Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 19 février 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires 
délivrées le:
à Me AMIEL
Copies certifées conformes 
délivrées le: 
à Me AMIEL, Me LEROY 


■


Charges de copropriété

 
N° RG 23/01979 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-CY2JN

N° MINUTE : 




Assignation du :
03 Février 2023






JUGEMENT 
rendu le 19 Février 2026 
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet AGENCE ETOILE (SAS CIPA),
[Adresse 2] 
[Localité 1]

Représenté par Maître Pierre AMIEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0235.



DÉFENDEURS

Madame [H] [D] veuve [Y]
[Adresse 3]
[Localité 2]

Monsieur [X] [D]
[Adresse 4]
[Localité 3]

Représentés par Maître Véronique LEROY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0320.



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Décision du 19 Février 2026
Charges de copropriété
 N° RG 23/01979 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY2JN

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 03 Décembre 2025 tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 19 Février 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [P] [D], Madame [H] [D] épouse [Y] et Monsieur [X] [D] étaient propriétaires indivis des lots n°1 et 39 de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1].

Monsieur [P] [D] est décédé le 11 septembre 2018, laissant pour héritiers notamment Madame [H] [D] et Monsieur [X] [D] (les consorts [D]).

Par actes de commissaire de justice signifiés respectivement les 1er et 3 février 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au situé [Adresse 1] à Paris 18 ème a fait assigner Madame [H] [D] et Monsieur [X] [D] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 9 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, demande au tribunal de :
“Condamner solidairement Madame [Y] et Monsieur [D] à verser au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1] la somme en principal de 9.659,89 € (dont 1.717,93 € de frais nécessaires), montant des arriérés de charges et de frais nécessaires arrêté au 1 er trimestre 2025 inclus. 
Débouter les défendeurs de leurs demandes, notamment de sursis à statuer. 
Les condamner solidairement au paiement des intérêts légaux sur la somme de 8.097,12 € à compter de la délivrance de l’assignation. 
Les condamner solidairement à verser au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 3.000,00 € à titre de dommages-intérêts, outre celle de 2.500,00 € au titre de l’article 700 du CPC. 
Décision du 19 Février 2026
Charges de copropriété
 N° RG 23/01979 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY2JN

Dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant toutes voies de recours. 
 
Les condamner solidairement en tous les dépens”.
Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 5 février 2024, les consorts [D] demandent au visa des articles 331 et 332 du code civil et 66 du code de procédure civile, de
« - Surseoir à statuer dans l’attente de la mise en cause de l’ensemble des héritiers par les consorts [D] ; 
 Dans l’attente de cette mise en cause, 
- condamner Madame [H] [D] et Monsieur [X] [D] à régler mensuellement la somme de 167 euros soit 334 euros au total ; 
- Renvoyer l’affaire à une prochaine audience de mise en état ; 
- Statuer ce que de droit sur les dépens ».

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit. 


La clôture de l'instruction a été prononcée le 21 mai 2025, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 3 décembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 19 février 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. 


MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur le sursis à statuer

Selon les dispositions de l’article 378 du code de procédure civile, le sursis à statuer s’entend comme une exception de procédure mettant fin à l’instance, relevant de la compétence du juge de la mise en état et soumis notamment aux dispositions de de l’article 789 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 applicables pour les instances introduites après le 1er janvier 2020 comme en l’espèce, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les exceptions de procédure.
En l’espèce, les consorts [D] demandent un sursis à statuer pour mettre en cause tous les autres héritiers à la succession de leur père, et ne pas être seuls à assumer la charge de la dette au titre des charges de copropriété.
Le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande expliquant qu’en dépit des nombreux courriers adressés aux héritiers, aucun règlement n’est intervenu, et que s’il est fait état de difficultés dans le règlement de la succession, en raison de discordances entre les héritiers, la copropriété n’a pas à en pâtir.
Force est de relever que la présente procédure a été engagée postérieurement au 1er janvier 2020, et qu’elle n’a jamais fait l’objet, devant le juge de la mise en état, d’une procédure d’incident soulevée par les parties s’agissant du sursis à statuer, et qu’il n’est pas établi que cet incident se seraient révélé postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.
Par ailleurs, si les consorts ont constitué avocat en novembre 2023, plusieurs renvois, en l’occurrence 6, ont été ordonnés, au cours des quels les défendeurs auraient eu la possibilité de mettre dans la cause les autres héritiers à la succession de leur père, diligences dont ils n’ont pas justifié.
En conséquence, la demande de sursis à statuer sera rejetée.

2-Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que les consorts [D] sont propriétaires des lots 1 et 39 de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 23 février 2012, 18 décembre 2013, 18 mars 2015, 30 mars 2016, 29 mars 2017, 2 mai 2017, 19 décembre 2017, 30 mars 2018, 27 mars 2019, 14 septembre 2020, 24 mars 2021, 23 mars 2022, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2011 au 30 septembre 2021, fixé les budgets prévisionnels des années 2012 au 30 septembre 2023 et voté la réalisation de divers travaux ;
- les attestations de non-recours correspondantes ;
- les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots des défendeurs ;
- un décompte de créance actualisé au 13 mai 2024.

S’il convient de relever que les procès-verbaux des assemblées générales postérieures à celle du 23 mars 2022 ne sont pas produits, les défendeurs ne contestant pas le montant de la dette principale, il apparait que, au regard des pièces produites, le compte individuel de copropriétaire des consorts [D], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 7.110,14 euros au 1er janvier 2025.

La solidarité n’étant pas de droit entre copropriétaires, et le règlement de copropriété prévoyant expressément la solidarité entre copropriétaires indivis d’un ou plusieurs lots, il convient de dire que les consorts [D] seront tenus solidairement au règlement des sommes dues.

Les consorts [D] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires, ils seront en conséquence condamnés solidairement au paiement de 7.110,14 euros (somme arrêtée au 1er janvier 2025) au titre des charges de copropriété impayées.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. 

Les frais exposés pour les mises en demeure adressées les 19 juin 2019 et 19 avril 2020, antérieurement à la signification de l'assignation, et dont il est produit le bordereau de remise, constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires. 

En revanche, en l’absence de tout justificatif s’agissant des sommes sollicitées au titre des autres mises en demeure, sommations de payer et autres diligences alléguées, ces sommes seront écartées.

En outre, il est relevé que le recouvrement d'une créance de charges constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n'est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d'envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu'en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l'espèce. 

Enfin, les sommes sollicitées au titre des frais d'avocat et au titre de la signification de l'acte introductif d'instance seront examinés ci-dessous au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.

En conséquence, les consorts [D] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 88 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. 

3- Sur la demande de délai de paiement

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Toutefois, l’octroi de délais en matière de paiement des charges de copropriété revient à demander une participation aux autres copropriétaires supérieure à celle normalement prévue. Elle ne peut être accordée en matière de paiement des charges de copropriété qu’à titre exceptionnel, notamment lorsque le syndicat dispose d’une trésorerie importante lui permettant de faire face à cet échelonnement des paiements.
Décision du 19 Février 2026
Charges de copropriété
 N° RG 23/01979 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY2JN

En l’espèce, les défendeurs demandent la mise en place d’un échéancier, à raison de versements mensuels de 334 euros. En réponse, le syndicat des copropriétaires sollicite le débouté de ces demandes en faisant valoir que la proposition est insuffisante et qu’elle n’est pas respectée actuellement.

Il convient de relever que les consorts [D] n’apportent aucun justificatif quant à leur situation financière permettant de démontrer tant l’existence de difficultés financières, que leur solvabilité, et leur capacité à respecter un échelonnement des sommes dues. Il convient également de relever que les consorts [D] ont déjà bénéficié de délais de paiement qui ne sont pas respectés, de sorte que l’octroi de délais de paiement ne doit pas non plus avoir pour effet d’aggraver encore la charge financière que cause son défaut de paiement à la copropriété. 
Par conséquent, il y a lieu de rejeter cette demande.

4 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par les consorts [D] de leurs obligations.

À l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et les copropriétaires, il apparaît que les consorts [D] ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges.

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble. 

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation. 
Décision du 19 Février 2026
Charges de copropriété
 N° RG 23/01979 - N° Portalis 352J-W-B7H-CY2JN

En outre, alors que la bonne foi des débiteurs doit être présumée, il n'est pas démontré que les consorts [D] ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les copropriétaires ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts. 


4 - Sur les demandes accessoires

- Sur les intérêts

L'article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que « toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ». 

En l’espèce, compte tenu de la demande, l'intérêt au taux légal sera donc dû à compter du 3 février 2023, date de signification de l'assignation.


- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

Les consorts [D], parties perdant le procès, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l'instance.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 
Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus aux dépens, les consorts [D] seront en outre condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire 

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. 

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. 
PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne solidairement Madame [H] [D] et Monsieur [X] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] les sommes de :

- 7.110,14 euros au titre des charges impayées, somme arrêtée au 1er janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 3 février 2023;

- 88 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 3 février 2023 ;

Condamne in solidum Madame [H] [D] et Monsieur [X] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 2.000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

Déboute Madame [H] [D] et Monsieur [X] [D] de leur demande de délais de paiement ;

Condamne in solidum les consorts [D] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.
 
Fait et jugé à Paris le 19 Février 2026.


La Greffière La Présidente