Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 19 février 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me CASSEL 
Copies certifiées conformes 
délivrées le:
à Me CASSEL, Me LOREK 


■


Charges de copropriété

 
N° RG 24/08327 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-C3TG7

N° MINUTE : 




Assignation du :
26 Juin 2024






JUGEMENT 
rendu le 19 Février 2026 
DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic, le Cabinet LOISELET PERE FILS ET F. DAIGREMONT (Agence [Adresse 6]), S.A
[Adresse 3] 
[Adresse 3]

Représenté par Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0049


DÉFENDEURS

Madame [E] [J]
Monsieur [C] [S]
[Adresse 4]
[Adresse 4]

Représentés par Maître Mikaël LOREK, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1707


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Décision du 19 Février 2026
Charges de copropriété
 N° RG 24/08327 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3TG7


Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline BRANLY-COUSTILLAS, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 03 Décembre 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 19 Février 2026.


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [C] [S] et Mme [E] [J] sont propriétaires des lots de copropriété n°140 et 207 d'un immeuble situé au [Adresse 5].
Par jugement du 28 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Paris a condamné M. [C] [S] et Mme [E] [J] au paiement des sommes de 5.155,19 euros au titre des charges de copropriété dues du 1er avril 2019 au 1er juillet 2020, de 70 euros au titre des frais de recouvrement, de 400 euros pour résistance abusive, de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Par jugement du 10 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Paris a condamné solidairement M. [C] [S] et Mme [E] [J] au paiement des sommes de 2.762,03 euros au titre des charges de copropriété dues du 1er octobre 2020 au 1er juillet 2022, de 200 euros à titre de dommages-intérêts, de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.
Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 15 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure M. [C] [S] et Mme [E] [J] de payer la somme de 3.964,17 euros au titre des charges de copropriété.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 26 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au situé au [Adresse 5] a fait assigner M. [C] [S] et Mme [E] [J] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris. 
Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 19 mai 2025, et au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que des articles 1240 du code civil, 514 et suivants, 696, 699 et 700 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
-condamner solidairement M. [C] [S] et de Mme [E] [J] au paiement des sommes suivantes : 
 - 11.826,09 € au titre des charges de copropriété échues du 1 er octobre 2022 au 1 er avril 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 15.541,88 € et des présentes pour le surplus ; 
- 301,76 € au titre des frais de recouvrement ; 
 - 3.000,00 € à titre de dommages et intérêts ; 
- 2.500,00 au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; 
 Juger n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ; 
 Condamner solidairement M. [C] [S] et de Mme [E] [J] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Hervé CASSEL conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ».

Bien que les défendeurs ont constitué avocat, ils n’ont pas conclu.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 22 mai 2025, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 3 décembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 19 février 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. 


MOTIFS DE LA DECISION

1 - Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [C] [S] et Mme [E] [J] sont propriétaires des lots n°140 et 207 de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 5] à [Localité 1].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 11 mai 2022, 29 mars 2023, 11 avril 2023, 29 avril 2024 et 6 mars 2025, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2022 à 2024, fixé les budgets prévisionnels des années 2023 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;
- les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;
- un décompte de créance actualisé au 1er avril 2025.

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [C] [S] et Mme [E] [J], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 11.826,09 euros.

Si la solidarité n’est pas de droit entre coindivisaires, le syndicat des copropriétaires produit le règlement de copropriété qui prévoit expressément une clause de solidarité entre les copropriétaires indivis d’un ou plusieurs lots, de sorte que M. [C] [S] et Mme [E] [J] seront tenus solidairement au règlement de leurs dettes.

M. [C] [S] et Mme [E] [J] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaire, ils seront en conséquence condamnés solidairement au paiement de la somme de 11.826,09 au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

Décision du 19 Février 2026
Charges de copropriété
 N° RG 24/08327 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3TG7

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.
*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 301,76 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. 

Les frais exposés pour une mise en demeure adressée le 15 mai 2023, antérieurement à la signification de l’assignation, constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires. 

S’agissant des frais de relance dont il n’est pas justifié de l’existence de frais particuliers qui auraient été engagés, et dont il apparait que cette relance consiste en un courrier adressé seulement un mois après le courrier de mise en demeure, il convient d’écarter la demande relative à ces frais, qui ne sont pas justifiés et dont il n’est pas établi qu’ils étaient rendus nécessaires un mois après la mise en demeure.

En outre, il est relevé que le recouvrement d'une créance de charges constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n'est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d'envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu'en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l'espèce. 

En conséquence, M. [C] [S] et Mme [E] [J] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 41,48 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. 

2 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par M. [C] [S] et Mme [E] [J] de leurs obligations.

À l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que M. [C] [S] et Mme [E] [J] ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges.

Il ressort en outre des pièces communiquées que M. [C] [S] et Mme [E] [J] ont d’ores et déjà été condamné, par deux jugements du tribunal judiciaire de Paris des 28 janvier 2021 et 10 octobre 2022, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d'arriérés de charges.

Ce défaut de paiement récurrent de la part des débiteurs, malgré ces deux précédentes condamnations, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier des défendeurs. Par ailleurs, la durée durant laquelle les défendeurs se sont soustraits à leurs obligations de copropriétaire ainsi que l'importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l'absence de toute information de la part des défendeurs sur les raisons de leur défaut de paiement des charges de copropriété, sur leur situation financière durant l'ensemble de la période d'arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de considérer M. [C] [S] et Mme [E] [J] comme de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner in solidum M. [C] [S] et Mme [E] [J] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

3 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens
Décision du 19 Février 2026
Charges de copropriété
 N° RG 24/08327 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3TG7

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

M. [C] [S] et Mme [E] [J], parties perdant le procès, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l'instance dont distraction au profit de Maître Hervé CASSEL conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.


- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus aux dépens, M. [C] [S] et Mme [E] [J] seront en outre condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire 

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. 

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. 

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne solidairement M. [C] [S] et Mme [E] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] les sommes de :
- 11.826,09 au titre des charges de copropriété impayées au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2024 ;

- 41,48 euros au titre des frais de recouvrement ;

Condamne in solidum M. [C] [S] et Mme [E] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 5] les sommes de :
- 2.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;
- 2 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamne in solidum M. [C] [S] et Mme [E] [J] au paiement des entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Hervé CASSEL conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. 



Fait et jugé à Paris le 19 Février 2026.

La Greffière La Présidente