Tribunal Judiciaire · 1ère Chambre A — 4 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
D’EVRY

1ère Chambre A

MINUTE N°

DU : 04 Juillet 2025

AFFAIRE N° RG 22/06583 - N° Portalis DB3Q-W-B7G-O5BD

NAC : 50C

FE-CCC délivrées le :________
à :
 Me Saïd MELLA
 Me Hélène LABORDE
Jugement Rendu le 04 Juillet 2025



ENTRE :

Monsieur [K] [A], de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Saïd MELLA, avocat au barreau de PARIS plaidant

Madame [P] [W], de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Saïd MELLA, avocat au barreau de PARIS plaidant

DEMANDEURS

ET :

Société SCCV [Adresse 2], dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par Maître Hélène LABORDE de la SELAS DS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS plaidant

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anna PASCOAL, Vice-présidente, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré : 
Président : Laurent BEN KEMOUN, Premier Vice-président,
Assesseur : Anna PASCOAL, Vice-présidente,
Assesseur : Lucile GERNOT, Juge,

Assistés de Genoveva BOGHIU, Greffière, lors des débats à l’audience du 02 Mai 2025 et lors de la mise à disposition au greffe. 

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 20 Février 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 02 Mai 2025 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 04 Juillet 2025.

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,
 Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 4 décembre 2018, la société SCCV [Adresse 2] a vendu en l’état futur d’achèvement à Monsieur [K] [A] et Madame [P] [W] un ensemble immobilier comprenant les lots 70, 143 et 144 du bâtiment C situé dans le périmètre de la [Adresse 4] à [Localité 1] (Essonne) pour un montant de 530.000 euros.

Ledit acte a prévu une livraison du bien immobilier au plus tard au cours du quatrième trimestre 2020 sauf survenance de cas de force majeure ou, plus généralement, de cause légitime de suspension du délai de livraison.

Le procès-verbal de remise des clés est intervenu le 28 janvier 2022.

Par courrier recommandé en date du 2 juin 2022, Monsieur [K] [A] et Madame [P] [W], par l’intermédiaire de leur conseil, ont mis en demeure la SCCV [Adresse 2] d’indiquer si une indemnisation amiable pouvait intervenir en raison du retard de la livraison.

Engagement de la procédure au fond et procédure devant le juge de la mise en état

C’est dans ces conditions que Monsieur [K] [A] et Madame [P] [W] ont, par exploit d’huissier en date du 6 décembre 2022, assigné la société SCCV [Adresse 2] devant le tribunal judiciaire d’Evry, aux fins obtenir la réparation de l’ensemble de leurs préjudices. 

Par ordonnance en date du 17 octobre 2024, le juge de la mise en état a rejeté l’ensemble des demandes de Monsieur [K] [A] et Madame [P] [W] (injonction de communication de pièces sous astreinte).

Moyens et prétentions des parties

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 décembre 2023, auxquelles il convient de renvoyer pour un examen plus ample de leurs moyens, Monsieur [K] [A] et Madame [P] [W] sollicitent de voir:

- juger que les biens vendus en l’état futur d’achèvement par la SCCV [Adresse 2] à Monsieur [K] [A] et Madame [P] [W] ont été livrés avec retard,
- juger que ce retard constitue une faute engageant la responsabilité de la SCCV [Adresse 2],
En conséquence, 
- condamner la SCCV [Adresse 2] à verser à Monsieur [K] [A] et Madame [P] [W], à titre de dommages et intérêts, les sommes de:
- 17.574,96 euros au titre du préjudice de jouissance qu’ils ont subi avec intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2022,
- 5.395 euros au titre des intérêts qu’ils ont perdu sur leur épargne avec intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2022,
- 10.383,10 euros au titre des intérêts intercalaires et des cotisations d’assurance supplémentaires exposés avec intérêt au taux légal à compter du 28 janvier 2022,
- 10.000 euros chacun au titre de leurs préjudices moraux et familiaux,
- 3.000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- juger que les intérêts porteront eux-mêmes intérêts pour chaque année échue,
- condamner la SCCV [Adresse 2] aux entiers dépens qui comprendront le coût de signification et d’exécution de l’ordonnance à intervenir.

A l’appui de leurs demandes et sur le fondement de l’article 1601-1 du code civil, Monsieur [A] et Madame [W] exposent que:
- le contrat a prévu une date de livraison de l’immeuble au plus tard au 4ème trimestre 2020 mais la livraison n’est intervenue que le 28 janvier 2022, soit avec 393 jours de retard,
- le vendeur est tenu d’une obligation de résultat, de sorte que le simple constat d’un retard engage sa responsabilité contractuelle,
- le contrat a prévu des causes légitimes de suspension du délai de livraison dont se prévaut le vendeur mais ils expliquent que l’attestation du maître d’oeuvre doit indiquer expressément que tel événement a ralenti ou mis obstacle à la poursuite des travaux pendant une durée donnée,
- s’agissant de la cause liée à la découverte d’amiante, la lettre du maître d’oeuvre ne précise aucune date de départ et de fin, de sorte qu’il n’est pas possible de déterminer si la problématique est bien postérieure à la signature de l’acte de vente et ils expliquent qu’en tout état de cause, le maître de l’ouvrage ne peut pas opposer sa carence dans la mesure où il avait l’obligation légale de procéder à un diagnostic d’amiante avant la démolition,
- s’agissant de la cause liée à la grève nationale, l’attestation établie par le maître d’oeuvre ne démontre pas l’impact effectif de la grève nationale sur le chantier,
- s’agissant de la cause liée à la crise sanitaire, le vendeur ne démontre pas que la survenance de l’épidémie constitue une cause de suspension légitime prévue au contrat de vente, de sorte qu’il ne peut contourner cet obstacle en invoquant l’existence d’un cas de force majeure, et le vendeur ne démontre pas l’impossibilité de poursuivre l’exécution des travaux dans la mesure où les attestations du maître d’oeuvre ne sont pas probantes,
- s’agissant de la cause liée aux intempéries, les attestations du maître d’oeuvre ne sont pas probantes dans la mesure où elles ne sont pas précises (à défaut de dater chaque événement),
- compte tenu du retard dans la livraison, ils ont subi différents préjudices (préjudice de jouissance, perte des intérêts d’épargne, surcoûts et frais liés aux prêts immobiliers destinés au financement de l’acquisition et préjudice moral) dont ils sollicitent la réparation.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 mars 2024, auxquelles il convient de renvoyer pour un examen plus ample de ses moyens, la SCCV [Adresse 2] sollicite de voir:


A titre principal,
- débouter Madame [P] [W] et Monsieur [K] [A] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions en principal, intérêts, frais, dépens et accessoires contre la SCCV [Adresse 2],

A titre subsidiaire et en cas de condamnation,
- dire et juger n’y avoir lieu à exécution provisoire,

En toute hypothèse,
- condamner in solidum Madame [P] [W] et Monsieur [K] [A] à payer à la SCCV [Adresse 2] une somme de 8.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner Madame [P] [W] et Monsieur [K] [A] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Nathalie LABORDE dans les termes et conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

A titre principal, à l’appui de ses demandes, la SCCV [Adresse 2] expose que:
- aux termes de l’acte de vente, les parties ont expressément convenu que le vendeur s’obligeait sur un délai de livraison au 31 décembre 2020 au plus tard sauf survenance de cas de force majeure ou de cause légitime de suspension du délai de livraison,
- l’acte de vente prévoit que les parties ont convenu de s’en remettre aux certificats du maître d’oeuvre pour attester de la survenance des événements ajoutant que les attestations produites précisent la durée du retard,
- s’agissant de la cause liée à l’amiante, cette découverte fortuite d’amiante dans les réseaux enterrés et les calorifuges afférents, non mentionnée dans les rapports de diagnostic avant les travaux remis au maître de l’ouvrage a généré un arrêt des travaux, expliquant que cette cause légitime est prévue au contrat, justifiée par l’attestation du maître d’oeuvre du 6 juillet 2020 qui indique que l’incidence de cette découverte d’amiante sur le délai de livraison a été de 43 jours ouvrés (après déduction des arrêts sur la phase démolition liés aux journées d’intempéries décomptées) et intervenue après la signature du contrat de vente où l’opération se trouvait au stade de démarrage des travaux de démolition et n’est pas liée à un manquement du vendeur dans la mesure où l’amiante découverte est nouvelle et n’était pas identifiée dans les rapports de diagnostic préalables (découverte en cours de chantier de manière fortuite),
- s’agissant de la cause liée à la grève nationale, cette grève a été générale et a mis un obstacle à la poursuite normale des travaux expliquant que cet événement est une cause légitime prévue au contrat et justifiée par l’attestation établie par le maître d’oeuvre du 16 juillet 2020 précisant que cette situation a généré un report de 22 jours ouvrés, 
- s’agissant de la cause liée à la fermeture de la ZAC, cette fermeture du chantier est intervenue suite à la décision de la ville de [Localité 1] face à la survenue de la pandémie de COVID 19 dès le 16 mars 2020 expliquant que cette cause est prévue au contrat (injonction administrative) et justifiée par l’attestation du maître d’oeuvre du 16 juillet 2020 précisant que cet événement a généré un report total de 35 jours ouvrés comprenant 5 jours d’une reprise progressive,
- s’agissant de la cause liée à la crise sanitaire, cette crise constitue un cas de force majeure présentant toutes les caractéristiques d’extériorité, d’imprévisibilité et d’irrésistibilité, cause prévue au contrat précisant que l’état d’urgence a été levé le 11 juillet 2020 avec de nouvelles obligations à respecter sur le chantier (respect des mesures sanitaires) et des difficultés (problème de pénurie des matières premières, retard de fabrication), laquelle cause est justifiée par une attestation du maître d’oeuvre du 16 juillet 2020 pour 35 jours ouvrés et pour 21 jours ouvrés résultant du décalage, lié également à la crise sanitaire, de la fabrication des menuiseries extérieures en période estivale,
- s’agissant de la cause liée aux intempéries, cet événement est prévu comme une cause légitime de suspension au contrat et est justifié par des attestations du maître d’oeuvre des 16 juillet 2020, 24 février 2021 et 27 juillets 2021 avec des relevés de la station météorologique la plus proche du chantier et ce pour un total de 99 jours ouvrés de report légitime.

A titre subsidiaire, sur la réparation des préjudices, la SCCV [Adresse 2] expose que les demandeurs ne justifient pas du principe et du quantum des différents préjudices allégués.

***

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 février 2025.

MOTIFS

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur la responsabilité contractuelle de la SCCV [Adresse 2]

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En vertu de l’article 1601-1 du code civil, la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.

Selon l’article 1611 du code civil, dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.

Selon l’article 1231-1 du code civil « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

Le vendeur d’un bien vendu en l’état futur d’achèvement, responsable du retard de livraison est tenu d’une obligation de résultat.

Celui qui ne remplit pas ses obligations contractuelles engage sa responsabilité et doit indemniser celui avec qui il a contracté à raison des pertes que celui-ci a subies ou des gains manqués à cause de la défaillance.

Le vendeur en état de futur achèvement s’engage au premier chef à livrer le bien dans les délais convenus, sous réserve de justification de causes légitimes de suspension du délai de livraison.

En l’espèce, les demandeurs sollicitent la condamnation du vendeur, la SCCV [Adresse 2] à leur réparer leurs préjudices en raison du retard dans la livraison alors que la société venderesse fait état de causes légitimes de suspension du délai de livraison.

Afin de statuer sur la question du retard dans la livraison, il convient de déterminer dans un premier temps la date prévue de livraison par les parties au contrat, la date à laquelle la livraison du bien vendu est effectivement intervenue et si un retard est constaté entre ces deux dates, de déterminer si des causes légitimes de suspension du délai de livraison sont applicables. Si un retard est démontré dans la date de livraison du bien, le vendeur engage sa responsabilité contractuelle et peut être condamné à réparer les préjudices subis par les acheteurs. 

La date de livraison prévue au contrat 

En l’occurrence, l’acte de vente du 4 décembre 2018 prévoit en son article 15.4 délai d’exécution des travaux que le vendeur s’oblige à ce que le bien vendu soit achevé et livré au plus tard au cours du quatrième trimestre 2020, sauf survenance de cas de force majeure ou, plus généralement, de cause légitime de suspension du délai de livraison.

Les parties s’accordent sur ce point estimant que le bien devait être achevé et livré au plus tard au quatrième trimestre 2020, soit au plus tard le 31 décembre 2020.

Cet élément non contesté constitue la date prévue au contrat concernant la date de livraison du bien vendu. 

La date de livraison effective

Il résulte du procès-verbal de remise des clés que la livraison est intervenue le 28 janvier 2022.

Cet élément non contesté constitue la date de livraison effective du bien.

***

En conséquence, il apparaît que la livraison est intervenue avec 393 jours de retard (nombre de jours entre le 31 décembre 2020 et le 28 janvier 2022), soit un an et 28 jours.

Sur les causes exonératoires justifiant le retard

En l’espèce, l’acte authentique de vente en date du 4 décembre 2018 prévoit en son article 15.4 délai d’exécution des travaux que le vendeur s’oblige à ce que le bien vendu soit achevé et livré au plus tard au cours du quatrième trimestre 2020, sauf survenance de cas de force majeure ou, plus généralement, de cause légitime de suspension du délai de livraison.

“Pour l’application des dispositions ci-dessus, seraient considérées comme des causes légitimes de suspension du délai de livraison au titre de la construction de l’Ensemble Immobilier et/ou du Programme de Construction notamment:

(...)
- les intempéries, justifiées par les relevés de la station météorologique de la plus proche du chantier empêchant la poursuite normale des travaux, ainsi qu’il devra en être attesté par le Maître d’oeuvre,
(...)
- la grève, qu’elle soit générale, particulière au bâtiment et à ses industries annexes ou spéciales aux entreprises travaillant sur le chantier;
(...)
- la découverte fortuite d’amiante non identifiée dans les rapports connus à ce jour:
(...)
- les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux ou les accidents de chantier;
(...)

S’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de suspension des délais de livraison, l’époque prévue pour l’achèvement des travaux serait différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle directement ou par ces répercutions à la poursuite des travaux; ce report de délai étant calculé par jour ouvrable.

Pour l’appréciation des événements ci-dessus évoqués, les parties s’en rapporteront à un certificat établi par le maître d’oeuvre ayant la direction des travaux et sous sa responsabilité.”

Il convient de reprendre chaque évènement invoqué par la société venderesse afin d’apprécier s’il constitue l’une des causes de suspension contractuellement envisagées par les parties, ou si le retard de livraison est fautif appelant dès lors réparation.

- Sur la découverte fortuite d’amiante

En l’occurrence, il résulte de l’acte de vente du 4 décembre 2018, les éléments suivants:
- article 8.15 “ouverture de chantier” que le représentant du vendeur déclare que le chantier est ouvert depuis le 18 septembre 2018, ainsi qu’il résulte d’une déclaration d’ouverture de chantier en date du 11 octobre 2018,
- article 13, “état d’avancement des travaux” que le vendeur déclare que les travaux de construction de l’ensemble immobilier dont dépend le bien vendu se trouvent actuellement au stade d’avancement suivant: démarrage des travaux de démolition, ainsi qu’il résulte de l’attestation d’avancement des travaux délivré par la société SCOPING, en tant que maîtrise d’oeuvre d’exécution du chantier de démolition du 29 octobre 2018.

La société SCCV [Adresse 2] produit un courrier en date du 15 novembre 2019 de la société SCOPING, maître d’oeuvre d’exécution du chantier de démolition, ayant pour objet “modification de la date d’achèvement des travaux pour cause de découverte de nouveaux matériaux amiantés et d’intempéries” aux termes duquel, elle énonce que “ la date d’achèvement des travaux est décalée pour les motifs suivants:
- Découvertes de matériaux amiantes (Réseaux enterrées pour 2 585 ml et des calorifuges pour 5 447 ml), l’impact sur le calendrier:
- Pour les réseaux enterrés est de 17 jours ouvrés (Dépose journalières hors amiante de 100 ml/J contre 60ml/J en présence d’amiante)
- Pour les calorifuges est de 43 jours ouvrés (Rendement journalier de dépose: 125 ml/J).
-Arrêt d’intervention pour intempéries pour précipitations et pour températures est comptabilisés jusqu’au 14 novembre 2019 pour 30 jours ouvrés.
Vous trouverez, en deuxième page du présent courrier, un tableau précisant pour chaque jour d’intempérie, sa cause.
Ci-dessous rappel des jours:
- Réseaux enterrés: 17 jours,
-Calorifuges: 43 jours,
-Intempéries: 30 jours.
Soit un total de 90 jours ouvrés (environ 4 mois).”

La société SCCV [Adresse 2] produit une attestation de la société SCOPING en date du 6 juillet 2020 attestant que les travaux de désamiantage et de démolition du lot B1C de la [Adresse 4] ont été achevés en date du 26 avril 2019.

En l’occurrence, la société SCCV [Adresse 2] énonce que l’incidence de la découverte fortuite d’amiante sur le délai de livraison a été de 43 jours ouvrés après déduction des arrêts d’intervention sur la phase démolition liés aux journées d’intempéries.

Mais la société venderesse produit également, sans l’exploiter, un courrier de VINCI IMMOBILIER en date du 17 juillet 2020 adressé aux acquéreurs aux termes duquel il est énoncé que le retard dans la livraison est justifié notamment “90 jours de retard constatés en phase préparatoire de démolitions (intempéries et découverte fortuite d’amiante) ayant entraîné un report d’autant du délai des travaux de construction. Suite aux efforts de nos équipes de travaux, ce retard a été ramené à 64 jours.”.

Or, la société venderesse ne produit aucune attestation actualisée du maître d’oeuvre justifiant le nombre de jours ouvrés de retard en lien exclusivement avec la découverte fortuite d’amiante alors que le courrier précité du 17 juillet 2020 fait état in fine de 64 jours de retard au lieu de 90 jours comme indiqué dans le courrier du maître d’oeuvre du 15 novembre 2019 sans distinguer les causes de retard (intempéries ou découverte d’amiante).

En conséquence, en l’absence d’attestation actualisée et précise du maître d’oeuvre sur le nombre de jours ouvrés de retard en lien avec la découverte fortuite d’amiante, le vendeur ne justifie pas d’une cause légitime de suspension du délai de livraison de ce chef.

- Sur la grève nationale

En l’espèce, la société SCCV [Adresse 2] produit une attestation en date du 16 juillet 2020 de la société “AMELLER DUBOIS Architectes”, en qualité de maître d’oeuvre d’exécution de l’opération de construction, attestant qu’en raison de la grève des transports en décembre 2019 et janvier 2020, les travaux ont subi un retard “de 22 jours ouvrés dus aux grèves notamment à la grève nationale interprofessionnelle de la SNCF (50% de la cadence normale du chantier pendant deux mois).”

Dans la mesure où d’une part, la grève est une cause légitime de suspension du délai de livraison prévue au contrat et d’autre part que les parties ont indiqué s’en rapporter sur l’appréciation de cet événement à un certificat du maître oeuvre, lequel a bien établi un certificat précité faisant état de 22 jours ouvrés de retards en lien avec la grève, il convient de considérer que le délai d’achèvement des travaux doit être différé de la même durée, à savoir 22 jours.

En conséquence, la SCCV [Adresse 2] justifie de la suspension du délai d’achèvement des travaux pour une durée de 22 jours.

- Sur la fermeture de la ZAC et sur la crise sanitaire

L’acte de vente prévoit une cause légitime de suspension du délai de livraison liée aux injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou d’arrêter les travaux ou les accidents de chantier mais également la force majeure.

La société venderesse se prévaut de la cause légitime de suspension d’injonction administrative d’arrêter les travaux et de la force majeure liée au contexte de la crise sanitaire liée au COVID 19 justifiant au total le report du délai de livraison pour une durée de 91 jours, ce que conteste les acquéreurs.

Aux termes de l’article 1218 du code civil, il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur ; si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1.

La force majeure est un événement imprévisible, irrésistible et extérieur aux parties.

En l’espèce, la société SCCV [Adresse 2] produit une attestation en date du 16 juillet 2020 de la société “AMELLER DUBOIS Architectes”, en qualité de maître d’oeuvre d’exécution de l’opération de construction, attestant qu’”en raison de la pandémie du COVID-19, de la crise sanitaire en résultant et de la déclaration d’état d’urgence sanitaire par le gouvernement levée le 11 juillet 2020, les travaux ont fait l’objet:
- d’un arrêt total du chantier du 16 mars 2020 sur demande expresse de la ville de [Localité 1], au 27 avril 2020, jour de reprise progressive de l’activité, soit 30 jours ouvrés;
- d’une période banalisée de 5 jours ouvrés du 27 avril 2020 au 1er mai 2020 inclus, pour la préparation de la reprise d’activité (validation des plans de reprise d’activité des entreprises, réaménagement de la base vie, mise en place des mesures de protection sanitaires et de sécurité);
- d’une reprise progressive de l’activité du 4 mai 2020 au 10 juillet 2020 inclus, veille de la levée de l’état d’urgence sanitaire, avec une perte de productivité évaluée à 35 jours ouvrés (30% de la cadence normale, effectifs réduits et contraints, approvisionnements gelés);
- Du délai de fabrication des menuiseries extérieures, celle-ci décalée sur la période estivale avec fermeture d’usine au mois d’aout (soit 21 jours ouvrés).
Soit un retard total dû à la période de confinement et d’état d’urgence sanitaire évalué sur le chantier à 91 jours ouvrés.”

Il convient de relever que l’attestation du maître d’oeuvre est précise et explicite les jours de retard en lien avec la crise sanitaire induite par la pandémie de COVID-19 (fermeture du chantier, mise en place des mesures de protection sanitaires et de sécurité, reprise progressive des activités et impact sur les approvisionnements sur la fabrication des menuiseries extérieures).

Cet événement, extérieur aux parties, imprévisible et irrésistible, présente les caractéristiques de la force majeure, de sorte qu’il y a lieu de suspendre le délai de livraison pour une durée totale de 91 jours conformément à l’attestation de maître d’oeuvre.

- Sur les intempéries

En l’espèce, la SCCV [Adresse 2] produit plusieurs attestations du maître d’oeuvre, la société AMELLER DUBOIS Architectes:
- une attestation en date du 16 juillet 2020 indiquant qu’en raison d’intempéries les travaux ont subi un retard de 35 jours ouvrés en annexant les relevés météo d’avril 2019 à mai 2020,
- une attestation en date du 24 février 2021 indiquant qu’en raison d’intempéries durant les mois de juillet à janvier 2021 les travaux ont subi un retard total évalué à 26 jours ouvrés en annexant les relevés météo de juillet 2020 à janvier 2021,
- une attestation en date du 27 juillet 2021 indiquant qu’en raison des intempéries durant les mois de février à juin 2021 les travaux ont subi un retard total évalué sur le chantier à 17 jours ouvrés en annexant les relevés météo de février 2021 à juin 2021.

Dans la mesure où d’une part, les intempéries sont une cause légitime de suspension du délai de livraison prévue au contrat et d’autre part que les parties ont indiqué s’en rapporter sur l’appréciation de cet événement à un certificat du maître oeuvre avec pour justificatif les relevés de la station météorologique, lequel a bien établi les certificats précités en annexant les différents relevés météorologiques faisant état au total de 78 jours d’intempéries, il convient de considérer que le délai d’achèvement des travaux doit être différé de la même durée, à savoir 78 jours.

En conséquence, la SCCV [Adresse 2] justifie de la suspension du délai d’achèvement des travaux pour une durée de 78 jours en raison des intempéries.

***

Il résulte des précédemment développement que:
- la livraison est intervenue avec 393 jours de retard,
- la société venderesse justifie au total de 191 jours de retard liés à des causes exonératoires,
de sorte que la livraison est intervenue in fine avec 202 jours de retard (retard non justifié), soit avec 6,6 mois de retard. 

En conséquence, la livraison du bien vendu est intervenue avec un retard par rapport aux engagements contractuels de la société venderesse qui engage ainsi sa responsabilité contractuelle à l’égard des acquéreurs. 

Sur la réparation des préjudices subis en raison du retard de livraison

Monsieur [A] et Madame [W] sollicitent la condamnation de la société SCCV [Adresse 2] à leur payer les sommes suivantes:
- 17.574,96 euros au titre du préjudice de jouissance qu’ils ont subi avec intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2022,
- 5.395 euros au titre des intérêts qu’ils ont perdu sur leur épargne avec intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2022,
- 10.383,10 euros au titre des intérêts intercalaires et des cotisations d’assurance supplémentaires exposés avec intérêt au taux légal à compter du 28 janvier 2022,
- 10.000 euros chacun au titre de leurs préjudices moraux et familiaux.

- Sur la demande au titre du préjudice de jouissance

Les demandeurs exposent que le bien immobilier acquis était destiné à un usage d’habitation, de sorte que le retard de la livraison du bien a conduit à un préjudice de jouissance dans la mesure où ils n’ont pas pu jouir du bien acquis pendant 202 jours (6,6 mois).

Les demandeurs produisent une attestation de valeur locative de leur bien immobilier de la société l’ADRESSE en date du 25 mars 2022 évaluant le bien désigné (appartement duplex de 5 pièces de 110 m² environ avec une terrasse, un balcon et deux places de parking) entre 1310 et 1410 euros hors charges par mois.

La société venderesse ne propose aucune indemnisation, ni de valeur alternative.

Il convient de retenir la moyenne de la valeur locative, soit la somme de 1.360 euros par mois.

Ainsi, le préjudice de jouissance sera évalué à la somme de 8.976 euros (1.360 euros x 6,6 mois) et la société venderesse sera condamnée au paiement de cette somme.

- Sur la demande au titre des intérêts perdus sur l’épargne

A l’appui de leur demande, Monsieur [A] et Madame [W] exposent les seuls éléments suivants:

“Pour financer l’acquisition des biens vendus par la SCCV, les acquéreurs ont d’abord apporté en fonds personnels la somme totale de 249.000 € 
(150.000 + 60.000 + 39.000), comme le rappelle expressément l’acte de vente notarié en page 3.

Pièce n°1- Acte de vente authentique

Si cette épargne avait été conservée, elle aurait rapporté en moyenne 2% l’an sur un compte d’assurance-vie (le taux en 2021 oscillait entre 1,70 et 2,75% suivant le gestionnaire de fonds).

Cela représente 415 € par mois.

Par suite, la perte des consorts [A] et [W] s’établie à 5.395 €.

Le Tribunal condamnera la SCCV à verser cette somme aux consorts [A] et [W].”

Toutefois, force est de constater que les demandeurs ne justifient pas du principe de leur préjudice dans la mesure où la somme apportée pour l’acquisition du bien ne peut être considérée comme “des intérêts perdus sur l’épargne” car cette somme n’aurait pas permis en tout état de cause de produire des intérêts quelleque soit la date de livraison, ladite somme ayant été apportée par les demandeurs pour acquérir le bien et ne peuvent se prévaloir de la même somme qui n’a pas permis de produire des intérêts sans aucune autre précision.

Monsieur [A] et Madame [W] seront déboutés de leur demande de ce chef.

- Sur la demande au titre des intérêts intercalaires et des cotisations d’assurance supplémentaires

Les demandeurs exposent avoir conclu deux prêts immobiliers auprès du CREDIT MUTUEL:
- un prêt relais d’un montant de 91.000 euros,
- un prêt MODULIMMO d’un montant de 304.807 euros ramené à 205.807 euros par avenant.

Ils affirment que ces prêts ont généré des intérêts intercalaires et des cotisations d’assurances supplémentaires du fait du report de la date de livraison, entre le 1er janvier 2021 et le 5 février 2022, pour un montant total de 10.383,10 euros.

En l’espèce, il ressort de l’offre de crédit immobilier du 17 août 2018 que les crédits sollicités sont les suivants:
- CREDIT RELAIS : 91.000 euros,
- CREDIT RELAIS: 150.000 euros,
- PRET MODULIMMO: 304.807 euros.

Les demandeurs produisent une offre avenant du prêt MODULIMMO non signé, montant du crédit est de 205.807 euros.

Ainsi, force est de constater que:
- les demandeurs affirment sans le démontrer que les prêts ont généré des intérêts et des cotisations d’assurances supplémentaires sans produire le tableau d’amortissement définitif et sans exploiter aucune pièce en ce sens,
- les demandeurs font état de deux prêts exclusivement en lien avec l’acquisition du prêt immobilier alors que sur l’offre de crédit précitée, il apparaît un autre CREDIT RELAIS pour un montant de 150.000 euros, de sorte que le tribunal n’est pas en mesure de déterminer si ce prêt est en lien avec l’acquisition,
- les demandeurs ne distinguent pas dans la somme sollicitée ce qui relève des intérêts intercalaires et ce qui relève des cotisations d’assurances supplémentaires,
- les demandeurs produisent des relevés bancaires mais certains sont manquants pour examiner l’ensemble des sommes listées (qui sont globales et non précises sans distinction des cotisations d’assurance supplémentaires et des intérêts intercalaires) et sur les relevés les indications “PRLV PRT INT” “ECH PRET CAP+INT” sans autre moyen de fait développé ou d’exploitation de pièce précise ne permet pas au tribunal de suppléer la carence des demandeurs dans la démonstration du principe de leur préjudice.

En conséquence, Monsieur [A] et Madame [W] seront déboutés de leur demande de ce chef.

- Sur la demande au titre du préjudice moral

A l’appui de leur demande, Monsieur [A] et Madame [W] exposent les seuls éléments suivants:
“Le report de livraison de plus d’une année des biens promis à Madame [P] [W] et Monsieur [K] [A] a bouleversé leurs prévisions et contrarié et reporté d’une année leurs projets commun.

Il ne s’agissait pas pour eux d’un simple investissement financier, ni même d’investir un lieu d’habitation comme un autre.

Il s’agissant d’un projet de vie commune, comme il ressort d’ailleurs implicitement des énonciations mêmes de l’acte notarié.

Madame [W] et Monsieur [A] étaient tous deux propriétaires de leur propre appartement et ont chacun des enfants.

Le couple et la famille qu’ils constituent avaient besoin d’un lieu de vie commun.

Ils auraient dû emménager tous ensemble au plus tard le 31 décembre 2020.

Ils auront perdu plus d’une année qu’ils ne rattraperont jamais.

Une année au cours de laquelle ils ont vécu les atermoinements de la SCCV, ses justifications plus que douteuses, son défaut total d’empathie et l’absence de toute proposition même symbolique de compensation des préjudices financiers et moraux qu’ils ont subis.

Il plaira au Tribunal de bien vouloir condamner la SCCV à indemniser Madame [W], d’une part, Monsieur [A], d’autre part, en leur allouant une indemnité de 10.000 € chacun qui viendra en contrepoint des préjudices moraux et familiaux qu’ils ont subi.”

Dans la mesure où le tribunal a retenu un retard de livraison de 202 jours, il convient d’indiquer que les demandeurs justifient d’un préjudice moral en lien de causalité direct et certain puisque leur projet de vie commune dans ce bien immobilier a été retardé. Ce préjudice sera évalué à la somme de 1.000 euros et la société venderesse sera condamnée à verser à chacun des demandeurs la somme de 1.000 euros en réparation du préjudice moral.

Sur les demandes liées aux intérêts

L’article 1231-7 du code civil dispose qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n'en décide autrement.

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, les demandeurs sollicitent pour les sommes liées à la réparation de leur préjudice des intérêts au taux légal “à compter du 28 janvier 2022" et de juger que les intérêts porteront eux-mêmes intérêts pour chaque année échue, sans développer de moyens de droit et de fait.

Compte tenu des dispositions du code civil précitées, il convient d’une part, d’assortir les condamnations à une indemnité des intérêts au taux légal à compter de la présente décision et d’autre part, de dire que les intérêts échus depuis un an produiront eux-mêmes intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société SCCV [Adresse 2] succombant à l’instance, les dépens seront mis à sa charge sans qu’il y ait lieu de préciser que ceux-ci “comprendront le coût de signification et d’exécution de l’ordonnance à intervenir” comme sollicité par les demandeurs, les dépens étant légalement énumérés par l’article 695 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La SCCV [Adresse 2] sera condamnée à payer à Monsieur [A] et à Madame [W] la somme de 1.500 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et la société défenderesse sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. 

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 du code de procédure civile, les parties en ayant été avisées, 

DIT que la société SCCV [Adresse 2] engage sa responsabilité contractuelle à l’égard de Monsieur [K] [A] et Madame [P] [W] en raison du retard dans la livraison du bien immobilier, objet de la vente en l’état futur d’achèvement par acte authentique du 4 décembre 2018;

CONDAMNE la société SCCV [Adresse 2] à payer à Monsieur [K] [A] et Madame [P] [W] la somme de 8.976 euros au titre du préjudice de jouissance avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

CONDAMNE la société SCCV [Adresse 2] à payer à Monsieur [K] [A] la somme de 1.000 euros au titre de son préjudice moral avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

CONDAMNE la société SCCV [Adresse 2] à payer à Madame [P] [W] la somme de 1.000 euros au titre de son préjudice moral avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

DIT que les intérêts échus depuis un an produiront eux-mêmes intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil;

DEBOUTE Monsieur [K] [A] et Madame [P] [W] du surplus de leurs demandes au titre “des intérêts perdus sur leur épargne” et au titre “des intérêts intercalaires et des cotisations d’assurance supplémentaires exposés”; 

CONDAMNE la société SCCV [Adresse 2] à payer à Monsieur [K] [A] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles;

CONDAMNE la société SCCV [Adresse 2] à payer à Madame [P] [W] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles;

DEBOUTE la société SCCV [Adresse 2] de sa demande au titre des frais irrépétibles;

CONDAMNE la société SCCV [Adresse 2] aux dépens;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire;

Ainsi fait et rendu le QUATRE JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ, par Laurent BEN KEMOUN, Premier Vice-président, assisté de Genoveva BOGHIU, Greffière, lesquels ont signé la minute du présent Jugement.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,