Tribunal Judiciaire · Chambre civile — 2 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AJACCIO

N° RG 21/00175 - N° Portalis DBXH-W-B7F-CRYA
N° de Minute :24/

JUGEMENT DU 16 OCTOBRE 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ:

Monsieur Julien DEGUINE, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, assisté lors des débats et du délibéré de Madame Théa HOAREAU, Greffier

Débats à l’audience publique du : 19 septembre 2024

JUGEMENT : prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 19 décembre 2024 et signé par Monsieur DEGUINE et Madame HOAREAU

ENTRE :

Madame [M] [G] [Z], 
née le [Date naissance 4] 1953 à [Localité 12], demeurant [Adresse 15]
Rep/assistant : Maître Philippe ARMANI de la SCP ROMANI CLADA MAROSELLI ARMANI, avocats au barreau d’AJACCIO

Madame [G] [Z]
née le [Date naissance 2] 1955 à [Localité 12], demeurant [Adresse 14]
Rep/assistant : Maître Philippe ARMANI de la SCP ROMANI CLADA MAROSELLI ARMANI, avocats au barreau d’AJACCIO

Madame [Y] [Z]
née le [Date naissance 5] 1951 à [Localité 12], demeurant [Adresse 16]
Rep/assistant : Maître Philippe ARMANI de la SCP ROMANI CLADA MAROSELLI ARMANI, avocats au barreau d’AJACCIO

D’UNE PART,

ET :

Le [Adresse 19] [Localité 10], pris en la personne de son nouveau syndic en exercice la SAS SECIC (RCS d’[Localité 6] n°412 004 798), [Adresse 7], demeurant [Adresse 18]
Rep/assistant : Me Stéphane NESA, avocat au barreau d’AJACCIO

D’AUTRE PART,








Le
1 copie exécutoire + 1 expédition aux avocats



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE 

Monsieur [W] [Z] et Madame [N] [T] épouse [Z] ont été propriétaires des lots n° 315 et 325 de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé [Adresse 11], situé [Adresse 17] à [Localité 6] dans le bâtiment C1, et du lot n° 370, situé dans le bâtiment E.

Madame [N] [T] épouse [Z] est décédée le [Date décès 1] 2017, et Monsieur [W] [Z] le [Date décès 3] 2019, laissant pour leur succéder leurs trois filles, Mesdames [Y] [Z], [M] [G] [Z], et [G] [Z].

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 4 décembre 2020, à l’occasion de laquelle les époux [Z] ont aux termes du procès-verbal été déclarés présents, et votants.

Par exploit du 15 février 2021, Madame [Y] [Z], Madame [M] [G] [Z], et Madame [G] [Z] ont assigné le [Adresse 19] [Adresse 8] [Localité 13] en nullité de cette assemblée générale.

La clôture est intervenue une première fois le 6 mars 2024.

Par jugement du 20 juin 2024, le tribunal a ordonné le rabat de la clôture, a admis aux débats les écritures nouvelles des parties, et fixé la clôture au 12 août 2024.

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 30 juillet 2024, les consorts [Z] demandent au fond de :
- déclarer irrecevable l’argumentation nouvelle du défendeur des 25 avril 2024 et 13 mai 2024,
- débouter le syndicat des copropriétaires de ses prétentions,
- annuler l’assemblée générale des copropriétaires du 4 décembre 2020,
- annuler les assemblées générales du syndicat des copropriétaires des 3 novembre 2021, 17 décembre 2021 et 30 mars 2023,
- et condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer une indemnité de 3500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de l’irrecevabilité de « l’argumentation nouvelle du défendeur des 25 avril 2024 et 13 mai 2024 », les consorts [Z], se fondant sur l’article 768 du code de procédure civile et l’article 1383-2 du code civil, ainsi que sur les principes de loyauté procédurale, de l’estoppel et de concentration des moyens, font valoir que le défendeur a modifié dans ses dernières écritures l’ensemble de son argumentation, faisant fi de ses quatre jeux d’écritures précédents et de trois années de procédure. Elles font valoir que ce comportement est déloyal, rappellent que le plaideur a la charge procédurale de présenter l’ensemble de ses moyens dès la première instance, et avancent que le syndicat adopte des positions contradictoires au cours de l’instance, notamment en tentant d’éluder l’aveu, résultant de précédentes conclusions, de la faute de son préposé.

Au soutien de leur demande d’annulation de l’assemblée générale du 4 décembre 2020, invoquant l’article 17 du décret du 17 mars 1967, Mesdames [Z] exposent que leurs parents, décédés respectivement les [Date décès 1] 2017 et [Date décès 3] 2019, ont été comptés comme votants lors de cette assemblée pour les résolutions 1, 2, 3, 5, 6, 7, 10 et 11, notamment concernant la souscription d’un emprunt collectif et des travaux de rénovation d’un montant de 2.239.939,91 euros. Elles en déduisent que ces délibérations sont nulles, sans qu’il soit nécessaire rapporter la preuve d’un grief, bien qu’elles avancent avoir subi un préjudice résultant du vote de travaux d’un montant significatif. Elles ajoutent que le syndicat n’a pas produit le pouvoir qui aurait permis ce vote malgré une ordonnance du juge de la mise en état du 24 novembre 2023 l’y contraignant sous astreinte de cinquante euros par jour de retard. Elles soutiennent enfin que le syndicat ne peut utilement invoquer l’article 17-1 du décret précité dans la mesure où il ne s’agit pas d’une irrégularité formelle de la feuille de présence mais d’un dol, rendant sans intérêt la reconstitution du vote proposée par le syndicat dans ses dernières écritures.

Pour solliciter l’annulation des assemblées générales des 3 novembre 2021, 17 décembre 2021 et 31 mars 2023, Mesdames [Z] soulèvent en premier lieu, au visa de l’article 789 du code de procédure civile, l’irrecevabilité de l’argument du défendeur selon lequel ces assemblées auraient régularisé celle du 4 décembre 2020, cette fin de non-recevoir devant être présentée devant le juge de la mise en état. Sur le fond, au visa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, elles font valoir qu’elles n’ont pas été régulièrement convoquées à ces assemblées, le syndicat ne rapportant pas la preuve de la notification de leurs convocation, en dépit de l’avis qui lui avait été donné du décès des époux [Z] et de l’identité de leurs héritiers depuis l’acte introductif d’instance du 15 février 2021. Elles soulignent que les procès-verbaux mentionnent comme absent ou non représenté les "époux [Z] [W] chez [Z] [G]" alors qu’une indivision n’a pas d’existence légale, n’ayant ni personnalité civile ni personnalité morale. Enfin, au visa de l’article 815-3 du code civil, elles contestent l’interprétation faite par le syndicat du courrier de Madame [G] [Z], soulignant que celle-ci se contentait de solliciter des informations et de mettre en demeure le syndic de les produire, sans effectuer un acte d’administration au nom de l’indivision qui aurait pu dispenser le syndicat de convoquer l’ensemble des cohéritiers.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 24 juillet 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 9] [Localité 13] sollicite le rejet de l’ensemble des demandes formées par les consorts [Z], ainsi que leur condamnation à lui payer une indemnité de 3500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de la recevabilité de ses demandes, le Syndicat des copropriétaires soutient qu’il n’a pas méconnu les principes invoqués par les demanderesses. Il expose que son moyen de droit n’est pas nouveau puisque le fondement de l’article 17-1 du décret du 17 mars 1967 était déjà invoqué dans ses premières conclusions du 30 novembre 2021. Il souligne que la modification des moyens de faits est inopérante, s’agissant simplement de la reprise du contenu des résolutions de l’assemblée générale du 4 décembre 2020 et accessoirement des assemblées générales de 2021. Concernant l’aveu judiciaire allégué, il indique qu’en application de l’article 768 du code de procédure civile, il n’entend pas reprendre la prétention relative à l’éventuelle faute du préposé, le litige entre l’ancien salarié et l’ancien syndic professionnel étant étranger aux faits de la cause, et les parties étant réputées avoir abandonné les prétentions et moyens non repris dans leurs dernières conclusions

Au fond, le syndicat des copropriétaires expose au visa de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 qu’une reconstitution des votes démontre que les résolutions auraient été adoptées même sans les tantièmes de la succession [Z]. Il fait valoir en outre que la nullité sollicitée serait disproportionnée au regard de ses conséquences juridiques et financières, notamment dans le cadre de l’OPAH qui permet un financement public des travaux à hauteur de 70%, avec des modalités de versement échelonnées. Il ajoute que les consorts [Z] ont déjà bénéficié d’une subvention de 34.531,15 euros au titre des travaux votés et que leurs biens immobiliers (un appartement F4, un box de garage et une cave) ont vocation à prendre de la valeur grâce à cette réhabilitation, rendant leur demande dépourvue d’intérêt.

Pour s’opposer à l’annulation des assemblées générales des 3 novembre 2021, 17 décembre 2021 et 31 mars 2023, le syndicat, se fondant sur l’article 32 du décret du 17 mars 1967, fait valoir que si ce texte prévoit la tenue à jour de la liste des copropriétaires, il n’impose pas une obligation de recherche et de vérification au syndic, celui-ci ne tenant la liste à jour qu’à partir des notifications qui lui sont adressées. Il souligne qu’il n’a jamais été destinataire des actes de décès des époux [Z], mais a reçu une lettre que Madame [G] [Z] lui a adressée « en qualité de cohéritière, agissant tant en son nom personnel qu’aux noms de (ses) sœurs ». Il soutient avoir notifié les trois convocations et procès-verbaux des assemblées générales litigieuses à Madame [G] [Z] par lettres recommandées avec accusé de réception. Il invoque enfin le délai de deux mois prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 pour contester les assemblées générales, soutenant que les procès-verbaux sont opposables à Madame [G] [Z] qui a été régulièrement convoquée.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 septembre 2024, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 21 novembre 2024. Puis le délibéré a été prorogé jusqu’au 16 octobre 2025, date à laquelle il a été rendu.

SUR CE,

Sur la recevabilité des fins de non-recevoir

L’article 789 du code de procédure civile dispose que « lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : (...) 6° Statuer sur les fins de non-recevoir (...) Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu'elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état ».

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d'office lorsqu'elles ont un caractère d’ordre public.

En l’espèce, les consorts [Z] ont formulé leurs fins de non-recevoir tirées du principe de loyauté procédurale, du principe de concentration des moyens et du principe de l’estoppel dans leurs conclusions au fond adressées à la formation de jugement. Il s’agit là cependant de fins de non recevoir qu’il leur appartenait de soulever devant le juge de la mise en état. Elles sont irrecevables devant le tribunal saisi du fond.

Le syndicat des copropriétaires oppose quant à lui aux consorts [Z] le délai de forclusion de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, selon lequel les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent être introduites dans un délai de deux mois à compter de leur notification. Il s’agit là de dispositions d’autre public que le tribunal entend relever d’office. Cependant, le syndicat des copropriétaires s’abstient de justifier de la notification aux consorts [Z] des procès-verbaux des assemblées générales contestées, qui seule a pu faire courir le délai d’action de ces derniers. Il s’ensuit que le délai préfix de l’article 42 n’avait pas commencé à courir à la date de l’assignation. La fin de non recevoir sera donc rejetée.

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 4 décembre 2020

Il n’est en l’espèce pas contesté que les propriétaires du lot [Z] ont été déclarés présents, et représentés, lors de cette assemblée générale, en dépit de leur décès survenu, pour Madame [Z] le [Date décès 1] 2017, et concernant Monsieur [Z] le [Date décès 3] 2019, et que des résolutions ont été adoptées avec leur vote.

Le syndicat des copropriétaires, pour s’opposer à la nullité, fait valoir au visa des articles 17 et 17-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, que l’irrégularité formelle du procès-verbal mentionnant le vote des époux [Z] est sans effet sur la validité de l’assemblée, dès lors que le résultat du vote, qu’il est possible de reconstituer, n’aurait pas été différent en l’absence du leur.

Toutefois, la participation au vote de l’assemblée générale des copropriétaires de personnes décédées est une irrégularité substantielle, qui échappe au champ d’application de l’article 17-1. Elle entache en effet la sincérité du procès-verbal, dont la fonction est précisément de retranscrire fidèlement la réalité des délibérations et l’authenticité des votes exprimés. Il est au demeurant à relever que le syndicat des copropriétaires s’est abstenu de produire, en dépit de l’injonction qui lui en a été faite, les pouvoirs qui en l’absence des époux [Z], ont autorisé la prise en compte de leur vote.

Il y aura lieu par conséquent de prononcer l’annulation de l’assemblée générale du 4 décembre 2020.

Sur l’annulation des assemblées générales des copropriétaires des 3 novembre 2021, 17 décembre 2021 et 31 mars 2023

Pour solliciter la nullité de ces assemblées générales, les requérantes font valoir qu’elles n’y ont pas été régulièrement convoquées. Le syndicat des copropriétaires, qui ne le conteste pas, soutient qu’aucun élément ne lui a été adressé, qui aurait été de nature à justifier le décès ou l’intervention des héritiers.

La convocation des copropriétaires à l’assemblée générale des copropriétaires a lieu, en application de l’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. En cas d’indivision, et tant que la désignation d’un mandataire commun n’est pas intervenue, tous les titulaires de droits sur le lot doivent être convoqués aux assemblées.

L’article 6 du décret précité prévoit que « tout transfert de propriété d’un lot (...) est notifié, sans délai, au syndic soit par les parties, soit par le notaire qui établit l’acte, soit par l’avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ; cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l’indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu et, sous réserve de leur accord exprès, l’adresse électronique de l’acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu aux deuxième et troisième alinéas de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965. »

Si la lettre recommandée avec demande d’avis de réception que Madame [G] [Z] a adressée au syndic le 5 janvier 2021 ne répond pas aux conditions prévues par le texte précité, en revanche l’assignation notifiée le 15 février 2021 au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, fait état de l’identité, et des coordonnées des indivisaires, ainsi que des lots concernés par l’indivision. Il y était joint en outre les actes de décès ainsi qu’un certificat d’hérédité, qui justifiaient de la qualité des héritiers. Rien n’interdit que la notification au syndic du transfert de propriété d’un lot intervienne par acte extrajudiciaire.

Rien ne justifie dès lors que les héritiers, dont la qualité de copropriétaires indivis était connue du syndicat des copropriétaires, n’aient pas été convoqués aux assemblées générales des copropriétaires.

Il résulte de ces élément que la convocation des assemblées générales litigieuse, qui omet un propriétaire, est irrégulièrement intervenue, et qu’elle est affectée d’une nullié substantielle.

Il y aura lieu par conséquent de prononcer leur annulation.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, le [Adresse 19] [Localité 10] sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En conséquence, le [Adresse 19] [Localité 9] [Localité 13] sera condamné à payer aux consorts [Z] une indemnité de 2500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE irrecevable la fin de non-recevoir invoquée par les consorts [Z],

REJETTE la fin de non recevoir tirée de la forclusion invoquée par le syndicat [Adresse 19] [Localité 10],

PRONONCE l’annulation de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Localité 10] du 4 décembre 2020,

PRONONCE l’annulation des assemblées générales des copropriétaires de la résidence [Localité 10] des 3 novembre 2021, 17 décembre 2021 et 31 mars 2023,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 10], représenté par son syndic, à payer à Madame [Y] [Z], Madame [M] [G] [Z], et Madame [G] [Z] une indemnité de 1500 euros en applicaiton de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 10], représenté par son sysndic, aux dépens.

 Le Greffier, Le Président,