Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 12 mars 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me SMADJA 
Copies certifiées conformes 
délivrées le:
à Me SMADJA


■


Charges de copropriété

 
N° RG 24/02337 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-C3C7K

N° MINUTE : 



Assignation du :
07 Février 2024




JUGEMENT 
rendu le 12 Mars 2026 
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence TOUR EVASION 2000 sis à [Localité 1] ): [Adresse 1] représent” par son syndic, la sociéé FONCIA PARIS RIVE DROITE, SAS, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.
[Adresse 2]
[Localité 2]

Représenté par Maître Carine SMADJA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1434



DÉFENDEUR

Monsieur [K] [S] (Décédé) 

Madame [J] [S]
[Adresse 3]
[Localité 3]

Non représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Décision du 12 Mars 2026
Charges de copropriété
 N° RG 24/02337 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3C7K

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Océane CHEUNG, Juge, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 07 Janvier 2026 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 12 Mars 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe 
Réputé contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [J] [S] et M. [K] [S] (ci-après « consort [S] ») étaient propriétaires du lot de copropriété n°120 d’un immeuble situé dans la Résidence Tour Evasion 2000 au [Adresse 1] à [Localité 1].

Par sommation de payer signifiée le 1er mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure les consorts [S] de payer la somme de 6 084,35 euros au titre des charges de copropriété.

Par exploits d’huissier signifiés le 15 novembre 2023 et le 7 février 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Tour Evasion 2000 au [Adresse 1] à [Localité 1] a fait assigner respectivement M. [K] [S] et Mme [J] [S] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 22 mai 2024. 

Par conclusions signifiées le 17 mars 2025, le syndicat des copropriétaires a demandé la révocation de la clôture prononcée le 22 mai 2024, aux fins de notification de l’acte de décès de M. [K] [S]. 

Par ordonnance du 27 mars 2025, le juge de la mise en état a révoqué la clôture prononcée le 22 mai 2024 et a renvoyé l’affaire à la mise en état pour la reprise de l’instance par la mise en cause des héritiers de M. [K] [S], par voie d’intervention volontaire ou forcée, et conclusions du syndicat des copropriétaires. 

*
Aux termes des actes d’assignation, et au visa des articles 10 et 18 de la Loi du 10 juillet 1965, de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, et l’article 514 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« - CONDAMNER solidairement Madame [J] [S] et Monsieur [K] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble TOUR EVASION 2000 sise à [Localité 1] : [Adresse 1] la somme de 8.138,65 €uros correspondant au montant des charges impayées arrêté au 1 er septembre 2023, 2 ème trimestre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 1 er mars 2023 jusqu’au jour du parfait paiement ; 
 
- CONDAMNER solidairement Madame [J] [S] et Monsieur [K] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble TOUR EVASION 2000 sise à [Localité 1] : [Adresse 1] la somme de 1.158,80 €uros correspondant au montant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 arrêté au 1 er septembre 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 1 er mars 2023 jusqu’au jour du parfait paiement ; 

- REJETER toute demande de délais ou d’échelonnement qui pourrait être sollicitée par les copropriétaires débiteurs ;

- CONDAMNER solidairement Madame [J] [S] et Monsieur [K] [S] à payer au Syndicat requérant la somme de 3.000 Euros à titre de dommages et intérêts ; 
 
- CONDAMNER solidairement Madame [J] [S] et Monsieur [K] [S] à payer au Syndicat requérant la somme de 3.000 Euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; 

- DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir et sans constitution de garantie, 

- CONDAMNER solidairement Madame [J] [S] et Monsieur [K] [S] en tous les dépens ».

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit. 

Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, Mme [J] [S] n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 4 septembre 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 7 janvier 2026. La décision a été mise en délibéré au 12 mars 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. 


MOTIFS DE LA DECISION

Sur le décès de M. [K] [S]

Au vu de l’acte de décès produit aux débats, notifié à Mme [J] [S], M. [K] [S] est décédé depuis le 30 août 2021.

L’instance s’en trouve éteinte à son égard, conformément aux articles 370 et suivants du code de procédure civile. 

Sur les demandes principales en paiement

Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Mme [J] [S] et M. [K] [S] étaient propriétaires indivis du lot n°120 de l’immeuble en copropriété de la Résidence Tour Evasion 2000 au [Adresse 1] à [Localité 1].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 2021, 2022, 2023 et 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2019 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2021 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;
- les attestations de non-recours correspondantes ;
- les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;
- un décompte de créance actualisé au 1er septembre 2023.

Dès lors qu’un syndicat des copropriétaires produit, comme en l’espèce, des appels de fonds, un décompte individuel de charges ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, et que les appels de fonds adressés au copropriétaire portent sur un nombre de tantièmes correspondant aux tantièmes de charges communes générales affectées au lot de ce copropriétaire, la créance du syndicat des copropriétaires est justifiée (ex. : Civ. 3ème, 7 juillet 2016, n° 14-28395). 

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, et après imputation des règlements effectués par les copropriétaires sur la dette la plus ancienne conformément aux articles 9 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et 1342-10 du Code civil, le compte individuel des défendeurs présente un solde débiteur de 8 138,65 euros, déduction faite des frais de recouvrement (9 297,45 euros – 1 158,80 euros).

Mme [J] [S] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, le règlement de copropriété prévoyant la solidarité entre les coindivisaires dans le paiement des charges de copropriété, elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 8 138,65 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées arrêtées au 1er septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, par voie de sommation de payer du 1er mars 2023, valant interpellation suffisante au sens de l’article 1344 du code civil, sur la somme de 6 084,35 euros, et à compter du 7 février 2024, date de l’assignation délivrée à l’encontre de Mme [J] [S], pour le surplus. 

Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.
*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 1 158,80 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. 

Il ressort de l’examen des pièces qu’une sommation de payer a été délivrée par voie d’huissier le 1er mars 2023. Les mises en demeures produites par le syndicat des copropriétaires ne comportent pas de bordereaux d’envoi ou d’accusation. Dès lors, seuls les frais de la sommation de payer ainsi que ceux de relances intervenues postérieurement à celle-ci sont indemnisables (224,14 euros + 42 euros + 33 euros). 

De même, les frais de dossier d’huissier et d’avocat, inclus dans les frais de recouvrement figurant sur le décompte arrêté au 1er septembre 2023 ne sont pas remboursables à ce titre. 

En conséquence, Mme [J] [S] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 299,14 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, par voie de sommation de payer du 1er mars 2023, sur la somme de 224,14 euros, et à compter du 7 février 2024, date de l’assignation délivrée à l’encontre de Mme [J] [S], pour le surplus.


Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. 

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Décision du 12 Mars 2026
Charges de copropriété
 N° RG 24/02337 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3C7K

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En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par les consorts [S] de leurs obligations. 

Ce défaut de paiement récurrent de la part des débiteurs depuis 2022, contraint nécessairement le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires. La durée durant laquelle les débiteurs s’étaient soustraits à leurs obligations de copropriétaires ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

En outre, l’absence de toute information de la part de la défenderesse sur les raisons de leur défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de la considérer comme un débiteur de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner Mme [J] [S] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros en réparation du préjudice financier causé.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. 

Mme [J] [S], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance, 

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. 

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, Mme [J] [S] sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire 

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
Décision du 12 Mars 2026
Charges de copropriété
 N° RG 24/02337 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3C7K

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. 

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE le décès de M. [K] [S] survenu le 30 août 2021, et DIT que l’instance est éteinte en ce qui le concerne ;

CONDAMNE Mme [J] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Tour Evasion 2000 au [Adresse 1] à [Localité 1] les sommes de :

8 138,65 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 1er septembre 2023), avec intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2023 sur la somme de 6 084,35 euros, et à compter du 7 février 2024 pour le surplus ; 
299,14 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 1er mars 2023 sur la somme de 224,14 euros, et à compter du 7 février 2024 pour le surplus ; 
800 euros, à titre de dommages et intérêts ;
1 500 euros au titre des frais irrépétibles ;
CONDAMNE Mme [J] [S] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 12 Mars 2026.


La Greffière La Présidente