Tribunal Judiciaire · Première Chambre — 9 janvier 2026

MINUTE N° : 
JUGEMENT DU : 09 Janvier 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/01002 - N° Portalis DB3K-W-B7J-GPJG
AFFAIRE : [G] [V] divorcée [X] C/ Syndic. de copro. [Adresse 1] prise en la personne de son Syndic en exercice, la SAS FONCIA [Localité 1], dont le siège social est [Adresse 2]
NATURE : 71F Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée




TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Première Chambre Civile

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [G] [V] divorcée [X]
née le 23 Juin 1950 à [Localité 2] ([Localité 3])
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître Arnaud TOULOUSE, avocat au barreau de LIMOGES


DEFENDERESSE

Syndic. de copro. [Adresse 1] prise en la personne de son Syndic en exercice, la SAS FONCIA [Localité 1], dont le siège social est [Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Jean VALIERE-VIALEIX, avocat au barreau de LIMOGES substitué par Me Océane TREHONDAT-LE HECH, avocat au barreau de LIMOGES


 La cause a été appelée à l’audience collégiale du
 13 Novembre 2025 en présence de Monsieur COLOMER, président, de Mesdames GOUGUET et JALLAGEAS, assesseurs et de Madame BRACQ, greffier lors des débats. 

A cette audience,Monsieur COLOMER, premier vice-président a été entendu en son rapport oral.

A ladite audience, Maîtres Arnaud TOULOUSE et [A] [C] ont été entendus en leurs observations ;

L’affaire a été mise en délibéré au 09 Janvier 2026. Le Président a avisé les parties que le jugement sera prononcé par mise à disposition au greffe de la première chambre civile ; 

A l’audience du 09 Janvier 2026 le Tribunal Judiciaire a rendu le jugement suivant :



EXPOSE DU LITIGE :

Mme [V] est copropriétaire au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, sis [Adresse 1] à [Localité 5]. Elle est également membre du conseil syndical de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires a pour syndic la société Foncia [Localité 1].

Le 17 juin 2025, le syndic de la copropriété a convoqué les copropriétaires en vue d’une assemblée générale ordinaire prévue le 10 juillet 2025 au cours de laquelle devaient être notamment débattues les résolutions n° 15.2 à 15.8 relatives à la réfection de la toiture de l’immeuble, la résolution n° 15.1 étant un préambule sans vote.

Mme [V] qui n’a pu être présente à cette assemblée générale, a voté par correspondance en s’opposant aux résolutions n° 15.3 à 15.8 après avoir accepté la résolution n° 15.2 concernant le principe de la réalisation des travaux de réfection de la toiture.

Le 10 juillet 2025, l’assemblée générale des copropriétaires a adopté les résolutions n° 15.3 et 15.6 à 15.8 inclus ayant pour objet le choix de la société chargée de la réalisation des travaux, la fixation des honoraires du syndic relatifs à cette opération, les modalités de financement des travaux et l’affectation des fonds au financement des travaux.

Par courrier recommandé du 26 juillet 2025, Mme [V] et Mme [Z] [Q] ont dénoncé les irrégularités de cette assemblée générale au syndic de la copropriété en invoquant une irrégularité dans la convocation et le défaut de communication des pièces relatives à la délibération concernant la réfection de la toiture de l’immeuble.

Le 12 septembre 2025, Mme [V] a saisi le président du tribunal judiciaire de Limoges d’une requête aux fins d’être autorisée à assigner à jour fixe le syndicat des copropriétaires à laquelle il a été fait droit le jour même, la date d’audience étant fixée le 13 novembre 2025 à 14 heures.

Le 19 septembre 2025, Mme [V] a fait assigner le syndicat des copropriétaires dudit immeuble pris en la personne de son syndic devant ce tribunal auquel elle demande de :
- Annuler les délibérations n° 15.3, 15.6, 15.7 et 15.8 de l’assemblée générale ordinaire de la copropriété tenue le 10 juillet 2025 ;

- Condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens et à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

- Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

À l’appui de ses prétentions, elle invoque en premier lieu le non-respect du délai de convocation prévu par l’article 9 du décret du 17 mars 1967 en faisant valoir qu’elle n’a jamais reçu notification de la convocation. En second lieu, elle invoque le non-respect des dispositions de l’article 11 de ce même décret en faisant valoir que la convocation ne contenait aucun élément sur les conditions essentielles des travaux de réfection de la toiture soumis au vote.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires a sollicité le renvoi de l’affaire afin de pouvoir conclure ce à quoi s’est opposée la demanderesse.


Compte tenu du manque de diligence du défendeur au regard de l’urgence de la procédure et afin de ne pas porter atteinte aux droits de la défense, le syndicat des copropriétaires a été autorisé à faire valoir ses observations au moyen d’une note en délibéré qui a été déposée le 26 novembre 2025.

En réponse, le syndicat des copropriétaires soutient que le premier moyen de nullité doit être écarté dès lors que la demanderesse a été régulièrement convoquée au moyen d’un recommandé électronique comme le prévoit la loi et que Mme [V] a ignoré cet envoi. S’agissant du second moyen de nullité, il reconnaît que les devis n’étaient pas disponibles lors de l’envoi de la convocation comme cela était précisé dans celle-ci. Par ailleurs, il conteste que la nécessité des travaux de réfection de la toiture n’a jamais été évoquée en soutenant qui l’ont été à plusieurs reprises lors des réunions du conseil syndical dont la demanderesse est membre. Depuis, ces travaux se sont révélés particulièrement urgents.

En réponse à la note en délibéré, Mme [V] a fait valoir le 1er décembre 2025 qu’elle n’avait jamais reçu le recommandé électronique et a souligné que le défaut de production des documents en vue de l’assemblée générale a été reconnu par le syndicat des copropriétaires.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il convient de se référer l’assignation et aux notes en délibéré précitées.

SUR CE,

Sur la demande d’annulation :

- Sur le non-respect des délais de convocation :

Il résulte des dispositions de l'article 9 alinéa 3 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 que sauf urgence, cette convocation est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long.

L’article 64 de ce décret prévoit :
« Les notifications et mises en demeure sont valablement faites par voie électronique :
1° Soit par lettre recommandée électronique dans les conditions prévues aux articles R. 53 à R. 53-4 du code des postes et des communications électroniques ;
2° Soit au moyen d'un procédé électronique mis en œuvre par l'intermédiaire d'un prestataire de services de confiance qualifié et garantissant l'intégrité des données, la sécurité, ainsi que la traçabilité des communications, dans les conditions prévues aux
articles 64-5 à 64-9.
Le délai que les notifications et mises en demeure par voie électronique font courir a pour point de départ le lendemain de la transmission, par le prestataire de service de confiance qualifié, de l'avis électronique informant le destinataire d'un envoi électronique. garantissant l'intégrité des données, la sécurité, ainsi que la traçabilité des communications, dans les conditions prévues aux
articles 64-5 à 64-9.
Le délai que les notifications et mises en demeure par voie électronique font courir a pour point de départ le lendemain de la transmission, par le prestataire de service de confiance qualifié, de l'avis électronique informant le destinataire d'un envoi électronique.»

En l’espèce, le syndic a adressé la convocation à Mme [V] au moyen d’un envoi recommandé électronique par l’intermédiaire d’un prestataire de service (LetReco) et les justificatifs produits précisent l’empreinte informatique de cet envoi effectué le 17 juin 2025 à 19h21. Il produit également la preuve de l’ignorance de cet envoi par son destinataire.



Mme [V] prétend ne jamais avoir reçu ce courrier électronique mais ne produit aucun élément pour renverser la présomption d’envoi et de réception résultant des documents produits.

Il convient donc de constater que la convocation pour l’assemblée générale du 10 juillet 2025 a été adressée le 17 juin précédent soit, plus de 21 jours avant la date de l’assemblée générale.

La convocation étant régulière, le moyen de nullité sera écarté. 


- Sur le défaut de production de pièce :

Il résulte des dispositions de l'article 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 que sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :
I.-Pour la validité de la décision :
(...)
3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d'engagement de caution mentionné aux deuxièmes alinéas des articles 26-7 et 26-12 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d'un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l'article 26-4 de cette loi ;
(...)
II.-Pour l'information des copropriétaires :
(...)
2° L'état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération ;
(...).

En l’espèce, le syndic de la copropriété a mentionné dans la convocation pour chacune des résolutions litigieuses : « A la date d’envoi de la convocation, le devis n’est pas disponible. Celui-ci sera présenté lors de l’assemblée générale. »

Il s’ensuit que les conditions essentielles du contrat relatif aux travaux de réfection de la toiture n’ont pas été communiquées aux copropriétaires en même temps que l’ordre du jour de sorte que les dispositions de l’article précité n’ont pas été respectées.

Mme [V] qui a voté par correspondance sans avoir eu connaissance de ces éléments, n’a pu se prononcer de manière éclairée quant au choix des travaux à réaliser et à la désignation de l’entreprise à laquelle il pouvait être confiée.

La communication des conditions essentielles du contrat conditionnant la validité de la résolution concernée, il y a lieu de prononcer l’annulation de la résolution n° 15.3 concernant le choix de l’entreprise et des résolutions n° 15.6, 15.7 et 15.8 qui sont la conséquence directe de l’adoption de la résolution n° 15.3 puisque ces dernières concernent le financement des travaux, l’affectation des fonds et les honoraires du syndic concernant la réalisation desdits travaux.

Sur les autres demandes :

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, sera condamné aux entiers dépens.

A la suite de la présente procédure, Mme [V] a exposé des frais non compris dans les dépens. L’équité commande de l’en indemniser. Le syndicat des copropriétaires sera condamné à lui payer la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de droit de la décision n’apparaît pas incompatible avec la nature de l’affaire. Il n’y a donc pas lieu de l’écarter.



PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement contradictoirement et en premier ressort,

Annule les délibérations n° 15.3, 15.6, 15.7 et 15.8 adoptées le 10 juillet 2025 par l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 1] à [Localité 5] ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 1] à [Localité 5] aux entiers dépens et à payer à Mme [V] la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

AINSI JUGE PAR :

- Monsieur COLOMER, 1er Vice-Président,
- Madame GOUGUET, Vice-Présidente,
- Madame JALLAGEAS, Vice-Présidente,

QUI EN ONT DELIBERE;

SIGNE ET PRONONCE par Monsieur COLOMER, 1er Vice-Président, assisté de Madame BRACQ, par mise à dispostion au greffe de la Première Chambre Civile du Tribunal Judiciaire de LIMOGES du neuf Janvier deux mil vingt six.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,