Tribunal Judiciaire · JCP — 8 janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
de [Localité 1]
[Localité 2]


☎ :[XXXXXXXX01]




N° RG 24/14163 - N° Portalis DBZS-W-B7I-ZCZN


JUGEMENT 

DU : 08 Janvier 2026





S.A. 3F NOTRE LOGIS VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE 3F NORD ARTOIS anciennement dénommée IMMOBILIERE NORD ARTOIS


C/

[W] [Z]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 08 Janvier 2026






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


S.A. 3F NOTRE LOGIS VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE 3F NORD ARTOIS anciennement dénommée IMMOBILIERE NORD ARTOIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]



représentée par Me Isabelle MERVAILLE-GUEMGHAR, avocat au barreau de LILLE 

ET :


DÉFENDEUR(S)

M. [W] [Z], demeurant [Adresse 2]



assisté par Me Raphaël EKWALLA-MATHIEU, avocat au barreau de LILLE




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 16 Octobre 2025 

Aurélie DESWARTE, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 08 Janvier 2026, date indiquée à l'issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Cadre Greffière















EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 29 mars 2023, la société SA 3 F Notre Logis, venant aux droits de la société SA 3F Nord Artois, a donné à bail à M. [W] [Z] un logement sis [Adresse 3] - à [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d'un loyer incluant les charges d'un montant de 578,71 euros.

Par acte de commissaire de justice du 17 juin 2024, la société SA 3 F Notre Logis, venant aux droits de la société SA 3F Nord Artois a fait signifier à M. [W] [Z] un commandement de payer la somme principale de 1.810,20 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail. 

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 12 décembre 2024, la société SA 3 F Notre Logis, venant aux droits de la société 3F Nord Artois a fait assigner M. [W] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :
 - Constater la résiliation de plein droit du contrat de bail, suite au défaut de paiement des loyers, charges, prestations et frais dans le délai de deux mois du commandement visant la clause résolutoire signifié le 17 juin 2024, conformément aux articles 7 dernier alinéa et de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
 - A défaut, le cas échéant, prononcer la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer et des charges sur le fondement des articles 1224 et 1741 du code civil et de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
 - Par voie de conséquence, déclarer M. [W] [Z] sans droit au maintien dans le logement situé [Adresse 4] à [Localité 3],
 - Condamner M. [W] [Z] à délaisser et rendre libre de toute personne et de tout bien les lieux qu'il occupe, en satisfaisant aux obligations d'un locataire sortant,
 - Faute pour M. [W] [Z] de le faire immédiatement, ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, conformément aux dispositions des articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
 - Condamner M. [W] [Z] à payer, en deniers et quittance valables, la somme de 2.904,75 euros avec intérêts au taux légal, conformément aux articles 1103, 1231-6, 1344-1 et 1728 du code civil, à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et au contrat de location,
 - Condamner M. [W] [Z] à payer, en outre les sommes échues depuis le 25 novembre 2024 jusqu'au jour de la décision à intervenir, en vertu des articles 1103 et 1728 du code civil, à l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et au contrat de location,
 - Dire que les condamnations porteront intérêts au taux légal à compter du commandement, pour la somme énoncée dans les causes du commandement soit 1.810,20 euros, et de la présente assignation pour le surplus, conformément à l'article 1231-6 du code civil,
 - Juger que, dans le cas où des délais de paiement seraient accordés au titre de l'article 1343-5 du code civil, ceux-ci seront soumis au règlement simultané du loyer et charges courants et que la déchéance serait encourue à défaut de versement partiel ou total tant au titre des délais accordés qu'au titre des loyers et charges courants, le solde de la dette devenant alors immédiatement exigible,
 - Condamner M. [W] [Z] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, due jusqu'à complète libération des lieux, ladite indemnité s'élevant mensuellement au prix du loyer actuel, charges comprises, en application des articles 1240 et 1760 du code civil,
 - Dire que la part correspondant aux charges dans cette indemnité d'occupation pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l'année dépasseraient 12 fois la provision,
 - Condamner M. [W] [Z] à payer la somme de 450 euros au titre des frais irrépétibles en vertu de l'article 700 du code de procédure civile, 
 - Condamner M. [W] [Z] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer les loyers, la présente assignation et sa dénonciation au préfet, en application des dispositions de l'article 898 du code de procédure civile,
 - Certifier la décision en tant que titre exécutoire européen en application des dispositions du règlement 805/2004 et en conséquence, dire que le greffier sera tenu de délivrer un titre exécutoire européen ensemble avec l'original de la décision,
 - Rappeler que la décision est assortie de l'exécution provisoire de droit conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 16 octobre 2025, date à laquelle l'affaire a été plaidée.

A cette audience, la société SA 3F Notre Logis, venant aux droits de la société SA 3F Nord Artois, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation. Elle actualise sa créance au 1er octobre 2025 à la somme de 3.704,81 euros. Elle fait valoir ne pas être opposée au délai de paiement sur 36 mois en précisant que M. [W] [Z] a bénéficié d'un moratoire de 24 mois avec reprise du loyer par la Commission de surendettement. 

M. [W] [Z], assisté de son conseil, sollicite un moratoire conformément au plan de surendettement. A défaut, il propose de payer une somme de 50 euros en plus du loyer courant. Il précise travailler et percevoir un salaire de 1.500 euros par mois. Il indique avoir récupéré son titre de séjour le 21 février 2025. Son conseil sollicite l'attribution de l'aide juridictionnelle provisoire.

A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2026.

DISCUSSION :

1. Sur la résiliation du bail : 

- Sur la recevabilité de l'action en résiliation du bail :

La société 3F Notre Logis, justifie avoir saisi la Caisse d'Allocation Familiales suite au commandement de payer le 21 juin 2024 soit plus de deux mois avant l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société 3 F Notre Logis justifie avoir notifié au préfet du Nord en date du 13 décembre 2024, soit plus de six semaines avant la date de l'audience, l'assignation visant à obtenir l'expulsion, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. 

L'action en résiliation de bail est donc recevable.

- Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 29 mars 2023 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges suite à la délivrance d'un commandement de payer visant cette clause et prévoyant un défaut de paiement dans un délai de deux mois. 

Pour autant, le commandement de payer mentionne un délai de six semaines.

Ainsi, le commandement de payer délivré à M. [W] [Z] en date du 17 juin 2024 ne peut produire d'effets dans la mesure où il induit en erreur le locataire sur le délai qui lui est imparti pour solder sa dette.

Par voie de conséquence, il conviendra de débouter la société SA 3F notre Logis, venant aux droits de la société SA 3F Nord Artois de sa demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire.

2. Sur la demande de prononcer la résiliation du contrat de bail 

Aux termes des dispositions de l'article 1224 du code civil, dans sa version applicable au présent jugement, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

Suivant l'article 1227 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du code civil dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés au locataire sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d'une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l'occurrence, le décompte produit par la société SA 3F Notre Logis, venant aux droits de la société SA 3F Nord Artois, fait ressortir une dette d'un montant de 3.704,81 euros, au titre des loyers et charges impayés, arrêtée au 1er octobre 2025, échéance du mois de septembre 2025 comprise. 

M. [W] [Z] ne conteste pas le montant de sa dette. Il précise, cependant, avoir déposé un dossier de surendettement et que la Commission de surendettement lui a accordé un moratoire de vingt-quatre mois sur sa dette. Il précise régler son loyer courant et sollicite un moratoire de vingt-quatre mois et à défaut, des délais de paiements en proposant de payer sa dette par mensualités de 50 euros. 

Son bailleur n'est pas opposé à des délais de paiements sur trente-six mois.

Est ainsi caractérisé un manquement grave et persistant à l'obligation incombant au locataire en application de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 de payer les loyers et charges aux termes convenus de nature à justifier la résiliation du bail.

Par voie de conséquence, il conviendra de condamner M. [I] [Z] à payer à la société SA 3F Notre Logis, venant aux droits de la société SA 3F Nord Artois, la somme de 3.704,81 euros, au titre des loyers et charges impayés au 1er octobre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Toutefois, le juge peut accorder un délai au débiteur, dans les conditions prévues par l'article 1345-5 du code civil. 

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, " le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Il appartient au débiteur qui sollicite un tel délai d'apporter des éléments de preuve concernant sa situation financière, à savoir notamment ses revenus et ses charges prévisibles, éléments permettant de penser raisonnablement qu'il est en capacité de régler l'intégralité de sa dette dans le délai proposé. Il convient également de tenir compte du montant et de l'ancienneté de la dette et des efforts déjà accomplis pour l'honorer ".

Compte tenu de l'accord des parties, il conviendra donc d'autoriser M. [W] [Z] à s'acquitter de sa dette en 35 mensualités de 50 euros et une dernière portant solde de la dette, en plus du loyer et des charges, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif et de prévoir qu'à défaut de paiement d'une mensualité à son terme ou du loyer et des charges courants après mise en demeure demeurée infructueuse, la totalité de la dette deviendra exigible et la résiliation sera acquise sans nouvelle procédure.

Dans ce dernier cas, M. [W] [Z] ne disposera plus de titre pour occuper les lieux et son expulsion pourra être exécutée dans les conditions fixées au présent dispositif. 

M. [W] [Z] devra alors, en application de l'article 1240 du code civil, payer une indemnité d'occupation mensuelle, due jusqu'à la libération effective des lieux et qui, compte tenu du préjudice subi par la société SA 3F Notre Logis, venant aux droits de la société SA 3F Nord Artois du fait de son maintien indu dans les lieux, sera fixée au montant du dernier loyer courant augmenté de la provision sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part égale à la provision.

3. Sur les dépens :

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Succombant à l'instance, M. [W] [Z] ayant succombé, sera condamné aux dépens en ce compris le coût de l'assignation.

4. Sur la demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

L'équité commande de débouter la société 3F Notre Logis de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

5. Sur l'exécution provisoire :

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la société 3F Notre Logis, venant aux droits de la société 3F Nord Artois, recevable en son action,

DEBOUTE la société 3F Notre Logis, venant aux droits de la société 3F Nord Artois de sa demande de constatations d'acquisition de la clause résolutoire,

CONDAMNE M. [W] [Z] à payer à la société 3F Notre Logis, venant aux droits de la société 3F Nord Artois, la somme 3.704,81 euros, créance arrêtée au 1er octobre 2025, le terme du mois de septembre 2025 inclus, au titre des loyers et charges dus à cette date, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, 

AUTORISE M. [W] [Z] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 euros chacune, outre une dernière mensualité égale au solde de la dette,

DIT que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

RAPPELLE que pendant ce délai d'un mois les procédures d'exécution tendant au recouvrement des sommes dues sont suspendues et que les majorations d'intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d'être dues,

MAIS à défaut du paiement de la mensualité à son échéance ou d'un terme de loyer et de charges en cours et après une mise en demeure, adressée par lettre recommandée avec avis de réception, demeurée infructueuse pendant 15 jours :
- Dit que la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible,
- Prononce, à la date du 1er novembre 2025, pour non-paiement des loyers et charges, la résiliation du bail du 29 mars 2023 liant les parties et relatif à l'immeuble à usage d'habitation, situé [Adresse 3] - à [Localité 3],
- Dit qu'à défaut pour M. [W] [Z] d'avoir volontairement libéré les lieux, situé [Adresse 4] à [Localité 3], dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la société 3F Notre Logis, venant aux droits de la société 3F Nord Artois puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est,
- Condamne en tant que de besoin M. [W] [Z] à payer à la société 3F Notre Logis, venant aux droits de la société 3F Nord Artois, à compter du 1er novembre 2025 jusqu'à la libération effective des lieux une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer courant augmenté de la provision sur charges lesquelles pourront être réajustées si les charges réelles dépassent 12 fois le montant de la part l'indemnité mensuelle d'occupation égale à la provision,
- Rappelle que le sort des meubles laissés dans les lieux sera réglé par les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d'exécution, en ce qu'elles énoncent " les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ",
- Rappelle que M. [W] [Z] pourra saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l'enregistrement d'une demande de logement social ou, à défaut, d'apporter la justification de l'absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d'utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l'État dans le Nord "nord.gouv.fr") à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l'adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L'EMPLOI DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES
[Adresse 5]
[Adresse 6] 
[Adresse 7]
[Localité 4] 

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE M. [W] [Z] aux dépens, en ce compris le coût de l'assignation, 

ACCORDE à M. [W] [Z] le bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire,

DIT n'y avoir lieu à indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le 8 janvier 2026.


LA CADRE GREFFIERE, LE JUGE,