Tribunal Judiciaire · JCP CIVIL — 7 janvier 2026

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Tribunal Judiciaire de de BLOIS
N° RG 24/01657 - N° Portalis DBYN-W-B7I-ESBW Page sur 
COUR D’APPEL D’[Localité 8]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 07 JANVIER 2026



N° RG 24/01657 - N° Portalis DBYN-W-B7I-ESBW
Minute : 2026/9


DEMANDERESSE :

S.A.R.L. GROUPE REGIS ROCTON
[Adresse 6]
[Localité 4]
représentée par Me Pierre-alban BERNARDIN, avocat au barreau de TOURS


DÉFENDEURS :

Monsieur [V] [B]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représenté par Me Alexandre GODEAU, avocat au barreau de BLOIS

Madame [R] [M] épouse [B]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Me Alexandre GODEAU, avocat au barreau de BLOIS



DÉBATS : à l'audience publique du 05 Novembre 2025,

JUGEMENT : contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Béatrice PINET-LE BRAS, Juge des contentieux de la protection?
Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,




GROSSE : Me Alexandre GODEAU, Me Pierre-alban BERNARDIN
EXPÉDITION : Me Alexandre GODEAU, Me Pierre-alban BERNARDIN
le : 
Copie Dossier


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 octobre 2020, la SARL GROUPE REGIS ROCTON a consenti un bail à Madame [R] [B] et Monsieur [V] [B], pour un bien situé [Adresse 2] [Adresse 1], contre le paiement d'un loyer de 1 300 euros par mois, outre une provision sur charges de 42 euros. 

Le 20 mars 2023, le bailleur a fait délivrer un congé pour vente aux locataires. 

Le 15 avril 2024, la SARL GROUPE REGIS ROCTON a fait délivrer aux locataires une sommation de quitter les lieux. 

Monsieur [V] [B] et Madame [R] [B] ont saisi le juge des contentieux de la protection par assignation du 15 mai 2024 et demandent :
- La condamnation de la SARL GROUPE REGIS ROCTON au paiement de la somme de 14 400 euros à titre d'indemnisation pour erreur sur la surface louée
- La condamnation de la SARL GROUPE REGIS ROCTON à la réalisation des divers travaux, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé à un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision
- La condamnation de la SARL GROUPE REGIS ROCTON à leur verser la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens

Par assignation du 16 mai 2024, la SARL GROUPE REGIS ROCTON a saisi le juge des contentieux de la protection par assignation et demande :
- Le constat de la résiliation du bail conclu le 26 octobre 2020 à la date du 1er novembre 2023
- L'expulsion de Monsieur [V] [B] et de Madame [R] [B], au besoin avec l'assistance de la force publique
- La condamnation solidaire de Monsieur [V] [B] et de Madame [R] [B] au paiement mensuel de la somme de 1 400 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation, soit la somme de 9 800 euros pour la période du 1er novembre 2023 au 1er mai 2024
- La condamnation solidaire de Monsieur [V] [B] et de Madame [R] [B] au paiement de la somme de 20 000 euros au titre de la perte de valeur vénale et de perte de chance
- La condamnation solidaire de Monsieur [V] [B] et de Madame [R] [B] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de la résistance abusive
- La condamnation solidaire de Monsieur [V] [B] et de Madame [R] [B] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
- Leur condamnation solidaire aux dépens

Les deux demandes ont été jointes à l'audience du 16 octobre 2024. 

L'affaire a été utilement plaidée à l'audience du 5 novembre 2025. 

Lors de l'audience, la SARL GROUPE REGIS ROCTON, représentée par son client, s'en remet à ses dernières conclusions en précisant que les demandes des époux [B] sont irrecevables. Aux termes de ses dernières écritures, elle sollicite : 
- Le constat de la résiliation du bail conclu le 26 octobre 2020 à la date du 1er novembre 2023
- L'expulsion de Monsieur [V] [B] et de Madame [R] [B], au besoin avec l'assistance de la force publique
- La condamnation solidaire de Monsieur [V] [B] et de Madame [R] [B] au paiement de la somme de 1 400 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation, soit la somme de 21 000 euros pour la période du 1er novembre 2023 au 1er mars 2025
- La condamnation solidaire de Monsieur [V] [B] et de Madame [R] [B] au paiement de la somme de 20 000 euros au titre de la perte de valeur vénale et de perte de chance
- La condamnation solidaire de Monsieur [V] [B] et de Madame [R] [B] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de la résistance abusive
- La condamnation solidaire de Monsieur [V] [B] et de Madame [R] [B] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
- Leur condamnation solidaire aux dépens

Les époux [B], représentés, s'en remettent à leurs dernières conclusions aux termes desquelles ils sollicitent : 
- La condamnation de la SARL GROUPE REGIS ROCTON au paiement de la somme de 14 400 euros à titre d'indemnisation pour erreur sur la surface louée
- La condamnation de la SARL GROUPE REGIS ROCTON à la réalisation des divers travaux, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision
- La condamnation de la SARL GROUPE REGIS ROCTON à leur verser la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens

À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2026. 
 

MOTIFS
 
1- Sur la nature du contrat de bail

L'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. 

L'article 2 du décret du 31 juillet 2015 indique que " Le mobilier d'un logement meublé, mentionné à l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comporte au minimum les éléments suivants :
1° Literie comprenant couette ou couverture ;
2° Dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
3° Plaques de cuisson ;
4° [Localité 7] ou four à micro-ondes ;
5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;
6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
7° Ustensiles de cuisine ;
8° Table et sièges ;
9° Etagères de rangement ;
10° Luminaires ;
11° Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement. "


En l'espèce, les époux [B] soutiennent que le contrat de bail conclu ne peut être assimilé à un bail sur des locaux meublés, dans la mesure où les meubles essentiels à cette qualification feraient défaut. 
Si dans ses conclusions la SARL GROUPE REGIS ROCTON indique qu'un état des lieux d'entrée a été réalisé, aucune des parties au litige n'a fourni ce document. 
Si la SARL GROUPE REGIS ROCTON produit en pièce 18 une attestation, cette dernière ne pourra être prise en considération, dans la mesure où elle ne respecte pas les formalités prévues par le code de procédure civile. 

Les locataires, comme le bailleur, produisent un document daté du 4 mars 2023, signé uniquement par les locataires, détaillant les éléments présents dans le logement. Il ressort de ce document qu'un lit est manquant dans la chambre n°6, s'agissant d'un lit une place. 
S'il est indiqué dans les conclusions des locataires que le logement serait dépourvu de la vaisselle nécessaire à la prise des repas, cet élément ne ressort d'aucune des pièces fournies par les parties. 
L'absence d'un élément de literie, pour l'une des sept chambre, ne suffit pas à lui seul à déterminer que les meubles fournis ne permettent pas aux locataires d'occuper convenablement les lieux loués. 
D'autre part, l'absence d'éléments relatifs à l'entretien ménager du logement ne suffit pas à priver la location de son caractère meublé au regard du prix modique de tels éléments que les locataires avaient la faculté d'acquérir. 

Par conséquent, le bail conclu le 26 octobre 2020 doit être qualifié de bail meublé au sens de la loi du 6 juillet 1989. 

2- Sur la résiliation du bail suite à la délivrance d'un congé

L'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

L'article 1751 du code civil dispose que le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux est, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire, et même si le bail a été conclu avant le mariage, réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux.

Il ressort de la combinaison de ces deux articles que pour être opérant, le congé doit être adressé aux deux époux. Délivré à un seul conjoint, il serait inopposable à l'autre conjoint et par conséquent inefficace à l'égard des deux, compte tenu de l'indivisibilité du bail. 

En l'espèce, le congé pour vente du 20 mars 2023 n'a été délivré qu'au nom de Monsieur [V] [B]. 
La signification d'une sommation de quitter les lieux aux deux époux ne permet pas de se substituer à la délivrance d'un congé pour vente. 

Par conséquent, ce congé n'est pas opposable à Madame [R] [B]. 

Il ne peut produire aucun effet à l'égard des époux, compte tenu de l'indivisibilité du bail. 

Par conséquent, la demande tendant à la validation du congé sera rejetée, comme les demandes en découlant, à savoir la demande d'expulsion, de fixation d'une indemnité d'occupation et d'indemnisation de la perte de chance de vendre le bien immobilier. 

3- Sur la demande d'indemnisation au titre de la résistance abusive

L'article 1231-6 du code civil dispose que " Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire."

La SARL GROUPE RÉGIS ROCTON sollicite l'indemnisation du préjudice causé par l'absence de départ des locataires suite au congé délivré. 
Le congé n'ayant pas été valablement délivré aux locataires, il ne peut solliciter une indemnisation à ce titre. 
Il sollicite également l'indemnisation du préjudice qui lui serait causé par l'absence du loyer du montant du loyer révisé. 
La SARL GROUPE RÉGIS ROCTON ne produit aucune pièce à l'appui de cette demande, permettant d'établir la réalité de ce manquement. 

Par conséquent, sa demande d'indemnisation au titre de la résistance abusive sera rejetée. 

4- Sur la demande en réduction du loyer

En l'espèce, les locataires sollicitent l'allocation d'une somme de 14 000 euros à titre d'indemnisation pour défaut de surface louée, sans indiquer d'autre fondement que la loi du 6 juillet 1989. 

L'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. À défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.

Le délai de quatre mois est un délai de forclusion courant à compter de la demande faite au bailleur. 

Il en résulte qu'est irrecevable l'action en diminution du loyer formulée sans qu'une demande préalable ait été présentée par le locataire au bailleur. 

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En l'espèce, l'indemnisation sollicitée par les locataires doit être assimilée à une action en diminution du loyer dans la mesure où elle est sollicitée au seul visa de la loi du 6 juillet 1989 et qu'elle tend à une diminution rétroactive du loyer au regard de l'écart constaté entre la surface indiquée dans le bail et la surface du logement. 

Or, en l'espèce, les locataires ne justifient d'aucune demande préalable présentée au bailleur en ce sens. 

Par conséquent, leur demande en diminution du loyer sera rejetée. 

5- Sur la demande de travaux sous astreinte

Aux termes de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Le bailleur est notamment obligé de délivrer le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les éléments mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement. Il doit également assurer au locataire une jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du Code civil, le garantir des vices ou défaut de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d'une clause expresse dans les conditions mentionnées au présent article. Il doit entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé :

- de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;

- de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. 

Aux termes de l'article 1 du décret n° 87-712 du 26 août 1987, sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

L'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce les locataires sollicitent la réalisation de multiples travaux. 

Ils ne fournissent, au soutien de leur demande, aucun élément de preuve permettant d'établir la réalité des désordres allégués, ainsi que leur origine. 

Par conséquent, les époux [B] seront déboutés de leur demande de réalisation de travaux sous astreinte. 

6- Sur les demandes accessoires

Compte tenu de la solution du litige, chaque partie conservera la charge de ses dépens. 
Au regard de ce qui précède, les demandes formulées au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées. 


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la SARL GROUPE REGIS ROCTON de sa demande tendant à la validation du congé délivré le 20 mars 2023,

DÉBOUTE la SARL GROUPE REGIS ROCTON de sa demande d'expulsion, 

DÉBOUTE la SARL GROUPE REGIS ROCTON de sa demande relative à l'indemnité d'occupation, 

DÉBOUTE la SARL GROUPE REGIS ROCTON de sa demande d'indemnisation au titre de la perte de chance, 

DÉBOUTE la SARL GROUPE REGIS ROCTON de sa demande d'indemnisation du titre de la résistance abusive, 

DÉBOUTE Monsieur [V] [B] et Madame [R] [B] de leur demande d'indemnisation relative à une erreur sur la surface louée, 

DÉBOUTE Monsieur [V] [B] et Madame [R] [B] de leur demande de réalisation de travaux sous astreinte, 

DIT que les dépens seront laissés à la charge de chacune des parties, 

DÉBOUTE la SARL GROUPE REGIS ROCTON de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

DÉBOUTE Monsieur [V] [B] et Madame [R] [B] de leur demande de leur demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

La Greffière, La Juge des contentieux de la Protection,