Tribunal Judiciaire · PROCEDURE ORALE — 6 janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

1ère Chambre Civile
Procédures Orales

N° Rôle: N° RG 25/01159 - N° Portalis DB3K-W-B7J-GO2P

Minute N°


Demande en paiement des charges ou des contributions
0A Sans procédure particulière






Affaire :

Syndic. de copro. [Adresse 2] représenté par son Syndic, la SAS [U],

C/

[B] [H]







JUGEMENT 

DU

 06 Janvier 2026

JUGEMENT DU 06 Janvier 2026




Entre :

Le Syndicat de copropriétaires [Adresse 2] sis [Adresse 3] représenté par son Syndic, la SAS [U], pris en son établissement de [Localité 1] - [Adresse 4]

représentée par Maître Jean VALIERE-VIALEIX de la SELARL ELIGE LIMOGES - CABINET VALIERE-VIALEIX, avocats au barreau de LIMOGES, substitué par Me Océane TREHONDAT-LE HECH, avocat au barreau de LIMOGES,
 
DEMANDEUR


Et :

Monsieur [B] [H]
demeurant [Adresse 5]

comparant en personne


DÉFENDEUR


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Joëlle CANTON
Greffier : Karine MOUTARD

DEBATS:

Audience publique du 06 Novembre 2025, date à laquelle l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie ; le défendeur a été entendu en ses explications ;

Puis l’affaire a été mise en délibéré au 06 Janvier 2026, le Président a avisé les parties, que le jugement sera prononcé par mise à disposition au greffe. 


DECISION :

Rendue le 06 Janvier 2026, prononcée par mise à disposition au greffe le 06 Janvier 2026 par Joëlle CANTON, Président, assisté de Karine MOUTARD, Greffier;














EXPOSÉ DU LITIGE
Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à Limoges a fait assigner par acte du 8 octobre 2025 monsieur [B] [H] propriétaire des lots 578 et 602 dépendant de la copropriété, à comparaître devant le tribunal judiciaire de Limoges statuant en matière civile sans représentation obligatoire, afin qu’il soit condamné à lui verser la somme de 3 275,27 euros au titre des charges et travaux de copropriété selon décompte arrêté au 21 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la dernière mise en demeure du 17 juin 2025, outre 2 000 euros de dommages et intérêts, 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

Procédure
À l’audience du 6 novembre 2025, les parties ont comparu. La décision en premier ressort sera contradictoire.
À l’issue des débats, la décision a été mis en délibéré pour être prononcée, par mise à disposition du public au greffe, le 6 janvier 2026. 

Prétentions et moyens des parties
Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la SAS [U], selon les termes de son assignation auxquels il a été référé oralement à l’audience, sur le fondement notamment des articles 10 et suivants de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, après actualisation de sa créance et intégration du versement de la somme de 2 000 euros le 11 juin 2024, demande au tribunal de :
- condamner monsieur [B] [H] à lui payer les sommes suivantes :
- 3 616,92 euros au titre des charges et travaux de copropriété selon décompte arrêté au 21 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la dernière mise en demeure du 17 juin 2025 ;
- 2 000 euros en réparation de son préjudice ; 
- 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
et aux dépens de l’instance.
Il précise que monsieur [H] a été convoqué aux assemblées générales de la copropriété, informé des procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les budgets prévisionnels. Il indique produire les mises en demeure, procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes, le contrat de syndic et les appels de provisions sur charges et fonds travaux.
Il a fait l’objet de mises en demeure de payer dont la dernière le 17 juin 2025.
Il ne règle pas les charges de copropriété et appels de fonds de manière régulière.
A l’audience, le syndicat des copropriétaires indique que monsieur [H] a versé la somme de 1 000 euros début novembre 2025 et s’est engagé à régler le solde d’un montant de 2 616,92 euros à raison de 511 euros par mois, à verser avant le 10 du mois en sus des appels de travaux et avances de fonds de travaux devant être acquittés à échéance. Il précise que sur cette somme de 511 euros, 436 euros sont affectés au remboursement de la dette et 75 euros pour les charges courantes.
Il déclare se désister de sa demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts mais maintenir ses demandes au titre des dépens et frais de procédure non compris dans les dépens.

Monsieur [B] [H] comparant en personne, reconnaît être redevable de charges de copropriété appelées par le syndic. 
Il précise avoir réglé la somme de 1 000 euros début novembre 2025 et s’engage à respecter l’échéancier convenu, en demandant à pouvoir régler les mensualités avant le 15 de chaque mois.
Il explique que son épouse est malade mais qu’il souhaite faire un prêt pour régler sa dette en six mois.

MOTIFS DE LA DÉCISION
En application des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur les sommes dues
En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Sur les charges de copropriété et travaux
Le syndicat de copropriété représenté par son syndic en exercice produit un relevé de compte du copropriétaire présentant la situation du compte du 1er janvier 2018 au 1er octobre 2025.
Il en résulte que monsieur [B] [H] n’a pas réglé l’intégralité des sommes réclamées pendant cette période.
Selon le relevé de compte copropriétaire en date du 21 octobre 2025 produit à l’audience, monsieur [B] [H] reste devoir pour la période du 1er janvier 2018 au 1er octobre 2025 :
1 797,69 euros, au titre des charges courantes, après régularisation des charges et régularisation des appels déjà effectués à ces dates, travaux et cotisations au fonds [L], après déduction de financement par ce fonds et régularisations ;Ainsi, hors frais, le solde des charges de copropriété, cotisations au fonds de travaux et travaux s’établit à 1 797,69 euros au 1er octobre 2025, dont devront être déduits les paiements effectués.

Sur les frais
L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précise que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.
Le syndicat entend facturer à monsieur [H] divers frais au titre de mises en demeure et relances, courriers d’avocat, actes de commissaire de justice pour un montant total de 1 819 euros sur huit années, soit 208 euros en 2018, 156 euros en 2019, 157,17 euros en 2020, 373,17 en 2021, 262,34 euros en 2022, 105,17 euros en 2023 et 557,38 euros en 2025.
Il ne produit que la mise en demeure du 12/02/2025 et la sommation de payer du 5 juin 2025.
Monsieur [H] s’est cependant engagé à rembourser la somme demandée soit un solde de 2 616,92 euros en six mois, déduction faite de son paiement de la somme de 1 000 euros début novembre 2025.
Il en résulte qu’il accepte de payer outre le solde des charges de copropriété, cotisations au fonds de travaux et travaux s’établissant à 1 797,69 euros au 1er octobre 2025, dont devront être déduits les paiements éventuellement effectués, la somme totale de 1 819 euros au titre des frais qui lui sont réclamés sur huit ans, bien que l’intégralité des actes correspondants ne soient pas produits à l’instance.
Les sommes dues porteront intérêt au taux légal à compter du prononcé du jugement.

Sur les dommages et intérêts
Le syndicat des copropriétaires a abandonné sa demande de condamnation à dommages et intérêts à l’audience.

Sur les délais de paiement
Selon les dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Les parties s’accordent pour que monsieur [H] règle la somme restant due de 2 616,92 euros à hauteur de 436 euros par mois, outre 75 euros par mois en règlement des charges de copropriété régulièrement appelées.
Afin de permettre l’extinction de sa dette en évitant des frais supplémentaires, il sera accordé à monsieur [H] la possibilité de régler sa dette de charges de copropriété, travaux et frais, à raison de 6 mensualités de 436 euros outre 75 euros par mois en règlement des charges de copropriété régulièrement appelées, à payer entre les mains du syndic en exercice de la copropriété et ce avant le 15 de chaque mois suivant la signification de la présente décision.
À défaut de paiement d’une seule échéance à la date prévue, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible 15 jours après l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception non suivie d'effet.
Il est rappelé que les paiements des appels de travaux et/ou avance et cotisation au titre du fonds de travaux doivent être par ailleurs acquittées à échéance.

Sur les demandes accessoires 
Monsieur [B] [H], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance, en application de l’article 396 du code de procédure civile.
L’article 700 du même code dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Dans le cadre de cette procédure, le syndicat des copropriétaires, pour faire valoir son droit, a engagé des frais de recouvrement de sa créance depuis plusieurs années représentant la moitié de la somme sollicitée et que monsieur [H] accepte de lui régler.
L’équité n’impose ainsi pas de faire droit à la demande du syndicat en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS
Le juge civil, statuant en procédure orale, après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que monsieur [B] [H] reconnaît devoir payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] à [Localité 1] la somme de 2 616,92 euros se décomposant en 1 797,69 euros pour solde des charges de copropriété, avance de trésorerie et travaux et 1819,23 euros pour les frais engagés par le syndicat depuis huit ans pour recouvrer sa créance ;
ACCORDE à monsieur [B] [H] la possibilité de régler sa dette totale de charges de copropriété, travaux et frais, en 6 mensualités de 436 euros outre 75 euros par mois en règlement des charges de copropriété régulièrement appelées, à payer entre les mains du syndic en exercice de la copropriété et ce avant le 15 de chaque mois suivant la signification de la présente décision ;
DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à la date prévue, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible 15 jours après l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception non suivie d'effet et CONDAMNE alors monsieur [B] [H] à régler le solde restant dû ;
CONSTATE que le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] s’est désisté de sa demande de condamnation à dommages et intérêts ;
DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; 
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 9] de ses plus amples demandes ;
CONDAMNE monsieur [B] [H] aux dépens de l’instance ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER







LE PRESIDENT