N° Minute :
N° Rôle: N° RG 25/00763 - N° Portalis DB3K-W-B7J-GLYI
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion
0A Sans procédure particulière
Affaire :
[B] [Q]
C/
[P] [D]
Association A.E.P.A.P.E. 87
CCC le
CE le
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES
Jugement Civil
du 14 Janvier 2026
Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges le 12 Novembre 2025,
Il a été rendu le jugement suivant par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 14 Janvier 2026, composé de :
PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON
GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN
Entre :
Monsieur [B] [Q]
né le 05 Décembre 1954 à [Localité 1] ()
demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Michel MARTIN, avocat au barreau de LIMOGES;
DEMANDEUR
Et :
Madame [P] [D]
née le 06 Octobre 1972 à [Localité 2] (94)
demeurant [Adresse 2]
(Aide juridictionnelle Totale numéro 2025/007191 en date du 21/07/2025)
sous curatelle renforcée de l’A.E.P.A.P.E. 87, dont le siège social est sis [Adresse 3], comparant,
représentée par Maître Sophie NOUAILHER, avocat au barreau de LIMOGES ;
DÉFENDEURS
A l'appel de la cause à l'audience du 12 Novembre 2025, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie, et l’avocat du défendeur en ses observations.
Puis le Tribunal a mis l'affaire en délibéré à l'audience du 14 Janvier 2026 à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit.
FAITS ET PROCEDURE
Suivant acte sous seing privé du 8 mars 2023, à effet au 15 mars 2023, Monsieur [B] [Q] a donné à bail à Monsieur [J] [G] et Madame [P] [G] un logement à usage d'habitation, situé [Adresse 2] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 535 euros, outre des provisions mensuelles pour charges d’un montant total de 150 euros et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer.
Un avenant a par la suite été signé entre le bailleur et Madame [P] [D] suite à son divorce d’avec Monsieur [J] [G].
Par actes de commissaire de justice du 25 juin 2025 remis à étude et à personne morale, Monsieur [B] [Q] a respectivement assigné Madame [P] [D] et son curateur l’AEPAPE, devant la présente juridiction, aux fins de :
prononcer la résiliation du bail pour non-respect par Madame [P] [D] de son obligation de jouissance paisible des lieux ;ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin, et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;supprimer le bénéfice du sursis à expulsion prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, en raison de la mauvaise foi de la locataire ;juger que le sort des meubles sera régi suivant les dispositions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;condamner Madame [P] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges soit 685 € par jour d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux ;condamner Madame [P] [D] à verser à Monsieur [B] [Q] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;condamner Madame [P] [D] aux entiers dépens dans lesquels seront compris les éventuels frais d’exécution du jugement à intervenir.
Au soutien de ses demandes fondées sur les articles 1728 et 1227 du code civil, le bailleur fait état de nuisances sonores et olfactives, ainsi que de comportements agressifs et injurieux depuis plus de deux ans de la part de la locataire souffrant de troubles psychiatriques. Il fait ainsi valoir les courriers de plainte de voisins et du syndic de copropriété, de même que diverses mains-courantes et dépôts de plainte.
L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 12 novembre 2025.
Monsieur [B] [Q], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions transmises par voie électronique le 14 octobre 2025, reprenant les demandes de son acte introductif d’instance et ajoutant la demande nouvelle de « donner acte à Monsieur [B] [Q] de l’engagement de Madame [D] de quitter les lieux en lui accordant un délai maximum de trois mois pour ce faire sous peine du paiement d’une astreinte de 50 € par jour de retard passé ce délai en sus des indemnités d’occupation ».
Au soutien de ses demandes, le bailleur expose que si les loyers ont été réglés, il maintient sa demande d’expulsion ainsi que sa demande au titre de l’indemnité d’occupation. S’il indique ne pas être opposé à l’octroi d’un délai à Madame [P] [D] pour quitter les lieux au regard de sa situation, il sollicite que ce délai soit limité à une durée de trois mois au regard de la gravité des manquements et de l’impatience des autres occupants de l’immeuble de voir cesser les troubles.
Madame [P] [D] assistée de son curateur l’AEPAPE, représentée par son conseil, a soutenu les termes de ses conclusions transmises par voie électronique le 6 octobre 2025 par lesquelles elle sollicite de lui accorder un délai de 6 mois à compter de la signification de la décision pour quitter les lieux.
A l’appui de ses demandes, si elle ne conteste pas les manquements à son obligation de jouir paisiblement des lieux, elle fait en revanche état de sa particulière vulnérabilité au vu de ses troubles psychiatriques et du contexte de rupture difficile avec Monsieur [J] [G]. Au soutien de sa demande de délai, elle expose être à la recherche d’un nouveau logement avec l’aide de son curateur, démarche difficile au vu de sa situation financière précaire.
L'affaire a été mise en délibéré à la date du 14 janvier 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur le prononcé de la résiliation judiciaire du bail :
Conformément aux dispositions de l’article 7 b/ de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.
Le non-respect de cette obligation constitue un manquement grave aux obligations contractuelles, justifiant la résiliation du bail par application de l'article 1741 du Code civil.
Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat, étant rappelé que l’appréciation de la situation au jour où il est statué constitue une simple faculté.
En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, notamment des courriers de plainte des résidents, des courriers recommandés du syndic de copropriété, des attestations de voisins, des mains-courantes et plaintes déposées par ceux-ci, que Madame [P] [D] a occasionné depuis plus de deux ans et de manière répétée, des nuisances sonores par des hurlements, des nuisances olfactives en déféquant aux abords de l’immeuble, ou encore des agressions verbales et des injures notamment à caractère raciste, le dernier courrier de plainte versé au débat datant du mois de septembre 2025.
L’ensemble des éléments produits permet de retenir l’existence de manquements graves, anciens, constants et postérieurs à la délivrance de l’acte introductif d’instance, caractérisant pour le voisinage un trouble anormal et de la part de la locataire une violation grave et répétée de ses obligations de locataire.
Les manquements de Madame [P] [D] justifient ainsi pleinement de prononcer la résiliation du bail à compter de ce jour.
Sur l'expulsion :
Madame [P] [D] devenant occupante sans droit ni titre, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef.
Il convient de rappeler que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la demande de délais d’expulsion :
Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.
Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.
La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.
En l’espèce, Madame [P] [D] sollicite un délai de six mois, auquel le demandeur ne s’oppose pas mais sollicitant que celui-ci soit fixé à une durée de trois mois.
Il apparaît que Madame [P] [D] se trouve manifestement dans une situation de particulière vulnérabilité, notamment en raison de ses troubles psychiatriques et de sa précarité, que ne remet pas en cause le demandeur. Par ailleurs, il n’est pas contesté que Madame [P] [D] entreprend des démarches pour se reloger avec l’aide de son curateur, lesquelles sont davantage compliquées au regard de sa situation financière précaire.
Au regard de ces éléments, mais également compte tenu des troubles importants causés aux autres résidants et de leur ancienneté, il convient d'accorder à Madame [P] [D] un délai de 4 mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux.
Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution :
Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.
Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
En l’espèce, il n’est démontré aucune mauvaise foi de Madame [P] [D], justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.
Il convient de rejeter la demande du bailleur à ce titre.
Sur la demande d'astreinte :
Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [P] [D] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte telle que sollicitée par le bailleur.
Sur l’indemnité d’occupation :
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l’espèce, le bail étant résilié, Madame [P] [D] est occupante sans droit ni titre.
Il convient de fixer l'indemnité d'occupation due à compter du prononcé du présent jugement et jusqu'à la libération effective des lieux, au montant des loyers, tels que fixés lors de la signature du bail, soit 685 € (535 € + 150 €), et de condamner au besoin Madame [P] [D] à son paiement.
Sur les frais irrépétibles et les dépens :
En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [P] [D] qui succombe supportera les dépens, ceux-ci ne pouvant inclure les éventuels frais d’exécution à venir puisque par définition hypothétiques.
Compte tenu de l'équité et de la situation économique des parties, il convient d'allouer à Monsieur [B] [Q] une somme de 500 € au titre des frais irrépétibles de la procédure qu’il a été contraint d’engager en raison des manquements de Madame [P] [D] à ses obligations de locataire. Conformément à la demande et aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision.
Sur l'exécution provisoire :
Il sera rappelé l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
PRONONCE la résiliation judiciaire du bail liant les parties à effet du présent jugement ;
DIT que Madame [P] [D] est occupante sans droit ni titre ;
ACCORDE à Madame [P] [D] un délai de QUATRE mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux occupés situés [Adresse 2] ;
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l'expulsion de Madame [P] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux situés [Adresse 2], avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
DIT n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte ;
FIXE l'indemnité mensuelle d'occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, au montant du loyer qui aurait été du si le bail s’était poursuivi soit 685 € (six cent quatre-vingt cinq euros), et CONDAMNE Madame [P] [D] à son paiement ;
CONDAMNE Madame [P] [D], assistée de l’AEPAPE à payer à Monsieur [B] [Q] la somme de 500 € (cinq cents euros) au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;
CONDAMNE Madame [P] [D], assistée de l’AEPAPE, aux dépens de la présente instance ;
DEBOUTE Monsieur [B] [Q] de sa demande de condamnation aux éventuels frais d’exécution à venir ;
RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision ;
DIT qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON