Tribunal Judiciaire · Chambre Civile 3 — 9 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE [Localité 2]

Minute n°

Nature de l’affaire : 72A Demande en paiement des charges ou des contributions

N° RG 24/01686 - N° Portalis DBXI-W-B7I-DJZK 

S.D.C. [Adresse 4] à [Localité 2]

C/

M. [S] [E]

CHAMBRE CIVILE 3

JUGEMENT DU 09 Octobre 2025



DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] à [Localité 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS LE KALLISTE, SAS au capital de 40 000,00 € immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 313 182 271, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, sis [Adresse 1]
représenté par Me Antoine MERIDJEN, avocat au barreau de BASTIA substitué par Me Alexis ORI, avocat au barreau de BASTIA


DÉFENDEUR :

M. [S] [E], demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Julien DUMOLIE, avocat au barreau d’Aix en Provence et Me Linda PIPERI, avocat au barreau de BASTIA substituée par Me Emmanuelle DUPRE, avocat au barreau de BASTIA

M. [Y] [V] [E], demeurant [Adresse 3]
représenté par Maître Frédérique GENISSIEUX de la SELARL CABINET RETALI & ASSOCIES, avocats au barreau de BASTIA


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Gérard EGRON-REVERSEAU
GREFFIER : Aurore LAINÉ


DÉBATS :

Audience publique du : 10 Juillet 2025 mise en délibéré au 09 Octobre 2025.


DÉCISION :

Contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement à l'audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :
 à :


Copie délivrée le :
 à :


Par actes de commissaire de justice en date du 20 novembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Forum Parkings Appartements à BASTIA représenté par son syndic en exercice la SAS LE KALLISTE, a assigné par devant la chambre III dite de proximité du tribunal judiciaire de BASTIA, M. [S] [E] et M. [Y] [E] aux fins de les voir condamner à lui payer, chacun, la somme de 963,83 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2024 avec intérêts légaux à compter du 15 janvier 2024, date de la mise en demeure, celle de 4.200 € à titre de dommages et intérêts et celle de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Lors du passage de l’huissier au domicile de M. [S] [E], l’absence de l’intéressé ayant rendu impossible la signification de l’acte introductif d’instance, et vérification faite de l’exactitude de son adresse, un avis de passage a été laissé à son domicile et un courrier lui a été adressé dans les conditions de l’article 658 du code de procédure civile.

Concernant M. [Y] [E], l’assignation a été remise entre les mains de son épouse qui a accepté de la recevoir, et également un courrier lui a été adressé dans les conditions de l’article 658 du code de procédure civile.

A l’audience initiale du 30 janvier 2025, l’affaire a été renvoyée contradictoirement à la demande des conseils des parties pour leur permettre de se mettre en état, et l’examen de l’affaire a finalement eu lieu à celle du 10 juillet 2025.

A cette date, le syndicat de copropriétaires valablement représenté par Me MERIDJEN substitué à l’audience par Me ORI, a, aux termes de ses conclusions maintenu l’ensemble de ses demandes en demandant de rejeter l’ensemble des moyens de défense adverse. 

Il rappelle en fait que les défendeurs venant à la succession de leurs parents, M. [O] [E] et Mme [L] [B], son épouse, sont tenus au règlement des charges de copropriété, sauf à ce qu’il soit produit un acte de renonciation à succession.

Sur le fond, il fait valoir que l’assemblée des copropriétaires a approuvé l’ensemble des exercices de 2019 à 2023 sans jamais avoir été contesté par les copropriétaires défendeurs, et que depuis le décès de leurs parents, leurs héritiers n’ont réglé aucune somme.

En réponse au moyen de défense de M. [Y] [E] tiré du défaut de tentative de conciliation préalable contournée par la demande de dommages et intérêts conséquente pour dépasser le taux requis de 5.000 €, il fait valoir qu’elle repose sur les mêmes faits que la demande principale et que par conséquent elle respecte les dispositions de l’article 35 du code de procédure civile.

S’agissant du moyen tiré du défaut de convocation régulière, il répond qu’il n’a pas été informé par l’indivision successorale de la mutation du lot et que par conséquent les convocations et notifications faites à leur père sont régulières.

Enfin, il soutient qu’en produisant l’ensemble des appels de fonds ainsi que les mises en demeure imputés sur le relevé de situation des copropriétaires concernés, la preuve de la dette réclamée est suffisamment établie.

Sur le préjudice subi par le syndicat, il rappelle qu’il est constant que le retard intentionnel ou systématique pour le paiement des charges sans justification de la part du débiteur causent à la collectivité privée des fonds nécessaires à la gestion de l’immeuble un préjudice financier certain, et qu’en conséquence, en l’occurrence, il est fondé dans sa réclamation à ce titre.







Pour sa part, M. [Y] [E], valablement assisté de Me [I] a, aux termes de ses conclusions responsives, demandé:
à titre liminaire :
de déclarer irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires pour défaut de respect des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile,
en tout état de cause:
- de rejeter les demandes, fins et prétentions du syndicat des copropriétaires,
- de le condamner à lui payer la somme de 2.000 € par application de l’article 700du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,
- d’écarter l’exécution provisoire.

Pour faire déclarer irrecevable la demande dirigée à son encontre, il fait valoir que l’adjonction de la demande additionnelle de dommages et intérêts, disproportionnée dans son montant a pour unique but de contourner l’obligation de la tentative de conciliation prévue par l’article 750-1 du code de procédure civile, d’autant qu’il n’est pas justifié de la connexité de cette demande avec celle relative au montant des charges de copropriété.

Partant, prises isolément, les demandes n’excédant pas 5.000 €, devaient être précédées de la tentative de conciliation et partant qu’elles doivent être déclarées irrecevables.

Au fond, il fait valoir que le syndicat ne justifie pas des convocations aux assemblées générales adressées aux parents des défendeurs, pas plus qu’il ne justifie alors qu’il a été pourtant informé de l’indivision sur le lot, avoir sollicité la désignation d’un mandataire commun de l’indivision pour la représenter.
Il fait également valoir que le syndicat de copropriété ne justifie pas de la notification des assemblées générales.

Par ailleurs, au visa de l’article 9 du code de procédure civile, il soutient que le syndicat échoue à établir la preuve des frais nécessaires au recouvrement de la dette, en ce que les mises en demeure ne sont étayées par aucune facture.

S’agissant de la demande de dommages et intérêts, il relève que le syndicat ne produit aucun élément en justifiant et il n’établit pas plus la réalité de la résistance abusive alléguée.

Pour sa part, M. [S] [E], valablement représenté par Me [F], a , aux termes de ses conclusions en réplique demandé :
- de lui donner acte de ce qu’il ne s’oppose pas au règlement des charges de copropriété,
- de condamner M. [Y] [E] à prendre en charge les frais liés au recouvrement des charges de copropriété d’un montant de 240 €,
- de débouter le syndicat de copropriété de sa demande de condamnation dirigée à son encontre au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- de condamner M. [Y] [E] à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir que le contexte particulièrement conflictuel l’opposant à son frère qui s’oppose à tout règlement de charges concernant les biens indivis est à l’origine du présent contentieux.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 9 octobre 2025.








MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir tirée du non-respect des dispositions de l'article 750-1 du code de procédure civile

L'article 750-1 du code de procédure civile énonce, qu'à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R 211-3-4 et R 211-3-8 du code de l'organisation judiciaire. Les parties sont dispensées de cette obligation dans le cas où :
- l'une des parties au moins sollicite l'homologation d'un accord ;
- lorsque l'exercice d'un recours préalable est imposé auprès de l'auteur de la décision ;
- si l'absence de recours à l'un des modes de résolution amiable est justifiée par un motif légitime tendant soit à l'urgence manifeste, soit aux circonstances de l'espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu'une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l'indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l'organisation de la première réunion de conciliation dans un délai manifestement excessif au regard de la nature et des enjeux du litige ;
- si le juge ou l'autorité administrative doit, en application d'une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation.

En vertu de l'article 35 du code de procédure civile, lorsque plusieurs prétentions fondées sur des faits différents et non connexes sont émises par un demandeur contre le même adversaire et réunies en une même instance, la compétence et le taux du ressort sont déterminés par la nature et la valeur de chaque prétention considérée isolément. Lorsque les prétentions réunies sont fondées sur les mêmes faits ou sont connexes, la compétence et le taux du ressort sont déterminés par la valeur totale de ces prétentions.

En l’espèce, il résulte de l’assignation qu’en plus de la demande en paiement au titre des charges et travaux arrêtés au 1er octobre 2024, le syndicat de copropriété a également demandé la condamnation des deux indivisaires au paiement d’une somme de 4.200 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Cette demande de dommages et intérêts doit être considérée comme connexe à celle portant sur le règlement des charges de copropriété puisqu’elle se rapporte aux mêmes faits, le non-respect de l’obligation de règlement.

Elle doit être additionnée pour déterminer le montant à prendre en compte, étant constant que le montant de la demande doit être apprécié pour chaque prétention isolement uniquement lorsque les prétentions sont fondées sur des faits différents, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Il doit en être déduit que les dispositions de l'article 750-1 du code précité ne s'appliquent pas à la présente situation.

En conséquence, M. [Y] [E] sera débouté de sa fin de non-recevoir.

Sur les moyens tirés du défaut de convocation 
 
L'article 6 du décret du 17 mars 1967 dispose que tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot doit être notifié sans délai au syndic, soit par les parties, soit par le notaire ayant reçu l'acte, soit encore par l'avocat ayant obtenu une décision en ce sens. A défaut, ce transfert est inopposable au syndicat.

En l’espèce, M. [Y] [E], qui est le seul à discuter de la régularité des convocations, ne rapporte aucunement la preuve d’une quelconque notification par ses soins, ou encore par celle du Notaire chargé de la succession de ses parents, au syndic de copropriété.

Dès lors, étant établi par les pièces produites par le syndicat demandeur des envois des convocations et notifications des assemblées générales des 2 novembre 2020, des 25 mars 2021 et 17 mai 2022 à M. [O] [E], puis de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale du 27 février 2024 à sa succession, dont le tribunal relève qu’il en a été accusé réception, M. [Y] [E] ne peut pas sérieusement invoquer un défaut de respect des règles attachées aux convocations et notifications des décisions prises lors des assemblées générales.

Le moyen soulevé de ce chef sera par conséquent rejeté.

Sur la demande en paiement 

Il est constant aux termes de l'article 10 de la loi du 10.07.1965 que "les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et ces éléments présentent à l'égard de chaque lot; qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l'article 5."

Comme précédemment exposé, le syndicat des copropriétaire a justifié à l’appui de ses prétentions des procès-verbaux des assemblées générales des 2 novembre 2020, des 25 mars 2021 et 17 mai 2022 , ainsi que de celui de l’assemblée générale du 27 février 2024 comprenant les convocations et notifications.

Il justifie également des appels de fonds ainsi que des relances mais aussi mises en demeure, de sorte qu’au vu des ces éléments, il ressort que les copropriétaires défendeurs sont bien débiteurs de la somme réclamée, soit la somme de 1.927,66 € au titre des charges et travaux de copropriété impayés au 1er octobre 2024..

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [S] [E] et M. [Y] [E], chacun à payer la somme de 963,83 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts 

Selon l’article 1231-6 du Code Civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que les copropriétaires débiteurs ne se sont pas manifestés auprès du syndic pour évoquer les difficultés et/ ou les raisons emportant le non respect de leurs obligations, ce qui a généré une désorganisation de la gestion budgétaire.

Il sera ajouté que le contexte particulièrement conflictuel dénoncé M. [S] [E] avec son frère est sans effet sur leur situation à l’égard de la copropriété, d’autant qu’avant la délivrance de l’assignation, il ne justifie pas s’être démarqué en réglant sa quote-part des charges réclamées.

En réparation du préjudice ainsi causé, il y a lieu de faire à la demande de dommages et intérêts et de condamner M. [S] [E] et M. [Y] [E], chacun au paiement de la somme de 500 €.



Sur les autres demandes 

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, il n’y a pas lieu de l’écarter en considération de la nature de l’affaire.

L’équité commande de faire droit à la demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du nouveau code procédure civile et d’allouer la somme de 1.500 euros au syndicat de copropriété.

Parties perdantes, M. [S] [E] et M. [Y] [E] supporteront les dépens de l’instance.


PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement , par jugement contradictoire et en premier ressort,

- DÉBOUTE M. [Y] [E] de sa demande de fin de non-recevoir tiré du défaut de la tentative préalable de conciliation, 

- REJETTE les moyens tirés du défaut de convocation et de notification soulevés par M. [Y] [E],

- CONDAMNE M. [S] [E] et M. [Y] [E], chacun, à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Forum Parkings Appartements à [Localité 2] représenté par son syndic en exercice la SAS LE KALLISTE la somme de 963,83 € au titre des charges et travaux arrêtés au 1er octobre 2024 avec intérêts légaux à compter de l’assignation, 

- CONDAMNE M. [S] [E] et M. [Y] [E], chacun, à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Forum Parkings Appartements à [Localité 2] représenté par son syndic en exercice la SAS LE KALLISTE la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts, 
 
- CONDAMNE solidairement M. [S] [E] et M. [Y] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Forum Parkings Appartements à [Localité 2] représenté par son syndic en exercice la SAS LE KALLISTE la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

- CONDAMNE M. [S] [E] et M. [Y] [E] aux dépens de la présente instance,

- ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.


 LE GREFFIER LE PRÉSIDENT