Tribunal Judiciaire · JCP — 8 janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 1]
[Localité 2]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 24/14230 - N° Portalis DBZS-W-B7I-ZC5V


JUGEMENT 

DU : 08 Janvier 2026





Association [K] SOLIDAIRE POUR L'HABITAT, venant aux droits de l'Association [Localité 3] METROPOLE NORD.

S.A. [K] BATISSEURS DE LOGEMENTS D'INSERTION HAUTS DE FRANCE, venant aux droits de la SA-UES HABITAT [Localité 3].


C/

[O] [U]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 08 Janvier 2026






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


Association [K] SOLIDAIRE POUR L'HABITAT, venant aux droits de l'Association [Localité 3] METROPOLE NORD., dont le siège social est sis [Adresse 1]


S.A. [K] BATISSEURS DE LOGEMENTS D'INSERTION HAUTS DE FRANCE, venant aux droits de la SA-UES HABITAT [Localité 3]., dont le siège social est sis [Adresse 2]



représentée par Me Anne-laurence DELOBEL BRICHE, avocat au barreau de LILLE 

ET :


DÉFENDEUR(S)

Mme [O] [U], demeurant [Adresse 3]



non comparante




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 16 Octobre 2025 

Aurélie DESWARTE, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 08 Janvier 2026, date indiquée à l'issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffière







EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 22 octobre 2020, l'association [K] Solidaire pour l'Habitat, venant aux droits de la l'association [Localité 3] Métropole Nord, agissant en qualité de mandataire de [K] Bâtisseur de Logements d'insertion Hauts de France, donné à bail à Mme [O] [U] un logement sis [Adresse 4] - [Adresse 5] à [Localité 4], moyennant le paiement mensuel d'un loyer incluant les charges d'un montant de 350,93 euros.

Par acte de commissaire de justice du 16 mai 2024, l'association [K] Solidaire pour l'Habitat, venant aux droits de la l'association [Localité 3] Métropole Nord, a fait signifier à Mme [O] [U] un commandement de payer la somme principale de 1.556,12 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail ainsi que de justifier de l'assurance. 

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 12 décembre 2024, l'association [K] Solidaire pour l'Habitat, venant aux droits de la l'association [Localité 3] Métropole Nord, et [K] Bâtisseur de Logements d'insertion Hauts de France ont fait assigner Mme [O] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :
 - Constater l'acquisition de la clause résolutoire, et de fait la résiliation de plein droit du contrat de location conclu entre les parties pour défaut du paiement des loyers et défaut de justifier d'une assurance,
 - A défaut, prononcer la résiliation du bail sur le défaut de paiement du loyer et le défaut de justifier d'une assurance,
 - Ordonner l'expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef avec si besoin est l'assistance de la force publique,
 - Condamner Mme [O] [U] au paiement des loyers et charges dus soit la somme de 3.599,18 euros au 7 novembre 2024 assortie également des intérêts légaux à compter du commandement de payer pour les sommes qui y paraissent et à compter de l'assignation pour le surplus,
 - Condamner le locataire au paiement des sommes dues entre le jour de l'arrêté comptable et le jour du jugement à intervenir assorties également des intérêts légaux à compter de l'échéance,
 - Condamner en outre la locataire au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au montant du loyer actuel et des charges et en subissant les augmentations légales à compter du jugement à intervenir jusqu'à complète libération des locaux ainsi que ceux dus jusqu'au jugement à intervenir,
 - Condamner la locataire au paiement d'une somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
 - La condamner aux dépens en ceux compris le coût du commandement et tous ceux effectués pour parvenir au présent jugement,
 - Ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 16 octobre 2025, date à laquelle l'affaire a été plaidée.

A cette audience, l'association [K] Solidaire pour l'Habitat, venant aux droits de la l'association [Localité 3] Métropole Nord, et [K] Bâtisseur de Logements d'insertion Hauts de France, représentées par son conseil, sollicitent le bénéfice de leur assignation à l'exception de ses demandes portant de condamnations sur l'assurance et sur les pénalités. Elles actualisent leur créance au 10 octobre 2025 à la somme de 3.246,45 euros et précise que le locataire n'est pas assuré.

Mme [O] [U], valablement assignée, n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter à l'audience. Susceptible d'un appel en application des dispositions de l'article 473 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire. 

A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2026.

DISCUSSION :

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la résiliation du bail : 

- Sur la recevabilité de l'action en résiliation du bail :

L'association [K] Solidaire pour l'Habitat, venant aux droits de la l'association [Localité 3] Métropole Nord, agissant en qualité de mandataire de [K] Bâtisseur de Logements d'insertion Hauts de France, justifie avoir signalé la situation d'impayés à la Caisse d'allocation Familiales en date des 25 avril 2024, et 23 août 2024, soit plus de deux mois avant l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs L'association [K] Solidaire pour l'Habitat, venant aux droits de la l'association [Localité 3] Métropole Nord, agissant en qualité de mandataire de [K] Bâtisseur de Logements d'insertion Hauts de France, justifie avoir notifié au préfet du Nord en date du 13 décembre 2024, soit plus de six semaines avant la date de l'audience, l'assignation visant à obtenir l'expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. 

L'action en résiliation de bail est donc recevable.

- Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation :

Au titre du défaut de paiement :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 22 octobre 2020 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges prévoyant une résiliation deux mois après un commandement de payer infructueux.

Or, le commandement de payer délivré à Mme [O] [U] le 16 mai 2024, mentionne un délai de six semaines ce qui l'a nécessairement induit en erreur.

Ainsi, ce commandement ne peut produire d'effets.

Par voie de conséquence, la demande de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sera rejetée.

Au titre de la non justification du contrat d'assurance :

Le bail conclu entre les parties en date du 22 octobre 2020 contient une clause résolutoire pour défaut de justification du contrat d'assurance contre les risques locatifs.

Or, l'association [K] Solidaire pour l'Habitat, venant aux droits de la l'association [Localité 3] Métropole Nord, agissant en qualité de mandataire de [K] Bâtisseur de Logements d'insertion Hauts de France, justifie avoir délivrer un commandement de justifier de ce contrat d'assurance en date du 16 mai 2024 lui laissant un délai d'un mois pour le faire.

Faute d'avoir justifié de cette assurance, il convient de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont trouvées réunies à la date du 16 juin 2024 à 24.00 heures.

2. Sur le décompte des sommes dues et la demande principale en paiement : 

En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus. 

En l'occurrence, le décompte produit par l'association [K] Solidaire pour l'Habitat, venant aux droits de la l'association [Localité 3] Métropole Nord, agissant en qualité de mandataire de [K] Bâtisseur de Logements d'insertion Hauts de France fait ressortir une dette d'un montant d'un montant de 3.246,45 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 10 octobre 2025, échéance du mois de septembre 2025 comprise. 

Par voie de conséquence, il convient de condamner Mme [O] [U] à payer à l'association [K] Solidaire pour l'Habitat, venant aux droits de la l'association [Localité 3] Métropole Nord, agissant en qualité de mandataire de [K] Bâtisseur de Logements d'insertion Hauts de France, la somme de 3.246,45 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, arrêtée au 10 octobre 2025 échéance du mois de septembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation en date du 12 décembre 2024.

3. Sur les délais de paiement et l'expulsion :

Aux termes des dispositions de l'article 1345-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, Mme [O] [U] n'a pas comparu. 

Faute de connaître sa situation personnelle et financier, il conviendra de ne pas lui accorder d'office de délais de paiements et d'ordonner son expulsion dans les conditions reprises au dispositif. 

4. Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation : 

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 16 juin 2024 à 24.00 heures, Mme [O] [U] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

L'indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, est fixée au montant du loyer et charges qui aurait été du pour le logement si le bail n'avait pas été résilié. 

Il y a lieu de condamner Mme [O] [U] à payer à l'association [K] Solidaire pour l'Habitat, venant aux droits de la l'association [Localité 3] Métropole Nord, agissant en qualité de mandataire de [K] Bâtisseur de Logements d'insertion Hauts de France, cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux. 

Cette indemnité d'occupation mensuelle, qui se substitue au loyer à compter du 17 juin 2024, est incluse dans la condamnation principale jusqu'au terme du mois de septembre 2025 inclus.

Ainsi, Mme [O] [U] sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, soit la somme actuelle de 350,93 euros, pour la période courant du mois d'octobre 2025 à la date de libération effective et définitive des lieux.

5. Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Succombant à l'instance, Mme [O] [U], sera condamnée aux dépens en ce compris le coût du commandement de justifier de l'assurance et de l'assignation. 

6. Sur la demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

L'équité commande de débouter l'association [K] Solidaire pour l'Habitat, venant aux droits de la l'association [Localité 3] Métropole Nord, et Bâtisseur de Logements d'insertion Hauts de France de leur demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

7. Sur l'exécution provisoire :

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l'association [K] Solidaire pour l'Habitat, venant aux droits de la l'association [Localité 3] Métropole Nord, et [K] Bâtisseur de Logements d'insertion Hauts de France recevable en leur action,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 octobre 2010 entre l'association [K] Solidaire pour l'Habitat, venant aux droits de la l'association [Localité 3] Métropole Nord, agissant en qualité de mandataire de [K] Bâtisseur de Logements d'insertion Hauts de France et Mme [O] [U] concernant l'immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 4] - [Adresse 6] sont réunies à la date du 16 juin 2024 à 24.00 heures, 

CONDAMNE Mme [O] [U] à payer à l'association [K] Solidaire pour l'Habitat, venant aux droits de la l'association [Localité 3] Métropole Nord, agissant en qualité de mandataire de [K] Bâtisseur de Logements d'insertion Hauts de France, la somme de 3.246,45 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 10 octobre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation en date du 12 décembre 2024,

DIT n'y avoir lieu à accorder des délais de paiements à Mme [O] [U],

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [O] [U] que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE à Mme [O] [U] qu'elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L'EMPLOI DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES
[Adresse 7]
[Adresse 8] 
[Adresse 9]
[Localité 5] 

DIT qu'une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département pour information,

CONDAMNE Mme [O] [U] à payer à l'association [K] Solidaire pour l'Habitat, venant aux droits de la l'association [Localité 3] Métropole Nord, agissant en qualité de mandataire de [K] Bâtisseur de Logements d'insertion Hauts de France, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, soit la somme mensuelle de 350,93 euros, si le bail s'était poursuivi à compter du 17 juin 2024 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Mme [O] [U] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de justifier de l'assurance et de l'assignation, 

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, 

DIT n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le 8 janvier 2026.


LA CADRE GREFFIERE, LE JUGE,