Tribunal Judiciaire · JCP — 8 janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 1]
[Localité 2]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 24/13710 - N° Portalis DBZS-W-B7I-ZBQO


JUGEMENT 

DU : 08 Janvier 2026





S.A. 3F NOTRE LOGIS


C/

[M] [W]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 08 Janvier 2026






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


S.A. 3F NOTRE LOGIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]



représentée par Me Isabelle MERVAILLE-GUEMGHAR, avocat au barreau de LILLE 

ET :


DÉFENDEUR(S)

M. [M] [W], demeurant [Adresse 2] - [Localité 3] [Adresse 3]



non comparant




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 16 Octobre 2025 

Aurélie DESWARTE, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 08 Janvier 2026, date indiquée à l'issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffière














EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 18 mars 2019, la société SA 3 F Notre Logis, venant aux droits de la société SA 3F Nord Artois, a donné à bail à M. [M] [W] un logement sis [Adresse 4] - à [Localité 4], moyennant le paiement mensuel d'un loyer incluant les charges d'un montant de 455,10 euros.

Par acte de commissaire de justice du 3 septembre 2024, la société SA 3 F Notre Logis, venant aux droits de la société SA 3F Nord Artois a fait signifier à M. [M] [W] un commandement de payer la somme principale de 865,08 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. 

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 29 novembre 2024, la société SA 3 F Notre Logis, venant aux droits de la société SA 3 F Nord Artois a fait assigner M. [M] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :
 - Constater la résiliation de plein droit du contrat de bail, suite au défaut de paiement des loyers, charges, prestations et frais dans le délai de deux mois du commandement visant la clause résolutoire signifié le 3 septembre 2024, conformément aux articles 7 dernier alinéa et de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
 - A défaut, le cas échéant, prononcer la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer et des charges sur le fondement des articles 1224 et 1741 du code civil et de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
 - Par voie de conséquence, déclarer M. [M] [W] sans droit au maintien dans le logement situé [Adresse 5] à [Localité 5],
 - Condamner M. [M] [W] à délaisser et rendre libre de toute personne et de tout bien les lieux qu'il occupe, en satisfaisant aux obligations d'un locataire sortant,
 - Faute pour M. [M] [W] de le faire immédiatement, ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
 - Condamner M. [M] [W] à payer, en deniers et quittance valables, la somme de 1.578,83 euros avec intérêts au taux légal, conformément aux articles 1103, 1231-6, 1344-1 et 1728 du code civil, à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et au contrat de location,
 - Condamner M. [M] [W] à payer, en outre les sommes échues depuis le 7 novembre 2024 jusqu'au jour de la décision à intervenir, en vertu des articles 1103 et 1728 du code civil, à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et au contrat de location,
 - Dire que les condamnations porteront intérêts au taux légal à compter du commandement, pour la somme énoncée dans les causes du commandement soit 865,08 euros, et de la présente assignation pour le surplus, conformément à l'article 1231-6 du code civil,
 - Juger que, dans le cas où des délais de paiement seraient accordés au titre de l'article 1343-5 du code civil, ceux-ci seront soumis au règlement simultané du loyer et charges courants et que la déchéance serait encourue à défaut de versement partiel ou total tant au titre des délais accordés qu'au titre des loyers et charges courants, le solde de la dette devenant alors immédiatement exigible,
 - Condamner M. [M] [W] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, due jusqu'à complète libération des lieux, ladite indemnité s'élevant mensuellement au prix du loyer actuel, charges comprises, en application des articles 1240 et 1760 du code civil,
 - Dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient 12 fois la provision,
 - Condamner M. [M] [W] à payer la somme de 450 euros au titre des frais irrépétibles en vertu de l'article 700 du code de procédure civile, 
 - Condamner M. [M] [W] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer les loyers, la présente assignation et sa dénonciation au préfet, en application des dispositions de l'article 898 du code de procédure civile,
 - Certifier la décision en tant que titre exécutoire européen en application des dispositions du règlement 805/2004 et en conséquence, dire que le greffier sera tenu de délivrer un titre exécutoire européen ensemble avec l'original de la décision,
 - Rappeler que la décision est assortie de l'exécution provisoire de droit conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 16 octobre 2025, date à laquelle l'affaire a été plaidée.

A cette audience, la société SA 3 F Notre Logis, venant aux droits de la société 3 F Nord Artois, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation. Elle a actualisé sa créance au 30 septembre 2025 à la somme de 3.639,30 euros. 

M. [M] [W], valablement assigné en application des dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter à cette audience. Susceptible d'un appel en application des dispositions de l'article 473 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire.

A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2026.

DISCUSSION :

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la résiliation du bail : 

- Sur la recevabilité de l'action en résiliation du bail :

La société 3F Notre Logis, venant aux droits de la société 3 F Nord Artois justifie avoir saisi la caisse d'allocation familiales le 26 juillet 2024, soit plus de deux mois avant l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société 3 F Notre Logis, venant aux droits de la société 3F Nord Artois justifie avoir notifié au préfet du Nord en date du 2 décembre 2024, soit plus de six semaines avant la date de l'audience, l'assignation visant à obtenir l'expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. 

L'action en résiliation de bail est donc recevable.

- Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 18 mars 2019 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à M. [M] [W] le 3 septembre 2024, pour la somme en principal de 865,08 euros. 

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, dans la mesure où M. [M] [W] n'a effectué aucun paiement dans le délai imparti. 

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 3 novembre 2024 à 24.00 heures.

2. Sur le décompte des sommes dues et la demande principale en paiement : 

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus. 

En l'occurrence, le décompte produit par la société 3F Notre Logis, venant aux droits de la société 3F Nord Artois fait ressortir une dette d'un montant de 3.639,30 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 30 septembre 2025, échéance du mois de septembre 2025 comprise. 

Par voie de conséquence, il convient de condamner M. [M] [W] à payer à la société 3F Notre Logis, venant aux droits de la société 3F Nord Artois, la somme de 3.639,30 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 30 septembre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 3 septembre 2025, date du commandement de payer, pour la somme de 865,08 euros et à compter de la délivrance de l'assignation en date du 29 novembre 2024 pour le surplus. 

3. Sur les délais de paiement, la suspension des effets de la clause résolutoire et l'expulsion :

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicables aux instances en cours : 
" V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
(…)
VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ".

En l'espèce, M. [M] [W] n'a pas comparu.

Pour autant, le décompte produit par le bailleur, permet d'établir que M. [M] [W] ne paye pas son loyer courant dans la mesure où son dernier paiement a été effectué le 19 mai 2025.

Faute de connaître sa situation financière et en l'absence de reprise du paiement du loyer à l'audience, l'ancienneté et l'importance de la dette justifient que la société 3F Notre Logis, venant aux droits de la société 3F Nord Artois, puisse à nouveau disposer du logement et que soit ordonnée la libération des lieux.

Il convient de ne pas accorder d'office de délais de paiement et dès lors d'ordonner l'expulsion de M. [M] [W] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

4. Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation : 

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 3 novembre 20024 à 24.00 heures, M. [M] [W] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

L'indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, est fixée au montant du loyer et charges qui aurait été du pour le logement si le bail n'avait pas été résilié. 

Il y a lieu de condamner M. [M] [W] à payer à la société 3F Notre Logis venant aux droits de la société 3F Nord Artois cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux. 

Cette indemnité d'occupation mensuelle, qui se substitue au loyer à compter du 4 novembre 2024, est incluse dans la condamnation principale jusqu'au terme du mois de septembre 2025 inclus.

Ainsi, M. [M] [W] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, soit la somme actuelle de 455,10 euros, pour la période courant du mois d'octobre 2025 à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour la société 3F Notre Logis, venant aux droits de la société 3F Nord Artois, de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La provision sur charges pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part égale à la provision.

5. Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Succombant à l'instance, M. [M] [W], ayant succombé, sera condamné aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification aux services de la Préfecture, 


6. Sur la demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

L'équité commande de débouter la société 3F Notre Logis, venant aux droits de la société 3F Nord Artois, de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

7. Sur l'exécution provisoire :

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la société 3F Notre Logis, venant aux droits de la société 3F Nord Artois, recevable en son action,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 mars 2019 entre la société 3F Notre Logis, venant aux droits de la société 3F Nord Artois, et M. [M] [W] concernant l'immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 4] - à [Localité 4] sont réunies à la date du 3 novembre 2024, à 24.00 heures,

CONDAMNE M. [M] [W] à payer à la société 3F Notre Logis, venant aux droits de la société 3F Nord Artois, la somme de 3.639,30 euros, créance arrêtée au 30 septembre 2025, le terme du mois de septembre 2025 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 865,08 à compter du commandement de payer du 3 septembre 2024, et à compter de la date d'assignation soit le 29 novembre 2024 pour le surplus de la somme, 

DIT que M. [M] [W] ne bénéficiera pas de délais de paiement, 

Par conséquent, CONSTATE la résiliation du bail liant les parties,

ORDONNE à défaut pour M. [M] [W] d'avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d'un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

RAPPELLE qu'en application de l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution " les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire",

CONDAMNE M. [M] [W] à payer à la société 3F Notre Logis, venant aux droits de la société 3F Nord Artois, une indemnité mensuelle d'occupation, d'un montant actuel de 455,10 euros, à compter du mois d'octobre 2025 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la société 3F Notre Logis, ou à son mandataire, par un procès-verbal d'expulsion ou de reprise,

DIT la part des charges dans cette indemnité pourra être réajustée si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l'indemnité mensuelle d'occupation égale à la provision,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, 

RAPPELLE à M. [M] [W] qu'il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :



DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L'EMPLOI DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES
[Adresse 6]
[Adresse 7] 
[Adresse 8]
[Localité 6] 

DIT qu'une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département pour information,

CONDAMNE M. [M] [W] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification aux services de la Préfecture, 

DIT n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le 8 janvier 2026.


LA CADRE GREFFIERE, LE JUGE,