Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 29 janvier 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me GARNIER
Copies certifiées conformes 
délivrées le:
à Me GARNIER 


■


Charges de copropriété

 
N° RG 24/06427 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZCA

N° MINUTE : 




Assignation du :
14 mai 2024






JUGEMENT 
rendu le 29 janvier 2026 
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] - [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la société STARES FRANCE, SAS, elle-même représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité à l’adresse dudit siège
[Adresse 2]
[Localité 1]

Représenté par Maître Sébastien GARNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1473


DÉFENDEURS

Madame [I] [X]
Monsieur [H] [X]
[Adresse 1] 
[Localité 1]

Non représentés


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du code de l’organisation judiciaire et 812 du code de procédure civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Décision du 29 janvier 2026
Charges de copropriété
N° RG 24/06427 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZCA


Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge, statuant en juge unique, assisté de Madame Margaux DIMENE, greffière,


DÉBATS

À l’audience du 19 novembre 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 29 Janvier 2026.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
en premier ressort

_______________________________


EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [I] [X] et M. [H] [X] sont propriétaires des lots de copropriété n°105, 139, 187, 188, 201 et 250 d'un immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 1].

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 24 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure Mme [I] [X] et M. [H] [X] de payer la somme de 4 143,74 euros au titre des charges de copropriété.

Par un courrier daté du 14 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble les a cette fois fait mettre en demeure de payer la somme de 13 416,66 euros à ce même titre.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 27 mars 2024 et remise aux destinataires le 29 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure Mme [I] [X] et M. [H] [X] de payer la somme de 16 166,43 euros au titre des charges de copropriété.

Par actes de commissaire de justice signifiés le 14 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 1] a fait assigner Mme [I] [X] et M. [H] [X] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience d'orientation du 13 mars 2025. 

*

Au visa des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que de l’article 1231-1 du code civil, il demande au tribunal de :

- condamner solidairement Mme [I] [X] et M. [H] [X] au paiement de la somme de 14 635,43 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2024 ;
- condamner Mme [I] [X] et M. [H] [X] au paiement de la somme de 672,00 euros, au titre des frais de recouvrement ;
- condamner Mme [I] [X] et M. [H] [X] au paiement de la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamner Mme [I] [X] et M. [H] [X] au paiement des entiers dépens ;
- condamner Mme [I] [X] et M. [H] [X] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;
- ordonner l’exécution provisoire de la décision.

Dans des conclusions notifiées par voie électronique le 30 avril 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de : 

- Prendre acte du désistement partiel du Syndicat du chef de ses prétentions formulées au titre des charges échues et arrêtés au 1er avril 2024 pour 14.635,43 €uros et des frais nécessaires et préalablement exposés pour 672 €uros, 
 
Pour le surplus, 
- Condamner solidairement Monsieur [H] [X] et Madame [I] [X], à payer au Syndicat de Copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 1], [Adresse 1] la somme de 2.500 €uros, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, 
- Condamner solidairement Monsieur [H] [X] et Madame [I] [X], à payer au Syndicat de Copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 1], [Adresse 1] la somme de 3.000 €uros en application des dispositions de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens.
- Ordonner en tant que de besoin l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

*

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit. 

Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise à tiers présent au domicile), M. [H] [X] n’a pas comparu à l'instance. Mme [I] [X], qui s’est vue signifier l’assignation en personne, n’a pas non plus comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 7 mai 2025, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 19 novembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 29 janvier 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. 


MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Décision du 29 janvier 2026
Charges de copropriété
N° RG 24/06427 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZCA

1 - Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Mme [I] [X] et M. [H] [X] sont propriétaires des lots n°105, 139, 187, 188, 201 et 250 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 1].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 9 décembre 2021, 20 septembre 2022 et 12 juin 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;
- les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots des défendeurs ;
- un décompte de créance actualisé au 1er avril 2024.

Dans ses dernières conclusions en demande, notifiées le 30 avril 2025, le syndicat des copropriétaires expose cependant que les copropriétaires défendeurs ont procédé au paiement des sommes réclamées au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement, par trois règlements intervenus les 31 janvier 2025, 25 mars 2025 et 15 avril 2025.

Il conviendra ainsi de constater que le syndicat des copropriétaires, aux termes du dispositif de ses dernières écritures, a abandonné ses demandes en paiement au titre d’un arriéré de charges de copropriété et de frais de recouvrement.


2 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par Mme [I] [X] et M. [H] [X] de leurs obligations.

À l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et les copropriétaires, il apparaît que Mme [I] [X] et M. [H] [X] ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges – leur compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès le mois d’avril 2023.

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble. 

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation. 

Décision du 29 janvier 2026
Charges de copropriété
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En outre, alors que la bonne foi des débiteurs doit être présumée, il n'est pas démontré que Mme [I] [X] et M. [H] [X] ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières. 

Enfin, il apparaît que ceux-ci ont procédé spontanément au règlement de leur dette envers la copropriété, bien qu’avec retard.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts. 


3 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

Mme [I] [X] et M. [H] [X], parties perdant le procès, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l'instance.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus aux dépens, Mme [I] [X] et M. [H] [X] seront en outre condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire 

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. 
Décision du 29 janvier 2026
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En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. 


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum Mme [I] [X] et M. [H] [X] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Condamne in solidum Mme [I] [X] et M. [H] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 1 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

Dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. 


Fait et jugé à Paris, le 29 janvier 2026.

La greffière Le président