance, monsieur [O] [E] et madame [Z] [C] épouse [E] seraient redevables d’une astreinte provisoire de 80 euros par jour de retard pendant trois mois;
- rejeté la demande de communication du refus éventuel de la MACIF de prendre en charge le coût des travaux intérieurs du chef duquel les époux [E] réclament 15.000 euros de dommages-intérêts, de même que la demande de communication du justificatif des sommes qu’ils ont reçues ou que la MACIF a proposé de leur verser de ce chef ;
- rejeté la demande de communication du compte rendu d’intervention du fumiste qui serait intervenu comme sachant avec monsieur [N] en mars 2018 ainsi que celle du contrat habitation ;
- ordonné à la MACIF de communiquer la déclaration de sinistre effectué par les époux [E] auprès d’elle à la suite de l’inondation du 18 juin 2024 et ses éventuelles annexes (films, pièces justificatives), y compris les éventuelles demandes d’indemnisation chiffrée, l’éventuel rapport établi par l’expert de la compagnie s’il en a été mandaté un, et l’ensemble des courriers et pièces échangés avec les époux [E] à la suite de ce sinistre ;
- rejeté la demande à l’encontre de la MACIF tenant à la communication du contrat d’assurance habitation ;
- rejeté la demande de sursis à statuer ;
- rejeté la demande de dommages et intérêts des époux [E] et [X] n’y avoir lieu à amende civile ;
- dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile;
- dit que les dépens suivront ceux de l’affaire principale ;
- renvoyé l’affaire à la mise en état.
*
* *
Dans le dernier état de leurs écritures au fond, notifiées par RPVA le 03 septembre 2025, monsieur [O] [E] et madame [Z] [C] épouse [E] demandent au Tribunal, au visa des articles les articles 1792 et suivants du Code civil, 1641 et suivants du code civil, 1240 du Code civil et 32-1 du Code de procédure civile, de :
A titre principal, en application des dispositions des articles 1792 et suivants du Code civil,
- débouter les époux [A] de leur demande de fin de non-recevoir,
- constater que les époux [A] ont la qualité de constructeurs tant pour les parois extérieures que pour la toiture terrasse et le réseau d’électricité,
- constater l’existence de désordres rendant la pièce litigieuse impropre à sa destination de pièce hifi - vidéo – multimédia,
- juger que les époux [A] ont engagé leur responsabilité décennale,
- condamner solidairement les époux [A] au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 57.183,68 euros ventilés comme suit :
- 18.722,75 euros au titre des parois extérieures,
- 33.460,93 euros au titre de la toiture terrasse,
- 5.000,00 euros au titre des travaux d’électricité,
En application des dispositions des articles 1240 du Code civil et 32-1 du Code de procédure civile,
- condamner les époux [A] au paiement de la somme de 15.000 euros de dommages et intérêts au titre de l’article 1240 du Code civil en réparation du préjudice trouvant son origine dans les procédures abusives et moyens dilatoires mis en oeuvre ;
- condamner les époux [A] au paiement de l’amende de 10.000 euros telle que prévue par l’article 32-1 du Code de procédure civile ;
A titre subsidiaire, en application des dispositions des articles 1641 et suivants du Code civil,
- débouter les époux [A] de leur demande de fin de non-recevoir ;
- constater que les infiltrations d’eau au niveau des parois extérieures sont des vices cachés qui ont été sciemment cachés aux époux [E] ;
- juger que les époux [A] ont engagé leur responsabilité au titre de la garantie des vices cachés;
- condamner solidairement les époux [A] au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 57.183,68 euros ventilés comme suit :
- 18.722,75 euros au titre des parois extérieures,
- 33.460,93 euros au titre de la toiture terrasse,
- 5.000,00 euros au titre des travaux d’électricité,
En tout état de cause, 
- débouter les époux [A] de l’ensemble de leurs demandes ;
- condamner solidairement les époux [A] au paiement de dommages et intérêts à hauteur de :
- 3.500 euros au titre du préjudice de jouissance pendant les travaux,
- 9.200 euros à parfaire au titre du préjudice de jouissance depuis le 28 mars 2019,
- 15.000 euros au titre de la réfection de la pièce multimédia,
- 17.249 euros au titre de la remise en état du jardin ;
- condamner solidairement les époux [A] au paiement de la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise;
- rappeler que la décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Sur les fins de non-recevoir soulevées par les époux [A], ils affirment qu’elles ont déjà fait l’objet d’une analyse et d’un débat lors de la procédure d’incident, et ont été rejetées par l’ordonnance du 20 mars 2025. Ils soutiennent que ces demandes relèvent de la seule compétence du juge de la mise en état, qui a d’ores et déjà statué.
Ils contestent avoir abandonné le moyen fondé sur les vices cachés, rappelant que les dispositions de l’article 768 du Code de procédure civile se rapportent aux dernières écritures.



Ils font valoir que le juge de la mise en état a également refusé la demande de sursis à statuer, et qu’il n’est justifié d’aucun élément nouveau.

Au fond, ils se fondent sur les dispositions des articles 1792 et 1792-1 du Code civil, et exposent que la salle multi média, qui constitue une pièce d’habitation ne souffrant aucune humidité, est affectée d’un défaut d’étanchéité qui permet à l’eau de s’infiltrer à l’intérieur, et de ruisseler le long des murs. Ils affirment que les dommages ne cessent d’évoluer, avec des pierres de parement qui se désolidarisent des murs, de l’eau coule sur une gaine électrique, ou encore des hourdis détrempés.
Ils indiquent que cette pièce, qui n’apparaît même pas sur le permis de construire et n’a pas fait l’objet d’un permis modificatif, ne date pas de la construction de la maison. Ils affirment que la société [P] FRERES a seulement construit le gros oeuvre, et que ce sont les époux [A] qui se sont chargés de l’isolation et de l’imperméabilisation, déclarant de façon mensongère à l’acte de vente que la construction était conforme au permis de construire.
Ils estiment que les désordres, que la pièce soit considérée ou non comme habitable, sont incompatibles avec l’usage normal des équipements électriques présents.
Ils soulignent que monsieur [A] a reconnu être intervenu en posant un revêtement extérieur, lequel a été insuffisant pour empêcher les infiltrations. Ils affirment que cette intervention a été effectuée en 2012. Ils concluent qu’il est réputé constructeur au sens de l’article 1792-1 du Code civil. Ils soutiennent que le délai pour agir est de dix ans à compter de l’achèvement des travaux, qui doit être fixé à 2012, date à laquelle l’expert a considéré que les travaux de toiture terrasse au-dessus de la pièce litigieuse, ont été terminés.

A titre subsidiaire, sur la garantie des vices cachés, ils indiquent que monsieur [A] a la qualité de constructeur, pour avoir réalisé la pose de l’enduit bitumeux sur les parois enterrées de la terrasse, et qui avait, pour ce motif mais aussi parce que les premiers signes d’humidité sont apparus en 2016, connaissance du vice. Ils concluent que les époux [A] ne sont pas fondés à se prévaloir de la clause exonératoire de responsabilité prévue à l’acte. 
Ils affirment que le vice était masqué par les revêtements décoratifs.

Ils réitèrent leur argumentation s’agissant de la toiture-terrasse, dont l’isolation n’est pas conforme.
Ils soutiennent que les travaux réalisés par monsieur [A] ne sont pas des travaux de modeste importance, ou portant sur une réparation limitée, mais constituent un ouvrage, s’agissant de l’incorporation d’un élément nouveau affectant la structure même de l’ouvrage, et dont le but était de l’étanchéifier. Ils concluent que sa responsabilité est engagée sur le fondement de l’article 1792 du Code civil.

A titre subsidiaire, sur la garantie des vices cachés, ils réitèrent leur argumentation.

Sur la responsabilité décennale des époux [A] pour les travaux d’électricité qu’ils ont pu réaliser sur l’ouvrage, ils font état de désordres tels que le défaut de couvercle aux raccordements, de l’absence de raccordements de fils, de l’absence de fil de terre aux prises de courant, ou encore de la nécessité de faire de multiples interventions sur l’installation.


Dans le dernier état de leurs écritures au fond, également notifiées par RPVA le 03 septembre 2025, monsieur [V] [A] et madame [U] [D] épouse [A] demandent au Tribunal, au visa des articles les articles 1353 alinéa 1er du Code civil, 1792 et 1792-1 du Code civil, 1641 et suivants du code civil et 1240 du Code civil, de :
- dire que l’action en garantie des vices cachés est forclose et par voie de conséquence irrecevable,
- déclarer irrecevables sans examen au fond les demandes des époux [E] sur ce fondement, ou subsidiairement dire les demandes non fondées,
- dire que l’action en garantie décennale est forclose, et par voie de conséquence irrecevable, en ce qu’elle porte sur les désordres et dommages de toute nature en rapport avec les ouvrages d’étanchéité des parois enterrées de la pièce aménagée en sous-sol du pavillon situé à [Adresse 8], et du drainage périphérique,
- déclarer irrecevables sans examen au fond les demandes des époux [E] fondées sur les articles 1792 et suivants du Code civil, en rapport avec les ouvrages d’étanchéité des parois enterrées de la pièce aménagée en sous-sol du pavillon situé à [Adresse 8], et du drainage périphérique, ou subsidiairement dire les demandes non fondées, et débouter les époux [E],
- constater que monsieur [F] n’a pas soumis aux parties avant le dépôt de son rapport définitif de proposition de chiffrage du coût de réparation des désordres et dommages allégués, en violation des dispositions de l’ordonnance du 07 janvier 2021 qui l’a désigné,
- par conséquent annuler le rapport pour vice de forme,
- ordonner la suspension de l’instance dans l’attente de l’issue de la plainte déposée le 27 juin 2023 contre monsieur [G], sur le fondement de l’article 441-7 du Code pénal,
- débouter en toute hypothèse monsieur et madame [E] de leurs demandes,
- à titre subsidiaire, réduire leurs prétentions,
en toute hypothèse,
- condamner solidairement, et subsidiairement in solidum monsieur et madame [E] à leur payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, et en réparation des tracas et pertes de temps subis du fait de la procédure initiée et maintenue de manière injustifiée, outre la somme de 14.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
- écarter l’exécution provisoire de droit en tout ou partie,
- condamner solidairement, et subsidiairement in solidum monsieur et madame [E] aux entiers dépens, qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire.

Sur la fin de non-recevoir relative à l’action fondée sur la garantie décennale, ils soutiennent que les époux [E] sont forclos à se prévaloir de cette garantie au titre des désordres grevant l’étanchéité des parois extérieures de la pièces litigieuse et du drain périphérique. Ils rappellent que le délai décennal court à compter de la réception des travaux par le maître de l’ouvrage. Ils font valoir que les travaux de drainage et d’étanchéité des parois enterrées extérieures qui seraient en rapport avec les désordres et dommages allégués ont été réalisés en 2007, soit plus de dix ans avant l’introduction de la présente instance. Ils précisent que c’est l’entreprise [P] Frères qui a construit le mur extérieur de la pièce litigieuse, et l’a enduit, et qu’elle a également fourni et posé les drains, et concluent que c’est contre elle que les époux pouvaient agir, avant le 15 mars 2018 .
Monsieur [A] conteste être intervenu sur les parois verticales extérieures de la pièce litigieuse, mais précise que c’est lui qui a en revanche assuré en 2012 l’étanchéité du plancher haut de la pièce, et réalisé l’aménagement en salle multi média en 2015. 

Ils soutiennent que les époux [E] sont également forclos à agir contre eux du chef des non-façons, malfaçons, manquements aux règles de l’art ou au DTU relatifs aux ouvrages électriques réalisés plus de dix ans avant leur assignation au fond du 21 octobre 2019. Ils ajoutent, s’agissant des travaux électriques réalisés dans la pièce litigieuse en 2015, que les non-conformités alléguées étaient parfaitement apparentes.

Sur la fin de non-recevoir relative à l’action fondée sur la garantie des vices cachés, les époux [A] rappellent qu’elle doit être engagée dans le délai de deux ans de la découverte du vice, conformément à l’article 1648 du Code civil, et font valoir que les époux [E] ont fait une première déclaration de sinistre dès le 1er octobre 2017, plus de deux ans avant l’introduction de la présente instance. Ils estiment que cette date correspond à la découverte du vice dès lors qu’il était déjà fait état d’infiltrations au travers du complexe d’étanchéité de la toiture terrasse. 
Ils estiment que ce délai de prescription n’a pas été interrompu par l’assignation en référé expertise du 28 mars 2019 dès lors que la demande a été rejetée.

A titre subsidiaire, ils demandent que le point de départ du délai soit fixé au 26 avril 2018, date de la première visite de monsieur [N], expert, ou plus subsidiairement, au 15 octobre 2018, date d’intervention de monsieur [B], ou encore plus subsidiairement, au 09 janvier 2019, date à laquelle les époux [E] se sont plaints auprès d’eux des infiltrations et les ont mis en demeure de prendre en charge le coût de réalisation d’un drain périphérique, de l’étanchéité des parois extérieures ainsi que de la terrasse, ou encore plus subsidiairement au 16 septembre 2019, date du rapport circonstancié du Cabinet SARETEC.
Ils reconnaissent que dans ces dernières hypothèses, l’assignation au fond a interrompu le délai de prescription, mais soulignent que les époux [E] ont abandonné le moyen fondé sur la garantie des vices cachés, faute de l’avoir repris dans les conclusions notifiées le 02 février 2023, et ne l’ont repris que dans leurs conclusions numéro 4 notifiées le 19 juin 2024. Ils concluent que l’assignation au fond, comme les conclusions d’incident en vue de la conférence de mise en état du 03 septembre, les conclusions numéro 1 ainsi que l’ordonnance du juge de la mise en état du 07 janvier 2021 ont perdu tout effet interruptif, et que dès lors qu’il s’est écoulé plus de deux ans entre le dépôt du rapport SARETEC et les conclusions numéro 4 notifiées le 19 juin 2024, l’action est tardive.
Ils contestent que le point de départ puisse être fixé à la date du dépôt du rapport d’expertise de monsieur [F].

Au fond, ils contestent l’existence de désordres relevant de la garantie décennale.
Ils soutiennent que la pièce litigieuse ne peut pas être classée en première catégorie au sens du DTU 20.1, qui vise les pièces habitables. Ils affirment que ce n’est pas le cas de la pièce litigieuse, qui n’a pas été décrite comme telle lors de la vente, et qui est dépourvue de lumière naturelle et de chauffage. Ils soulignent que la surface indiquée, de 210 m², n’englobe pas cette pièce. Ils considèrent que cette pièce doit être classée en deuxième catégorie au sens du DTU 20.1, ce qui implique des infiltrations limitées peuvent être acceptées par le maître de l’ouvrage. Ils ajoutent que les infiltrations prétendues n’ont pas été constatées, seules des traces d’humidité ayant été relevées. Ils contestent l’analyse de l’expert sur les causes des désordres, celui-ci n’ayant fait qu’émettre des hypothèses, sans envisager la condensation liée à l’occupation de la pièce au sous-sol à l’hygrométrie naturellement importante, et aggravée par l’utilisation par les époux [E] d’un chauffage. Ils précisent qu’ils avaient quant à eux recours à un déshumidificateur - qui générait environ 12 litres d’eau par semaine, même sans présence humaine - et à une VMC mobile, ce que ne font pas les époux [E].
Ils contestent l’impropriété de la pièce à sa destination.

Ils contestent de même le bien-fondé de l’action en garantie des vices cachés, à défaut d’impropriété ou même de diminution d’usage. Ils réitèrent leur argumentation tenant au fait que la pièce litigieuse n’a jamais été destinée à être habitable. Ils soulignent qu’elle a le même sol que les autres pièces du sous-sol, et qu’elle n’a pas ni ouverture sur l’extérieur ni VMC spécifique ni chauffage. Ils indiquent qu’elle a été présentée dans la promesse de vente comme une pièce aménagée, et non une pièce habitable. Ils affirment que sont tolérées des taches d’humidité, et que n’ont jamais été constatées par l’expert les infiltrations alléguées.
Ils font état de la clause d’exonération de la garantie des vices cachés figurant à l’acte, et contestent avoir eu connaissance d’un prétendu vice. Ils contestent être les constructeurs des ouvrages relatifs à l’étanchéité des parois extérieures et au drain périphérique.
Ils contestent les attestations versées par les époux [E], en particulier celle de monsieur [G], qui déclare de façon mensongère avoir évoqué avec eux des infiltrations en 2012.
Ils estiment qu’il est nécessaire de surseoir à statuer dans l’attente de l’issue de la plainte déposée contre lui.

A titre subsidiaire, si le Tribunal décidait que les désordres relèvent de la garantie décennale et/ou des vices cachés, ils sollicitent la nullité du rapport d’expertise, en ce que l’expert a méconnu l’ordonnance du 07 janvier 2021 qui l’a désigné en ne soumettant pas aux parties avant le dépôt de son rapport définitif de proposition de chiffrage du coût de réparation des désordres et dommages allégués. Ils affirment que ce manquement leur cause un grief dès lors qu’il a écarté les devis moins disants qu’ils ont produits sans s’expliquer sur son positionnement, et qu’il a proposé un chiffrage qui ne tient pas compte des prestations qui font doublon.

Ils contestent le chiffrage des dommages tel qu’effectué par l’expert, et au-delà, la nécessité d’effectuer les travaux préconisés, en particulier la réfection complète de la terrasse. Ils affirment qu’elle a été réalisée dans les règles de l’art, excepté l’insuffisance de hauteur du relevé d’étanchéité, qui ne peut toutefois leur être reprochée que si la pièce est qualifiée d’habitable.
S’agissant des demandes au titre des travaux d’électricité, ils contestent les dysfonctionnements et manquements allégués, et affirment que les époux [E] sont intervenus sur l’installation, et ont eux-mêmes créé les désordres dont ils se prévalent. Ils considèrent que les époux [E] sont forclos à réclamer une indemnisation au titre d’interventions réalisées après l’achèvement de la maison.

Ils contestent le principe d’un préjudice de jouissance lié aux travaux de réfection de la terrasse, faisant valoir que seules quelques heures sont nécessaires pour reprendre l’étanchéité.

Sur le deuxième préjudice de jouissance réclamé à hauteur de 200 euros par mois, ils font valoir que les éléments produits montrent que les époux [E] utilisent la pièce litigieuse, contrairement à ce qu’ils prétendent.

Ils observent que la demande indemnitaire tendant à la réfection de la pièce multimédia a été formée pour la première fois quatre mois et demi après le dépôt du rapport d’expertise, ce qui suffit à démontrer la volonté des époux [E] de battre monnaie. Ils qualifient les devis produits de fantaisistes, et considèrent que les travaux réclamés constituent des améliorations par rapport à l’existant, d’autant qu’ils sont redondants par rapport aux devis de réfection de la terrasse. Ils ajoutent que les époux [E] ont fait une déclaration de sinistre, mais restent taisants sur le montant des indemnités allouées.

Ils soulignent que la demande au titre de la remise en état du jardin est également redondante, le devis de l’entreprise paysagiste [R] ayant déjà été intégré dans le chiffrage des travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse.

A l’appui de leur demande reconventionnelle, ils font état des nombreux mensonges et exagérations des époux [E] et de leur refus de communiquer des pièces, à l’origine d’un allongement de la procédure.
*
* *
Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal renvoie à leurs écritures, conformément à l'article 455 du Code de procédure civile.

Par ordonnance en date du 04 septembre 2025, l’affaire a été clôturée au 23 octobre 2025 et fixée pour être plaidée à l’audience du 03 novembre 2025. Elle a été mise en délibéré au 05 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.


MOTIFS

A titre liminaire, il convient d’observer qu’il n’a pas été justifié de la communication avant l’ordonnance de clôture de la pièce 34 des demandeurs, qui ne figure pas sur le bordereau de communication annexé à leurs dernières écritures. Par ailleurs, leur pièce portant dans leur dossier le numéro 33, qui consiste en un plan des trois niveaux de la construction, ne correspond pas à la pièce 33 de leur bordereau, à savoir une vidéo réalisée le 18 juin 2024.

Ces pièces n’ont donc pas été régulièrement versées aux débats.

Sur la demande de sursis à statuer

Monsieur et madame [A] ont déposé plainte le 27 juin 2023 contre monsieur [G], qui a établi une attestation versée par les époux [E].

Dans la mesure où d’une part il n’est pas justifié de poursuites à l’encontre de monsieur [G], et où d’autre part, une attestation peut toujours être contredite, il n’y a pas lieu d’ordonner le sursis à statuer sollicité, a fortiori au regard de l’ancienneté de la présente affaire et de la date de la plainte.

Sur les fins de non-recevoir

Les époux [E] se méprennent lorsqu’ils indiquent que les fins de non-recevoir soulevées par les époux [A] ont déjà fait l’objet d’une analyse et d’un débat contradictoire devant le juge de la mise en état compétent pour en connaître, et ont été rejetées.

L’ordonnance du 20 mars 2025 a certes rejeté les fins de non-recevoir soulevées, mais parce que le juge de la mise en état n’était pas compétent pour statuer, et non pas après examen de leur bien-fondé.

En effet, au regard de la date d’introduction du litige, par application des articles 771, 789 du Code de procédure civile, dans leur version applicable conformément aux articles 55 II du décret numéro 2019-1333 du 11 décembre 2019 et 17 du décret n° 2024-673 du 3 juillet 2024, c’est le Tribunal statuant au fond et non le juge de la mise en état qui est compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir soulevées par les époux [A].

Sur la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de l’action en garantie décennale

Aux termes de l'article 1792-4-3 du Code civil, “en dehors des actions régies par les articles 1792-3, 1792-4-1 et 1792-4-2, les actions en responsabilité dirigées contre les constructeurs désignés aux articles 1792 et 1792-1 et leurs sous-traitants se prescrivent par dix ans à compter de la réception des travaux”.

Le délai de dix ans pour agir contre les constructeurs sur le fondement de l'article 1792-4-3 du code civil est un délai de forclusion qui n'est pas, sauf dispositions contraires, régi par les dispositions concernant la prescription.

S'agissant du vendeur réputé constructeur qui a réalisé lui-même les travaux, le jour de la réception correspond à l'achèvement des travaux (Cour de cassation, 3e chambre civile, 19 septembre 2019 - n° 18-19.918).

Différents travaux doivent être distingués : d’une part les travaux de construction de la maison, réalisés en 2007-2008 et confiés à des professionnels, d’autre part les travaux réalisés postérieurement par les époux [A] eux-mêmes.

S’agissant des travaux d’origine, il n’a pas été fait état d’une réception expresse. L’acte de vente mentionne et annexe des factures de l’entreprise de maçonnerie [P] émises entre mai et octobre 2007, ainsi qu’une déclaration d’achèvement des travaux du 23 mars 2008. Les époux [E] ne contestent pas que la réception des travaux soit intervenue au plus tard le 23 mars 2008, de sorte que l’action engagée le 21 octobre 2019 est nécessairement tardive. Ils ne le contestent pas, mais soutiennent que les désordres sont en lien, non pas avec les travaux de construction initiale de la maison, mais avec des travaux réalisés par les époux [A] eux-mêmes dans un second temps.

S’ils ne se sont pas spécifiquement expliqués sur la forclusion de leur action décennale dans leurs dernières écritures, considérant à tort que le juge de la mise en état avait rejeté la fin de non-recevoir soulevée par les époux [A], ils ont néanmoins réitéré le moyen tenant au fait que la SARL [P] Frères n’avait pas procédé à l’étanchéité de la salle de musique en 2007 non prévue au permis de construire, et que c’est monsieur [A] qui avait postérieurement appliqué un enduit bitumeux sur les parois afin d’en assurer l’étanchéité en 2012.

Il est établi que c’est la SARL [P] Frères qui a construit la “salle de musique”, travaux qu’elle a facturés le 13 avril 2007 (facture numéro 1751), les photographies versées aux débats par les époux [A] confirmant que cette pièce a bien été créée en même temps que que le reste de l’habitation.

Les éléments versés par les époux [A] montrent que le drainage autour de tout le sous-sol ainsi que l’étanchéité verticale ont également été réalisés par la SARL [P] Frères : les photographies produites montrent le drain mis en place lors des opérations de construction, qui a été facturé par cette entreprise le 21 mai 2007 (facture numéro 1759) ; par ailleurs la SARL [P] Frères a établi une facture numéro 1750 datée du même jour que celle portant sur la réalisation de la “pièce de musique”, et portant notamment sur l’étanchéité de soubassement.

Les propos prêtés à monsieur [A], qui aurait déclaré avoir appliqué un enduit bitumeux sur les parois enterrées, ne sauraient suffire à démontrer le contraire, d’autant qu’ils ont été démentis. Il a en effet expliqué avoir seulement constaté non pas des infiltrations dans la pièce litigieuse, mais des traces d’humidité sur quelques parpaings dans le garage, en partie haute, au niveau du puits de lumière, et y avoir remédié en réalisant une protection supplémentaire extérieure avec un revêtement adapté.

L’action en garantie décennale au titre des travaux de drainage et de l’étanchéité verticale est donc forclose, plus de dix ans s’étant écoulés entre la réception de l’ouvrage et l’introduction de la présente instance. Aucune demande ne saurait par conséquent prospérer à ce titre.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action en garantie des vices cachés

Conformément à l’article 1648 alinéa 1er du Code civil, “l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.”

Selon les articles 2241 alinéa 1er, 2242 et 2243 du Code civil, “la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.”
“L'interruption résultant de la demande en justice produit ses effets jusqu'à l'extinction de l'instance.”
“L'interruption est non avenue si le demandeur se désiste de sa demande ou laisse périmer l'instance, ou si sa demande est définitivement rejetée.”

Les époux [A] font valoir que les époux [E] ont fait une première déclaration de sinistre dès le 1er octobre 2017, plus de deux ans avant l'introduction de la présente instance. Ils estiment que cette date correspond à la découverte du vice dès lors qu'il était déjà fait état d'infiltrations au travers du complexe d'étanchéité de la toiture terrasse. 
Ils estiment que ce délai de prescription n'a pas été interrompu par l'assignation en référé expertise du 28 mars 2019 dès lors que la demande a été rejetée.

Dans leurs dernières écritures, les époux [E] ne sont pas plus expliqués sur la prescription de leur action en garantie des vices cachés que sur la forclusion de l’action en garantie décennale, considérant faussement, ainsi qu’il vient d’être exposé, qu’il avait déjà été statué par le juge de la mise en état. Ils ont seulement contesté avoir abandonné le fondement du vice caché, au motif que l’abandon d’un moyen n’est encouru que si les dernières conclusions ne reprennent pas une prétention ou un moyen évoqué dans les conclusions précédentes, conformément à l’article 768 du Code de procédure civile.

Ils n’ont pas repris leur discussion sur la détermination du point de départ du délai biennal prévu à l’article 1648 du Code civil.

Le “rapport définitif normal” versé aux débats par les époux [E] en pièce 11, date le sinistre du 1er octobre 2017, et mentionne que les “infiltrations au niveau du plafond de la salle de projection et sur les bas de mur des cloisons de doublage” ont été constatées dès octobre 2017. Monsieur et madame [E] indiquent en outre dans leurs dernières conclusions avoir “constaté des infiltrations dans la pièce aménagée au sous-sol” “dès les premières pluies d’automne”, ce après quoi ils déclarent avoir “contacté Monsieur et Madame [A] en septembre 2017 afin d’actionner la garantie décennale du constructeur.”

Toutefois, la connaissance certaine du vice se situe au plus tôt à la date à laquelle ce “rapport définitif normal” a été établi, en ce qu’il a confirmé les infiltrations et s’est prononcé sur leurs causes.

La date dudit rapport n’est pas mentionnée, mais il ressort des éléments recueillis auprès de la SA MACIF que la déclaration de sinistre a été effectuée en avril 2018. 

Dès lors, si délai de prescription de deux ans n'a pas été interrompu par l'assignation en référé expertise du 28 mars 2019 dès lors que la demande a été définitivement rejetée par le juge des référés, le rapport n’a pu être établi plus de deux ans avant l’introduction de la présente instance, laquelle produit son effet interruptif jusqu’à son extinction, ce qui implique que le fait que les époux [E] n’aient pas repris leur fondement sur le vice caché dans toutes leurs conclusions intermédiaires est sans incidence.

L’action en garantie des vices cachés, qui a été introduite le 21 octobre 2019, moins de deux ans après l’établissement de la connaissance certaine du vice par les époux [E], n’est donc pas prescrite.

Sur la demande de nullité du rapport d’expertise

La nullité du rapport d’expertise est soumise aux conditions de la nullité des actes de procédure par application de l’article 175 du Code de procédure civile.

Seuls affectent la validité d’un acte de procédure, soit les vices de forme faisant grief, soit les irrégularités de fond limitativement énumérées par l’article 117 du Code de procédure civile, à savoir:
- le défaut de capacité d'ester en justice, 
- le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice, 
-le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice.

Pour demander la nullité du rapport d’expertise de monsieur [F], monsieur et madame [A] se prévalent du fait qu’il n’aurait pas soumis aux parties avant le dépôt de son rapport définitif de proposition de chiffrage du coût de réparation des désordres et dommages allégués, en méconnaissance des dispositions de l’ordonnance du 07 janvier 2021 qui l’a désigné.

Ils se prévalent donc d’un vice de forme, qui selon eux leur fait grief dès lors que l’expert a écarté les devis moins disants qu'ils ont produits sans s'expliquer sur son positionnement, et qu'il a proposé un chiffrage qui ne tient pas compte de prestations qui font doublon.

Il convient de rappeler que l'expert judiciaire doit veiller au respect du contradictoire lors de la convocation des parties et pendant le déroulement des opérations d’expertise. Ainsi, il résulte de l'article 276 du code de procédure civile que l'expert doit mettre les parties et leurs représentants ou assistants en mesure de faire valoir, en temps utile, leurs observations et réclamations, et les prendre en considération.

Si l’expert a certainement établi des pré-rapports d’expertise avant de déposer son rapport définitif, aucune des parties ne les verse aux débats, de sorte que le Tribunal n’est pas en mesure de vérifier si,

comme le prétendent monsieur et madame [A], le chiffrage des réparations n’y était pas mentionné. En tout état de cause, monsieur [F] a invité les parties à lui adresser des devis, ce qu’elles ont fait. C’est d’ailleurs ainsi que le Conseil de monsieur et madame [A] a pu le 08 juillet 2022 établir un dire pour contester les devis transmis par le Conseil de monsieur et madame [E] (annexe numéro 19, non versée par monsieur et madame [E], qui se sont arrêtés à l’annexe 18), et adresser lui-même un devis.

Bien que la réponse de l’expert à ce dire figurant en page 42 de son rapport - celui-ci a seulement pris acte de la communication d’une pièce - soit extrêmement laconique, il a analysé le devis adressé par les époux [A] en page 30 de son rapport. Il n’apparaît donc pas qu’il ait manqué au respect du principe du contradictoire, et qu’il ait été porté atteinte aux droits des époux [A], qui ont également pu dans le cadre des présents débats faire toute observation utile sur les différents devis produits, étant rappelé que conformément à l’article 246 du Code de procédure civile, le Tribunal n’est pas lié par les conclusions de l’expertise.

Monsieur et madame [A] doivent dès lors être déboutés de leur demande d’annulation du rapport d’expertise.

Sur le rapport d’expertise

En conclusion de son rapport, monsieur [F] a constaté la présence d’auréoles sur les dalles isophoniques, en particulier à proximité de la paroi située à l’aplomb du mur de façade, ainsi que sur la sous-face du plancher haut béton. Il a relevé sur le sol des taches plus ou moins continues sur 70 % environ de la périphérie de la pièce litigieuse, formant une bande d’une trentaine de centimètres de large.

Au titre de l’origine des désordres, il a retenu :
- pour le plafond : l’absence de relevé d’étanchéité au droit des murs de façade,
- pour le sol : la conception des parois enterrées non conforme aux règles de l’art.

S’agissant des remèdes, il a préconisé la réfection totale de l’étanchéité de la terrasse en raison de la non-conformité de l’isolation. Il a noté qu’aucun écran pare-vapeur n’avait été mis en place. S’agissant des parties enterrées, il a préconisé la mise en place d’écrans le long des parois, avec drainage des dessus de semelles de fondations. Il a évalué ces postes à 33.460,93 euros TTC, et a par ailleurs chiffré l’étanchéité des parois à 18.722,75 euros TTC.

Sur la garantie des vices cachés au titre de l’étanchéité des parois et du drainage

L’action en garantie décennale au titre du drainage et de l’étanchéité des parois étant forclose, il y a lieu de statuer sur l’action en garantie des vices cachés exercée à titre subsidiaire par les époux [E]. 

Elle est fondée sur les articles 1641 et suivants dont il convient de rappeler les termes.

Conformément aux dispositions de l’article 1641 du Code civil, “le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.”
Par ailleurs, en application de l'article 1643 du code civil, “le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.”
Enfin, en application des articles 1644 et 1645 du Code civil, “dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.”
“Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur.”

L’acte de vente du 29 avril 2017 comporte une clause d’exonération du vendeur de la garantie des vices cachés, ce qui implique qu’il revient à monsieur et madame [E], pour que cette clause soit privée d’efficacité, de prouver que les vices étaient connus d’eux, en application de l’article 1643 du Code civil et conformément à l’acte de vente.

La démonstration de cette connaissance est par ailleurs doublement requise, dès lors que l’action en garantie des vices cachés ne constitue pas une action en responsabilité, mais permet à l’acquéreur, lorsqu’elle accueillie, de rendre la chose et de se faire restituer le prix (action rédhibitoire), ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix (action estimatoire), conformément à l’article 1644 du Code civil précédemment rappelé. Elle ne donne lieu à des dommages et intérêts que s’il est démontré que le vendeur connaissait les vices de la chose, par application de l’article 1645 du Code civil.
Or, monsieur et madame [E] ne demandent ni la résolution de la vente immobilière ni la restitution d'une partie du prix, comme les y invite l'article 1644 du code civil, mais uniquement des dommages et intérêts.

Pour arguer de la connaissance du vice par les époux [A], les demandeurs tirent argument de ce que monsieur [A] aurait réalisé des travaux d’étanchéité en 2012. Cet argument doit être écarté pour les motifs qui précèdent, dès lors que cette affirmation n’est pas établie.

Ils s’appuient par ailleurs sur un courrier du 23 octobre 2022 de monsieur [I] [G], qui a déclaré : “L’entreprise BMTP a participé à la construction de Monsieur et Madame [T] [A] en 2007 dans le lotissement [H].
Etant voisin de [T] [A], en 2012 (à la sortie de l’hiver) [T] m’a demandé de passer voir à son domicile pour lui donner un avis sur un éventuel problème de drainage en périphérie de la maison, drainage réalisé par le maçon.
Je n’ai pas pu vérifier le bon ou mauvais fonctionnement, aucun ruissellement n’apparaissait dans les canalisations d’EP.
Par contre à l’intérieur du sous-sol et à plusieurs endroits dont la pièce sous la terrasse, il apparaissait des remontées d’humidité par capillarité sur le pied des murs.
Ceci est un signe de présence d’humidité, d’eau au pied des murs à l’extérieur de la construction.”

Monsieur [G] a repris presque à l’identique ses déclarations dans une attestation manuscrite du même jour, ajoutant que c’est ce qu’il a expliqué à monsieur [A] ce jour-là, et qu’“aucun travaux n’a été réalisé par la suite par [son] entreprise BMTP.”

Sur l’imprimé Cerfa d’attestation de témoin utilisée pour rédiger cette attestation manuscrite, à la question du lien de parenté, de subordination, de collaboration ou de communauté d’intérêts avec les parties, monsieur [I] [G] a coché la case non, alors que la société BMTP dont il était alors le gérant avait établi quelques mois plus tôt, le 30 mai 2022, un devis de reprise du drainage de la terrasse, ce qui aurait mérité d’être signalé.

Outre ce problème d’objectivité, ce courrier et cette attestation, qui ne sont pas corroborés par d’autres éléments, ne permettent pas de démontrer la connaissance du vice d’infiltration dont il est fait état, d’autant qu’il est assez improbable que monsieur [A] ait pu procéder en 2015 à l’aménagement de la pièce de musique, notamment en installant du matériel coûteux, s’il avait eu connaissance d’infiltrations.

Monsieur [F] a considéré que si des signes d’humidité avaient pu exister avant la vente, ils avaient selon lui été dissimulés par les revêtements décoratifs, sans que leur manifestation ne soit “visible pour un habitué des lieux qui ne se promène généralement pas avec un hygromètre”, les taches figurant au plafond, visibles lors de la vente, pouvant logiquement être imputées à de la saleté.

Monsieur et madame [E], qui échouent à démontrer la connaissance du vice par les époux [A], doivent être déboutés de leur action en garantie des vices cachés, la clause d’exonération stipulée à l’acte de vente trouvant à s’appliquer.

Sur la responsabilité décennale de monsieur et madame [A] au titre de l’étanchéité du plafond

L’article 1792 du Code civil dont se prévalent les demandeurs dispose : “tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.”

Il suppose l’existence d’une réception, d’un ouvrage, et de désordres de nature décennale.

Ainsi qu’il a précédemment été exposé, lorsque c’est le vendeur, réputé constructeur en application de l’article 1792-1 du Code civil, qui a réalisé lui-même les travaux, le jour de la réception correspond à l'achèvement des travaux. Ce point n’est pas litigieux, au regard de la date de réalisation par monsieur [A] des travaux de la terrasse située au-dessus de la pièce de musique en 2012, travaux à l’occasion desquels il a réalisé l’étanchéité du plafond haut de ladite pièce. La qualification d’ouvrage n’est pas davantage contestée. 

S’agissant de la nature du désordre, l’expert ne s’est pas clairement positionné sur l’impropriété de l’ouvrage à sa destination, et s’est interrogé sur le caractère habitable de la pièce de musique, question à laquelle il a répondu négativement, par application du critère selon lequel il doit être possible de lire au milieu de la pièce sans avoir recours à l’usage d’électricité.

Toutefois, si la présence d’humidité est tolérée dans une cave ainsi que l’a rappelé l’expert en page 19 de son rapport, les constatations de ce dernier ne permettent pas de retenir l’explication donnée par les époux [A] d’un phénomène de condensation et d’humidité naturelle non compensé par un déshumidificateur et une VMC mobile, mais conduisent à retenir l’existence de véritables infiltrations, en lien avec un désordre constructif. 
Si la pièce litigieuse ne peut être qualifiée d’habitable selon les normes rappelées par l’expert, notamment en ce qu’elle est dépourvue de lumière naturelle, elle n’est pas pour autant une simple cave où de légères infiltrations sont tolérées. Elle n’a d’ailleurs pas été décrite comme telle à l’acte de vente, lequel mentionne une “pièce aménagée” au sous-sol. Au regard de la nature de l’“aménagement” en salle hifi-audio-vidéo effectué, et donc de la destination de cette pièce, l’impropriété à destination est établie. 

Cependant, il convient de rappeler que pour qu’un désordre donne lieu à la responsabilité décennale du constructeur, il ne doit pas seulement être démontré qu’il compromet la solidité de l’ouvrage ou qu’il le rend impropre à sa destination, mais aussi qu’il affecte l’ouvrage de l’entrepreneur dont la responsabilité est recherchée.

Compte tenu de la forclusion de l’action en garantie décennale au titre des travaux de drainage et de l’étanchéité verticale réalisés par la SARL [P] Frères, les époux [E] ne sauraient réclamer une indemnisation de leurs préjudices matériels à hauteur de la totalité des travaux de reprise tels qu’estimés par l’expert, qui portent en partie sur l’étanchéité des parois, lesquels ne peuvent incomber au époux [A].

En outre, s’agissant de la terrasse, si monsieur [F] a considéré que son isolation n’était pas conforme, il n’a pas fait état de désordres en lien avec ce défaut de conformité ; il a au contraire indiqué que les infiltrations étaient en lien avec l’absence de relevé d’étanchéité au droit des murs de façades. 

Or, en l'absence de désordre, le non-respect des normes qui ne sont rendues obligatoires ni par la loi ni par le contrat ne peut donner lieu à une mise en conformité à la charge du constructeur (Cas. Civ. 3ème, 10 juin 2021 n°20-15.277).

A fortiori, à défaut de désordre de nature décennale en lien avec le défaut de conformité de l’isolation, le coût de la réfection totale de la terrasse ne saurait être supporté par les époux [A].

Il convient par conséquent de retenir le seul devis de 2.755 euros HT de la SA FACE ATLANTIQUE daté du 14 juin 2022, qui porte sur la reprise du relevé d’étanchéité, dont la pertinence technique a été admise par l’expert, en page 30 de son rapport, même s’il l’a écarté parce qu’il estimait nécessaire de refaire toute la terrasse en raison de la non-conformité du système d’isolation.

Monsieur et madame [A] doivent dès lors être condamnés in solidum à verser à monsieur et madame [E] la somme de 3.030,50 euros TTC en réparation de leur préjudice matériel.

Sur la demande au titre des travaux d'électricité

A l’appui de leur demande en paiement de la somme de 5.000 euros en réparation du préjudice subi du fait des travaux électriques défectueux réalisés par monsieur [A], les époux [E] soutiennent que la responsabilité décennale des époux [A] est engagée. Ils font notamment état de raccordements dépourvus de couvercles, de conducteurs apparents au rez-de-jardin, de prises de courant dépourvues de fil de terre, ou encore du défaut de raccordement dans les boîtes de dérivation de divers fils.

Il leur appartient de rapporter la preuve des conditions de la garantie décennale invoquée, à savoir l’existence d’une réception, d’un ouvrage, et de désordres de nature décennale, conformément à l’article 1792 du Code civil.

Si la réception ne pose pas de difficulté, monsieur [A] ne contestant pas avoir achevé les travaux moins de dix ans avant l’engagement de la procédure, les époux [E] ne prétendent même pas dans leurs dernières écritures que lesdits travaux puissent être qualifiés d’ouvrage.

Lesdits travaux, qu’ils ne décrivent pas davantage, ont été réalisés postérieurement à l’édification de l’ouvrage.

Or, si le