Tribunal Judiciaire · JCP BAUX — 9 janvier 2026

MINUTE N° : 25/01563


JUGEMENT
DU 09 Janvier 2026




N° RC 25/00366







DÉCISION
contradictoire et en premier ressort




[X] HABITAT


ET : 

[P] [J]




Débats à l'audience du 23 Octobre 2025


 






copie et grosse le :
à VTH



copie le :
à M. [J]
à M. Le Préfet d’[Localité 1] et [Localité 2]


copie dossier
TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]



TENUE le 09 Janvier 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. DELHAYE, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,


GREFFIER : E. FOURNIER



DÉBATS :

A l'audience publique du 23 Octobre 2025


DÉCISION :

Prononcée publiquement le 09 Janvier 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

[X] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M. [Q] muni d’un pouvoir en date du 21 octobre 2025
 

D'une Part ;
ET :

M. [P] [J], demeurant [Adresse 3]
comparant



D'autre Part ;








FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 17.07.23, [X] HABITAT a donné à bail à M. [P] [J] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel initial de 326,64 euros, hors charges.

 [X] HABITAT a fait signifier le 05.11.24 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2493,65 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. 

[X] HABITAT saisit le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours par acte de commissaire de justice délivré le 09.01.25 aux fins de : 
À titre principal,
- constater l’acquisition de la clause résolutoire,
À titre subsidiaire, 
- prononcer la résiliation judiciaire du bail ,
En tout état de cause,
- ordonner l’expulsion de M. [P] [J] ainsi que de tout occupant, avec au besoin le concours de la force publique,
- condamner M. [P] [J] au paiement des sommes suivantes :
la somme de 4513,52 euros au titre de la dette locative
une somme mensuelle correspondant au montant mensuel du loyer augmenté des charges mensuelles à titre d’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,
la somme de 150 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile 
- condamner M. [P] [J] aux dépens.

À l’audience, [X] HABITAT maintient ses demandes et actualise la dette locative à hauteur de 3487,21 euros.

M. [P] [J] demande des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Il propose un échelonnement de la dette à hauteur de 150€ par mois. 

Il fait valoir qu’il a eu une perte d’emploi, qu’il s’est installé comme auto-entrepreneur, que ses revenus son fluctuants, et qu’il a repris le paiement du loyer en octobre (outre 2 autres paiement dans l’année). 

MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion du locataire

L’article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines (2 mois dans sa rédaction applicable avant le 29 juillet 2023) après un commandement de payer demeuré infructueux. 

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié au locataire le 05.11.24 pour la somme de 2493,65 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois.

Par conséquent, il sera constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 06.01.25 et l’expulsion du locataire sera ordonnée selon les modalités fixées au dispositif.

Sur la demande en paiement de la dette locative et l’indemnité d’occupation

L’article 1217 du Code civil dispose que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- obtenir une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.
L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, [X] HABITAT produit un décompte actualisé au jour de l’audience prouvant un arriéré locatif de 3487,21 euros arrêté au mois d’octobre 2025 - ne tenant compte que des loyers et charges locatives. 

M. [P] [J] ne conteste pas le montant de la dette.

Par conséquent, il convient donc de condamner M. [P] [J] à payer à [X] HABITAT la somme de 3487,21 euros au titre de la dette locative ainsi qu’à une indemnité d’occupation.

Sur les délais de paiements et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. 
Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 (La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge) s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. 

L’article 24 VII. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, il résulte des débats et des pièces produites que M. [P] [J] a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. 

En outre, il justifie d’une situation financière qui s’établit ainsi : 

Ressources
Charges (hors charges courantes)
Revenus du travail + ARE : 1250€

APL : mémoire
Loyer courant : mémoire

Pension alimentaire : 300€ 

de sorte qu’il justifie être en capacité de s'acquitter de sa dette locative. 

Par conséquent, il y a lieu d’accorder des délais de paiement selon les modalités figurant au dispositif de la décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire. 

Sur les demandes et mesures accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, M. [P] [J], partie perdante, sera condamné aux dépens. 

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, il y a lieu de débouter Mme [X] HABITAT de sa demande.







DISPOSITIF

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
 
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17.07.23 entre [X] HABITAT, d’une part, et M. [P] [J], d’autre part, sont réunies à la date du 06..01.25;

CONDAMNE M. [P] [J] à payer à [X] HABITAT la somme de 3487,21 euros au titre de la dette locative, et ce en 24 mensualités de 150 euros (la dernière mensualité devant solder l’intégralité de la dette) avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant les délais accordés ci-dessus;

RAPPELLE que le locataire peut toujours solder sa dette avant la fin du délai fixé;

RAPPELLE que si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué;

RAPPELLE que la suspension prend fin et la dette devient immédiatement exigible dès le premier impayé des loyers et charges actuels ou de la dette locative, ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge;

En cas de non respect des modalités de paiement ci-avant :

ORDONNE l’expulsion de M. [P] [J] à l’issu du délai de 2 mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique;

CONDAMNE M. [P] [J] à payer à [X] HABITAT une somme mensuelle correspondant au montant mensuel du loyer augmenté des charges mensuelles à titre d’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, sous déduction des sommes déjà payées ou prises en compte au titre de la dette locative;

CONDAMNE M. [P] [J] aux dépens ;

DÉBOUTE [X] HABITAT de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Tours.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION