Trib. de Commerce · AFFAIRES COURANTES PREMIERE CHAMBRE — 7 juillet 2025

TRIBUNAL DE COMMERCE DE BEZIERS

JUGEMENT RENDU LE 07/07/2025

PAR MISE A DISPOSITION

Numéro d'inscription au répertoire général : 2025 000465

DEMANDEUR (S) :

IMO (SAS) [Adresse 1]

Me Fabrice SENANEDSCH Avocat SCP CGCB & Associés Avocats [Adresse 2]

DEFENDEUR (S) :

AGIR PRÓMOTION (SAS) [Adresse 3]

Me Aurélie MARTINEL Avocat ACOCE AVOCATS [Adresse 4]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

L'affaire a été débattue le 31/03/2025 en audience publique devant le Tribunal composé de :
 * PRESIDENT : Mme Sophie PERA
 * JUGE : M. Stéphane RODELLA
 * JUGE : M. Florian MIRAGLIO

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Me Laurianne ROIG

JUGEMENT :
 * contradictoire
 * prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l'ART. 450 du Code de Procédure Civile,
 * signé par Mme Sophie PERA et par Me Emmanuelle MONESTIER, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le Magistrat signataire.

Le 03/12/2015 la SAS IMO a obtenu un permis de construire délivré par la Mairie de [Localité 1] autorisant la construction d'un immeuble collectif de 22 logements sis [Adresse 5] à [Localité 1].

Cette société est devenue propriétaire de l'assiette foncière du projet le 25/11/2020.

Au vu des délais de procédure suite aux différents recours introduits à son encontre, la SAS IMO n'était plus en mesure de réaliser le projet.

En conséquence, cette dernière a cédé ses droits réels et associés à la SAS AGIR PROMOTION.

Une convention d'apporteur d'affaire a ainsi été signée entre les parties le 07/07/2021 aux termes de laquelle :
 * La SAS IMO promettait la signature d'une promesse de vente portant sur la cession de l'assiette foncière à hauteur de 465 000€ à la SAS AGIR PROMOTION ou tout acquéreur substitué
 * La SAS AGIR PROMOTION s'engageait à rembourser à la SAS IMO la somme de 150 000€ correspondant aux frais déjà investis par cette dernière dans l'opération et ce dans un délai de 18 mois à compter de la réitération de la promesse de vente.

Une caution bancaire devait également être fournie en garantie des sommes prévues aux termes de la convention.

La convention susvisée a fait l'objet d'un avenant le 28/10/2022 pour tenir compte des difficultés de commercialisation du projet.

Cet avenant portait sur l'échelonnement du paiement du prix de la convention d'apporteur d'affaires à savoir :
 * 50 000€ au plus tard le mois après la date d'acquisition du foncier
 * 50 000€ à valoir en fin d'opération
 * Un reversement facultatif de 50 000€ dans le cas où la marge dépasserait de l'opération dépasserait 100 000€.
 * L'acte de vente a été réitéré le 28/12/2022.

Aucune caution bancaire n'a été fournie à la SAS IMO ni aucun des trois versements.

En raison d'irrégularités dans l'origine de propriété identifiées par le notaire, ce dernier a refusé de passer l'acte de VEFA.

La SAS AGIR PROMOTION n'a pas conservé suite à des recours le bénéfice du permis de construire.

Dans ces conditions, la SAS IMO a mis en demeure la SAS AGIR PROMOTION de lui verser la somme de 100 000€ par courrier en date du 14/03/2024 sous un délai de 8 jours.

Par courrier en date du 08/07/2024 adressé par mail par le conseil de la SAS AGIR PROMOTION, cette dernière refusait ce versement.

La SAS IMO a alors sollicité la condamnation de la SAS AGIR PROMOTION en référé provision.

Par ordonnance en date du 30/09/2024, le Juge des Référés du Tribunal de céans a constaté qu'il existait une contestation sérieuse.

C'est dans ces conditions que la SAS IMO a décidé d'agir en Justice.

Suivant exploit de la SCP HEXAGONE, Commissaires de Justice Associés en résidence à [Localité 2], en date du 23/01/2025, la société IMO (SAS) a fait assigner la société AGIR PROMOTION (SAS) aux fins de :

L'affaire a été inscrite au rôle sous le N°2025 000465 du rôle général et 2025000034 du rôle particulier des affaires courantes, appelée à l'audience du 17/02/2025, puis reportée après fixation à l'audience du 31/03/2025, à laquelle :
 * Ouïe la SAS IMO, représentée par Me Fabrice SENANEDSCH, Avocat, SCP CGCB & Associés, Avocats, qui a sollicité d'une part l'entier bénéfice de son exploit introductif d'instance et qui a conclu au surplus au visa de ses conclusions déposées et soutenues lors de l'audience du 31/03/2025.
 * Ouïe la SAS AGIR PROMOTION, représentée par Me Aurélie MARTINEL, Avocat, ACOCE AVOCATS, qui a sollicité l'entier bénéfice de ses conclusions déposées et soutenues lors de l'audience du 31/03/2025.

Les prétentions respectives des parties et leurs moyens sont rappelés sous la forme d'un visa de leurs conclusions avec indication de leur date conformément aux dispositions de l'ART. 455 du Code de Procédure Civile.

SUR QUOI, l'affaire a été mise en délibéré, renvoyée au rapport de M. Stéphane RODELLA et, ce jourd'hui, à l'appel de la cause, le Tribunal – après avoir entendu M. le Juge chargé d'instruire la présente instance en son rapport verbal, – a rendu le jugement suivant.

Sur la demande de la somme de 50 000€ au titre du premier versement

Selon l'article 1103 du Code Civil, « les contrats légalement formés tiennent de loi à ceux qui les ont faits ».

La convention d'apport d'affaire signée par les parties en date du 07/07/2021 a pour objet :
 * D'une part l'acquisition du terrain d'assiette pour un prix net vendeur de 465 000€
 * D'autre part, le remboursement de la somme de 150 000€ acquittée par la SAS IMO pour réaliser l'opération.

Le 28/10/2022, les parties se sont entendues par voie d'avenant à ladite convention pour un échelonnement de cette somme de 150 000€.

Le premier versement de 50 000€ TTC devait être versé au plus tard un mois après la date d'acquisition du foncier.

L'acte de vente a été réitéré le 28/12/2022.

La SAS AGIR PROMOTION n'a donc pas respecté les termes de l'avenant qui prévoyaient le versement de 50 000€ TTC un mois après la signature de l'acte.

En application des termes de l'avenant en date du 28/10/2022, la SAS AGIR PROMOTION sera condamnée au paiement de la somme de 50 000€ TTC.

Cette somme est exigible depuis la mise en demeure en date du 14/03/2024 et portera donc des intérêts de retard au taux légal à compter de cette même date.

Sur la demande de la somme de 50 000€ au titre du deuxième versement

Le deuxième versement était exigible à compter de la fin de l'opération.

Or, l'opération n'a pu être menée à son terme en raison d'une irrégularité dans l'origine de propriété de l'ensemble des parcelles formant l'assiette du projet.

Faute d'origine de propriété translative et trentenaire établie, le notaire de la CDC HABITAT a refusé de passer l'acte de VEFA.

La Direction Juridique de CDC HABITAT confirmait cette position par mail en date du 28/04/2023.

Faute de pouvoir réitérer cet acte, en l'absence de travaux probants, le permis de construire a été déclaré périmé par la Mairie suite à un recours gracieux des riverains en date du 25/04/2023.

La SAS AGIR PROMOTION ne saurait être tenue responsable de la non-réalisation de l'opération alors que l'origine de propriété du terrain qui lui a été cédé était entachée d'irrégularité.

Ce n'est donc pas par la négligence fautive de la SAS AGIR PROMOTION que l'opération n'a pu aboutir.

Il est par ailleurs établi que la SAS AGIR PROMOTION a mené les diligences nécessaires pour lancer l'opération.

La déclaration d'ouverture de chantier a été établie en date du 21/11/2022 et reçue à la mairie le 05/12/2022.

De même, par procès-verbal en date du 03/05/2023, un commissaire de Justice constatait la réalisation de travaux de terrassement. Une entreprise avait été mandatée à cet effet.

Ainsi, en application des termes de l'avenant en date du 28/10/2022, faute d'avoir pu mener à son terme l'opération, le deuxième versement de 50 000€ TTC n'est pas dû.

Il conviendra de rejeter la demande de paiement de ce deuxième versement par la SAS IMO.

Sur la demande de la somme de 50 000€ au titre du troisième versement

Un troisième versement facultatif pouvant aller jusqu'à 50 000€ était prévu « dans le cas où la marge de l'opération (compte de gestion) dépasserait 100K€ ».

La nécessaire réalisation d'une marge supérieure à 100 000 € sur une opération qui n'a pas été réalisée est purement hypothétique.

Il n'est prévu aucune autre condition à ce versement facultatif.

Dès lors que l'opération n'a pu être menée, que de fait aucun bénéfice n'a pu donc être retiré, la somme de 50 000€ liée à une condition de marge n'est pas due.

La SAS IMO sera déboutée de sa demande au titre du troisième versement facultatif.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.

Sur les sommes dues au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens

La SAS AGIR PROMOTION sera condamnée au paiement de la somme de 1 500€ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL,

Jugeant publiquement, contradictoirement, en premier ressort,

Après avoir entendu M. le Juge chargé d'instruire la présente instance en son rapport verbal,

Après en avoir délibéré conformément à la Loi,

CONDAMNE la SAS AGIR PROMOTION au paiement de la somme de 50 000€ TTC correspondant au premier versement visé dans l'avenant en date du 28/10/2022 à la convention d'apporteur d'affaire du 7 juillet 2021

DIT ET JUGE que cette somme portera intérêt au taux légal depuis la date de la mise en demeure du 14/03/2024.

DIT ET JUGE que ces intérêts seront capitalisés par application de l'article 1343-2 du Code Civil.

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.

CONDAMNE la SAS AGIR PROMOTION à payer à la SAS IMO la somme de 1 500€ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNE la SAS AGIR PROMOTION aux entiers dépens de la présente décision.

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires tenues pour injustes ou mal fondées.

Ainsi délibéré en secret, prononcé publiquement à l'audience et remis au Greffe pour mise à disposition.

Le coût du présent jugement est liquidé à la somme de 66.13€.

LE GREFFIER E. MONESTIER

LE PRESIDENT.