Tribunal Judiciaire · 2ème Chambre — 6 janvier 2026

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
de [Localité 1]

2ème Chambre

MINUTE N° 26/5

DU : 06 Janvier 2026

AFFAIRE N° RG 23/01686 - N° Portalis DBXJ-W-B7H-H6V6


Jugement Rendu le 06 JANVIER 2026

AFFAIRE :

[Q] [U]

C/

S.C.I. [R]


ENTRE :

Madame [Q] [U]
née le 01 Juillet 1959 à [Localité 2]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Fabien KOVAC de la SCP DGK AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de DIJON plaidant

DEMANDERESSE


ET :

La SCI [R], immatriculée au RCS de NIMES sous le numéro 440 434 264, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 2] [Localité 3]

représentée par Me Alain RIGAUDIERE, avocat au barreau de DIJON plaidant

DEFENDERESSE


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Claire FOUCAULT, Vice-Présidente, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile. 

GREFFIER : Madame Catherine MORIN,




Les avocats des parties ont déposé leur dossier de plaidoirie conformément à l’article 799 du code de procédure civile ;


DEBATS :

Vu l’avis en date du 09 septembre 2025 ayant fixé l’affaire à l’audience de plaidoiries à juge unique du 30 Septembre 2025 date à laquelle l’affaire a été appelée en audience publique ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 16 septembre 2025 ;

Le prononcé du jugement a été mis en délibéré au 06 Janvier 2026 ;


JUGEMENT : 

- Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;
- Contradictoire
- en premier ressort
- rédigé par Claire FOUCAULT 
- signé par Claire FOUCAULT, Présidente et Catherine MORIN, greffière principale, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;



Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrée le 
à
Maître Fabien KOVAC de la SCP DGK AVOCATS ASSOCIES
Me Alain RIGAUDIERE

* * *

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
 
Suivant acte reçu par Maître [G], Notaire associé à Dijon, en date du 27 novembre 2020, la SCI [R] a vendu à Mme [Q] [U] une maison d’habitation sur un terrain cadastré BC [Cadastre 1] et BC [Cadastre 2], située [Adresse 3] à Talant (21 240), moyennant le prix de 560 000 euros.

Par courrier du 5 février 2021, Mme [U] a informé la SCI [R] avoir constaté dès le mois de décembre 2020 d’importantes fuites provenant de la couverture de la véranda, et proposé un arrangement amiable pour la prise en charge des travaux.

Par courrier du 9 février 2021, la SCI [R] a décliné toute responsabilité, faisant valoir la clause d’exonération figurant à l’acte de vente.

Une expertise amiable a été organisée le 12 mars 2021 dans le cadre de la garantie protection juridique de Mme [U], en présence d’un représentant de l’agence immobilière Ruisseaux et en l’absence de la SCI [R], dûment convoquée. 




Par lettre recommandée avec accusé réception du 14 avril 2021 restée sans réponse, l’assurance protection juridique de Mme [U] a mis en demeure la SCI [R] de prendre en charge les travaux de remise en conformité ou de payer une indemnité de 8 791,22 euros TTC en diminution du prix.

Par acte d’huissier en date du 6 septembre 2021, Mme [U] a saisi le président du tribunal judiciaire de Dijon aux fins d’expertise.

Par ordonnance en date du 3 novembre 2021, le juge des référés a fait droit à la demande et commis M. [J] [B] pour y procéder. 

Suite à l’indisponibilité des experts désignés successivement, M. [Z] [O] a été commis par ordonnance du 1er février 2022.

Par ordonnance du 3 août 2022, le juge des référés a déclaré commune et opposable à la SARL Adibat 21 l’ordonnance du 3 novembre 2021.

L’expert a déposé son rapport définitif le 20 mars 2023.

Par acte d’huissier du 15 juin 2023, Mme [U] a fait assigner la SCI [R] prise en la personne de son représentant légal, devant le tribunal judiciaire de Dijon aux fins de voir, sur le fondement des articles 1231-1,1641 et 1645 du code civil : 
- juger que le bien acquis par Mme [U] était affecté de vices cachés au jour de la vente,
- condamner la SCI [R] à payer à Mme [U] les sommes suivantes :
. 36 996,19 euros au titre du préjudice matériel, outre indexation sur l’indice de la construction BT 01,
. 8 000 euros au titre du préjudice de jouissance, arrêté au 1er avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance, outre 200 euros par mois supplémentaire jusqu’à la date de la décision à intervenir,
. 2 000 euros au titre du préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter l’acte introductif d’instance,
- dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
- condamner la SCI [R] à payer à Mme [U] la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la SCI [R] aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront notamment les frais d’expertise judiciaire en jugeant que Maître Fabien Kovac, avocat au barreau de DIJON, pourra procéder à leur recouvrement comme cela est prescrit à l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 22 mars 2024, Mme [U] maintient ses prétentions, hormis celle relative au préjudice de jouissance. Elle réclame la somme de 6 200 euros au titre du préjudice de jouissance arrêté au 1er avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance, outre 200 euros par mois supplémentaire jusqu’à la date de la décision à intervenir.

En ses dernières écritures notifiées le 15 juillet 2024, la SCI [R] demande au tribunal de :
- débouter Mme [U] de l’intégralité de ses demandes,
- écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
- condamner Mme [U] à payer à la SCI [R] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.



En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé, pour l’exposé des moyens des parties, à leurs conclusions sus-visées.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 16 septembre 2025.


MOTIFS DE LA DECISION 

I - Sur la garantie des vices cachés

A - Sur l’existence de vices cachés 

Se fondant sur le rapport d’expertise judiciaire, Mme [U] indique avoir constaté les infiltrations dès les premières pluies début décembre et prétend que le vice était antérieur à la vente, n’était pas apparent et était suffisamment grave dans la mesure où les infiltrations rendent la véranda impropre à sa destination et sont dangereuses puisqu’elles atteignent la cave et une installation électrique. 
Elle déclare qu’en tant que non professionnelle de l’immobilier, elle avait visité la maison à deux reprises par temps sec et n’avait pu remarquer les infiltrations dans cette pièce qui était meublée et dont les stores intérieurs masquaient les parois vitrées jusqu’au plafond. Elle précise avoir uniquement posé des cartons à la faveur d’une remise de clés anticipée quatre jours avant la signature de l’acte.

La SCI [R] rétorque que Mme [U] ne démontre ni que le vice existait avant la vente ni que la SCI en avait connaissance. Elle critique le rapport de l’expert judiciaire, estimant que ce dernier est parti du principe que les désordres pré-existaient à la vente et que les vendeurs ne pouvaient pas les ignorer, alors que l’expertise a eu lieu près de deux ans après. Elle s’étonne que Mme [U], qui a eu accès à la maison quatre jours avant la vente par une remise de clé anticipée, n’ait pas remarqué des dégradations sur les embellissements ou revêtements de sol, et qu’elle ait attendu février 2021 pour signaler les infiltrations qu’elle aurait constatées dès début décembre 2020.
A titre subsidiaire, elle considère disproportionnées les demandes d’indemnisation.

L’article 1641 du code civil dispose que “le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus”.

Selon l’article 1642, “le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même”.

Il appartient ainsi à l’acquéreur d’un bien qui invoque la garantie des vices cachés de démontrer que la chose vendue présente un défaut d’une certaine gravité, que ce défaut est antérieur ou concomitant à la vente, et qu’il n’était pas apparent au moment de celle-ci, les quatre conditions étant cumulatives.

En l’espèce, il ressort du rapport de l’expert judiciaire que la véranda est constituée d’une structure métallique adossée au pignon sud de la maison, d’un châssis fixe en trapèze composé de deux éléments vitrés en pignon, et est 


close côté sud et ouest par deux baies vitrées coulissantes. Les panneaux de toiture sont maintenus par le dessus avec un système de capotage sur les pannes et les chevrons métalliques de la structure qui doit réaliser l’étanchéité de la couverture. 

Selon l’expert judiciaire, toute la véranda, et pas seulement le plafond, présente des désordres, dans la mesure où la jonction entre les panneaux de toiture et le capotage n’est plus assuré par un joint d’étanchéité :
- l’eau de pluie s’infiltre dans la couverture et ruisselle le long des pannes jusqu’à la sablière (partie basse de la couverture) au-dessus des baies vitrées,
- la peinture qui couvre la structure de la véranda est écaillée à la liaison entre les pannes et la sablière, ainsi qu’entre le parement en placoplâtre côté pignon de la maison et la véranda,
- les baies vitrées se sont corrodées, n’assurant plus leur fermeture ni leur étanchéité, ce qui a provoqué les infiltrations dans la cave ; au revers du mur où se trouve l’escalier d’accès à la cave, une zone de salpêtre s’est formée, confirmant la présence d’humidité,
- la moquette du sol est dégradée au pied de la baie vitrée ouest et est tachée à l’aplomb des solives d’où l’eau ruisselle,
- le ruissellement a dégradé le coffre en placoplâtre qui protège l’installation électrique du radiateur.

L’expert conclut que les désordres liés aux infiltrations d’eau ont conduit à une dégradation générale de la véranda, tant au niveau structurel (toiture, poutraison de la véranda, dalle et support béton) que sur le second oeuvre (menuiseries extérieures, moquette, plâtrerie, installation électrique devenue non conforme), ainsi que des désordres causés dans la cave sous la véranda, et rendent cette véranda impropre à sa destination. 

La maison est par conséquent affectée par un défaut d’une gravité importante, ce qui n’est pas contesté. 

Sur le caractère occulte des infiltrations

Il ressort des pièces versées en procédure que Mme [U] a effectué plusieurs visites de la maison en 2020, dont une le 1er septembre, soit huit jours avant signature de la promesse de vente du 9 septembre, et la seconde le 28 septembre en présence de M. [E] -gérant de la SCI [R] vendeur- et de M. [M] [X], agent immobilier de l’agence Ruisseaux, d’une durée approximative d’une heure trente, en début d’après-midi. 

Mme [U] affirme n’avoir rien remarqué lors de ces visites qui ont eu lieu par beau temps et alors que la véranda était meublée -la locataire n’ayant enlevé ses meubles que courant novembre 2020- et que les stores étaient tirés, ce qui masquait la totalité des baies vitrées, dont le plafond. 
L’expert judiciaire confirme, après consultation du site de météo France, que l’été 2020 et jusqu’en novembre, a été l’un des plus chauds et des moins pluvieux de la décennie, alors que la SCI [R] affirme avoir fait une visite au cours d’une journée particulièrement pluvieuse. 

Toutefois, Mme [U] a présenté à l’expert amiable une photographie prise à l’occasion des visites avant la vente, qui est jointe au rapport. On y retrouve une trace de coulure, visible le long d’un chevron de la couverture, identique à celle que cet expert a pu voir lors de la réunion du 12 mars 2021 (zone d’écoulement d’eau), soit à peine quatre mois après la vente.




La trace visible sur la photographie constituait le seul maigre indice dont disposait Mme [U], acheteur profane, qui n’avait par ailleurs pas l’obligation de faire appel à un technicien pour procéder à des vérifications approfondies de la maison. Par analogie, il en va de même pour les auréoles verdâtres sur la moquette à plusieurs endroits et les traces de coulures anciennes et suspectes dont Mme [U] fait état dans son courrier du 5 février 2021. Elle a pu les découvrir a posteriori, à tout le moins ne pas y prêter une attention particulière jusqu’à ce que les premières pluies de décembre 2020 occasionnent des infiltrations et mettent en évidence un défaut grave d’étanchéité qu’elle ne pouvait pas déceler, encore moins appréhender dans toute son ampleur, d’autant moins qu’il n’est pas contesté que ni le vendeur ni l’agent immobilier ne l’ont informée de ce défaut. A cet égard, l’expert judiciaire estime qu’en-dehors d’une météo pluvieuse, il est difficile de se rendre compte de l’état de la structure de la véranda, car des stores intérieurs masquent les parois vitrées jusqu’au plafond.
Il aurait été prudent de demander à ouvrir les stores pour avoir davantage de clarté et vérifier l’état du plafond, des baies vitrées, des parois et des sols, et pour le cas échéant interroger le vendeur sur ces taches. Cela n’a manifestement pas été le cas, et Mme [U] n’a pas davantage vérifié cette pièce lorsqu’elle a disposé d’une remise anticipée des clés quatre jours avant la signature de l’acte authentique de vente pour y entreposer ses meubles. Pour autant, la trace paraît limitée et il convient également de rappeler que la vente est intervenue dans le contexte particulier lié à la pandémie mondiale et que les mois post-confinement ont donné lieu à des ventes, parfois dans la précipitation.

En conséquence, le vice n’était pas apparent au moment de la vente.

Sur l’antériorité des infiltrations

Selon l’expert judiciaire, la véranda se dégrade inexorablement depuis un certain temps, et donc bien avant décembre 2020. Pendant les réunions d’expertise organisées les 29 avril et 30 septembre 2022, soit deux ans après la vente, l’expert a pu démontrer, en projetant de l’eau sur la toiture de la véranda avec un tuyau d’arrosage, que l’eau s’infiltrait immédiatement sous les panneaux et inondait le sol intérieur de la pièce. Il affirme, compte tenu de l’état de dégradation de la structure, notamment par la rouille, qu’il est impossible que ces désordres aient pu se produire en l’espace d’un mois, entre novembre et décembre 2020. 

L’expert amiable a organisé une réunion le 12 mars 2021, juste après un épisode pluvieux. Il a observé des écoulements d’eau provenant de la toiture de la véranda, en partie courante et en partie basse de la toiture, deux récipients étant posés pour recueillir une partie des eaux. 
Il considère que la trace de coulure et la présence de mastic le long des capots serreurs laissent supposer de façon hautement probable que les infiltrations par la toiture de la véranda existaient avant la vente, sans toutefois pouvoir dire, en l’état, si elles étaient encore actives peu de temps avant la vente. 
Néanmoins, en examinant la sous-face de la toiture de la véranda, il a remarqué la présence de joints mastics, qui s’apparentent à des réparations postérieures à la construction de la véranda.

Selon l’acte authentique de vente, la SCI [R], qui avait acquis la propriété de la maison le 28 avril 2017, a fait réaliser par la société Adibat 21 des travaux de couverture, zinguerie et remplacement de vélum à l’identique en septembre 2017.



Mme [K] atteste les 29 avril 2021 et 27 janvier 2023 qu’“il n’y a jamais eu aucune fuite dans le toit de la véranda”, si ce n’est en mai 2017“une fuite à la jonction du toit et de la véranda, qu’[ils] ont fait réparer par la société Adibat en même temps que le toit” et que “Mme [U] n’a jamais fait de remontées négatives sur l’état de la maison entre le compromis et l’état définitif”.
La valeur probante de ces attestations est sujette à caution, dans la mesure où elles ont été rédigées par l’ex-épouse du gérant de la SCI [R] et, surtout, elles sont contredites par les informations transmises par la société Adibat à l’expert, ainsi que par les attestations des artisans intervenus à la demande de Mme [U] en 2021.

Selon le rapport de l’expert judiciaire, la couverture de la maison a été entièrement refaite par la société Adibat 21, qui n’est pas intervenue sur la véranda, mais qui a toutefois effectué un relevé d’étanchéité entre la jonction du toit et la véranda pendant les travaux de rénovation du toit, après avoir informé le propriétaire (M. [E]) ou son ex-épouse (Mme [K], qui a habité dans la maison de mai 2017 au 30 avril 2020), que la couverture de la véranda n’était pas en bon état.
La société 3B Toitures “atteste qu’il y avait des traces d’infiltrations antérieures à [sa] visite du 1er/02/2021", tandis que par courrier du 5 mars 2021 la SARL Alunov “confirme que les fuites ne sont pas récentes. Les silicones et les reprises d’étanchéité sont grossières et très vieillissantes (plusieurs reprises à différents moments ont été effectuées)”.
Il résulte de ces informations convergentes non seulement que les fuites d’eau étaient présentes avant la vente, mais également que des interventions ont eu lieu avant novembre 2020, pour tenter d’y remédier. 
En conséquence, compte tenu de la réalité des infiltrations invoquées, qui existaient antérieurement à la vente, de leur caractère non apparent pour l’acquéreur, ainsi que de l’importance des travaux de réparation à mettre en oeuvre, les conditions de l’article 1641 du code civil sont bien réunies, de sorte que Mme [U] est fondée à invoquer l’existence de vices cachés affectant la véranda. 
B - Sur la clause d’exonération de garantie du vendeur

Mme [U] prétend que dans la mesure où elle a pu constater les infiltrations dès les premiers épisodes pluvieux suivant la vente, la SCI [R] en avait nécessairement connaissance avant la vente, ce qui est confirmé notamment par la présence d’un colmatage de fortune en silicone réalisé avant décembre 2020 sur la couverture de la véranda. Elle considère que la SCI [R] est de mauvaise foi, de sorte que la clause d’exonération de la garantie des vices cachés figurant dans l’acte de vente n’a pas vocation à s’appliquer.

La SCI [R] rétorque que M. [E], gérant de la SCI, et son ex-épouse Mme [K], ont clairement indiqué n’avoir jamais subi d’infiltrations d’eau dans la véranda. Elle fait valoir que Mme [U] ne rapporte pas la preuve que le vendeur avait connaissance du vice, qu’aucun élément du rapport de l’expert ne permet de l’établir, et qu’en tout état de cause, si le vice existait au jour de la vente il ne s’était jamais manifesté dans ses conséquences jusqu’à cette date, de sorte qu’elle ne peut être tenue à cette garantie. 

Il résulte des dispositions de l’article 1643 du code civil que “le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie”.



Une telle stipulation est toutefois privée d’effet en cas de mauvaise foi du vendeur, caractérisée par la connaissance du vice.

En l’espèce, l’acte de vente du 27 novembre 2020 prévoit que :
“Indépendamment des vices de construction relevant des garanties et responsabilités régies par les articles 1792 et suivants du code civil, le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices apparents ou cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, à l’exception toutefois de ce qui est dit sous le titre “Environnement-Santé publique”. 
A cet égard, il est ici précisé que cette exonération de la garantie des vices cachés ne peut s’appliquer aux défauts de la chose vendue dont le vendeur a déjà connaissance.
L’attention du vendeur est également attirée sur le fait qu’aux termes d’une jurisprudence récente de la cour de cassation, le vendeur ayant réalisé lui-même des travaux pourrait, le cas échéant, être assimilé à un professionnel présumé connaître les vices des constructions qu’il a lui-même réalisées”.

En application des dispositions combinées de l’article 1643 du code civil et de la clause contractuelle sus-visée, la SCI [R] n’est pas tenue à la garantie des vices apparents ou cachés affectant la véranda, sauf si Mme [U] rapporte la preuve que le vendeur avait connaissance de ces vices. 

Selon l’expert judiciaire, il semble difficile d’affirmer qu’aucune fuite ou ruissellement n’a été visible pendant trois ans, l’état des “réparations” sur la couverture montrant qu’elles sont anciennes et qu’elles ne contiennent plus les eaux de pluie, de sorte que le propriétaire précédent était certainement au courant de ces fuites.

Il résulte des motifs développés ci-dessus sur l’antériorité du vice auxquels il convient de se reporter que des interventions grossières ont été réalisées, avant novembre 2020, pour tenter de contenir les fuites d’eau. La SCI [R] ne peut sérieusement prétendre n’avoir jamais subi d’infiltrations dans la véranda, au regard en premier lieu des traces relevées par l’expert amiable, en deuxième lieu des colmatages de fortune réalisés, en troisième lieu des nombreuses dégradations liées à l’humidité constatées par l’expert judiciaire, en quatrième lieu de l’expérimentation réalisée par ce dernier en septembre 2022 qui, en projetant de l’eau sur la toiture de la véranda avec un tuyau d’arrosage, démontre que l’eau s’infiltre immédiatement sous les panneaux et inonde le sol intérieur de la pièce. Ce dernier en conclut, compte tenu de l’état de dégradation de la structure, notamment par la rouille, qu’il est impossible que ces désordres aient pu se produire en l’espace d’un mois, entre novembre et décembre 2020. 
La dégradation de la structure étant inexorable et progressive, les infiltrations n’ont pas pu survenir brutalement en décembre 2020, ce qui est conforté par les constatations de l’expert qui relève que des “apports de silicone blanc, en cartouche du commerce, ont été grossièrement appliqués le long des solives et sur la sablière”, avant novembre 2020, pour parer aux fuites d’eau. 

Dès lors, la mauvais de foi de la SCI [R], qui avait nécessairement connaissance des infiltrations lorsqu’elle a vendu la maison et n’en a pas fait état, est caractérisée. 

En conséquence, la connaissance préalable du vice affectant la véranda par la SCI [R] étant établie, la clause d’exonération de garantie qu’elle invoque ne peut recevoir application, et cette dernière sera dès lors tenue de garantir l’acquéreur des vices cachés affectant le bien vendu.


II - Sur les demandes indemnitaires

L’article 1644 du code de procédure civile dispose que “dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix”. 

L’article 1645 de ce même code précise que “si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur”.

A - Sur le préjudice matériel 

Mme [U] sollicite l’indemnisation de son préjudice matériel à hauteur de 36 996,19 euros correspondant aux travaux de reconstruction à neuf de la véranda, sur la base des devis de remise en état évalués par l’expert à 35 078,83 euros, réactualisés compte tenu de la hausse constante des matériaux.

La SCI [R] estime disproportionnée la somme réclamée, considérant que l’expert judiciaire ne justifie pas techniquement la position retenue consistant à refaire à neuf la véranda, alors que l’expert amiable avait proposé deux solutions de remise en état, moins onéreuses. 

L’expert amiable propose deux options, à savoir le remplacement complet de la toiture existante qu’il évalue à 27 072 euros TTC selon devis de l’entreprise Alunov, et la réalisation d’une sur-toiture en zinc qu’il évalue à 8 791,22 euros TTC selon devis de l’entreprise 3B Toitures, tout en précisant que cette solution moins disante est possible. Il chiffre également le coût de remplacement de la moquette à 955,93 euros TTC selon devis de [Localité 4].

L’expert judiciaire propose, compte tenu de l’état de dégradation de la véranda dans son ensemble, de la reconstruire à neuf, y compris remplacement de la moquette et réfection des plâtres intérieurs et de l’électricité. Et il précise “qu’il est hors de question de remplacer la couverture actuelle par une couverture en zinc, la structure porteuse de la véranda ne résisterait pas au poids de ce type de couverture”. 

Compte tenu des risques de surpoids en cas de pose d’une sur-toiture, il convient de privilégier la solution pérenne et sécure, à savoir la dépose et reconstruction à neuf à l’identique de la véranda, soit la somme de 24 268,85 euros TTC, suivant devis de l’entreprise [T]. S’y ajouteront les travaux de reprise de moquette d’un montant de 1 432,94 euros TTC suivant dernier devis de [Localité 4], de plâtrerie d’un montant de 2 249,03 euros TTC suivant devis de l’entreprise Prevost, de reprise de relevés d’un montant de 1 078 euros TTC selon devis de la société Adibat, ainsi que le coût de travaux de maçonnerie et d’électricité estimés respectivement à 3 000 euros HT et 2 500 euros HT par l’expert, soit la somme totale de 35 078,83 euros TTC.

En conséquence, la SCI [R] sera condamnée à payer la somme de 35 078,83 euros TTC à Mme [U] en réparation de son préjudice matériel. Cette somme sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le 20 mars 2023, date du dépôt du rapport d’expertise, jusqu’à la date du présent jugement.






B - Sur le trouble de jouissance

Mme [U] sollicite l’indemnisation de son préjudice de jouissance à hauteur de 8 000 euros pour la période de décembre 2020 au 1er avril 2024, sur la base d’un préjudice mensuel de 200 euros, outre 200 euros par mois supplémentaire jusqu’à la décision à intervenir. Elle fait valoir que les désordres d’infiltrations ne lui ont pas permis de jouir pleinement de sa véranda, aménagée en bureau depuis plus de deux ans, qu’elle ne peut utiliser qu’en-dehors des temps de pluie et doit protéger par des seaux pour recueillir l’eau qu’elle doit vider en cas de pluie. Elle ajoute qu’elle ne peut pas utiliser la cave pour y stocker des denrées alimentaires, du fait de l’humidité. 
 
La SCI [R] s’oppose à toute indemnisation à ce titre.

L’expert ne chiffre pas le préjudice de jouissance, mais considère que la véranda n’est pas utilisable en l’état par Mme [U].

Au regard de l’état de la véranda lors d’épisodes pluvieux, il n’est pas envisageable de meubler et d’utiliser ce lieu comme pièce de vie ou bureau, mais seulement comme une annexe temporaire, dans l’attente de travaux assurant l’étanchéité. En revanche, il n’y a pas lieu d’indemniser la limitation de l’utilisation de la cave, qui n’est pas établie.

En conséquence, la SCI [R] sera condamnée à payer à Mme [U] la somme de 2 000 euros au titre de l’indemnisation du trouble de jouissance.

C - Sur le préjudice moral

Mme [U] sollicite la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance, compte tenu de la nature des désagréments occasionnés et de l’ensemble des démarches et frais auxquels elle a été exposée depuis de nombreux mois.

La SCI [R] s’oppose à toute indemnisation à ce titre.

Les tracas engendrés par les infiltrations et les démarches, ainsi que le refus d’une solution amiable par la SCI [R] ont causé un préjudice moral à Mme [U] qu’il convient de fixer à 600 euros.

En conséquence, la SCI [R] sera condamnée à payer à Mme [U] la somme de 600 euros en réparation de son préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil.


III - Sur les demandes accessoires

La SCI [R], partie perdante, sera condamnée aux dépens, qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire.

Il ne serait en outre pas équitable de laisser à la charge de Mme [U] l’intégralité des frais irrépétibles dont elle a dû s’acquitter pour voir consacrer ses droits.




La SCI [R] sera en conséquence condamnée à payer à Mme [U] la somme de 3 500 euros en application de dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, compte tenu de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, 

- DIT que le bien immobilier situé [Adresse 3] à Talant, objet de la vente du 27 novembre 2020 entre Mme [U] et la SCI [R], est atteint de vices cachés, 

- CONDAMNE la SCI [R] à payer à Mme [U] la somme de 35 078,83 euros TTC (trente cinq mille soixante-dix-huit euros et quatre-vingt-trois centimes) au titre du préjudice matériel, avec indexation sur l’indice du coût de la construction BT 01 en vigueur au 20 mars 2023, 

- DIT que cette somme sera actualisée en fonction de l’évolution de l’indice BT01 depuis le 20 mars 2023, date du dépôt du rapport d’expertise, jusqu’à la date du présent jugement,

- CONDAMNE la SCI [R] à payer à Mme [U] la somme de la somme de 2 000 euros (deux mille euros) en réparation du trouble de jouissance,

- CONDAMNE la SCI [R] à payer à Mme [U] la somme de 600 euros (six cents euros) au titre du préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

- CONDAMNE la SCI [R] aux entiers dépens, qui comprendront notamment les frais d’expertise judiciaire, et qui pourront être recouvrés par Maître Fabien Kovac, avocat au barreau de DIJON, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
 
- CONDAMNE la SCI [R] à payer à Mme [U] la somme de 3 500 euros (trois mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision,

- DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Greffier et la Présidente.


Le Greffier La Présidente