Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 12 mars 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me JAMI 
Copies certifiées conformes 
délivrées le:
à Me JAMI 


■


Charges de copropriété

 
N° RG 25/01246 - 
N° Portalis 352J-W-B7J-C5XKK

N° MINUTE : 




Assignation du :
02 Janvier 2025






JUGEMENT 
rendu le 12 Mars 2026 
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet S.A.S LE TERROIR ( SASU), agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux
[Adresse 2]
[Localité 1]

Représenté par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1811



DÉFENDEUR

La S.C.I. MAÏLLEO, représentée par son représentant légal 
[Adresse 1] 
 [Localité 1],

Non représentée 


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Décision du 12 Mars 2026
Charges de copropriété
 N° RG 25/01246 - N° Portalis 352J-W-B7J-C5XKK


Madame Hélène SAPÈDE, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 16 Décembre 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 26 Février 2026 et prorogée au 12 Mars 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe 
Réputé contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI MAÏLLEO est propriétaire du lot de copropriété n°15 dépendant d'un immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 1] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

Par acte extrajudiciaire du 9 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait signifier à la SCI MAÏLLEO une sommation d’avoir à payer la somme de 16.548,49 euros au titre des charges de copropriété.

Par acte du 2 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 1] a fait assigner la SCI MAÏLLEO en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience d'orientation du 22 mai 2025. 

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de :

- condamner la SCI MAÏLLEO au paiement de la somme de 17.249,36 euros, au titre des charges de copropriété, échéance du 3ème trimestre 2024 incluse; 
- ordonnerg la capitalisation des intérêts ; 
- condamner la SCI MAÏLLEO au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamner la SCI MAÏLLEO au paiement des entiers dépens ;
- condamner la SCI MAÏLLEO au paiement de la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ;
- dire n'y avoir lieu d'écarter l’exécution provisoire de droit.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit. 

Assignée en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, la SCI MAÏLLEO n’a pas comparu. Il sera statué par jugement réputé contradictoire. 

Décision du 12 Mars 2026
Charges de copropriété
 N° RG 25/01246 - N° Portalis 352J-W-B7J-C5XKK

La clôture de l'instruction a été prononcée le 22 mai 2025, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 16 décembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 26 février 2026, prorogé au 12 mars 2026. 

Par message électronique du 9 février 2026, le tribunal a sollicité du syndicat des copropriétaires la communication de l’attestation de non-recours de l’assemblée générale du 23 mai 2024. 


MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1 - Sur les demandes principales en paiement
A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
*
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI MAÏLLEO est propriétaire du lot n°15 dépendant de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 1].

Décision du 12 Mars 2026
Charges de copropriété
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Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 10 septembre 2020, 25 mai 2021, 17 mai 2022, 23 mai 2023 et 23 mai 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux;
- les attestations de non-recours des assemblées générales des 10 septembre 2020, 25 mai 2021, 17 mai 2022 et 23 mai 2023 ;
- les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;
- un décompte de créance actualisé au 1er juillet 2024. 

Il résulte de l'examen de ces pièces, alors que les comptes ont été approuvés jusqu’au 31 décembre 2023 et qu’a été fixé le budget provisionnel de l’année 2024 lors de l’assemblée générale du 23 mai 2023, que le compte individuel de copropriétaire de la SCI MAÏLLEO est débiteur à hauteur de 14.476,15 euros.

La SCI MAÏLLEO ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er juillet 2024. 

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 2 773,21 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, correspondant à des frais de mise en demeure, de remise de dossier à avocat et à huissier, et de commandement de payer. 

Les frais exposés pour une sommation de payer les charges de copropriété impayées par acte extrajudiciaire du 9 avril 2024, ainsi que les frais exposés pour la mise en demeure adressée par lettre recommandée du 21 mai 2024 avec accusé de réception, seule produite aux débats, constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires. 
S’agissant des frais de remise de dossier à avocat et à commissaire de justice, il est relevé que le recouvrement d'une créance de charges constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n'est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d'envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu'en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l'espèce. 

En conséquence, la SCI MAILLEO sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 303,27 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. 


2 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par la SCI MAÏLLEO de ses obligations.

À l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la SCI MAÏLLEO a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès juillet 2021. 

Décision du 12 Mars 2026
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Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s'est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l'importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Il conviendra en conséquence de condamner la SCI MAÏLLEO à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500,00 euros en réparation du préjudice financier causé.


3 - Sur les demandes accessoires

- Sur les intérêts

L'article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que « toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ». 

Le syndicat des copropriétaires produit la sommation de payer signifiée à la SCI MAÏLLEO par acte extrajudiciaire du 9 avril 2024. En application de l'article 1231-6 du code civil et de l'article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, l'intérêt au taux légal sera donc dû à compter du lendemain de cette date.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil. 

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

La SCI MAÏLLEO, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance.


- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la SCI MAÏLLEO sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire 

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. 

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. 


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne la SCI MAÏLLEO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] les sommes de :

- 14 476,15 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 1er juillet 2024), avec intérêts au taux légal à compter du 10 avril 2024 ;

- 303.27 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2024 ;

- 1 500 euros, à titre de dommages et intérêts ;

- 1 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

Condamne la SCI MAÏLLEO au paiement des entiers dépens de l’instance ;

Décision du 12 Mars 2026
Charges de copropriété
 N° RG 25/01246 - N° Portalis 352J-W-B7J-C5XKK

Dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. 



Fait et jugé à Paris le 12 Mars 2026.


La Greffière La Présidente