Tribunal Judiciaire · Service JCP — 2 juillet 2025

NAC : 5AA

N° RG 25/00210 - N° Portalis DBZM-W-B7J-DKPM

NIEVRE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA NIEVRE, représenté légalement par le Président du Conseil d’Administration en exercice et, par délégation, par son Directeur du Service Recouvrement
Rep/assistant : PERSONNE HABILITÉE (Salariée) munie d’un pouvoir spécial


C/

Monsieur [Y] [U] [D]



JUGEMENT DU 02 JUILLET 2025
 JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NEVERS


DEMANDEUR :

NIEVRE HABITAT - OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA NIEVRE, représenté légalement par le Président du Conseil d’Administration en exercice et, par délégation, par son Directeur du Service Recouvrement
[Adresse 1]
[Localité 1]

représenté par une personne habilitée (Salariée) munie d’un pouvoir spécial 


DEFENDEUR :

Monsieur [Y] [U] [D]
né le 01 Février 1992 à [Localité 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 1]

Comparant en personne


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : [...]
Greffière : [...]


DÉBATS :

Audience publique du : 04 Juin 2025 


DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2025 par [...], Juge des contentieux de la protection, assisté de [...], Greffière.

Copie exécutoire délivrée le : 02/07/2025
à : 
- NIEVRE HABITAT 

Ccf délivrées le : 02/07/2025
à : 
- NIEVRE HABITAT 
- M. [Y] [U] [D] 
- Mme la Préfète 

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 juin 2022, l’Office public de l’Habitat de la Nièvre (ci-après Nièvre Habitat) a conclu avec Monsieur [U] [D] [Y] un contrat de location d’un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3] (Nièvre), moyennant le versement d’un loyer mensuel moyen actualisé d’un montant de 406,21 euros, provision sur charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 29 octobre 2024, le bailleur a fait signifier au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail pour obtenir le paiement de la somme de 690,33 euros au titre des loyers et charges impayés, outre les frais d’acte de commissaire de justice.

Exposant que le locataire n’avait pas intégralement payé les causes du commandement dans le délai imparti, Nièvre Habitat, a fait assigner Monsieur [U] [D] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nevers par acte de commissaire de justice du 31 mars 2025 pour obtenir le paiement de l’arriéré locatif ainsi que la résiliation du bail et son expulsion. 

L’affaire a été utilement évoquée à l’audience du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nevers le 04 juin 2025, à laquelle Nièvre Habitat, représenté par sa préposée, se réfère oralement aux moyens et prétentions développés dans ses conclusions déposées à l'audience, au titre desquelles il demande de :

– de constater la résiliation du bail de Monsieur [U] [D] [Y] en application de la clause résolutoire de plein droit y insérée ;
– de le voir condamné au paiement de la somme de 585,07 euros correspondant à la dette actualisée au 25 mai 2025 avec intérêts de droit à compter de la date du commandement de payer ;
– d’accorder des délais de paiement à Monsieur [U] [D] [Y] à hauteur du loyer courant plus <montant mensualités > jusqu’à complet paiement de l’arriéré ;
– de suspendre les effets de la clause résolutoire au respect des délais de paiement accordés, soit le loyer courant plus sauf meilleur accord des parties, au plus tard le 10 de chaque mois ;
– de dire qu’en cas de non-paiement de la mensualité à son terme, la clause résolutoire reprendra ses effets, l’intégralité de la somme redeviendra immédiatement exigible et l’expulsion de Monsieur [U] [D] [Y] pourra être poursuivie dans les conditions prévues par la loi avec le concours de la force publique. Dans ce cas, Monsieur [U] [D] [Y] devra s’acquitter d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges réactualisés au moment de la revalorisation annuelle et ce jusqu’à la libération effective des lieux, à compter du jour de la résiliation ;
– de le condamner aux entiers dépens, en ce compris les frais de justice engagés.

En défense, Monsieur [U] [D] [Y] sollicite des délais de paiement, d’une part, et la possibilité de se maintenir dans les lieux par la suspension des effets de la clause résolutoire. Monsieur [U] [D] [Y] propose de s’acquitter de 60 euros par mois en plus du loyer courant.

En application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, le présent jugement, susceptible d’appel, sera contradictoire.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 02 juillet 2024, les parties comparantes ayant été avisées.


MOTIFS

Sur la demande en paiement de loyers et charges :

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Nièvre Habitat verse aux débats l’engagement de location, un décompte actualisé des sommes dues et le commandement de payer les loyers signifié le 29 octobre 2024.

Monsieur [U] [D] [Y] ne conteste pas sa dette et ne justifie pas du paiement intégral du retard. Il convient donc de faire droit à la demande en paiement du bailleur qui apparaît bien fondée.

En conséquence, Monsieur [U] [D] [Y] sera condamné à payer à Nièvre Habitat la somme de 585,07 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés selon décompte arrêté au 25 mai 2025 inclus. En outre, Monsieur [U] [D] [Y] paiera les intérêts au taux légal sur la somme de 690,33 euros à compter de la signification du commandement de payer les loyers le 29 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la résiliation du bail :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Nièvre par la voie électronique le 31 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Nièvre Habitat justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le 30 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande est recevable.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit en son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, en vertu du paragraphe « article 8 résiliation » des conditions générales du bail, à défaut de paiement à son terme du loyer, deux mois après un commandement infructueux, la location est résiliée de plein droit.

Il est établi et non contesté que Monsieur [U] [D] [Y] a laissé impayées les échéances de loyer depuis plusieurs mois.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au bail, et contenant les mentions exigées à peine de nullité par l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à Monsieur [U] [D] [Y] le 29 octobre 2024, lui impartissant un délai de deux mois pour régulariser sa situation.

Monsieur [U] [D] [Y] n’a pas apuré intégralement sa dette dans le délai imparti et reste toujours redevable d’un arriéré.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire au profit de Nièvre Habitat sont réunies à la date du 30 décembre 2024.

Sur la demande tendant à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose : « V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Cette situation se caractérise, lorsque le locataire défaillant a repris le versement intégral du loyer courant avant la date d'audience, par sa capacité, non seulement à payer le loyer courant et les charges, mais également à apurer l’arriéré locatif dans le délai légal de trois ans.

Le VII de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise : « – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, Monsieur [U] [D] [Y] a repris le paiement intégral du loyer courant avant la date d'audience et propose un apurement de sa dette en mensualités de 60 euros, somme dont il s’est déjà acquitté depuis plusieurs mois. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que Monsieur [U] [D] démontre sa volonté et sa capacité à s’acquitter de sa dette locative.

Monsieur [U] [D] [Y] étant en capacité de faire face aux dettes locatives en sus du loyer courant, il convient de faire droit à la demande tendant à l'octroi de délais de paiement suivant les modalités décrites dans le présent dispositif, étant précisé que ces délais suspendent l’application de la clause résolutoire et qu'elle sera censée n'avoir jamais joué s'ils sont respectés.

En raison des délais de paiement accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus si le loyer courant, les charges courantes et l’arriéré de la dette sont payés par Monsieur [U] [D] [Y] dans les délais accordés.

En cas de non-respect par Monsieur [U] [D] [Y] des modalités de paiement édictées par la présente décision, sauf meilleur accord entre le bailleur et le locataire, le solde de la dette deviendra exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet 15 jours après une mise en demeure du bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse.

Nièvre Habitat pourra alors faire procéder à l’expulsion de Monsieur [U] [D] [Y] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef.

Monsieur [U] [D] [Y] devra alors payer à Nièvre Habitat une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel et des charges jusqu’à la libération des lieux.

Sur les autres demandes : 

Partie perdante, Monsieur [U] [D] [Y] supportera la charge des dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire mis publiquement à la disposition des parties au greffe de la juridiction, rendu en premier ressort,

Condamne Monsieur [U] [D] [Y] à payer à l'Office public Nièvre Habitat la somme de 585,07 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés selon décompte arrêté au 25 mai 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2024 sur la somme de 690,33 euros ; 

Autorise Monsieur [U] [D] [Y] à régler cette somme suivant 9 mensualités de 60 euros, la première devant intervenir avant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, puis au plus tard le 15 de chaque mois, et une dernière mensualité devant solder la dette, le loyer et les charges courants devant être payés en sus ;

Dit que, pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties seront suspendus et que, si les modalités d’apurement précitées sont intégralement respectées par Monsieur [U] [D] [Y], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

Dit, qu’à défaut de paiement par Monsieur [U] [D] [Y] d’une échéance à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet sans nouvelle décision judiciaire, 15 jours après une mise en demeure du bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse, et en ce cas :

– Constate à la date du 30 décembre 2024 la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties le 16 juin 2022 ;

– Ordonne à Monsieur [U] [D] [Y] de libérer, avec tous occupants de son chef, et après en avoir remis les clefs, les locaux situés [Adresse 2] [Localité 3] (Nièvre), et, à défaut, que son expulsion pourra être poursuivie, le cas échéant avec l’assistance de la force publique ;

– Condamne Monsieur [U] [D] [Y] à payer mensuellement à l'Office public Nièvre Habitat une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer contractuel et des charges à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamne Monsieur [U] [D] [Y] aux dépens, qui incluront le coût du commandement de payer signifié le 29 octobre 2024 ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires des parties.


La greffière, le Juge des contentieux de la protection,