Tribunal Judiciaire · JCP — 5 janvier 2026

DÉCISION DU : 05 Janvier 2026
DOSSIER : N° RG 25/00353 - N° Portalis DB3A-W-B7J-EGMM
NAC : 5AA
AFFAIRE : [M] [D] C/ [E] [R]
MINUTE N° : 26/00008 

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ


COMPOSITION DU TRIBUNAL


PRESIDENT : Mme CABANES,

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : M. CHAUVIER, Greffier 

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [M] [D]
[Adresse 2]
[Localité 6]
comparant


DEFENDEUR

Monsieur [E] [R]
[Adresse 4]
[Adresse 1]
[Localité 5]
non comparant




Débats tenus à l'audience du : 17 Novembre 2025

Ordonnance prononcée par sa mise à disposition au greffe le 05 Janvier 2026


Le 05 Janvier 2026
ccc délivrées aux parties
cccrfe délivrée à M. [D]

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 27 mai 2024, M. [M] [D] a donné à bail à M. [E] [R] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 500€, hors charge. 

Des loyers restant impayés, M. [D] a, par acte du 20 février 2025, fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Le 21 février 2025, cet acte a été notifié à la CCAPEX.

Puis, par acte de commissaire de justice du 16 septembre 2025, M. [D] a fait assigner en référé M. [R] devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d'Albi, aux fins d'obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion, et la condamnation au paiement des sommes dues.

A l’audience du 17 novembre 2025, M. [M] [D] sollicite du Juge de :

- Constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation, en application de la clause résolutoire insérée au contrat,
- Ordonner l’expulsion de M. [E] [R], si besoin est avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- Condamner M. [E] [R] à lui payer la somme provisionnelle de 7 295 €, représentant les loyers, charges et indemnités échus (décompte actualisé au jour de l'audience),
- Le condamner à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges, jusqu'à libération des lieux,
- Le condamner à lui payer la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- Le condamner au paiement des dépens de l'instance.

A l'appui de ses demandes, M. [D] fait valoir qu'aucun paiement n'est intervenu depuis le mois de janvier 2025. Il indique que le locataire aurait peut-être quitté les lieux, sans remettre les clés.

En défense, M. [E] [R], bien que régulièrement assigné selon les formes de la remise à étude, ne comparaît pas.

L'ordonnance sera donc réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 5 janvier 2026.






MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la résiliation du contrat de bail

Sur la recevabilité des demandes 
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Tarn par la voie électronique le 17 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige.

Les demandes sont donc recevables. 

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire 
Selon l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, et applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, sauf autre délai prévu au contrat.

En l'espèce, le contrat de bail conclu le 27 mai 2024 contient une clause résolutoire (article VIII), prévoyant expressément un délai de deux mois pour régularisation de la dette. Ce délai s'impose donc aux parties.

Par ailleurs, le 20 février 2025, un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire.
Or, ce commandement est manifestement demeuré infructueux durant plus de deux mois.

Le contrat de bail a donc pris fin le 21 avril 2025, par acquisition de la clause résolutoire.

M. [E] [R], non comparant, ne forme aucune demande en délai de paiement ou suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, sera ordonnée.

II. Sur les demandes en paiement

En application des dispositions de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales.
L'une d'elles est celle de payer le loyer aux termes convenus. 

De plus, selon l'article 1353 du même code, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, M. [M] [D] produit un décompte démontrant que M. [E] [R] lui reste redevable de la somme de 7 295 € au jour de l'audience.

M. [R] ne produit aucun élément de nature à contredire ce décompte.

Ainsi, au regard des pièces du dossier, M. [E] [R] sera condamné à titre provisionnel à payer à M. [M] [D] la somme de 7 295 euros, au titre des loyers, charges et indemnités échus et impayés au 17 novembre 2025.

Il sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 21 avril 2025 à la date de libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

III. Sur les autres demandes

Sur les dépens 
Aux termes de l'article 696 alinéa 1er du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, M. [E] [R] sera condamné au paiement des dépens de l'instance.

Sur les frais irrépétibles 
En application des dispositions de l'article 700 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

A défaut de pièce justificative de frais autres que ceux inclus dans les dépens, la demande formée à ce titre sera rejetée.

Sur l'exécution provisoire 
En application des dispositions des articles 514 et suivants du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.







PAR CES MOTIFS,

La Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement et par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 mai 2024, entre d'une part M. [M] [D], et d'autre part M. [E] [R], portant sur un logement situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 21 avril 2025,

ORDONNONS en conséquence à M. [E] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’à défaut pour M. [E] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [M] [D] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d'un serrurier,

CONDAMNONS M. [E] [R] à payer à M. [M] [D], à titre provisionnel, la somme de 7 295 € (sept-mille-deux-cent-quatre-vingt-quinze euros), selon décompte arrêté au 17 novembre 2025, au titre des loyers, charges et indemnités échus et impayés à cette date,

CONDAMNONS M. [E] [R] à payer à M. [M] [D] une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 21 avril 2025, et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux,

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi,

DÉBOUTONS M. [M] [D] de la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS M. [E] [R] aux dépens de l'instance,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


LE GREFFIER LA JUGE