Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 19 février 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me BENSUSSAN
Copies certifiées conformes 
délivrées le:
à Me BENSUSSAN 


■


Charges de copropriété

 
N° RG 24/12750 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C527A

N° MINUTE : 




Assignation du :
11 Octobre 2024






JUGEMENT 
rendu le 19 Février 2026 
DEMANDEUR

Le Syndicat des Coproprietaires de l’immeuble situé [Adresse 1] A [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, le CABINET DE GESTION SAINT EUSTACHE, Société par actions simplifiée, prise en la personne de son représentant légal dûment habilité à cette fin.
[Adresse 2]
[Localité 1]

Représenté par Maître Philippe BENSUSSAN de la SELARL DOLLA - VIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0074


DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [C]
[Adresse 1]
[Localité 1]

Non représenté 


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 19 Février 2026
Charges de copropriété
 N° RG 24/12750 - N° Portalis 352J-W-B7I-C527A

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Perrine ROBERT, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffier,

DÉBATS

À l’audience du 16 Décembre 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 19 Février 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe 
Réputé contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Z] [C] est propriétaire des lots n°13 et 14 au sein de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice du 11 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires a assigné Monsieur [C] devant le tribunal de céans sollicitant sa condamnation, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, en paiement des sommes de :
-7 559, 36 euros de charges de copropriété, arrêtées au 09 septembre 2024, 3ème trimestre inclus, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;
- 2 500 euros de dommages intérêts ;
- 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens 

Monsieur [C], régulièrement assigné à étude, n'a pas comparu.

La clôture des débats a été prononcée par ordonnance du 30 avril 2025.

L'affaire a été appelée à l'audience du 16 décembre 2025 puis mise en délibéré au 19 février 2026.

MOTIFS

Conformément aux dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
En application du dernier alinéa de l'article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l'article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. 

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais légaux s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante, sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

Sur ce,

Pour justifier sa demande principale au titre des charges de copropriété échues et impayées, le syndicat des copropriétaires produit notamment :
* un extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire des lots 13 et 14 de M. [C], 
* un décompte individuel de charges arrêté au 8 juillet 2024, appels de charges courantes et travaux du 3ème trimestre 2024 inclus faisant apparaître un solde débiteur, hors frais de recouvrement, de 7 559, 36 euros,
* les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l'immeuble à M. [C] entre le 6 avril 2021 et le 8 juillet 2024,
* les procès-verbaux des assemblées générales des 2 juin 2021, 6 avril 2022, 10 mai 2023 et 16 avril 2024, portant notamment approbation des comptes des exercices 2021, 2022, 2023 et votant des budgets prévisionnels 2022, 2023, 2024 accompagnés des attestations de non-recours du syndic visant lesdites assemblées,
* le contrat de syndic.
 

En application des textes précités et au regard des pièces produites par le syndicat, la créance du syndicat des copropriétaires est établie tant dans son principe que dans son quantum.

Monsieur [C] sera donc condamné au paiement de la somme de 7 559, 36 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2024, date de l’assignation. 

Sur la demande additionnelle indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble.

Le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

Sur ce,

En l'espèce le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 2 500 euros de dommages-intérêts.

Toutefois, il ne rapporte pas la prevue de son préjudice et notamment que le défaut de paiement aurait été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.

Par conséquent le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Sur ce,
M. [C] succombant, il sera condamné aux dépens, ainsi qu'au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il n'y a pas lieu enfin d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE M. [Z] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 7 559, 36 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, somme arrêtée au 8 juillet 2024, incluant l'appel de fonds du 3ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2024, 

CONDAMNE M. [Z] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] 

CONDAMNE M. [Z] [C] aux dépens, 

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit,

RAPPELLE qu'en application des dispositions de l'article 478 du code de procédure civile, le présent jugement deviendra non avenu s'il n'est pas notifié dans les six mois de sa date,

REJETTE toutes autres demandes.



Fait et jugé à Paris le 19 Février 2026.


La Greffière La Présidente