Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 19 février 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies certifiées conformes 
délivrées le:
à Me HUTMAN 


■


Charges de copropriété

 
N° RG 23/14830 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-C3EEE

N° MINUTE : 




Assignation du :
13 Novembre 2023






JUGEMENT 
rendu le 19 Février 2026 
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] - [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la S.A.S ALTERABITA, prise en la personne de son Président Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 1]

Représenté par Maître Frédéric HUTMAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1432




DÉFENDERESSE

La S.C.I. JAWAN, prise en la personne de sa gérante, Madame [S] [R], domiciliée en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 2]

Non représentée 


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Décision du 19 Février 2026
Charges de copropriété
 N° RG 23/14830 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3EEE


Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 03 Décembre 2025 tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 19 Février 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe 
Réputé contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI JAWAN est propriétaire des lots n°1, 22, 50 et 103 dans l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 1].
Par décision en date du 12 décembre 2019, le tribunal d’instance de Paris a condamné la SCI JAWAN à payer la somme de 495,90 euros au titre des charges de copropriété dues au 2 mai 2017 avec intérêts au taux légal à compter du 29 juin 2017, et 60 euros au titre des frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 29 juin 2017.
Par décision en date du 12 décembre 2019, le tribunal d’instance a condamné la SCI JAWAN à la somme de 6.876,42 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2019 avec intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2019, et la somme de 800 euros à titre de dommages-intérêts.
Par exploit d'huissier signifié le 13 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 1] a fait assigner la SCI JAWAN en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris. 
Par ordonnance en date du 20 mars 2025, le juge de la mise en état a révoqué l'ordonnance de clôture rendue par le juge de la mise en état en date du 11 décembre 2024, pour permettre la notification des dernières conclusions du demandeur à l'instance à l'établissement principal de la SCI JAWAN tel qu'il ressort de l'extrait KBIS en date du 7 janvier 2025.
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 8 avril 2025, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 10, 19 et 32 de la loi du 10 juillet 1965, et 55 du décret du 27 mars 1967 du code civil, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
« Dire recevable et bien fondé le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] à [Localité 1] en l'ensemble de ses demandes. 
 Condamner en conséquence la SCI JAWAN au paiement de la somme de 9.394,32 €, montant arrêté au 1 er mars 2025, à titre principal avec intérêts de droit à compter de la délivrance de l’assignation. 
La condamner au paiement de la somme de 3.000,00 € à titre de dommages et intérêts. 
La condamner au paiement de la somme de 66,00 € au titre des frais de recouvrement du syndicat des copropriétaires. 
 La condamner au paiement de la somme de 2.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile 
 
Rappeler que l’exécution provisoire est de droit ».

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit. 

Bien que régulièrement cité, la SCI JAWAN n’a pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 21 mai 2025, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 3 décembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 19 février 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. 


MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


1 - Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.
En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI JAWAN est propriétaire des lots n°1, 22, 50 et 103 dans l’immeuble en copropriété du [Adresse 4] à [Localité 1].

Le syndicat des copropriétaires indique que depuis l’assignation des charges ont été réglées, mais pas celles échues postérieurement à sa délivrance , correspondant à la somme de 9.394,32 euros au 1er mars 2025.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 11 octobre 2017, 29 juin 2018, 2 avril 2021, 8 juin 2022, 1er juin 2023 et 21 juillet 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2016 au 30 septembre 2021, fixé les budgets prévisionnels des années 2018 au 30 septembre 2022 et voté la réalisation de divers travaux ;
- les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;
- un décompte de créance actualisé au 1er octobre 2024.

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI JAWAN présente un report du solde débiteur au 30 septembre 2022 de 17.013,86 euros ; et que des règlements ont été réalisés couvrant en totalité cette somme, de sorte que cette dette est totalement apurée, les règlements s’imputant sur la dette la plus ancienne.

Aux termes des écritures des parties et notamment du syndicat des copropriétaires, il ressort que suite à la délivrance de l’assignation de la présente procédure, en date du 13 novembre 2023, les charges postérieurement échues n’ont pas été réglées.

Pour autant, s’agissant de la dette réclamée par le syndicat des copropriétaires qui serait postérieure au 13 novembre 2023 jusqu’au 1er octobre 2024, force est de relever que le syndicat des copropriétaires ne produit aucun procès-verbal d’assemblée générale établissant l’approbation des comptes à compter du 1er octobre 2022 ou encore le vote du budget prévisionnel à compter du 1er octobre 2022. À défaut de tels éléments établissant le caractère certain et exigible de la dette des charges impayées du 13 novembre 2023 jusqu’au 1er octobre 2024, aucune charge postérieure au 30 septembre 2022 n’est en l’état suffisamment caractérisée.
En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande principale 

2 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par la SCI JAWAN de ses obligations.
Compte tenu des éléments développés ci-dessus, et faute d’établir que la SCI JAWAN a manqué à son obligation de paiement de sa quote-part de charges, il convient de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires sur ce point.

3 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

Le syndicat des copropriétaires succombant dans ses demandes supportera la charge des dépens, et sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

- Sur l’exécution provisoire 

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. 

En l'espèce, aucun élément ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de droit. 


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 1] de l’ensemble de ses demandes ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 1] à supporter les entiers dépens de l’instance ;

Dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. 

Fait et jugé à Paris le 19 Février 2026.


La Greffière La Présidente