Tribunal Judiciaire · Référés — 1 octobre 2025

AG / CA / PA
MINUTE N° : 
ORDONNANCE DU : 01 Octobre 2025
DOSSIER N° : N° RG 25/00291 - N° Portalis DBXI-W-B7J-DMSO

NATURE DE L’AFFAIRE : 71G -Action en responsabilité exercée contre le syndicat  
                            

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA

ORDONNANCE DE REFERE


PRÉSIDENT : Aurélie GIOCONDI, Vice-Présidente

GREFFIER : Pauline ANGEL,

Copie exécutoire délivrée à :
- Me Alexandra BALESI-ROMANACCE 
- Me Antoine MERIDJEN 

Le : 01 Octobre 2025 

PARTIES :

DEMANDERESSE

[I] [T]
née le 16 Décembre 1984 à BASTIA, de nationalité française, 
demeurant Villa A Casella - Route de Figarella Miomo - 20200 SANTA MARIA DI LOTA

représentée par Maître Alexandra BALESI-ROMANACCE de la SELARL CABINET RETALI & ASSOCIES, avocats au barreau de BASTIA

DÉFENDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence L’AIGLON À BASTIA 
représenté par son syndic en exercice la SAS LE KALLISTE, Société par actions simplifiée au capital de 40 000,00 €, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, 
dont le siège social est sis SAS LE KALLISTE -40 boulevard Paoli - 20200 BASTIA

représentée par Maître Antoine MERIDJEN de la SELARL ANTOINE MERIDJEN, avocats au barreau de BASTIA


Les conseils des parties ayant été entendus en leurs explications et conclusions à l’audience des référés, tenue au Palais de Justice de BASTIA, l’an deux mil vingt cinq et le dix Septembre, par Madame Aurélie GIOCONDI, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de BASTIA, assistée de Madame Pauline ANGEL, Greffier lors du prononcé.



EXPOSE DU LITIGE

Madame [I] [T] est propriétaire, sur la commune de BASTIA, de quatre parcelles de terre lieudit Chemin de l’Annonciade cadastrées AB 275, AB 259, AB 270 et AB 271, et les bâtis y édifiés, pour les avoir reçus dans la succession de son grand-père, [H] [T] décédé le 1er mars 2024.

Sur ces parcelles est exploité un fonds de commerce de mécanicien, garage et vente de véhicules automobiles, connu sous le nom commercial CENTRE GARAGE. Madame [I] [T] est propriétaire de ce fonds par suite de la donation qui lui a été consentie par son père [H] [C] [T] le 1er août 2024, lequel est depuis décédé le 30 octobre 2024.

La parcelle AB 270 sert de parking au personnel du garage et permet l’accès à l’atelier et au garage en sous-sol, et est mitoyenne, séparée par un mur mitoyen, de la parcelle AB 281 occupée par la Résidence l’AIGLON.

Selon acte du 31 août 2021, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence L’AIGLON, 8 rue Chanoine Colombani à BASTIA, représenté par son Syndic en exercice la SAS LE KALLISTE a assigné devant le Juge des référés Monsieur [H] [C] [T] aux fins de la voir condamné à laisser le libre accès à sa parcelle AB 270 afin de pouvoir réaliser des travaux de ravalement de la façade arrière.

Par ordonnance du 2 mars 2022, le Juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé quant à la demande d’autorisation d’accès à la parcelle propriété de Monsieur [H] [C] [T] et a ordonné une expertise aux fins de savoir s’il existe un moyen technique de réaliser les travaux de ravalement sans avoir à accéder à la parcelle AB 270.

L’Expert a rendu son rapport le 18 décembre 2022 dans lequel il fait état de l’impossibilité technique de ravaler la façade Nord de la copropriété, sans accéder par la parcelle AB 270 qui est une route de desserte du sous-sol du garage exploité par Monsieur [T].

En 2025, le Syndicat des copropriétaires a fait installer une gouttière longeant la copropriété, dont l’extrémité se prolongeait sur le mur mitoyen de la parcelle AB 270 avant de se terminer dans la cour de la parcelle appartenant à Madame [I] [T].

Selon lettre officielle datée du 24 mai 2025 adressée au Conseil habituel de la copropriété, le Conseil de Madame [I] [T] lui demandait de retirer, sous 8 jours, cet ouvrage.

Par acte de Commissaire de Justice du 10 juin 2025, Madame [I] [T] a assigné devant le Juge des référés du Tribunal Judiciaire de BASTIA, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence L’AIGLON, 8 rue Chanoine Colombani à BASTIA, représenté par son Syndic en exercice la SAS LE KALLISTE, aux fins de le voir condamné notamment à supprimer une gouttière surplombant son fonds et à remettre en état le mur mitoyen.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 10 septembre 2025.

Par voie de conclusions signifiées par RPVA le 30 juillet 2025, Madame [I] [T], représentée, a actualisé ses demandes comme suit :


Condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence l’AIGLON à procéder à la remise en état du mur mitoyen (savoir l’enlèvement des vis de fixation qui ont été laissées et le rebouchage des trous), sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;Condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence l’AIGLON au remboursement à Madame [I] [T] du coût du PV de constat, soit la somme de 631,60 euros ;Condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence l’AIGLON à payer à Madame [I] [T] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens.
Par voie de conclusions signifiées par RPVA le 25 juillet 2025, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence L’AIGLON, 8 rue Chanoine Colombani à BASTIA, pris en la personne de son Syndic en exercice la SAS LE KALLISTE, représenté, demande au Juge de :

Juger que la demande de Madame [I] [T] est devenue sans objet, la gouttière litigieuse ayant été déposée ;
En conséquence :

Juger qu’il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes principales relatives à la suppression de la gouttière et à la remise en état du mur ;Débouter Madame [I] [T] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;Juger que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles et de ses dépens.
Conformément à l’article 446-1 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de remise en état
Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il suppose donc la violation d’une obligation préexistante, quel que soit le fondement de celle-ci. Il faut cependant que l’illicéité du trouble soit manifeste, la seule méconnaissance d’une réglementation étant à cet égard insuffisante.

Aux termes de son assignation, Madame [I] [T] sollicitait la condamnation du Syndicat des copropriétaires de la Résidence L’AIGLON, 8 rue Chanoine Colombani à BASTIA, représenté par son Syndic en exercice la SAS LE KALLISTE, à supprimer la gouttière surplombant son fonds et à remettre en état le mur mitoyen.

Toutefois, il n’est pas contesté par la demanderesse que cette gouttière a été retirée pendant le cours de la procédure. C’est ainsi qu’en l’état de ses dernières écritures, Madame [I] [T] demande désormais la condamnation du Syndicat des copropriétaires à procéder à la remise en état du mur mitoyen par l’enlèvement des vis de fixation qui ont été laissées et le rebouchage des trous.

A cet effet, elle verse aux débats une photographie d’un mur sur lequel il apparait deux vis.

Néanmoins, cette photographie n’est pas datée et ne permet pas d’établir avec l’évidence requise en référé qu’il s’agit d’une part du mur litigieux et d’autre part, que les vis n’étaient pas déjà présentes avant la pose de la gouttière.

En l’état de cet élément, l’atteinte au droit de propriété de Madame [I] [T] n’est pas établie de sorte qu’en conséquence, le trouble manifestement illicite n’est pas caractérisé.
 
Madame [I] [T] sera déboutée de sa demande de remise en état du mur litigieux.

Sur les demandes accessoires
L’alinéa 2 de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Selon l’alinéa 1er de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les dépens.

Dès lors, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, 
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir et cependant, dès à présent et par provision :

DEBOUTONS Madame [I] [T] de sa demande de remise en état du mur mitoyen (savoir l’enlèvement des vis de fixation qui ont été laissées et le rebouchage des trous), sous astreinte ;

DISONS que chaque partie conservera la charge de ses dépens ;

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES