Tribunal Judiciaire · JCP CIVIL — 2 juillet 2025

COUR D’APPEL D’[Localité 9]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 02 JUILLET 2025



N° RG 24/02104 - N° Portalis DBYN-W-B7I-ETA2
N° : 25/00292


DEMANDEURS :

Madame [P] [U] épouse [D]
[Adresse 8]
 [Localité 1] (DANEMARK)
non comparante, représentée par Me Marie QUESTE, avocate au barreau de BLOIS

Monsieur [A] [Z] [Y] [D]
[Adresse 7] [L] [Adresse 10]
[Localité 1] (DANEMARK)
non comparant, représenté par Me Marie QUESTE, avocate au barreau de BLOIS


DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [T] [M]
[Adresse 3]
[Adresse 2]
[Localité 5]
non comparant, ni représenté


DÉBATS : à l'audience publique du 16 Avril 2025,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie MOREAU, Juge des contentieux de la protection,
Avec l’assistance de [C] [K],




GROSSE : Me Marie QUESTE
EXPÉDITIONS : Monsieur [H] [M], la préfecture de Loir-et-Cher
le 
Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Se prévalant d’un acte sous seing-privé signé par voie électronique le 23 mai 2022, madame [P] [U] et monsieur [A] [D], son époux indiquent avoir consenti un bail d’habitation à monsieur [H] [M] portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 6] (41), contre le paiement d’un loyer mensuel de 580,00 euros outre 30,00 euros de provisions sur charges. Le montant du dépôt de garantie a été fixé à un mois de loyer. 

Le 1er mars 2024, madame [P] [U] et monsieur [A] [D] ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire et une sommation d’avoir à justifier de l’occupation du logement au locataire. 

Le 28 mars 2024, il a été signifié au locataire un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice signifié le 28 juin 2024, dénoncé le 1er juillet 2024 par voie dématérialisée au préfet de Loir et Cher, madame [P] [U] et monsieur [A] [D] a fait assigner monsieur [H] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois aux fins pour le tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
à titre principal, de :constater la résiliation du bail ; expulser les occupants, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;condamner monsieur [H] [M] au paiement de la somme de 3.098,58 euros au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 1er mai 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et subsidiairement, de la somme de 3.056,57 euros arrêtée au 29 avril 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de production d’une attestation d’assurance ;condamner monsieur [H] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à libération complète des lieux (621,27 euros) ;à titre subsidiaire, de :ordonner la résiliation du bail pour faute ;expulser les occupants, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;condamner monsieur [H] [M] au paiement de la somme de 3.098,58 euros au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 1er mai 2024 ;condamner monsieur [H] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à libération complète des lieux ;à titre très subsidiaire, si l’existence d’un bail verbal est reconnue, de :ordonner la résiliation du bail pour faute ;expulser les occupants, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;condamner monsieur [H] [M] au paiement de la somme de 3.098,58 euros au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 1er mai 2024;condamner monsieur [H] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à libération complète des lieux ;

en tout état de cause, condamner monsieur [H] [M] au paiement d’une somme de 2.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens incluant le coût du commandement de payer et du commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs. 
Après un renvoi en raison de l’indisponibilité du tribunal, l’affaire a été utilement plaidée à l’audience qui s’est tenue le 16 avril 2025. 

Au cours de cette audience, madame [P] [U] et monsieur [A] [D] ont sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de sa créance au titre des loyers et charges, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 11.753,56 euros arrêtée au 08 avril 2025. Ils font valoir que monsieur [H] [M] a cessé de s’acquitter régulièrement du paiement des loyers malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire, la dette s’étant au contraire accrue depuis la délivrance du commandement. Ils ajoutent que monsieur [D] a sous-loué le logement à monsieur [X] [O] en se faisant passer pour le propriétaire et perçoit 750,00 euros par mois au titre du loyer. Monsieur [O] serait parti mais d’autres personnes occuperaient actuellement le bien. 

En défense, bien que régulièrement assigné à l’étude, monsieur [H] [M] n’a pas comparu ni personne pour lui. 

Le tribunal a informé les parties que le diagnostic social et financier visé par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n'a pas été déposé au greffe. 

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 02 juillet 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION

L'article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. »

En préambule, il convient de déclarer recevable les demandes actualisées et pièces nouvelles produites par les demandeurs à l’audience dans la mesure où ils justifient les avoir préalablement adressés à monsieur [M] par courrier recommandé. 

À titre liminaire, sur l'application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 

Selon l'article 2 du code civil, « La loi ne dispose que pour l'avenir ; elle n'a point d'effet rétroactif. ». Toute loi nouvelle s'applique donc immédiatement aux effets à venir des situations juridiques non contractuelles en cours au moment de leur entrée en vigueur.

Selon les principes généraux du droit transitoire, en l'absence de dispositions spéciales, les lois relatives à la procédure et aux voies d'exécution sont d'application immédiate ; cependant, si elles sont applicables aux instances en cours, elles n'ont pas pour conséquence de priver d'effet les actes qui ont été régulièrement accomplis sous l'empire de la loi ancienne. 



En revanche, la loi nouvelle ne s'applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur. Ainsi, en matière contractuelle, la loi nouvelle s'applique pleinement aux contrats conclus postérieurement à l'entrée en vigueur de la loi nouvelle. S'agissant des contrats en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi, le principe est celui de la survie de la loi ancienne. Toutefois, les effets légaux d'un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent.

Il résulte de ce qui précède que les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite réduisant les délais d'acquisition de la clause résolutoire, de notification à la CCAPEX et de dénonciation à l'autorité préfectorale à six semaines s'appliquent aux commandements de payer délivrés après l'entrée en vigueur de la loi.

Les dispositions relatives à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire s'appliquent, quant à elles, à compter du 29 juillet 2023, la loi nouvelle régissant immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Sur la validité du contrat de bail sous signature électronique

L’article 1367 du code civil dispose que la signature nécessaire à la perfection d'un acte juridique identifie celui qui l'appose. Elle manifeste le consentement des parties aux obligations qui découlent de cet acte. Quand elle est apposée par un officier public, elle confère l'authenticité à l'acte. Lorsqu'elle est électronique, elle consiste en l'usage d'un procédé fiable d'identification garantissant son lien avec l'acte auquel elle s'attache. La fiabilité de ce procédé est présumée, jusqu'à preuve contraire, lorsque la signature électronique est créée, l'identité du signataire assurée et l'intégrité de l'acte garantie, dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat.

Le décret n° 2017-1416 du 28 septembre 2017 (qui s’est substitué au décret n°2001-272 du 30 mars 2001) précise, en son article 1, qu’“est une signature électronique qualifiée une signature électronique avancée, conforme à l'article 26 du règlement susvisé (règlement (UE) n° 910/2014 du Parlement européen et du Conseil du 23 juillet 2014 sur l'identification électronique et les services de confiance pour les transactions électroniques au sein du marché intérieur et abrogeant la directive 1999/93/CE) et créée à l'aide d'un dispositif de création de signature électronique qualifié répondant aux exigences de l'article 29 dudit règlement, qui repose sur un certificat qualifié de signature électronique répondant aux exigences de l'article 28 de ce règlement”.

L’article 26 du règlement (UE) n° 910/2014 du Parlement européen et du Conseil du 23 juillet 2014 sur l'identification électronique et les services de confiance pour les transactions électroniques au sein du marché intérieur et abrogeant la directive 1999/93/CE – « Exigences relatives à une signature électronique avancée » dispose : « Une signature électronique avancée satisfait aux exigences suivantes : 
a) être liée au signataire de manière univoque ;
b) permettre d’identifier le signataire ; 
c) avoir été créée à l’aide de données de création de signature électronique que le signataire peut, avec un niveau de confiance élevé, utiliser sous son contrôle exclusif ; et 
d) être liée aux données associées à cette signature de telle sorte que toute modification ultérieure des données soit détectable. 
Selon l’article 32 du même règlement, le processus de validation d’une signature électronique qualifiée confirme la validité d’une signature électronique qualifiée à condition que :
a) le certificat sur lequel repose la signature ait été, au moment de la signature, un certificat qualifié de signature électronique conforme à l’annexe I ; 
b) le certificat qualifié ait été délivré par un prestataire de services de confiance qualifié et était valide au moment de la signature ; 
(...) f) la signature électronique ait été créée par un dispositif de création de signature électronique qualifié (soit un dispositif respectant les exigences fixées à l’annexe II et certifié par les organismes publics ou privés désignés par les Etats membres au sens des articles 29 et 30).

En l’espèce, madame [P] [U] et monsieur [A] [D] versent à l’appui de leurs demandent un contrat de bail portant une signature électronique attribuée au locataire et apposée le 23 mai 2022. Ce document est certes complété d’un certificat de signature qualifiée émanant d’un prestataire de services de certification électronique homologué sur les listes européennes mais il n’y est joint aucun dossier de preuve qui permettrait de vérifier avec précision les différentes étapes de la signature apposée, après vérification préalable de l’identité du signataire, ainsi que le caractère scellé des signatures apposées. Le document produit à ce titre n’est pas exploitable et ne comporte pas de détail des opérations. Cette carence a pour seul effet de faire perdre à la banque la présomption de fiabilité qui s’attache à un mode d’authentification conforme à la loi et au décret. Il appartient dès lors aux demandeurs de compléter par tous moyens qui éléments qui résultent de l’enveloppe de preuve. En l’espèce, cette preuve complémentaire est rapportée par la signature de l’état des lieux d’entrée signé par monsieur [H] [M] et ainsi que par le chèque réalisé au moment de la prise de possession des lieux

Madame [P] [U] et monsieur [A] [D] démontrent par conséquent la réalité et la fiabilité de la signature électronique donnée par monsieur [H] [M] le 23 mai 2022. 

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 1er juillet 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 06 novembre 2024.

Sur les demandes principales

* Sur le paiement des loyers et charges impayés

Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.




En application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative.

Madame [P] [U] et monsieur [A] [D] font la preuve de l'obligation dont ils se prévalent en produisant le bail signé le 23 mai 2022, le commandement de payer délivré le 1er mars 2024 et le décompte de la créance faisant apparaître une somme de 11.753,56 euros à la charge de monsieur [H] [M] à la date du 08 avril 2025 (échéance de avril 2025 incluse).

Il convient d'écarter de cette somme :
- la taxe d’ordures ménagères pour l’année 2024, réclamée à hauteur de 150,00 euros mais non justifiée ;
- la somme de 287,09 facturée à monsieur [M] au titre de l’assurance habitation, non justifiée ;
- les frais de commissaire de justice pour 311,87 euros, qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après. 

 En s'abstenant de comparaître, monsieur [H] [M] s'interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge leur incombe en application de l'article 1353 du code civil.

En conséquence, monsieur [H] [M] sera condamné au paiement de la somme de 11.004,60 euros au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 08 avril 2025 (échéance d’avril 2025 incluse) avec intérêts de retard au taux légal à compter de la présente décision.

* Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail signé par les parties contient à l’article VII des conditions générales de location une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 1er mars 2024, madame [P] [U] et monsieur [A] [D] ont fait commandement d'avoir à payer la somme de 2.104,37 euros dont 1.973,81 euros au titre des impayés de loyers et de charges. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il convient de souligner que le commandement de payer contient une contradiction : s’il mentionne dans un premier temps « je vous fais commandement de payer les sommes ci-dessous détaillées dans le délai de SIX SEMAINES… », il indique dans un second temps, « le demandeur entend se prévaloir de la clause résolutoire et en conséquence, à défaut d’avoir payé les causes du présent commandement dans le délai de DEUX MOIS… » Cette contradiction étant source de confusion, il convient de retenir le délai le plus protecteur pour le locataire, à savoir le délai de deux mois. 

Les loyers n'ont pas été réglés dans les deux mois. Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 03 mai 2024. Par ailleurs, les éléments du litige ne permettent pas d’accorder à monsieur [H] [M] des délais de paiement d’office. Il convient donc d’ordonner son expulsion et celle des occupants de son chef.

* Sur l'indemnité d'occupation

Monsieur [H] [M] occupe les lieux sans droit ni titre à compter du 03 mai 2024, causant ainsi un préjudice aux bailleurs.

Il convient de réparer ce dommage et de fixer l'indemnité d'occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit 651,27 euros, et ce à compter du 1er mai 2025 compte tenu des éléments ci-dessus. 

Sur les demandes accessoires

* Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

Monsieur [H] [M] succombe à l’instance de sorte qu’il supportera les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré le 1er mars 2024 et de l’assignation.

En revanche, le coût du commandement d'avoir à justifier d’une assurance délivré quelques jours plus tard, qui aurait pu être contenu dans le même acte, restera à la charge des bailleurs conformément aux dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

* Sur l'article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Compte tenu de l’équité et de la situation des parties, il convient de condamner monsieur [H] [M] à payer à madame [P] [U] et monsieur [A] [D] la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

* Sur l'exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE recevables les demandes additionnelles et pièces nouvelles produites par les demandeurs à l’audience du 16 avril 2025 ;

DÉCLARE l’action de madame [P] [U] et monsieur [A] [D] recevable ;

CONDAMNE monsieur [H] [M] à payer à madame [P] [U] et monsieur [A] [D] la somme de 11.004,60 euros (décompte arrêté au 08 avril 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 23 mai 2022 entre madame [P] [U] et monsieur [A] [D] d’une part et monsieur [H] [M] d’autre part portant sur le logement situé [Adresse 4] à [Localité 6] (41) à la date du 03 mai 2024 ;

DIT monsieur [H] [M] désormais occupant sans droit ni titre du logement objet du bail résilié ;

ORDONNE en conséquence à monsieur [H] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu'à défaut pour monsieur [H] [M] d'avoir libéré les lieux situés [Adresse 4] à [Localité 6] (41), DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

DIT que le sort des meubles laissés dans les lieux par monsieur [H] [M] sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 à L.433-3 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE monsieur [H] [M] à payer à madame [P] [U] et monsieur [A] [D] une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, soit 651,27 euros et ce, à compter du 1er mai 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe du tribunal à Monsieur le Préfet du Loir-et-Cher en application de l'article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE monsieur [H] [M] à payer à madame [P] [U] et monsieur [A] [D] la somme de 800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [H] [M] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

En revanche, DIT que le coût du commandement de justifier d’une assurance locative restera à la charge de madame [P] [U] et monsieur [A] [D] ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit. 

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susmentionnés.


Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,