Tribunal Judiciaire · JCP — 8 janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 1]
[Localité 2]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 24/13705 - N° Portalis DBZS-W-B7I-ZBQC

N° de Minute : 

JUGEMENT 

DU : 08 Janvier 2026





S.A. 3F NOTRE LOGIS, venant aux droits de la SA 3F NORD ARTOIS.


C/

[M] [N]
[B] [L] épouse [N]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 08 Janvier 2026






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


S.A. 3F NOTRE LOGIS, venant aux droits de la SA 3F NORD ARTOIS., dont le siège social est sis [Adresse 1]



représentée par Me Isabelle MERVAILLE-GUEMGHAR, avocat au barreau de LILLE 

ET :


DÉFENDEUR(S)

M. [M] [N], demeurant [Adresse 2]

assisté par Me Clémence TROUFLEAU, avocat au barreau de LILLE

Mme [B] [L] épouse [N], demeurant [Adresse 3]

non comparante 






COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 16 Octobre 2025 

Aurélie DESWARTE, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 08 Janvier 2026, date indiquée à l'issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffière











EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 7 mai 2009, la société SA 3 F Notre Logis, a donné à bail à M. [M] [N] et à sa mère, Mme [B] [L] épouse [N] un logement sis [Adresse 4], à [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d'un loyer incluant les charges d'un montant de 710,36 euros.

Par acte de commissaire de justice du 5 septembre 2024, la société SA 3 F Notre Logis, venant aux droits de la société SA 3F Nord Artois a fait signifier à M. [M] [N] et à sa mère Mme [B] [L] épouse [N], un commandement de payer la somme principale de 2.291,08 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. 

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 29 novembre 2024, la société SA 3 F Notre Logis a fait assigner M. [M] [N] et sa mère, Mme [B] [L] épouse [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :
 - Constater la résiliation de plein droit du contrat de bail, suite au défaut de paiement des loyers, charges, prestations et frais dans le délai de deux mois du commandement visant la clause résolutoire signifié le 5 septembre 2024, conformément aux articles 7 dernier alinéa et de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
 - A défaut, le cas échéant, prononcer la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer et des charges sur le fondement des articles 1224 et 1741 du code civil et de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
 - Par voie de conséquence, déclarer M. [M] [N] et sa mère, Mme [B] [L] épouse [N] sans droit au maintien dans le logement situé [Adresse 5] à [Localité 4],
 - Condamner M. [M] [N] et sa mère, Mme [B] [L] épouse [N] à délaisser et rendre libre de toute personne et de tout bien les lieux qu'il occupe, en satisfaisant aux obligations d'un locataire sortant,
 - Faute pour M. [M] [N] et sa mère, Mme [B] [L] épouse [N] de le faire immédiatement, ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
 - Condamner solidairement M. [M] [N] et sa mère, Mme [B] [L] épouse [N] à payer, en deniers et quittance valables, la somme de 3.245,89 euros avec intérêts au taux légal, conformément aux articles 1103, 1231-6, 1344-1 et 1728 du code civil, à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et au contrat de location,
 - Condamner solidairement M. [M] [N] et sa mère, Mme [B] [L] épouse [N] à payer, en outre les sommes échues depuis le 12 novembre 2024 jusqu'au jour de la décision à intervenir, en vertu des articles 1103 et 1728 du code civil, à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et au contrat de location,
 - Dire que les condamnations porteront intérêts au taux légal à compter du commandement, pour la somme énoncée dans les causes du commandement soit 2.291,08 euros, et de la présente assignation pour le surplus, conformément à l'article 1231-6 du code civil,
 - Juger que, dans le cas où des délais de paiement seraient accordés au titre de l'article 1343-5 du code civil, ceux-ci seront soumis au règlement simultané du loyer et charges courants et que la déchéance serait encourue à défaut de versement partiel ou total tant au titre des délais accordés qu'au titre des loyers et charges courants, le solde de la dette devenant alors immédiatement exigible,
 - Condamner in solidum M. [M] [N] et sa mère, Mme [B] [L] épouse [N] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, due jusqu'à complète libération des lieux, ladite indemnité s'élevant mensuellement au prix du loyer actuel, charges comprises, en application des articles 1240 et 1760 du code civil,
 - Dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient 12 fois la provision,
 - Condamner in solidum M. [M] [N] et sa mère, Mme [B] [L] épouse [N] à payer la somme de 450 euros au titre des frais irrépétibles en vertu de l'article 700 du code de procédure civile, 
 - Condamner in solidum M. [M] [N] et sa mère, Mme [B] [L] épouse [N] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer les loyers, la présente assignation et sa dénonciation au préfet, en application des dispositions de l'article 898 du code de procédure civile,
 - Certifier la décision en tant que titre exécutoire européen en application des dispositions du règlement 805/2004 et en conséquence, dire que le greffier sera tenu de délivrer un titre exécutoire européen ensemble avec l'original de la décision,
 - Rappeler que la décision est assortie de l'exécution provisoire de droit conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 16 octobre 2025, date à laquelle l'affaire a été plaidée.

A cette audience, la société SA 3 F Notre Logis, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation. Elle actualise sa créance au 30 septembre 2025 à la somme de 4.712,85 euros. Elle fait valoir son accord quant à l'échéancier sur 36 mois avec une part à charge de son locataire à la somme de 559,83 euros.

M. [M] [N], assisté de son conseil, indique que sa mère n'est plus sur le bail et qu'il a repris le paiement courant de son loyer en ayant payé préalablement à l'audience une somme de 750,36 euros. Il propose de s'acquitter de son loyer ainsi que d'une mensualité de 60 euros mensuelle. Son conseil sollicite l'attribution de l'aide juridictionnelle provisoire.

Mme [B] [L] épouse [N], valablement assignée, n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter à cette audience. Susceptible d'un appel en application des dispositions de l'article 473 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire.

A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2026.

DISCUSSION :

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la résiliation du bail : 

- Sur la recevabilité de l'action en résiliation du bail :

La société 3F Notre Logis, justifie avoir saisi la caisse d'allocation familiales le 4 septembre 2024, soit plus de deux mois avant l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société 3 F Notre Logis, venant aux droits de la société 3F Nord Artois justifie avoir notifié au préfet du Nord en date du 2 décembre 2024, soit plus de six semaines avant la date de l'audience, l'assignation visant à obtenir l'expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. 

L'action en résiliation de bail est donc recevable.

- Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 7 mai 2009 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à M. [M] [N] et à sa mère, Mme [B] [L] épouse [N] le 5 septembre 2024, pour la somme en principal de 2.291,08 euros. 

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués de M. [M] [N] et de sa mère, Mme [B] [L] épouse [N] n'ayant pas permis de régulariser l'intégralité des causes du commandement. 

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 5 novembre 2024 à 24.00 heures.

2. Sur le décompte des sommes dues et la demande principale en paiement : 

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus. 

En l'occurrence, le décompte produit par la société 3F Notre Logis, fait ressortir une dette d'un montant d'un montant de 4.712,85 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 30 septembre 2025, échéance du mois de septembre 2025 comprise. 

S'il ressort que ce décompte ne mentionne le nom que de M. [M] [N], le bail mentionne également le nom de sa mère. 

Par ailleurs, le commandement de payer a également été délivré à son encontre et ledit décompte permet d'établir que la quasi-totalité des paiements effectués l'a été par Mme [B] [Y] épouse [N].

Enfin, il n'est pas démontré que cette dernière ait quitté le logement. 

Par voie de conséquence, compte-tenu de la clause de solidarité contenue au contrat de bail, il convient de condamner M. [M] [N] et sa mère, Mme [B] [L] épouse [N] à payer solidairement à la société 3F Notre Logis, la somme de 4.712,85 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 30 septembre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2025, date du commandement de payer, pour la somme de 2.291,08 euros et à compter de la délivrance de l'assignation en date du 29 novembre 2024 pour le surplus. 

3. Sur les délais de paiement, la suspension des effets de la clause résolutoire et l'expulsion :

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours : 
" V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
(…)
VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ".

En l'espèce, Mme [B] [L] épouse [N] n'a pas comparu.

Pour autant, son fils a comparu. Il précise avoir repris le paiement du loyer courant ce que justifie le décompte produit. Il indique exercer la profession de livreur et percevoir un salaire de 1.500 euros mensuel. Il propose également de régler sa dette par mensualité de 60 euros en plus du loyer courant.

Le Bailleur est d'accord avec cet échéancier de sa dette.

Au vu de l'accord des parties, il convient donc d'accorder à M. [M] [N] et à sa mère, Mme [B] [L] épouse [N] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d'impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l'intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur. 

De plus, l'expulsion de M. [M] [N] et de sa mère, Mme [B] [L] épouse [N] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

4. Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation : 

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 5 novembre 2024 à 24.00 heures, M. [M] [N] et sa mère, Mme [B] [L] épouse [N] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

L'indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, est fixée au montant du loyer et charges qui aurait été du pour le logement si le bail n'avait pas été résilié. 

Il y a lieu de condamner M. [M] [N] et sa mère, Mme [B] [L] épouse [N] à payer à la société 3F Notre Logis cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux. 

Cette indemnité d'occupation mensuelle, qui se substitue au loyer à compter du 5 novembre 2024, est incluse dans la condamnation principale jusqu'au terme du mois de septembre 2025 inclus.

Ainsi, M. [M] [N] et sa mère, Mme [B] [L] épouse [N] seront condamnés in solidum au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, soit la somme actuelle de 710,36 euros, pour la période courant du mois d'octobre 2025 à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour la société 3F Notre Logis, de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La provision sur charges pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part égale à la provision.

5. Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Succombant à l'instance, M. [M] [N] et sa mère, Mme [B] [L] épouse [N], ayant succombé, seront condamnés in solidum aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification aux services de la Préfecture, 

6. Sur la demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

L'équité commande de débouter la société 3F Notre Logis de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

7. Sur l'exécution provisoire :

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la société 3F Notre Logis, recevable en son action,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 mai 2009 entre la société 3F Notre Logis, et M. [M] [N] et sa mère, Mme [B] [L] épouse [N] concernant l'immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 4], à [Localité 3] sont réunies à la date du 5 novembre 2024, à 24.00 heures,

CONDAMNE solidairement M. [M] [N] et sa mère, Mme [B] [L] épouse [N] à payer à la société 3F Notre Logis, la somme de 4.712,85 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 30 septembre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter à compter du 5 septembre 2025, date du commandement de payer, pour la somme de 2.291,08 euros et à compter de la délivrance de l'assignation en date du 29 novembre 2024 pour le surplus,

ACCORDE un délai à M. [M] [N] et à sa mère, Mme [B] [L] épouse [N] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE M. [M] [N] et sa mère, Mme [B] [L] épouse [N] à s'acquitter de leur dette, en procédant à 35 versements de 60 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DIT qu'à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d'une seule mensualité à sa date d'échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas, 

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [M] [N] et de sa mère, Mme [B] [L] épouse [N] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE à M. [M] [N] et à sa mère, Mme [B] [L] épouse [N] qu'ils peuvent saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L'EMPLOI DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES
[Adresse 6]
[Adresse 7] 
[Adresse 8]
[Localité 5] 

DIT qu'une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département pour information,

CONDAMNE in solidum M. [M] [N] et sa mère, Mme [B] [L] épouse [N] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, soit la somme de 710,36 euros, si le bail s'était poursuivi à compter du mois d'octobre 2025 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE in solidum M. [M] [N] et sa mère, Mme [B] [L] épouse [N] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification aux services de la Préfecture, 

ACCORDE à M. [M] [N] le bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire,

DIT n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le 8 janvier 2026.


LA CADRE GREFFIERE, LE JUGE,