Tribunal Judiciaire · JCP — 5 janvier 2026

DÉCISION DU : 05 Janvier 2026
DOSSIER : N° RG 25/00351 - N° Portalis DB3A-W-B7J-EGMK
NAC : 5AA
AFFAIRE : TARN HABITAT- OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU TARN C/ [B] [L]
MINUTE N° : 26/00006 

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


COMPOSITION DU TRIBUNAL


PRESIDENT : Mme CABANES,

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : M. CHAUVIER, Greffier 

PARTIES :

DEMANDERESSE

TARN HABITAT- OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DU TARN
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Luc RIMAILLOT, avocat au barreau D’ALBI


DEFENDERESSE

Madame [B] [L]
[Adresse 2]
[Adresse 5]
[Localité 4]
non comparante



Débats tenus à l'audience du : 17 Novembre 2025
Ordonnance prononcée par sa mise à disposition au greffe le 05 Janvier 2026


Le 05 Janvier 2026
ccc délivrées aux parties
cccrfe délivrée à Me RIMAILLOT


EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 17 mars 2025, l'Office public d'[Adresse 7] a donné à bail à Mme [B] [L] un appartement n°20783, situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel initial de 544,87 €, provision sur charges comprise. 

Puis par contrat en date du 18 mars 2025, TARN HABITAT lui a consenti un bail portant sur un garage, situé à la même adresse, à l'emplacement 011219 (lot n° 08480033), et pour un loyer mensuel de 11,12 €.

Des loyers étant demeurés impayés, tant sur le logement que sur le garage, TARN HABITAT a adressé à la locataire mise en demeure, par lettre simple en date du 20 mai 2025.

Puis, par actes du 25 juin 2025, le bailleur a fait signifier à Mme [L] deux commandements de payer visant les clauses résolutoires figurant dans les deux contrats.

Enfin, par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2025, TARN HABITAT a fait assigner en référé Mme [B] [L] devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d'Albi, aux fins d'obtenir la résiliation des contrats, l'expulsion, et la condamnation au paiement des sommes dues.

A l’audience du 17 novembre 2025, l'Office public d'[Adresse 7], représenté par son Conseil, sollicite du Juge de :

- Constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation au 26 août 2025, en application de la clause résolutoire insérée au contrat,
- Ordonner l’expulsion de Mme [B] [L], ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique,
- La condamner à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges à compter du 26 août 2025, et jusqu'à départ effectif des lieux,
- Condamner Mme [B] [L] à lui payer la somme provisionnelle de 2593,17€, représentant les loyers, charges et indemnités échus (décompte actualisé au 12 novembre 2025),
- Constater la résiliation de plein droit du contrat de location du garage au 4 juillet 2025, en application de la clause résolutoire insérée au contrat,
- Ordonner l’expulsion de Mme [B] [L], ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique,
- La condamner à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges à compter du 4 juillet 2025, et jusqu'à départ effectif des lieux,


- Condamner Mme [B] [L] à lui payer la somme provisionnelle de 117,47 €, représentant les loyers et indemnités échus (décompte actualisé au 12 novembre 2025),
- La condamner à lui payer la somme de 248,40 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- La condamner au paiement des dépens de l'instance,
- Rappeler l'exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

En défense, Mme [B] [L], bien que régulièrement assignée selon les formes de la remise à étude, ne comparaît pas.

L'ordonnance sera donc réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 5 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur le contrat portant sur le logement

A- Sur la résiliation du contrat de bail

Sur la recevabilité des demandes 
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Tarn par la voie électronique le 19 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige.

Les demandes sont donc recevables. 

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire 
Selon l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, et applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le contrat de bail conclu le 17 mars 2025 contient une clause résolutoire (article 8).
Cette clause prévoit explicitement un délai de six semaines pour régularisation de la dette. Ce délai s'impose donc aux parties.

Par ailleurs, le 25 juin 2025, un commandement de payer visant cette clause a été signifié à la locataire.
Or, ce commandement est manifestement demeuré infructueux durant plus de six semaines.

Le contrat de bail a donc pris fin le 7 août 2025, par acquisition de la clause résolutoire.

Mme [B] [L], non comparante, ne forme aucune demande en délai de paiement ou suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, sera ordonnée.

B- Sur les demandes en paiement

En application des dispositions de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales.
L'une d'elles est celle de payer le loyer aux termes convenus. 

De plus, selon l'article 1353 du même code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, TARN HABITAT produit un décompte démontrant que Mme [B] [L] lui reste redevable de la somme de 2 593,17 € à la date du 12 novembre 2025.

Mme [B] [L], non comparante, ne produit aucun élément de nature à contredire ce décompte.

Néanmoins, il conviendra de déduire la somme de 106,36 euros, facturée au titre de frais de poursuites, celle-ci n'étant pas assimilable à une dette de loyer.

Ainsi, au regard des pièces du dossier, Mme [B] [L] sera condamnée à titre provisionnel à payer à TARN HABITAT la somme de 2 486,81 euros, au titre des loyers, charges et indemnités échus et impayés au 12 novembre 2025.

Elle sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 7 août 2025 à la date de libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

II. Sur le contrat portant sur le garage

A- Sur la résiliation du contrat de bail

En application des dispositions des articles 1103 et suivants du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l'espèce, le contrat conclu le 18 mars 2025 contient une clause résolutoire (article 8).
Cette clause prévoit explicitement un délai de 8 jours pour régularisation de la dette. 
Ce délai s'impose aux parties.
Par ailleurs, le 25 juin 2025, un commandement de payer visant cette clause a été signifié à la locataire.
Or, ce commandement est manifestement demeuré infructueux durant plus de 8 jours.

Le contrat de bail a donc pris fin le 4 juillet 2025, par acquisition de la clause résolutoire.

En conséquence, l'expulsion de Mme [B] [L], ainsi que celle de tout occupant de son chef, sera ordonnée.

B- Sur la demande en paiement

En application des dispositions précitées, l'une des obligations principales du preneur est de payer le loyer aux termes convenus. 

En l'espèce, TARN HABITAT produit un décompte démontrant que Mme [B] [L] lui reste redevable de la somme de 117,47 € à la date du 12 novembre 2025.

Mme [B] [L], non comparante, ne produit aucun élément de nature à contredire ce décompte.

Néanmoins, il conviendra de déduire la somme de 34,61 euros, facturée au titre de frais de poursuites, celle-ci n'étant pas assimilable à une dette de loyer.

Ainsi, au regard des pièces du dossier, Mme [B] [L] sera condamnée à titre provisionnel à payer à TARN HABITAT la somme de 82,86 euros, au titre des loyers et indemnités échus et impayés au 12 novembre 2025.

Elle sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 4 juillet 2025 à la date de libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.






III. Sur les autres demandes

Sur les dépens 
Aux termes de l'article 696 alinéa 1er du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Mme [B] [L] sera condamnée au paiement des dépens de l'instance.

Sur les frais irrépétibles 
En application des dispositions de l'article 700 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Mme [B] [L] sera condamnée à payer à TARN HABITAT la somme de 248,40 euros sur ce fondement.

Sur l'exécution provisoire 
En application des dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS,

La Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement et par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 mars 2025, entre d'une part l'Office public [Adresse 7], et d'autre part Mme [B] [L], portant sur un appartement n°20783, situé [Adresse 6], sont réunies à la date du 7 août 2025,

ORDONNONS en conséquence à Mme [B] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance,






DISONS qu’à défaut pour Mme [B] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l'Office public HLM TARN HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

CONDAMNONS Mme [B] [L] à payer à l'Office public [Adresse 7], à titre provisionnel, la somme de 2 486,81 € (deux-mille-quatre-cent-quatre-vingt-six euros et quatre-vingt-un centimes), selon décompte arrêté au 12 novembre 2025, au titre des loyers, charges et indemnités échus et impayés portant sur le logement,

CONDAMNONS Mme [B] [L] à payer à l'Office public HLM TARN HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 7 août 2025, et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux,

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat conclu le 18 mars 2025, entre d'une part l'Office public [Adresse 7], et d'autre part Mme [B] [L], portant sur un garage EMP 011219 (lot n° 08480033), situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 4 juillet 2025,

ORDONNONS en conséquence à Mme [B] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’à défaut pour Mme [B] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l'Office public HLM TARN HABITAT pourra, un mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

CONDAMNONS Mme [B] [L] à payer à l'Office public [Adresse 7], à titre provisionnel, la somme de 82,86 € (quatre-vingt-deux euros et quatre-vingt-six centimes), selon décompte arrêté au 12 novembre 2025, au titre des loyers et indemnités échus et impayés portant sur le garage,

CONDAMNONS Mme [B] [L] à payer à l'Office public HLM TARN HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 4 juillet 2025, et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux,

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer tel que si le contrat s'était poursuivi,

CONDAMNONS Mme [B] [L] à payer à l'Office public [Adresse 7] la somme de 248,40 € (deux-cent-quarante-huit euros et quarante centimes), au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Mme [B] [L] aux dépens de l'instance,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


LE GREFFIER LA JUGE