Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 19 février 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me BOURDON
Copies certifiées conformes 
délivrées le:
à Me BOURDON 


■


Charges de copropriété

 
N° RG 24/12016 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C53HF

N° MINUTE : 




Assignation du :
25 Septembre 2024






JUGEMENT 
rendu le 19 Février 2026 
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], agissant par son syndic, le cabinet LE MANOIR, SAS, prise en la personne de son représentant légal,
[Adresse 2]
[Adresse 2]

Représenté par Maître Valentin BOURON, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant, vestiaire #107


DÉFENDEUR

Monsieur [K] [G]
[Adresse 3]
[Adresse 3]

Non représenté 


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Perrine ROBERT, Vice-Présidente, statuant en juge unique,
assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,
Décision du 19 Février 2026
Charges de copropriété
 N° RG 24/12016 - N° Portalis 352J-W-B7I-C53HF

DÉBATS

À l’audience du 16 Décembre 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 19 Février 2026

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe 
Réputé contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [K] [G] est propriétaire du lot n°27 au sein de l'immeuble sis [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 mai 2024 présentée le 10 mai 2024 et revenue avec la mention pli avisé et non réclamé, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble en cause a mis en demeure Monsieur [G] de lui régler la somme de 17 227, 98 euros au titre d'arriérés de charges de copropriété.

Cette mise en demeure est restée vaine.

Le syndicat des copropriétaires a assigné Monsieur [G] devant le tribunal de céans par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2024, sollicitant sa condamnation, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, en paiement des sommes de :
-12 768, 96 euros de charges de copropriété, arrêtées au 1er juillet 2024, 3ème trimestre inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 3 mai 2024 ;
- 3 000 euros de dommages intérêts ;
- 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Valentin BOURON, avocat.

Monsieur [G], assigné à étude, n'a pas comparu.

La clôture des débats a été prononcée par ordonnance du 7 mai 2025.

L'affaire a été appelée à l'audience du 16 décembre 2025 puis mise en délibéré au 19 février 2026.

MOTIFS

Conformément aux dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l'article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l'article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. 

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais légaux s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante, sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

Sur ce,

Pour justifier sa demande principale au titre des charges de copropriété échues et impayées, le syndicat des copropriétaires produit notamment :
* un extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire du lot n°27 de Monsieur [G], 
* un décompte individuel de charges arrêté au 1er juillet 2024, appels de charges courantes et travaux du 3ème trimestre 2024 inclus faisant apparaître un solde débiteur, hors frais de recouvrement, de 12 768, 96 euros,
* les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l'immeuble à M. [G] entre le mois de juillet 2022 et le mois de juillet 2024, 
* les procès-verbaux des assemblées générales des 23 mai 2023, 8 février 2024, 21 mai 2024 portant notamment approbation des comptes des exercices 2022, 2023 et votant des budgets prévisionnels 2024, 2025 accompagnés des attestations de non-recours du syndic visant lesdites assemblées,
* le contrat de syndic.
 

En application des textes précités et au regard des pièces produites par le syndicat, la créance du syndicat des copropriétaires est établie tant dans son principe que dans son quantum à hauteur de 12 768, 96 euros.

Monsieur [G] sera donc condamné au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2024 date de présentation du courrier de mise en demeure. 
Sur la demande additionnelle indemnitaire
Décision du 19 Février 2026
Charges de copropriété
 N° RG 24/12016 - N° Portalis 352J-W-B7I-C53HF


L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.

Le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

Sur ce,

En l'espèce le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 3 000 euros de dommages-intérêts.

Il produit, à l'appui de sa demande un jugement du tribunal de grande instance de Paris du 23 mai 2019 et un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 16 décembre 2022 ayant déjà condamné Monsieur [G] au titre d’arriérés de charges. 

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré deux précédentes condamnations, ne peut que créer des perturbations dans le fonctionnement de la copropriété, celle-ci étant contrainte de fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie dès lors d’un préjudice distinct de celui déjà indemnisé par l’octroi des intérêts au taux légal. 

Il conviendra en conséquence de condamner Monsieur [G] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000,00 euros en réparation du préjudice financier causé.


Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Sur ce,

M. [G] succombant, il sera condamné aux dépens, ainsi qu'au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il n'y a pas lieu enfin d'écarter l'exécution provisoire de droit.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE M. [K] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4] la somme de 12 768, 96 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, somme arrêtée au 1er juillet 2024, incluant l'appel de fonds du 3ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2024,

CONDAMNE M. [K] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts, 

CONDAMNE M. [K] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes en paiement du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], 

CONDAMNE M. [K] [G] aux dépens et AUTORISE les avocats de la cause qui en ont fait la demande à recouvrer directement ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans en avoir reçu provision

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit,

RAPPELLE qu'en application des dispositions de l'article 478 du code de procédure civile, le présent jugement deviendra non avenu s'il n'est pas notifié dans les six mois de sa date,

REJETTE toutes autres demandes.



Fait et jugé à Paris le 19 Février 2026


La Greffière La Présidente