Tribunal Judiciaire · PROCEDURE ORALE — 6 janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]

1ère Chambre Civile
Procédures Orales

N° Rôle: N° RG 25/01160 - N° Portalis DB3K-W-B7J-GPB3

Minute N°


Demande en paiement des charges ou des contributions
0A Sans procédure particulière






Affaire :

Syndic. de copro. IMM. [B] [P] [O] [Y] représenté par son Syndic, la SAS [T],

C/

[F] [H]







JUGEMENT 

DU

 06 Janvier 2026

JUGEMENT DU 06 Janvier 2026




Entre :

Syndicat des copropriétaires IMM. [B] [P] [O] [Y] sis [Adresse 2] représenté par son Syndic, la SAS [T], pris en son établissement de [Localité 1] [Adresse 3]

représentée par Maître Jean VALIERE-VIALEIX de la SELARL SELARL ELIGE LIMOGES - CABINET VALIERE-VIALEIX, avocats au barreau de LIMOGES, substitué par Me Océane TREHONDAT-LE HECH, avocat au barreau de LIMOGES,

DEMANDEUR


Et :

Monsieur [F] [H], 
demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté


DÉFENDEUR


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Joëlle CANTON
Greffier : Karine MOUTARD

DEBATS:

Audience publique du , date à laquelle 

Puis l’affaire a été mise en délibéré au 06 Janvier 2026, le Président a avisé les parties, que le jugement sera prononcé par mise à disposition au greffe. 


DECISION :

Rendue le 06 Janvier 2026, prononcée par mise à disposition au greffe le 06 Janvier 2026 par Joëlle CANTON, Président, assisté de Karine MOUTARD, Greffier;















EXPOSÉ DU LITIGE
Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] au [Adresse 6] à Limoges (87100), a fait assigner monsieur [F] [H], copropriétaire indivis des lots n°150, 200, 243 et 294 dépendant de la copropriété, à comparaître devant le tribunal judiciaire de Limoges statuant en matière civile sans représentation obligatoire, afin qu’il soit condamné à lui verser la somme de 6 540,33 euros au titre des charges et travaux de copropriété selon décompte arrêté au 25 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la dernière mise en demeure du 3 juillet 2025, outre 1 000 euros de dommages et intérêts, 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.
Cette assignation, a été délivrée le 15 octobre 2025, au [Adresse 7] à [Localité 3], par copie en étude de commissaire de justice, outre avis de passage laissé au domicile et envoi d’une copie de l’acte en lettre simple.

Procédure
À l’audience du 6 novembre 2025, seul le demandeur représenté par son avocat a comparu. La décision en premier ressort sera réputée contradictoire.
À l’issue des débats, la décision a été mis en délibéré pour être prononcée, par mise à disposition du public eu greffe, le 6 janvier 2026. 

Prétentions et moyens des parties
Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SAS [T], selon les termes de son assignation auxquels il a été référé oralement à l’audience, sur le fondement notamment des articles 10 et suivants de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 demande au tribunal, après actualisation de sa demande communiquée par lettre recommandée avec accusé de réception au défendeur, de :
- condamner monsieur [F] [H] à lui payer les sommes suivantes :
- 3 912,69 euros au titre des charges et travaux de copropriété selon décompte arrêté au 21 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la dernière mise en demeure du 25 août 2025 ;
- 1 000 euros de dommages et intérêts, 
- 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
et aux dépens de l’instance.
Il précise que monsieur [F] [H] a été convoqué aux assemblées générales de la copropriété, informé des procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les budgets prévisionnels. Il indique produire les mises en demeure, procès-verbaux d’assemblées générales approuvant les comptes, le contrat de syndic et les appels de provisions sur charges et fonds travaux.
Or depuis l’acquisition des lots de copropriété, il règle de façon irrégulière et incomplète les appels de fonds.
Il a fait l’objet de mises en demeure de payer dont la dernière le 3 juillet 2025.
Il soutient que l’inertie fautive de monsieur [H] grève le budget de la copropriété qui a dû être revu à la hausse pour financer les démarches à l’encontre du copropriétaire débiteur.

MOTIFS DE LA DÉCISION
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les sommes dues
En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Sur les charges de copropriété et travaux
Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice la société [T] produit avec son assignation, un relevé de compte du copropriétaire présentant la situation du compte du 1er juillet 2020 au 1er juillet 2025 ; il a actualisé ce décompote à l’audience au 1er octobre 2025.
Il en résulte que monsieur [F] [H] n’a pas réglé l’intégralité des sommes réclamées pendant cette période.
Selon le relevé de compte copropriétaire en date du 21 octobre 2025 présenté à l’audience, monsieur [F] [H] aurait dû payer pour la période du 1er juillet 2020 au 1er octobre 2025 :
3 561,96 euros, au titre des charges courantes, travaux et cotisations au fonds de travaux, après régularisations ;Ainsi, hors frais, le solde des charges de copropriété, cotisations au fonds de travaux et travaux s’établit à 3 561,96 euros au 1er octobre 2025.
Conformément à la demande du syndicat de copropriété, cette somme portera intérêts au taux légal depuis la mise en demeure du 1er juillet 2025. 


Sur les frais
L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précise que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.
Selon le décompte produit, le syndicat des copropriétaires entend facturer à monsieur [F] [H] les frais suivants, inscrits au débit de son compte :
quatre mises en demeure à hauteur de 52 euros chacune (27/08/2021 , 19/05/2021, 14/09/2021, 03/07/2025) outre un avis avant poursuite en date du 14/09/2021 ;un acte de commissaire de justice : un commandements de payer à 142,73 euros (le 21/10/2021) ;Le contrat de syndic produit permet de constater, (pièce n°5, page 10/19), que sont détaillées les prestations pouvant être facturées aux seuls copropriétaires défaillants notamment les frais de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception au tarif de 52 euros TTC, et les frais de relance après mise en demeure au même tarif de 52 euros TTC ; outre les frais de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice ou à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles).
En pièce n°2, il est produit copie de deux mises en demeure envoyées par le syndic le 23/09/2024 et le 03/07/2025 ; et en pièce n°7, deux factures éditées par le syndic pour deux mises en demeure du 03/07/2025.
Conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans la limite des montants contractuellement convenus avec le syndic, selon le contrat de syndic produit, il a été légitimement facturé à monsieur [F] [H] les frais de deux « mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception » au tarif de 52 euros chacune, justifiés par les copies produites des dites mises en demeure.
Il sera donc mis à la charge de monsieur [H] au titre des frais de recouvrement, la somme de 104 euros au titre de deux mises en demeure.

Sur les dommages et intérêts
Le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] demande réparation du préjudice financier qu’il subit du fait des retards de paiement de certains copropriétaires et frais que cela génère et demeurant à sa charge. 
Il justifie avoir adressé au défendeur des mises en demeure, dont les frais ont déjà pris en compte au titre de frais directement imputables au copropriétaire défaillant. 
S’agissant de frais de commissaire de justice avant l’introduction de la présente procédure au titre d’un commandement de payer le 21/10/2021, cet acte n’est pas produit.
Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir subi un préjudice autre que celui résultant du simple retard de paiement, lui-même indemnisé par les intérêts moratoires.
Il sera donc débouté de ses demandes de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires 
Monsieur [F] [H], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant les frais d’assignation.
L’article 700 du même code dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Dans le cadre de cette procédure, la copropriété, pour faire valoir son droit, a engagé des frais qui ne sont pas compris dans les dépens notamment pour l’assistance par un avocat et qu’il ne serait pas équitable de laisser à sa charge.
Monsieur [F] [H] sera donc condamné à lui payer la somme de 600 euros au titre des frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant en procédure orale, après débats publics, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE monsieur [F] [H], à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] à [Localité 1] représenté par son syndic en exercice la SAS [T], les sommes suivantes :
- 3 561,96 euros pour solde des charges, travaux et fonds pour travaux selon décompte arrêté au 1er octobre 2025 ; cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 7 juillet 2025 date de la mise en demeure ; 
- 104 euros au titre du solde des frais de mise en demeure directement imputables au propriétaire défaillant ;
- 600 euros au titre des frais engagés à l’occasion de cette instance et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE monsieur [F] [H] aux dépens de l’instance ;
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 5] de sa demande de commages-intérêts et de ses autres ou plus amples demandes ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.
LE GREFFIER






LE PRESIDENT