TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGES
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
DU 08 JANVIER 2026
S.C.I. JPC SAINT-GERMAIN
C/ S.A.S. [N]
N° du dossier : N° RG 25/00175 - N° Portalis DBXE-W-B7J-FG7W
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30B
A l'audience publique des référés tenue le huit Janvier deux mil vingt six,
Nous, [...] [...], président du tribunal judiciaire de BOURGES, assisté de [...] [...], greffier, avons rendu la décision dont la teneur suit :
ENTRE :
S.C.I. JPC SAINT-GERMAIN, immatriculée au RCS Bourges sous le n° 438 895 039
dont le siège social est situé [Adresse 1]
Représenté par la SCP GERIGNY & ASSOCIES, avocats au barreau de BOURGES
ET :
S.A.S. [N]
dont le siège social est situé [Adresse 2]
Représentée par Me Jean-Baptiste GUÉDON, avocat au barreau d’ANGERS, avocat plaidant et par Me Gwennaëlle RICHARD, avocat au barreau de BOURGES, avocat postulant
EN PRÉSENCE DE :
CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE LOIRE-CENTRE
dont le siège social est situé [Adresse 3], prise en son établissement secondaire sis [Adresse 4]
CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL CENTRE LOIRE
dont le siège social est situé [Adresse 5]
CAISSE REGIONALE DU CREDIT MUTUEL D’ANJOU
dont le siège sociale est situé [Adresse 2], prise en son établissement secondaire [Adresse 6]
Non comparantes ni représentées
La cause appelée à l'audience du 04 Décembre 2025, où après avoir entendu les représentants des parties en leurs plaidoiries, l'affaire a été mise en délibéré au 8 Janvier 2026 par mise à disposition au greffe, date à laquelle la décision est rendue.
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Par acte sous signature privé du 31 décembre 2020, la SCI JPC SAINT-GERMAIN a consenti un bail commercial à la SAS [N], portant sur un immeuble situé [Adresse 7] à SAINT GERMAIN DU PUY .
Vu l’assignation du 10 juillet 2025 et les conclusions formées par la SCI JPC SAINT- GERMAIN à l’égard de la SAS [N] aux fins de :
-dire acquise la clause résolutoire insérée au bail et constater la résiliation du bail à compter du 22 juin 2025 ;
-prononcer l'expulsion de l' occupant sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;
-condamner la SAS [N] à payer la provison de 4332€TTC correspondant au solde des loyers dus pour la période de septembre à décembre 2024 ainsi qu’à la régularisation après révision des loyers de janvier à août 2024, ce avec intérêts de droit à compter du 21 mai 2025 ;
-condamner celle-ci à une indemnité d'occupation jusqu'à son départ des lieux, fixée à 5361€ TTC par mois à compter du 22 juin 2025 ;
-condamner la SAS [N] à payer les taxes foncières 2025 d’un montant de 8044,80€ ;
-débouter la SAS [N] de l’ensemble de ses demandes ;
-condamner le défendeur à payer la somme de 1500€ par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l'instance, en ce compris les frais du commandement de payer et de l’état des inscriptions pour des montants respectifs de 156,82€ et 65,63€ ;
A ces effets, la requérante observe que :
-le commandement de payer a été délivré en raison des impayés de loyers à compter de septembre 2024 et de la facture de révision pour la période à compter du 1er janvier 2024 ;
-les contentieux invoqués par le défendeur sont sans lien juridique avec les loyers dus, en particulier les dettes évoquées concernent la SCI VARENNES EAL et la SCI SARAN, et une simple attestation de l’expert comptable de la SAS [N] ne constitue pas la preuve d’une créance certaine liquide et exigible susceptible d’être compensée ;
-la charge de la taxe foncière est explicitement mentionnée dans le bail ;
-l’indexation n’a pas été appliquée pour les années 2021 et 2022, et il convient d’y procéder selon indice du coût de la construction entre les premiers trimestres 2023 et 2024 ;
-aucun élément n’est fourni à l’appui de la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.
Vu les conclusions formées par la SAS [N] aux fins de:
-juger irrecevables et mal fondées les demandes de la SCI JCP SAINT-GERMAIN ;
-rejeter les demandes de cette dernière en ce qu’elles se heurtent à des contestations sérieuses et renvoyer l’affraire au fond, ou à défaut les parties à mieux se pourvoir ;
-subsidiairement, ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire et accorder à la concluante un délai de paiement de 12 mois afin de s’acquitter de l’intégralité des sommes visées au commandement de payer visant la clause résolutoire du 21 mai 2025 ;
-écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
-condamner la requérante à payer la somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.
A ces fins, la concluante soutient que :
-[T] [N] possède les SCI bailleresses, et a cédé en 2023 ses parts dans la société concluante à la société NEGO PRO HYGIENE, dont le dirigeant [E] [X] a découvert des irrégularités ayant conduit à un rapport d’expertise judiciaire du 9 mai 2025, confirmant des enregitrements fictifs de stocks et fondant une révision de prix à la baisse de 186 949€ au bénéfice de la société NPH ; [T] [N] a été débouté d’une autre procédure contentieuse engagée à l’encontre de la SAS [N] par jugement du tribunal de commerce de BOURGES du 18 novembre 2025 ; c’est dans ce contexte qu’il convient d’apprécier la poursuite abusive de la résiliation des baux par le bailleur ;
-le remboursement des sommes dues par les SCI de [T] [N] n’a pas été pleinement assumé, et la SAS [N] a indiqué au bailleur que le paiement des taxes foncières réclamées devait passer par le règlement préalable des sommes dues, or il reste à ce jour encore la somme due de 8330€ ; la concluante a vainement tenté de proposer de solder à l’amiable les comptes entre parties ;
-aucun inventaire de charges n’a été été effectué en application des dispositions d’ordre public de l’article L145-40-2 du code de commerce, et la jurisprudence sanctionne une stipulation d’un bail mettant à la charge du locataire une taxe ne figurant pas à cet inventaire ;
-ce n’est que dans ses écritures en réponse et pour les besoins de l’instance que le bailleur a fourni pour le première fois une explication sur sa méthode de calcul de révision du loyer, erronée et qui doit être neutralisée ;
-les baux mélangent dans leur formulation plusieurs taxes sous une formule générale ne précisant pas clairement la charge de la taxe foncière, et doivent être interprétés en faveur du locataire ;
-il n’a jamais été dans l’esprit du bailleur de refacturer la taxe foncière comme reconnu par la requérante qui a entendu la récupérer à compter du changement de direction.
Les débats se sont tenus en audience publique à laquelle les parties se sont référées à leurs écritures.
Les créanciers inscrits n’ont pas comparu.
MOTIFS
-clause résolutoire et impayés allégués :
Le bailleur justifie ses demandes par la production du bail, du commandement de payer, des justificatifs des charges.
L’absence d’inventaire de charge précis non contesté par le bailleur, disposition d’ordre public, la formulation de la charge des taxes qui stipule que le preneur supportera toute nouvelle contribution, taxe foncière ou autres, sous quelque dénomination que ce soit et pouvant être mise à la charge des locataires, et l’absence de demande de paiement de cette taxe par le bailleur avant le 10 septembre 2025, constituent des élements de contestation sérieuse sur l’imputation de la taxe foncière. La demande de provision à ce titre sera donc rejetée.
L’indexation du loyer sur l’indice du coût de la construction le majore a minima de 3610€ annuellement, le bailleur ayant retenu l’indice de référence du premier trimestre 2023. En conséquence, le défendeur sera condamné à payer la provision de 4332€ à valoir sur les loyers impayés de quatre fois 361€, outre l’indexation a minima applicable ci avant visée évaluée à 2888€TTC au mois d’août 2024.
Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie, et un mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.
Par acte de commissaire du 21 mai 2025, le bailleur a fait commandement d'avoir à payer les arriérés.
Ce commandement est régulier en la forme comme reproduisant la clause résolutoire contenue dans le bail et les dispositions légales obligatoires.
Les loyers indexés n'ont pas été réglés dans le mois.
Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion de tout occupant.
- indemnité d'occupation :
Il convient de fixer l'indemnité d'occupation au montant sollicité par le bailleur, soit la somme de 5361€.
-suspension des effets de la clause résolutoire :
L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Le code de commerce dans son article L145-41 alinéa 2 dispose que les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
Le défendeur se dit en mesure de régulariser les arriérés locatifs sur 12 mois. Le locataire est de bonne foi compte tenu des contentieux en cours entre dirigeants des parties. Il convient de lui accorder des délais tels que mentionnés dans le dispositif.
-demandes annexes :
L'équité commande de condamner le défendeur à payer la somme de 500€ au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
La partie succombante doit supporter les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et l’état des inscriptions.
PAR CES MOTIFS :
Le Juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire, et en premier ressort,
-constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 21 juin 2025;
-condamne la SAS [N] à payer à la SCI JPC SAINT GERMAIN la provision de 4332€ à valoir sur les loyers indexés impayés au mois d’août 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent ;
-autorise la SAS [N] à se maintenir dans les lieux sous réserve, de payer en sus du loyer et charges courantes la somme de 500€ chaque mois, jusqu’à apurement complet de la dette locative, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente ;
-rappelle que pendant ce délai, aucune majoration d’intérêts ou pénalités ne pourra être encourue à raison du retard et que la résiliation du bail sera suspendue ; en cas de paiement intégral de la dette, le bail se poursuivra aux conditions initiales ;
-dit qu’à défaut du paiement du loyer courant, l’expulsion pourra être diligentée après avis par lettre recommandée avec accusé de réception, et qu’à défaut pour la SAS [N] d'avoir libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsé dans tel garde meuble désigné par le locataire où, à défaut, qu'il plaira au bailleur ;
-condamne en ce cas la SAS [N] à payer à la SCI JPC SAINT-GERMAIN une indemnité d'occupation égale à 5361€ TTC par mois jusqu’à complète libération des lieux ;
-rejette tous les autres chefs de demande ;
-condamne la SAS [N] à payer à la SCI JPC SAINT-GERMAIN la somme de 500€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
-condamne la SAS [N] à payer les entiers dépens incluant le coût du commandement de payer et les frais de recherche pour la recherche de l’état des nantissements et privilèges.
Et après lecture, le Juge des Référés a signé avec le Greffier.
Le Greffier, Le Juge des Référés,
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