Tribunal Judiciaire · DROIT COMMUN — 9 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 09 Octobre 2025



N° RG 22/02786 - N° Portalis DBYN-W-B7G-EFIK
N° : 25/00425

DEMANDERESSE :

S.A.S. GXO LOGISTICS FRANCE anciennement dénommée XPO SUPPLY CHAIN France, dont le siège social est sis Golf Park bâtiment F 1 Rond Point du Général Einsenhower - 31100 TOULOUSE

représentée par Me Alexandra MIZZI, avocat au barreau de BLOIS, et Me Anne BOLLAND BLANCHARD, substitué par Me Pascale BERTHET, avocats au barreau de LYON



DEFENDERESSE :

S.A.R.L. S.E.T.I., dont le siège social est sis 11 rue Victor Grignard - 86000 POITIERS

représentée par Me Hervé GUETTARD, avocat au barreau de BLOIS, Me Isabelle LOUBEYRE, avocat au barreau de POITIERS


DEBATS : à l'audience publique du 19 Juin 2025,

JUGEMENT : contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Céline LECLERC, Vice-Président
Siégeant à Juge Unique conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile.

Avec l’assistance à l’audience de Catherine DUBOIS, Greffier, et au prononcé de Camille LE JEUNE, Greffière.



GROSSES et EXPEDITIONS :Me Alexandra MIZZI, Me Hervé GUETTARD
Copie Dossier




EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 décembre 2014, la SAS SETI a donné à bail commercial à courte durée à la SAS ND LOGISTICS, devenue XPO SUPPLY CHAIN FRANCE, désormais GXO LOGISTICS FRANCE, des locaux situés Zone d’activité EURO VAL DE LOIRE - 41000 FOSSE,
- un entrepôt de stockage d’une surface de 12.742 m² comprenant des ateliers de stockage et bureaux,
- parkings extérieurs,
- une voie ferrée en parallèle à la façade arrière du bâtiment avec un quai de déchargement en béton sur toute la longueur. 

Le bail a été conclu pour une durée de 3 ans à compter du 1er janvier 2015 jusqu’au 31 décembre 2017. Il a été consenti moyennant un loyer annuel de 320.000 euros hors taxes, soit un loyer mensuel de 80.000 euros hors taxes, payable trimestriellement et à terme à échoir, le 1er de chaque trimestre civil et pour la première fois le 1er janvier 2015.

La SAS GXO LOGISTICS FRANCE a quitté les lieux à l’issu du bail le 31 décembre 2017.

Par acte de commissaire de justice du 26 octobre 2022, la SAS GXO LOGISTICS FRANCE a assigné la SAS SETI devant le tribunal judiciaire de Blois aux fins de voir ordonner la restitution du dépôt de garantie. 

Dans ses cinquièmes conclusions notifiées le 03 février 2025 par voie électronique, la SAS GXO LOGISTICS FRANCE demande au Tribunal de :
A titre principal
- vu l’article 1134 ancien et l’article1104 nouveau du Code civil,
- vu les articles 1315 et 1353 nouveau du Code civil,
- vu les articles 1341 et 1359 nouveau du Code civil,
- vu les pièces versées aux débats,
- condamner la société SETI à payer à la société GXO LOGISTICS FRANCE la somme de 70 045 euros HT, soit 84.054 euros TTC, outre intérêts au taux légal à compter du 02 octobre 2019,
- vu les articles 1731, 1754, 1755, 2231 et 2241 du Code civil,
- rejeter les demandes reconventionnelles de la société SETI comme étant infondées,
- rejeter la demande de la société SETI en suppression de l’exécution provisoire à son encontre comme étant infondée,
- vu l’article 1240 du code civil,
- vu la résistance abusive de la société SETI dans la restitution du dépôt de garantie,
- condamner la société SETI à payer à la société GXO LOGISTICS FRANCE la somme de 5.000 euros à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice moral et financier subi,
Subsidiairement, en cas de condamnation de la société GXO LOGISTICS FRANCE, 
- ordonner la compensation, a due concurrence, entre le montant du dépôt de garantie et les sommes qui seraient encore dues par la société GXO,
- dire n’y avoir lieu à exécution provisoire du jugement à intervenir portant sur les condamnations qui pourraient être prononcées à l’encontre de la société GXO LOGISTICS FRANCE, 
- écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir sur le montant des condamnations éventuellement prononcées à l’encontre de la société GXO LOGISTICS FRANCE,
- condamner la société SETI en tous les dépens de l’instance distraits au profit de Maître Alexandra MIZZI avocat, sur son affirmation de droit,
- condamner la société SETI au paiement d’une somme de 8.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Il convient de se référer à ses conclusions pour l’exposé de ses moyens.

Dans ses conclusions n°5 notifiées par voie électronique le 8 janvier 2025, la SAS SETI demande au tribunal judiciaire de :
 - voir le Tribunal statuant en application des dispositions des articles 1104 et 1353 et suivants du Code civil, 
- débouter la société GXO LOGISTICS FRANCE de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions, 
 - condamner la société GXO LOGISTICS France à payer à la société SETI les sommes suivantes : 
- 145 570,00 euros HT correspondant aux travaux effectués, 
- 160 000,00 euros à titre de dommages et intérêts correspondant à la perte de loyers,
- déclarer que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2022, date de signification des premières écritures de la société SETI. Les intérêts seront capitalisés à chaque échéance de la demande pour produire à leur tour des intérêts, 
- condamner la société GXO LOGISTICS France à verser à la société SETI une somme de 8 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de la présente instance, 
- déclarer qu'à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées au bénéfice de la société SETI, et qu'en cas d'exécution par la voie extra-judiciaire, les sommes retenues par l'huissier instrumentaire en application de l'article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996, seront supportées par la société GXO LOGISTICS France,
À titre subsidiaire : 
- débouter la société GXO LOGISTICS France de sa demande de condamnation de sommes toutes taxes comprises,
- ordonner la compensation entre les sommes qui seraient mises à la charge de la société SETI et celles à la charge de la société GXO LOGISTICS France,
- dans l’hypothèse où des sommes seraient dues par la société SETI, déclarer qu’il n’y a pas lieu d’assortir le paiement des sommes de l’exécution provisoire. 
- condamner la société GXO LOGISTICS France à verser à la société SETI une somme de 8 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de la présente instance,
- condamner la société GXO LOGISTICS France aux entiers dépens de la présente instance. 

Il convient de se référer à ses conclusions pour l’exposé de ses moyens. 

L’ordonnance de clôture est en date du 11 février 2025. 

A l'audience du 19 juin 2025, la décision a été mise en délibéré au 18 septembre 2025 ; le délibéré a été prorogé au 9 octobre 2025. 


MOTIFS DE LA DÉCISION :

SUR LES DEMANDES DE LA SOCIETE GXO : 

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie 

Par acte sous seing privé en date du 16 décembre 2014, la SAS SETI a donné à bail commercial à courte durée à la SAS ND LOGISTICS, devenue XPO SUPPLY CHAIN FRANCE, désormais GXO LOGISTICS FRANCE, pour une durée de 3 ans à compter du 1er janvier 2015, pour se terminer le 31 décembre 2017, se décomposant comme suit : 
-un entrepôt de stockage d’une surface de 12.742 m² comprenant des ateliers de stockage et bureaux, situé Zone d’activité EURO VAL DE LOIRE – 41000 FOSSE,
-parkings extérieurs,
-une voie ferrée en parallèle à la façade arrière du bâtiment avec un quai de déchargement en béton sur toute la longueur. 

Selon l’article 1353 du code civil, dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. 

La SAS GXO LOGISTICS France allègue avoir versé 80.000 euros de dépôt de garantie et sollicite la condamnation de sa bailleresse, la SAS SETI, à la restitution de son dépôt de garantie limité à la somme de 70.045,00 euros HT, soit 84.054,00 euros HT, outre les intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2019.

La société GXO produit aux débats : 
- le contrat de bail (sa pièce n°2), signé par les deux parties, stipulant en son article 16 que :
«Pour garantir l’exécution des obligations lui incombant au titre du présent bail, le Bailleur a reçu du preneur, la somme de 80.000 euros, représentant trois mois de loyer HT HC. Le bailleur reconnaît avoir reçu cette somme et s’engage à donner au preneur bonne et valable quittance du montant reçu.

Il est convenu que le montant du dépôt de garantie variera dans les mêmes proportions que le loyer afin de correspondre en permanence à trois mois de loyer hors taxes.

Cette somme est ainsi remise au Bailleur qui le reconnaît et qui pourra librement en disposer jusqu’à l’expiration du bail, date à laquelle elle sera restituée au Preneur sous réserve de la complète exécution par lui de ses obligations au titre du présent bail et du règlement de toutes sommes qu’il pourrait devoir au Bailleur à sa sortie ou dont le Bailleur pourrait être responsable du fait du preneur à un titre quelconque. ».

- une lettre adressée par la SAS SETI à la SAS GXO LOGISTICS France en date du 21 mars 2018 (sa pièce n°5) indiquant :« Le montant prévisionnel de ces travaux s’élève à 123.439,63 euros HT soit 148.127,56 euros TTC dont vous trouverez les devis ci-joints. Votre dépôt de garantie ne permet pas d’absorber la totalité»

Le paiement est un fait juridique, ainsi que l'a d'ailleurs déjà jugé la Cour de cassation (Civ 1, 16 septembre 2010, n°09-13947). 

La preuve du paiement peut donc être rapportée par tous moyens. 

La mention précise figurant dans le contrat de bail, ainsi que le courrier du 21 mars 2018, démontrent que le paiement du dépôt de garantie a bien eu lieu pour un montant de 80.000,00 euros. 

Il convient en conséquence d'ordonner la restitution par la société SETI du dépôt de garantie, soit la somme de 80.000,00 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2019. 

Il n'y a pas lieu d'appliquer la TVA sur cette somme dès lors qu'il s'agit d'un dépôt de garantie qui n'est pas assujetti à la TVA. 


Sur la demande de dommage et intérêts pour résistance abusive

L'article 1231-1 du Code civil prévoit le paiement de dommages et intérêts par le débiteur en cas d'inexécution contractuelle.

Au vu du retard du bailleur dans la restitution du dépôt de garantie, qui a causé au preneur un préjudice financier excédant le préjudice réparé par les intérêts moratoires, il convient d'accorder à la société GXO une somme de 1.500,00 euros à titre de dommages et intérêts. 


SUR LES DEMANDES DE LA SAS SETI : 

Sur les demandes de la SAS SETI au titre des travaux de réparation : 

Selon les articles 1134 et 1152 anciens du code civil, dans leur rédaction applicable au présent litige, c'est-à-dire antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (le 1er octobre 2016) s'agissant d'un bail conclu le 16 décembre 2014, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et lorsque la convention stipule que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, le juge peut modérer la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive. 

Conformément à l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. 

Il résulte de la combinaison de ces textes et du principe de réparation intégrale du préjudice que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur, que ce préjudice peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l'exécution des réparations ou à l'engagement effectif de dépenses et que, tenu d'évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu'elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition (Civ. 3, 27 juin 2024, n° 22-24.502, n° 22-21.272 et n° 22-10.298).

L’article 9 du contrat de bail intitulé :« Entretien travaux » stipule que : 

« Le Preneur aura la charge des réparations autres que celles définies à l’article 606 du Code Civil et devra rendre les lieux en l’état desdites réparations à l’expiration du bail. 

Le preneur devra notamment faire entretenir et remplacer, si besoin est, tout ce qui concerne les installations à tout usage personnel ainsi que les fermetures et serrures et fenêtres, portes et volets, les glaces, vitres, parquets, carrelages, revêtements de sol, boiseries.

Il sera responsable des accidents causé par et à ces objets.

Il prendra toutes précautions contre le gel.

Le Preneur sera également responsable de toutes réparations normalement à la charge du Bailleur mais qui seraient nécessitées soit le défaut d’exécution des réparations locatives ou d’entretien, soit par des dégradations résultant de son fait, du fait de son personnel ou de ses visiteurs, soit dans les lieux loués, soit dans d’autres parties de l’immeuble.

Il ne pourra faire aucun changement, démolition, percement de murs ou cloisons, etc … sans le consentement express et par écrit du Bailleur ; tous travaux autorisés devront être exécutés sous le contrôle de l’architecte du Bailleur dont les honoraires resteront à la charge du Preneur. Tous embellissements et améliorations resteront à l’expiration du bail la propriété du Bailleur, à moins que celui-ci ne préfère la remise des lieux dans leur état primitif. »

La SAS SETI demande la condamnation de la SAS GXO LOGISTICS à lui verser la somme de 145.570,00 euros HT correspondant aux travaux effectués selon la répartition suivante :
- 36.000,00 euros HT au titre du rebouchage des trous des sols,
- 14.400,00 euros au titre des travaux électriques,
- 7.000,00 euros HT au titre de travaux de réfection de plomberie sanitaires,
- 35.870,00 euros HT au titre des travaux de peintures et des sols souples,
- 4.500,00 euros HT au titre des travaux de réfection de la couverture en raison des fuites,
- 3.000,00 euros HT au titre de la réparation d’une porte sectionnelle,
- 2.805,00 euros HT au titre de la réfection des abords,
- 7.750,50 euros HT au titre des frais de nettoyage y compris les espaces verts,
- 4.000,00 euros HT au titre des frais de remise en état de la clôture,
- 1.250,55 euros HT au titre des changements de dalles de faux plafond,
- 4.100,00 euros HT au titre de la réfection du portail automatique.

Ces demandes seront examinées successivement.

Le bail conclu le 16 décembre 2014 stipule en son 1er alinéa article 2 intitulé « ETAT DES LIEUX » : « Les parties conviennent de dresser contradictoirement un état des lieux lors de l’entrée en jouissance du preneur. »

La SAS ND LOGISTICS, devenue XPO SUPPLY CHAIN FRANCE, puis GXO LOGISTICS FRANCE a fait réaliser le 1er janvier 2015 un constat d'état des lieux (pièce n°3 demandeur), en présence du propriétaire la SAS SETI. 

Ce constat constitue bien un état des lieux d'entrée, réalisé contradictoirement lors de la conclusion du nouveau bail de courte durée de trois ans à compter du 1er janvier 2015, peu important l'existence d'un bail antérieur. 

Il convient donc de procéder à la comparaison de l'état des lieux d'entrée et de l'état des lieux de sortie dressé le 30 septembre 2017 pour chacun des postes de travaux sollicités. 

Sur la demande au titre du rebouchage des trous au sol

L'état des lieux d’entrée mentionnait un sol «faïencé» et «comportant des fissures»

L'état des lieux de sortie fait état de dégradations importantes qui sont incontestablement imputables au locataire, à savoir la présence de « très nombreux trous au niveau des anciennes fixations des racks déposés », au nombre total de 10 240, en raison de la présence des racks installés dans l'entrepôt. 

Ces dégradations vont au-delà de la simple usure et constituent un manquement à l'obligation du locataire de restituer les lieux en l'état où il les a reçus, à l'exception de la vétusté. 

Le contrat de bail, en son article 9, met à la charge du preneur l'entretien des revêtements de sol.

Ces travaux de rebouchage sont indispensables pour la remise en état de la dalle et pour permettre une utilisation normale des lieux, notamment la circulation d'engins de manutention.

La SAS SETI produit un devis detaillé de la société STONHARD d'un montant de 36 000 euros HT (pièce n°26) incluant, pour une surface de 307 m² : 
- préparation du support par ponçage diamant,
- comblement des 10240 trous au mortie
- application d'un système filmogène
- main d'oeuvre (25 900 euros).

Le devis produit par la société GXO pour un montant de 9.955,45 euros HT (pièce n°7) ne comporte aucune précision sur les détails de la prestation, ce qui ne permet pas de le comparer avec le devis STONHARD. 

Il convient donc de retenir le devis STONHARD et de fixer le montant des réparations pour ce poste de préjudice à la somme de 36.000,00 euros HT. 


Sur la demande au titre de l’installation électriques

Conformément au bail, le bailleur a uniquement la charge des grosses réparations prévues par l'article 606 du Code civil. 


L'entretien de l'installation électrique est donc à la charge du preneur. 

Or, il ressort des constatations de l'état des lieux de sortie du 31 décembre 2017, qui fait état de « câbles dénudés voire coupés » et d'autres dégradations (telles que le fil de terre coupé ou le convecteur dégradé), démontrent un défaut d'entretien de cet installation. 

La société GXO devra donc assumer les frais de réfection de l'installation électrique pour un montant de 11.900,00 euros HT selon le marché de travaux conclu avec la société SIVAM (pièce n°10 défendeur) ; il n'est pas justifié de la nature des plus-values figurant sur la facture pour un montant de 2.500,00 euros HT, qu'il n'y a donc pas lieu de retenir. 

Les frais de réfection de l'installation électrique seront donc fixés à la somme de 11.900,00 euros HT. 


Sur les travaux de réfection de la plomberie et des sanitaires

Il ressort de l'état des lieux d'entrée que les sanitaires étaient en bon état.

L'état des lieux de sortie mentionne quelques désordres concernant la plomberie et les sanitaires : 
- sanitaires hommes : « dans un wc, lunette et abattant non correctement fixé sur la cuvette des toilettes » ; « les urinoirs sont tâchés par des produits de nettoyage de couleur verte »
- vestiaire hommes : « la bonde du lavabo est manquante, le lavabo est entartré »
- sanitaires hommes et femmes : cuvettes des toilettes entartrée et/ou tachées .

Ces désordres relèvent de travaux de ménage, voire de bricolage, dont le montant éventuel n'est pas chiffré. 

Ils ne justifient pas le changement complet de plusieurs lavabos et toilettes comme prévu par le devis de la société Lucien SERVIN pour un montant total de 7.000,00 euros HT (pièce n°12 défendeur)

Par conséquent, la SAS SETI sera déboutée de sa demande au titre des travaux de plomberie et des sanitaires. 


Sur la demande au titre des travaux de peintures et des sols souples

La bailleresse verse aux débats :
-le marché attribuant à la société POUSSIN PEINTURES le lot « peintures » signé le 1er août 2018 pour la somme de 4.700 euros HT, auquel est annexé le devis et l’ordre de service (pièce n°14), 
-l’avenant du 26 novembre 2018 en plus-value d’un montant de 30.000 euros portant le marché à la somme de 34.700 euros HT (pièce n°15),
-la facture du 25 janvier 2020 d’un montant de 35.870 euros HT (pièce n°16).


L'état des lieux de sortie, qualifie l'état de certaines peintures intérieures et extérieure (notamment sur le portail) de «défraîchies», sans faire état de dégradations spécifiques qui seraient imputables au locataire. Cette mention est identique à celle de l’état des lieux d’entrée. De même les sols souples ne sont pas mentionnés dans les états des lieux comme étant dégradés.

Dès lors, la demande de la SAS SETI ne repose sur aucune dégradation constatée et documentée dans l'état des lieux de sortie. Le tribunal considère que les travaux de peinture et de réfection des sols souples invoqués correspondent à des travaux de rafraîchissement qui incombent au bailleur, ou relèvent de la vétusté.

En conséquence, la demande de la SAS SETI au titre des travaux de peintures et des sols souples est rejetée. 


Sur la demande au titre de la toiture 

Le bailleur sollicite la somme de 4.500,00 euros HT au titre des travaux de réfection de la couverture en raison des fuites. 

Selon l'article 606 du Code civil, auquel se réfère le contrat de bail : 
Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations sont d'entretien.

Les réparations de la boiture ne relèvent donc pas du preneur. 

Les demandes de la SAS SEFTI au titre des travaux sur la toiture sont donc rejetées. 


Sur la demande au titre de la réparation de la porte sectionnelle

La bailleresse verse aux débats :
-le marché conclu avec la société ACTIFERME PRO le 27 août 2018 pour la réparation d’une porte sectionnelle d’un montant de 3.000 euros HT, l’ordre de service et le devis (pièces n°19),
-la facture du 25 janvier 2020 établie par la société ACTIFERME PRO (pièce n°20).

Lors de l'état des lieux d’entrée, les portes sectionnelles n'étaient pas en parfait état à l'entrée du locataire. De nombreux « enfoncements » et « coups » étaient déjà présents. L'état des lieux de sortie mentionne une aggravation des dommages sur plusieurs portes, avec « d'importants chocs sur toutes les sections ».

Néanmoins, la SAS SETI, qui est à l'origine de la demande en réparation, n'a pas apporté la preuve de la matérialité de son préjudice pour une porte en particulier. Le devis, l'ordre de service et la facture produits font référence à la réparation d’« une porte sectionnelle » sans plus de précision. Or, pour obtenir une condamnation, il appartient au demandeur de prouver le bien-fondé de ses allégations. En ne spécifiant pas quelle porte a été réparée, la bailleresse ne permet pas de lier les travaux facturés aux dégradations qui auraient été constatées sur une porte donnée.

Dès lors, en l'absence de preuve suffisante permettant d'imputer la dégradation à la SAS GXO LOGISTICS FRANCE pour une porte spécifiquement identifiée, la demande de la SAS SETI ne peut prospérer.

En conséquence, la demande au titre de la porte sectionnelle est donc rejetée. 


Sur la demande au titre de la réfection des abords

La bailleresse verse aux débats la facture n°1809010 du 30 septembre 2018 émise par la société BCS pour un montant de 2.805,00 euros HT (pièce n°21).

L'état des lieux de sortie mentionne une dégradation des bordures en béton des trottoirs à l'entrée du site et sur le quai n°1, qui ne figurait pas sur l'état des lieux d'entrée. 

Il convient donc de retenir le somme de 2.805,00 euros HT pour ce poste. 


Sur la demande au titre des frais de nettoyage

La bailleresse verse aux débats la facture n°18050124 du 31 mai 2018 et n°18100568 du 31 octobre 2018 émise par la société AXXOME (pièce n°22).

À l'examen de l'état des lieux de sortie, l'état du sol de la Cellule B est décrit comme « encrassé », l’état du sol de la Cellule A comme comportant des « traces d'encrassement noirâtres au niveau des emplacements des anciens racks » et celui du sol de la Cellule C comme étant « identique aux deux précédentes cellules ». Ces mentions, qui concernent l'état général des lieux, constituent un manquement du locataire à son obligation de restitution des locaux en bon état de propreté. Les salissures constatées dans l'état des lieux de sortie démontrent un manquement à cette obligation.

La SAS SETI produit la facture n°18050124 du 31 mai 2018 et la facture n°18100568 du 31 octobre 2018 de la société AXXOME. Ces documents attestent des frais engagés pour remédier à l'état des locaux. Le montant total de 7.750,50 euros HT correspond aux travaux nécessaires pour la remise en propreté de l'entrepôt, conséquence directe des dégradations constatées.

La demande de la SAS SETI est fondée et il convient de retenir la somme de 7.750,50 euros HT au titre des frais de nettoyage.


Sur la demande au titre de la remise en état de la clôture

La bailleresse verse aux débats la facture n°78001876 datée du 12 décembre 2018 établie par la société TECHNIFENCE pour un montant de 4.000 euros HT (pièce n°23).

À l'examen de l'état des lieux de sortie, il ressort différents éléments «le grillage souple fixé sur les piliers métalliques qui entoure le bassin est dans l’ensemble en bon état. » 

Dès lors, il n'est pas démontré l'existence de dégradations locatives à ce titre. 

En conséquence, la demande de la SAS SETI sur ce point sera rejetée. 


Sur la demande au titre des dalles de faux plafonds

L'état des lieux de sortie fait mention « d’une dalle portant des traces digitales » dans la salle de détente, « une dalle de faux plafond déchirée et descellée » dans la salle informatique et de « quelques dalles de faux plafond légèrement descellées » dans le bureau de direction (pièce n°4 de la demanderesse). 

Ces seuls constats ne justifient pas le remplacement de dalles de faux plafond sur une surface de 29 m² comme prévu par le devis produit par le bailleur.

En conséquence, la demande de la SAS SETI à ce titre, pour un montant de 1.250,55 euros, sera rejetée. 


Sur la demande au titre de la réfection du portail automatique

L'état des lieux d'entrée ne comportait pas de mentions relatives aux portails. 

L'état des lieux de sortie expose que : 
- « Le portail coulissant d’accès au site déverrouillé, en mode manuel, ne fonctionne pas sans alimentation électrique»
- « le deuxième portail coulissant d’accès au site (côté Nord Ouest) est dégradé et très oxydé, fermant à l’aide d’un verrou et d’une chaîne. »

La bailleresse verse aux débats une facture du 31 août 2018 d’un montant de 4.100 euros HT correspondant au changement du portail automatique effectué par la société MET 41 (pièce n°25).

Dès lors qu'il est établi par l'état des lieux de sortie que les deux portails dysfoncitonnent, il convient de faire droit à la demande. 

La somme de 4.100,00 euros sera donc retenue à ce titre. 


Les sommes dues au titre des travaux de remise en état porteront intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2022, date de signification des premières écritures de la société SETI. 

En vertu de l'article 1343-2 nouveau du Code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, peuvent produire intérêt. Il sera donc fait droit à la demande de capitalisation des intérêts.





Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts au titre de la perte de loyers

Il ressort des pièces du dossier que la SAS SETI a effectué des travaux de rénovation en vue de la mise en vente de son bien immobilier dès mai 2019 (pièces n°31 à 34). Or, le locataire ne peut être tenu responsable des travaux de rénovation et d’amélioration engagés par la bailleresse. Cette dernière ne peut justifier d’aucun préjudice indemnisable à la charge du locataire.

Par conséquent, la demande reconventionnelle de dommages et intérêts au titre de la perte de loyer sera rejetée.


Sur la demande de compensation : 

Il convient d’ordonner la compensation entre les créances réciproques des parties, telles que fixées par la présente décision ; il appartiendra aux parties d’effectuer les comptes nécessaires, en prenant en compte les intérêts. 


Sur les demandes accessoires : 

La société GXO obtenant gain de cause sur la demande principale, il convient de condamner la société SETI aux dépens. 

La société SETI demande que les dépens comprenent les frais et honoraires de l'huissier chargé de l'exécution forcée ; or, la juridiction statue sur les dépens existant au jour où elle statue ; les dépens relatifs à l'exécution de la décision ne relevent donc pas de la présente instance ; cette demande est donc rejetée. 

Les avocats de la cause sont autorisés à recouvrer directement ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision. 

L'équité et la situation économique ne commandent pas d'allouer à l’une ou l’autre des parties le remboursement des sommes exposées pour leur défense ; dès lors, les demandes au titre de l'article 700 du Code de procédure civile sont rejetées. 


Sur l’exécution provisoire : 

La présente instance ayant été introduite après le 1er janvier 2020, le jugement est en principe de droit assorti de l'exécution provisoire, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile. L'article 514-1 du même code prévoit la possibilité pour le juge d'écarter cette exécution provisoire de droit s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire.

Aucun motif ne justifie en l'espèce de déroger au principe de l'exécution provisoire.



PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant, en premier ressort, par jugement contradictoire, par mise à disposition de la décision au greffe de la juridiction, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, 

Condamne la société SETI à restituer à la société GXO LOGISTICS FRANCE la somme de 80.000,00 euros correspondant au dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 2 octobre 2019,

Dit que cette somme n'est pas soumis à la TVA, 

Condamner la société SETI à régler à la société GXO LOGISTICS FRANCE la somme de 1.500,00 euros à titre de dommages et intérêts, 

Condamne la société GXO LOGISTICS FRANCE à payer à la société SETI les sommes suivantes au titre des travaux de remise en état :
- 36.000,00 euros HT pour les travaux de rebouchage des trous au sol ;
- 11.900 euros HT pour les travaux de réfection de l'installation électrique ;
- 2.805,00 euros HT pour les travaux de réfection des abords ;
- 7.750,50 euros HT pour les frais de nettoyage,
- 4.100,00 euros HT pour le portail.

Dit que les sommes dues au titre des travaux de remise en état porteront intérêts au taux légal à compter du 26 décembre 2022, 

Dit que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt, 

Déboute la société SETI du surplus de ses demandes au titre des frais de remise en état, 

Ordonne la compensation entre les sommes dues par la société SETI et la société GXO LOGISTICS FRANCE telles que fixées par la présente décision, 

Rejette la demande de la société SETI au titre des pertes de loyer, 

Condamne la société SETI aux dépens, 

Dit n'y avoir lieu à inclure dans les dépens les frais d'exécution, 

Autorise les avocats en la cause à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision, sur le fondement de l'article 699 du Code de procédure civile,

Rejette l’ensemble des demandes formulées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Constate que la présente décision est assortie de droit de l'exécution provisoire, et dit n'y avoir lieu à l'écarter, 

Jugement prononcé le 09 Octobre 2025.


LE GREFFIER LE PRESIDENT