Tribunal Judiciaire · Service JCP — 2 juillet 2025

NAC : 5AA

N° RG 25/00211 - N° Portalis DBZM-W-B7J-DKPN

S.A. HABELLIS, prise en la personne de son représentant légal
Rep/assistant : Me Sabrina ZUCCARELLI, avocat au barreau de NEVERS


C/

Monsieur [S] [F]



ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
 DU 02 JUILLET 2025 
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NEVERS


DEMANDEUR :

S.A. HABELLIS, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Me Sabrina ZUCCARELLI, avocat au barreau de NEVERS


DEFENDEUR :

Monsieur [S] [F]
né le 27 Juin 1994 à 
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 2]

non comparant, non représenté 

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : [...]

Greffière : [...] 


DÉBATS :

Audience publique du : 04 Juin 2025 


DÉCISION :

réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2025 par [...], Juge des contentieux de la protection, assisté de [...], Greffière.

Copie exécutoire délivrée le : 02/07/2025
à : 
- S.A. HABELLIS
- Me Sabrina ZUCCARELLI 

Ccf délivrées le : 02/07/2025
à : 
- S.A. HABELLIS
- Me Sabrina ZUCCARELLI 
- M. [S] [F] 
- Mme la Préfète 

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 juillet 2024, la société d'HLM Habellis (ci-après Habellis) a conclu avec Monsieur [S] [F] un contrat de location d’un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], [Adresse 3], [Localité 2] (Nièvre), moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé d’un montant de 471,15 euros, provision sur charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 13 novembre 2024, la bailleresse a fait signifier au locataire une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement et un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour obtenir le paiement de la somme de au titre des loyers et charges impayés, outre les frais d’acte de commissaire de justice.

Exposant que le locataire n’avait pas intégralement payé les causes du commandement dans le délai imparti, Habellis a fait assigner en référé Monsieur [S] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nevers par acte de commissaire de justice du 04 mars 2025 pour obtenir :

– la constatation par le jeu de la clause résolutoire de la résiliation du contrat de location au jour de la décision à intervenir, 
– son expulsion en conséquence de corps et de bien ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,
– sa condamnation au paiement :
- de la somme principale de 2 877,14 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation courus à ce jour avec les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,
- d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu’à l’entière libération des lieux,
- de la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- des entiers dépens de l’instance et de ses suites.

L’affaire a été utilement évoquée à l’audience du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nevers statuant en référé le 04 juin 2025, à laquelle Habellis, représentée par son Conseil, précise que le montant actualisé de la dette locative s’élève à la somme de 5 026,44 euros, selon décompte arrêté au 31 mai 2025, et maintient oralement les demandes exposées dans son acte introductif d’instance.

Monsieur [S] [F], assigné par acte déposé à l’étude de commissaire de justice ne comparaît pas et n’est pas représenté. En application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 02 juillet 2025 par mise à disposition au greffe, les parties comparantes ayant été avisées.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la communication de pièces complémentaires par Habellis :

Aux termes de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

L’article 16 du même code précise que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations.

Il résulte enfin de l’article 132 du code de procédure civile que la partie qui fait état d’une pièce s’oblige à la communiquer à toute autre partie à l’instance. La communication des pièces doit être spontanée.

En l’espèce, la société Habellis, par l’intermédiaire de son Conseil, verse aux débats un ensemble de pièces réunies dans un dossier dénommé “pièces complémentaires”. Or il ne résulte pas du bordereau annexé à l’assignation porté à la connaissance du défendeur que ces pièces lui ont été communiquées et la société Habellis, ne démontre pas avoir spontanément communiqué ces pièces au défendeur. En conséquence, ces pièces seront écartées des débats à l’exception du décompte actualisé de la créance.

Sur la demande en paiement de loyers et charges :

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Habellis verse aux débats l’engagement de location, un décompte actualisé des sommes dues et le commandement de payer les loyers signifié le 13 novembre 2024.

Monsieur [S] [F], non comparant à l’audience, ne conteste pas sa dette et ne justifie pas du paiement intégral du retard. Il convient donc de faire droit à la demande en paiement du bailleur qui apparaît bien fondée.

En conséquence, Monsieur [S] [F] sera condamné à payer à titre provisionnel à Habellis la somme de 5 026,44 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés selon décompte arrêté au 31 mai 2025 inclus outre, intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la résiliation du bail : 

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Nièvre par la voie électronique le 05 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Habellis justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le 15 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 04 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande est recevable.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit en son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, en vertu du paragraphe « 7. La résiliation » des conditions générales du bail, à défaut de paiement à son terme du loyer, deux mois après un commandement infructueux, la location est résiliée de plein droit.

Il est établi et non contesté que Monsieur [S] [F] a laissé impayées les échéances de loyer depuis plusieurs mois.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire stipulée au bail, et contenant les mentions exigées à peine de nullité par l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à Monsieur [S] [F] le 13 novembre 2024, lui impartissant un délai de deux mois pour régulariser sa situation.

Monsieur [S] [F] n’a pas apuré intégralement sa dette dans le délai imparti et reste toujours redevable d’un arriéré.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de Habellis et donc de constater la résiliation du bail à la date du 14 janvier 2025.

Sur les conséquences de la résiliation du bail :

Monsieur [S] [F] étant occupant sans droit ni titre en raison de la résiliation de plein droit du contrat de location, il convient d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, Monsieur [S] [F] sera condamné à payer à Habellis, à titre provisionnel à compter du 14 janvier 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, une indemnité d’occupation d’un montant correspondant au montant du loyer actualisé augmenté de la provision mensuelle sur charges.

Sur les autres demandes : 

Partie perdante, Monsieur [S] [F] supportera la charge des dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. 

Habellis a dû engager des frais non indemnisés au titre des dépens pour faire valoir ses droits. Monsieur [S] [F] sera condamné à lui payer à titre provisionnel la somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort mise publiquement à la disposition des parties au greffe de la juridiction,

Condamne Monsieur [S] [F] à payer, à titre provisionnel, à la société d'HLM Habellis la somme de 5 026,44 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés selon décompte arrêté au 31 mai 2025 inclus, outre intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la présente décision ; 

Constate à la date du 14 janvier 2025 l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de location et la résiliation du bail conclu le 29 juillet 2024 entre la société d'HLM Habellis et Monsieur [S] [F], et portant sur les locaux situés [Adresse 2], [Adresse 3], [Localité 2] (Nièvre);

Ordonne l’expulsion de Monsieur [S] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 2], [Adresse 3], [Localité 2] (Nièvre), à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, au besoin avec le concours de la force publique ;

Dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à application des articles L. 433-1 et suivants, et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Monsieur [S] [F] à payer à titre provisionnel à la société d'HLM Habellis une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer contractuel et des charges à compter du 14 janvier 2025, et jusqu’à la libération des lieux par remise des clés ;

Condamne Monsieur [S] [F] aux dépens, qui incluront le coût du commandement de payer signifié le 13 novembre 2024;

Condamne Monsieur [S] [F] à payer à titre provisionnel à la société d'HLM Habellis la somme de 300,00 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toutes demandes plus amples ou contraires des parties.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,