Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 12 mars 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me CASTAGNET 
Copies certifiées conformes 
délivrées le:
à Me JUDE, CASTAGNET 


■


Charges de copropriété

 
N° RG 22/06774 - 
N° Portalis 352J-W-B7G-CWZQM

N° MINUTE : 




Assignation du :
01 Juin 2022






JUGEMENT 
rendu le 12 Mars 2026 
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], [Adresse 2] et [Adresse 3], représenté par son syndic, le Cabinet BALZANO, SAS, pris en la personne de son représentant légal domicilié audit siège 
en cette qualité. 
[Adresse 4]
[Localité 1]

Représenté par Maître Luc CASTAGNET de la SELEURL SELARLU C, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0490


DÉFENDEUR

La S.C.I. KM, prise en la personne de son représentant légal en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 2]

Représenté par Maître Pierre JUDE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0268

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 12 Mars 2026
Charges de copropriété
 N° RG 22/06774 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWZQM

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Océane CHEUNG, Juge, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 07 Janvier 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 12 Mars 2026.


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI KM est propriétaire des lots de copropriété n°84, 191, 192 et 201 d’un immeuble situé au [Adresse 1], [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 2].

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 9 septembre 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure la SCI KM de payer la somme de 20 943,80 euros au titre des charges de copropriété.

Par exploit d’huissier signifié le 1er juin 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1], [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 2] a fait assigner la SCI KM en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 21 septembre 2022. 

*

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 3 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« RECEVOIR le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son Syndic en exercice le Cabinet BALZANO, en ses écritures et les déclarer bien fondées ; 

DEBOUTER la SCI KM de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 

CONDAMNER la SCI KM à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic le Cabinet BALZANO, la somme de 31.638,41 €, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 1er juin 2022, 

CONDAMNER la SCI KM à payer Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic le Cabinet BALZANO, la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts, 
 
DIRE que les intérêts se capitaliseront en application de l’article 1343-2 du code civil, 
 
RAPPELER que l’exécution provisoire de droit est attachée à la décision à intervenir, 
 
CONDAMNER la SCI KM à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 2], représenté par son syndic le Cabinet BALZANO, la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, 
 
CONDAMNER la SCI KM aux entiers dépens. »

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 29 mai 2024, et au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, la SCI KM demande au tribunal de :

« A TITRE PRINCIPAL : 

REJETER les demandes du SDC aux fins de condamnation de la SCI KM pour règlement des charges de copropriété ; 

A TITRE RECONVENTIONNEL : 

CONDAMNER le SDC à régler à la SCI KM une somme de de 2.833,78 € au titre des sommes indument réglées au SDC. 

EN TOUT ETAT DE CAUSE : 

CONDAMNER le SDC à régler à la SCI KM une somme de 15.000 € au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; 

CONDAMNER le SDC à régler à la SCI KM une somme de 5.000 € à chacun au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens. »

En outre, il n’a pas déposé le dossier de plaidoirie dans le délai imparti en dépit du message envoyé le 7 janvier 2026 par RPVA l’invitant à le faire avant le 13 janvier 2026. Le tribunal statuera sans ses pièces. 

*

La clôture de l’instruction a été prononcée le 4 septembre 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 7 janvier 2026. La décision a été mise en délibéré au 12 mars 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. 


MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales en paiement

Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
*
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un relevé de propriété que la SCI KM est propriétaire des lots n°84, 191, 192 et 201 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1], [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 2].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2018 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2019 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;
- les attestations de non-recours correspondantes ;
- les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots de la défenderesse ;
- un décompte de créance actualisé au 21 août 2025.

Dès lors qu’un syndicat des copropriétaires produit, comme en l’espèce, des appels de fonds, un décompte individuel de charges ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, et que les appels de fonds adressés au copropriétaire portent sur un nombre de tantièmes correspondant aux tantièmes de charges communes générales affectées au lot de ce copropriétaire, la créance du syndicat des copropriétaires est justifiée (ex. : Civ. 3ème, 7 juillet 2016, n° 14-28395). 

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, et après imputation des règlements effectués par les copropriétaires sur la dette la plus ancienne conformément aux articles 9 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et 1342-10 du Code civil, le compte individuel de la SCI KM présente un solde débiteur de 25 594,22 euros, déduction faite des frais de recouvrement (31 638,41 euros – 6 044,19 euros), arrêté au 21 août 2025. 
La SCI KM soutient cependant ne pas être redevable en totalité des sommes réclamées par la copropriété, et fait principalement valoir qu’il lui a été imputé à tort le 4 juin 2020 une somme de 20 944 euros au titre des frais d’enlèvement de gravats par la société PVP. 
Il ressort de l’examen des pièces versées par le syndicat des copropriétaires que le gérant de la SCI KM, M. [C] [L] a en effet donné son accord dans un courriel du 14 mai 2020 (pièce n°36) pour les prestations de descente des gravats et leur évacuation dont le montant s’élèvent à 19 040 euros HT (10 765 euros et 8 275 euros). Dès lors qu’aucune pièce n’est versée par la SCI KM, le tribunal n’est pas en mesure de vérifier ses allégations sur la part de charges qu’elle conteste. 

Ainsi, la SCI KM ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 25 594,22 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, arrêtées au 21 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation. 

Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 6 044,19 euros (comprise dans sa demande principale en paiement de la somme de 31 638,41 €) au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. 

Les frais exposés pour une mise en demeure adressée le 9 septembre 2020, ainsi que les frais de relance exposés postérieurement à la mise en demeure et antérieurement à la signification de l’assignation, constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires. 

Il s’évince de l’examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires justifie des frais de sept courriers de mise en demeure et de relance avec les bordereaux d’accusé de réception, d’un montant total de 340,90 euros (7 x 48,70 euros, pièce n°4)) ; ainsi que des frais du commandement de payer du 9 décembre 2021 qui s’élèvent à 256,32 euros (pièce n°5).

Comme exposé plus haut, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce. 

Il ressort de l’examen du même décompte que les frais de recouvrement mis à la charge de la SCI KM comprennent des honoraires d’avocat qui sont indemnisés au titre de l’article 700, ainsi que des dépens, lesquels ne constituent pas des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 

En conséquence, la SCI KM sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 597,22 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. 

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SCI KM de ses obligations, à hauteur de 5 000 euros.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation. Aucun préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires liés à la créance n’est établi par le demandeur.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI KM a agi de mauvaise foi. Aucune faute caractérisant une résistance abusive n’est davantage démontrée.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

Par application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite juridiquement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée. 

Sur la demande reconventionnelle de remboursement 

La SCI KM sollicite le remboursement d’une somme de 2 833,78 euros, qui a été selon elle indûment réglée au syndicat des copropriétaires. 

En l’espèce, si la SCI KM conteste cette somme au titre des frais de recouvrement, il sera rappelé que d’une part, conformément aux articles 9 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et 1342-10 du code civil, les versements des copropriétaires sont affectés, à défaut d’indication contraire, au règlement de la dette la plus ancienne, de sorte qu’il n’y a aucun règlement indu de la part de la SCI KM puisqu’elle est redevable des charges impayées ; et d’autre part, elle ne sera pas condamnée aux frais qui ne constituent pas des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 comme jugé plus haut. 

Dès lors, elle sera déboutée de sa demande reconventionnelle de remboursement. 

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

La SCI KM sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 15 000 euros au titre de dommages et intérêts, pour procédure abusive. 

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés. 

L’abus du droit d’ester en justice peut être caractérisé tant en demande qu’en défense, ainsi que dans l’exercice des voies de recours. Il appartient au demandeur à l’action de rapporter la preuve de ce caractère abusif, le droit d’agir ne dégénérant en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalente au dol.

En l’espèce, au regard de l’issue du litige, il n’est pas démontré que le syndicat des copropriétaires ait agi en justice de manière abusive. La SCI KM ne rapporte par ailleurs pas la preuve des faits de harcèlement allégués, et aucun préjudice n’est invoqué. 

Par conséquent, la demande reconventionnelle de dommages et intérêts sera rejetée. 

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. 

La SCI KM, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. 

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la SCI KM sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire 

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. 

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI KM à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 2] à [Localité 3] les sommes de :

25 594,22 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 21 août 2025), avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ;
597,22 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ;
2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

DEBOUTE la SCI KM de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles ;

CONDAMNE la SCI KM au paiement des entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes.


Fait et jugé à Paris le 12 Mars 2026.


La Greffière La Présidente