Tribunal Judiciaire · Chambre 9 cab 09 F — 13 janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 7]

Chambre 9 cab 09 F

 R.G N° : N° RG 24/03185 - N° Portalis DB2H-W-B7I-ZH6D

Jugement du 13 Janvier 2026

N° de minute 

Affaire : 

M. [A] [D] [F] [S], Mme [J] [F] [R] épouse [S], M. [T] [M] [S], Mme [U] [B] [J] [F] [V] veuve [N]
C/
S.A.S. WARM UP












le:

EXECUTOIRE + EXPEDITION

Me Clarisse DAVID de la SELARL BCCL - 2662

Me Damien DUREZ de la SELARL DUREZ AVOCAT
 - 1787











REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS


Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 9 cab 09 F du 13 Janvier 2026 le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 15 Mai 2025, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 04 Novembre 2025 devant :

Joëlle TARRISSE, Juge,
siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Bertrand MALAGUTI, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :


DEMANDEURS

Monsieur [A] [D] [F] [S]
né le 12 Avril 1959 à [Localité 8] (69), demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Clarisse DAVID de la SELARL BCCL, avocats au barreau de LYON

Madame [J] [F] [R] épouse [S]
née le 16 Avril 1951 à [Localité 9] (69), demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Clarisse DAVID de la SELARL BCCL, avocats au barreau de LYON

Monsieur [T] [M] [S]
né le 05 Décembre 1949 à [Localité 9] (69), demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Clarisse DAVID de la SELARL BCCL, avocats au barreau de LYON

Madame [U] [B] [J] [F] [V] veuve [N]
née le 04 Mars 1930 à [Localité 9] (69), demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Clarisse DAVID de la SELARL BCCL, avocats au barreau de LYON




DEFENDERESSE

S.A.S. WARM UP, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Damien DUREZ de la SELARL DUREZ AVOCAT, avocats au barreau de LYON





































EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique en date du 31 mai 2023, Madame [U] [V] veuve [N], Monsieur [T] [S], Madame [J] [R] épouse [S] et Monsieur [A] [S] ont promis de vendre à la SAS WARM UP, au prix de 525.000 euros, la moitié indivise du lot numéro un, le lot numéro trois et le lot numéro quatre d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1] (69), sur une parcelle cadastrée n°AK [Cadastre 5], constituant l’article deuxième de la promesse aux termes de laquelle Monsieur [A] [H] a également promis la vente de l’autre moitié indivise du lot numéro un et le lot numéro deux, constituant l’article premier, au prix de 465.000 euros.

La promesse de vente a été conclue sous les conditions suspensives de droit commun, mais sans condition suspensive spéciale.

Il a été convenu entre les parties la fixation d’une indemnité d’immobilisation d’une somme forfaitaire de 52.500 euros concernant l’article deuxième, que le bénéficiaire s’engageait à verser au promettant au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse, fixé au 30 octobre 2023 à minuit, dans le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente ou ne lèverait pas l’option de son seul fait.

La SAS WARM UP n’a ni levé l’option, ni signé l’acte de vente, prévue le 27 octobre 2023, avant le 30 octobre 2023.

Par courrier en date du 14 février 2024, le conseil des époux [S], de Madame [V] veuve [N] et de Monsieur [A] [S] a mis en demeure la SAS WARM UP de leur verser la somme de 52.500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2024, Madame [U] [V] veuve [N], Monsieur [T] [S], Madame [J] [R] épouse [S] et Monsieur [A] [S] ont fait assigner la SAS WARM UP devant le tribunal judiciaire de Lyon afin d’obtenir le paiement de l’indemnité d’immobilisation, augmentée des intérêts de retard à compter du 8 novembre 2023.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 31 décembre 2024, Madame [U] [V] veuve [N], Monsieur [T] [S], Madame [J] [R] épouse [S] et Monsieur [A] [S] sollicitent du tribunal de :

CONDAMNER la société WARM-UP à leur payer la somme de 52.500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation augmentée des intérêts de retard à compter du 8 novembre 2023 ;ORDONNER la capitalisation des intérêts ;CONDAMNER la société WARM-UP à payer à chacun d’eux la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance.
Au soutien de leurs prétentions, les demandeurs se fondent sur les articles 1103, 1304, 1304-6 alinéa 3 du code civil. Ils font valoir que toutes les conditions suspensives de droit commun ayant été réalisées, rien ne s’opposait à la réitération de la promesse par acte authentique avant son expiration le 30 octobre 2023. Ils relèvent que cela n’est pas contesté par la défenderesse.

Ils exposent que l’indemnité d’immobilisation constitue le prix de l’exclusivité consentie par le promettant au bénéficiaire de la promesse et ne peut être requalifiée en clause pénale, s’agissant d’une promesse unilatérale de vente.

Ils ajoutent qu’en tout état de cause le taux de 10% du prix de vente n’est pas excessif.
Au soutien de leur demande d’intérêts à compter du 8 octobre 2023, ils exposent que cette somme leur est due depuis le 7 octobre 2023.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 13 novembre 2024, la SAS WARM UP demande au tribunal de :

JUGER que l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 31 mai 2023 doit être requalifiée en une clause pénale.JUGER que l’indemnité de 52.500 euros est manifestement excessive eu égard à l’absence de préjudice des demandeurs.JUGER, en conséquence, que la pénalité de 52.500 euros doit être réduite à 0 euros.DEBOUTER les demandeurs de l’intégralité de leurs demandes.CONDAMNER, in solidum, les demandeurs à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.CONDAMNER les demandeurs aux entiers dépens de l’instance.
Pour conclure au rejet des prétentions des demandeurs, la SAS WARM UP relève que la clause relative à l’indemnité d’immobilisation ne précise pas sa finalité. Elle soutient qu’elle a pour objet de faire assurer la régularisation de l’acte de vente par la société WARM UP et qu’il convient donc de la requalifier en clause pénale. Elle souligne que le contrat définit la carence comme un manquement fautif et que, dans leur assignation, les demandeurs lui reprochent une carence fautive.

Au visa de l’article 1231-5 du code civil, elle expose que le montant de la clause est manifestement excessif et relève que les demandeurs ne justifient d’aucun préjudice puisqu’ils ont rapidement revendu le bien au prix de la promesse litigieuse.

S’agissant des intérêts, elle fait valoir qu’en tout état de cause aucun intérêt légal ne saurait courir à compter du 8 novembre 2023 en l’absence de mise en demeure à cette date.

La clôture de l’instruction est intervenue le 15 mai 2025 par ordonnance du même jour. L’affaire a été examinée à l’audience du 4 novembre 2025 et le jugement a été mis en délibéré au 13 janvier 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.


MOTIVATION

Sur l’étendue de la saisine

Les demandes de « constater » et de « donner acte » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, pas plus que les demandes de « dire et juger » lorsqu’elles développent en réalité des moyens. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ces demandes dont le tribunal n’est pas saisi. 

Sur la demande de condamnation à paiement de l’indemnité d’immobilisation :

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1231-5 du même code « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »

En l’espèce, les parties ont convenu que la réalisation de la promesse aurait lieu, soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, soit par la levée de l’option par le bénéficiaire. En ce sens, il s’agit d’une promesse unilatérale de vente qui comporte comme obligation pour les promettants de réserver l’exclusivité de la vente au bénéficiaire, jusqu’à une certaine date, durant laquelle ils s’interdisent donc de vendre le bien à un tiers.

En l’absence de levée de l’option par la SAS WARM UP, la promesse de vente n’est pas devenue une promesse synallagmatique. L’article du contrat intitulé « carence » définit celle-ci comme étant un « manquement fautif par l’une ou l’autre des parties, du fait de sa volonté ou de sa négligence (…) empêchant l’exécution de la vente ». Dans ce cas, cet article du contrat prévoit que la sanction de ce manquement fautif, en l’absence de levée de l’option ou de signature de l’acte de vente dans le délai, est la déchéance de plein droit du bénéfice de la promesse au terme convenu, sans qu’une mise en demeure soit nécessaire.

Cette clause prévoit encore, en cas de levée de l’option et de défaut du bénéficiaire, l’option pour les promettants soit de poursuivre l’exécution de la vente, soit de considérer la vente résolue de plein droit. Dans ce cas, il est prévu que « le promettant reprendra alors purement et simplement sa liberté indépendamment de son droit de réclamer le versement de l’indemnité d’immobilisation au titre de l’indemnisation de son préjudice ». Dans ce cas spécifique, l’indemnité d’immobilisation a bien vocation à se transformer en clause pénale venant sanctionner la carence du bénéficiaire, s’étant engagé à acquérir en levant l’option.

La clause relative à l’indemnité d’immobilisation prévoit quant à elle que « le bénéficiaire s’oblige à verser au promettant la totalité du montant de l’indemnité (..) pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente ou ne lèverait pas l’option de son seul fait ». L’indemnité d’immobilisation constitue dans ce cas la contrepartie de la promesse unilatérale et donc le prix de l’exclusivité qui n’est cependant due qu’en cas de non réalisation de la promesse de vente. Elle ne peut donc s’analyser en une clause pénale.

La référence au comportement fautif de la SAS WARM UP au sein de l’assignation et des conclusions des demandeurs a seulement pour objet d’appuyer le fait que la promesse n’a pas été réalisée uniquement de la volonté du bénéficiaire et non en raison de l’absence de réalisation d’une condition suspensive. Le contrat définit lui-même cette volonté de « manquement fautif », même si elle n’est que l’exercice de la liberté conservée par le bénéficiaire de faire échec à la réalisation de la promesse.

Toutefois, s’il ne peut être reproché la société WARM UP d’avoir exercé cette liberté, il n’en demeure pas moins qu’elle doit aux promettants le prix de l’exclusivité consentie et respectée par ces derniers, qui n’entre pas dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil.

En conséquence, la SAS WARM UP sera condamnée à payer à Madame [U] [V] veuve [N], Monsieur [T] [S], Madame [J] [R] épouse [S] et Monsieur [A] [S] la somme de 52.500 euros.

Sur les intérêts :

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

L’article 1343-2 du même code dispose que « les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. »

En l’espèce, si l’indemnité d’immobilisation est bien due depuis le 8 novembre 2023, soit huit jours après la date d’expiration du délai de réalisation de la promesse, conformément aux stipulations contractuelles, les demandeurs ont mise en demeure la SAS WARM UP de les payer le 14 février 2024.

En conséquence, les intérêts ne courront qu’à compter du 14 février 2024. Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt.

Sur les mesures de fin de jugement :


Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, la SAS WARM UP, partie perdante, sera condamnée aux dépens.


Sur les frais irrépétibles

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SAS WARM UP, condamnée aux dépens, devra verser à chacun des demandeurs une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros.


PAR CES MOTIFS


Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe conformément à l’avis donné à l’issue de l’audience des plaidoiries,

CONDAMNE la SAS WARM UP à payer à Madame [U] [V] veuve [N], Monsieur [T] [S], Madame [J] [R] épouse [S] et Monsieur [A] [S] la somme de 52.500 euros, augmentée des intérêts légaux à compter du 14 février 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE la SAS WARM UP aux dépens ;

CONDAMNE la SAS WARM UP à payer à Madame [U] [V] veuve [N] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS WARM UP à payer à Monsieur [T] [S] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS WARM UP à payer à Madame [J] [R] épouse [S] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS WARM UP à payer à Monsieur [A] [S] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la SAS WARM UP au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe.

En foi de quoi, la présidente et le greffier ont signé le présent jugement.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE