Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 29 janvier 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me BUNIAK
Copies certifées conformes 
délivrées le: 
à Me BUNIAK


■


Charges de copropriété

 
N° RG 24/06488 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C4Y4R

N° MINUTE : 




Assignation du :
16 mai 2024






JUGEMENT 
rendu le 29 janvier 2026 
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic, le Cabinet CRAUNOT, SA
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représenté par Maître Nathalie BUNIAK, avocate au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1260


DÉFENDERESSE

La S.C.I. du [Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 1]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge, statuant en juge unique, assisté de Madame Margaux DIMENE, greffière,
Décision du 29 janvier 2026
Charges de copropriété
N° RG 24/06488 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4Y4R


DÉBATS

À l’audience du 19 novembre 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 29 Janvier 2026. 


JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
en premier ressort

______________________________

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI du [Adresse 3] est propriétaire des lots de copropriété n°1 et 29 d'un immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 3].

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 15 mars 2024 et remise au destinataire le 18 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure la SCI du [Adresse 3] de payer la somme de 43 565,59 euros en principal au titre des charges de copropriété.

Par exploit d'huissier signifié le 16 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 4] a fait assigner cette dernière en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience d'orientation du 13 mars 2025. 

*

Aux termes de ses dernières conclusions, signifiées par exploit de commissaire de justice le 23 avril 2025 et notifiées par voie électronique le 29 avril 2025, et au visa des articles 10 et suivants de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et des articles 1240 et suivants du code civil, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

- condamner la SCI du [Adresse 3] au paiement de la somme de 36 239,38 euros, au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux impayés au 1er avril 2025 (deuxième trimestre 2025 inclus) ;
- condamner la SCI du [Adresse 3] au paiement des intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance ;
- ordonner la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;
- condamner la SCI du [Adresse 3] au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamner la SCI du [Adresse 3] au paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de Me Nathalie Buniak ;
- condamner la SCI du [Adresse 3] au paiement de la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles ;
- ordonner l’exécution provisoire de la décision.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit. 

Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise à personne morale), la SCI du [Adresse 3] n’a pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 7 mai 2025, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 19 novembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 29 janvier 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. 


MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


1 - Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI du [Adresse 3] est propriétaire des lots n°1 et 29 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 4].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 15 juin 2021, 27 septembre 2021, 23 mai 2022, 28 février 2023, 31 mai 2023 et 30 mai 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;
- les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;
- un décompte de créance actualisé au 1er avril 2025 (deuxième trimestre 2025 inclus)

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI du [Adresse 3], déduction faite des frais de recouvrement et des règlements d’un montant total de 32 500 euros effectués par la copropriétaire, est débiteur de 35 667,59 euros [(360 – 156 – 55,79)].

La SCI du [Adresse 3] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er avril 2025 (deuxième trimestre 2025 inclus).


B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 571,79 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. 

Les frais exposés pour une mise en demeure adressée le 15 mars 2024 constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires. 

En revanche, les frais désignés comme « [I] huissier honoraires assignation » apparaissent constituer des dépens.

En outre, si l’article 10-1 b) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit effectivement la possibilité d’obtenir remboursement des honoraires du syndic afférents à l’établissement d’un état daté, il n’est pas justifié de la demande d’un tel document par la SCI du [Adresse 3] ni de sa réalisation.

En conséquence, la SCI du [Adresse 3] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 156 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. 


2 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par la SCI du [Adresse 3] de ses obligations.

À l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et la copropriétaire, il apparaît que la SCI du [Adresse 3] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès le mois d’avril 2023.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s'est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l'importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Il conviendra en conséquence de condamner la SCI du [Adresse 3] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500,00 euros en réparation du préjudice financier causé.


3 - Sur les demandes accessoires

- Sur les intérêts

En application de l'article 1231-6 du code civil et de l'article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, et conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, l'intérêt au taux légal sera donc dû à compter du 16 mai 2024, date de signification de l'assignation.

Par application de l'article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (ancien article 1154), la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu'il s'agit d'intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée. 

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

La SCI du [Adresse 3], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance. Autorisation sera donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. 
Conformément aux dispositions de l’article 695 du code de procédure civile, les dépens comprendront le coût de signification de l’acte introductif d’instance ainsi que de la décision à intervenir.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la SCI du [Adresse 3] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire 

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. 

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. 


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne la SCI du [Adresse 3] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] les sommes de :

- 35 667,59 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 1er avril 2025 – appel du deuxième trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2024 ;

- 156 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2024 ;

- 1 500 euros, à titre de dommages et intérêts ;

- 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

Condamne la SCI du [Adresse 3] au paiement des entiers dépens de l’instance, et autorise Me Nathalie Buniak à recouvrer directement ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision ;

Dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. 


Fait et jugé à Paris, le 29 janvier 2026.

La greffière Le président