Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 12 mars 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me DARCHIS 
Copies certifiées conformes 
délivrées le:
à Me DARCHIS 


■


Charges de copropriété

 
N° RG 25/01400 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C5TTY

N° MINUTE : 




Assignation du :
08 Novembre 2024






JUGEMENT 
rendu le 12 Mars 2026 
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet LA BOUTIQUE DE COPROPRIETES, SAS, agissant poursuites eet diligence de son représentant légal en exercice, 
[Adresse 2] 
[Localité 1]

Représenté par Maître Caroline DARCHIS de la SARL MANEO AVOCAT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant, vestiaire #PC192



DÉFENDEUR

Monsieur [D] [U]
[Adresse 3]
[Localité 2] (ESPAGNE)

Non représenté


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 12 Mars 2026
Charges de copropriété
 N° RG 25/01400 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5TTY

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Océane CHEUNG, Juge, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 07 Janvier 2026 tenue en audience publique 12 Mars 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe 
Réputé contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [D] [U] est propriétaire des lots de copropriété n°1073, 1165 et 1298 d’un immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 1].

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 17 mars 2022 et remise au destinataire le 25 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure Monsieur [D] [U] de payer la somme de 5 037,30 euros au titre des charges de copropriété.

Par exploit d’huissier signifié le 5 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 1] a fait assigner Monsieur [D] [U] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 9 avril 2025. 

*

Aux termes de l’acte de l’assignation, et au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« CONDAMNER Monsieur [D] [U] à régler au Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1] les sommes suivantes : 

- La somme de 9.245,14 euros au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 13 août 2024, appel du 3 ème trimestre 2024 inclus, 
- La somme de 294 euros au titre des frais engagés par le syndic pour recouvrer la créance ; 
- Le tout majoré des intérêts légaux à compter du 20 juin 2023, date de la mise en demeure ; 

En tout état de cause, 

ORDONNER la capitalisation des intérêts en vertu des dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil ;
Décision du 12 Mars 2026
Charges de copropriété
 N° RG 25/01400 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5TTY

CONDAMNER Monsieur [D] [U] à régler au Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1] les sommes suivantes : 

- La somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts ; 
- La somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; 

CONDAMNER Monsieur [D] [U] aux entiers dépens ; 
DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit ». 

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.
Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l'acte en l'étude d'huissier), Monsieur [D] [U] n’a pas comparu à l'instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 4 septembre 2025, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 7 janvier 2026. La décision a été mise en délibéré au 12 mars 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. 


MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales en paiement

Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.
En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Monsieur [D] [U] est propriétaire des lots n°1073, 1165 et 1298 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 1].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 2022, 2023 et 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2023 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;
- les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;
- un décompte de créance actualisé au 13 août 2024.

Dès lors qu’un syndicat des copropriétaires produit, comme en l’espèce, des appels de fonds, un décompte individuel de charges ainsi que les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels, et que les appels de fonds adressés au copropriétaire portent sur un nombre de tantièmes correspondant aux tantièmes de charges communes générales affectées au lot de ce copropriétaire, la créance du syndicat des copropriétaires est justifiée (ex. : Civ. 3ème, 7 juillet 2016, n° 14-28395). 

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, et après imputation des règlements effectués par les copropriétaires sur la dette la plus ancienne conformément aux articles 9 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et 1342-10 du Code civil, le compte individuel de [D] [U] présente un solde débiteur de 8 511,14 euros, déduction faite des frais de recouvrement (9 671,14 euros – 1 160 euros). 

Monsieur [D] [U] ne démontre pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire.

Dans ces conditions, Monsieur [D] [U] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 8 511,14 € au titre des charges de copropriété échues et impayées arrêtées au 13 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du lendemain de la présentation de la mise en demeure, valant interpellation suffisante au sens de l’article 1344 du Code civil, soit le 22 juin 2023, sur la somme de 3 815,13 euros, et à compter de la date de l’assignation pour le surplus. 

Décision du 12 Mars 2026
Charges de copropriété
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Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.
*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 294 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. 

Il est à rappeler que comme exposé plus haut, le tribunal a également déduit des charges de copropriété échues et impayées une somme de 1 160 euros au titre des frais de recouvrement inclus dans la somme principale demandée par le syndicat des copropriétaires. Cette somme de 1 160 euros comprend des frais de relance, de mises en demeure, ainsi que des honoraires d’avocat. 

Ainsi, seuls les frais de mises en demeure ainsi que les frais de relance exposés postérieurement à celles-ci et antérieurement à l’acte d’assignation sont indemnisables, les honoraires d’avocats constituant des frais irrépétibles.

Toutefois, aucun élément n’a été produit pour la justification des frais de relance exposés postérieurement aux mises en demeures. Seuls les frais de mises en demeures des 17 mars 2022 et 20 juin 2023 (2 x 120 euros) sont justifiés avec les factures correspondantes et les bordereaux. 

En conséquence, Monsieur [D] [U] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 240 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juin 2023. 
Décision du 12 Mars 2026
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Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. 

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Monsieur [D] [U] de ses obligations. 

Il ressort en outre des pièces communiquées que Monsieur [D] [U] a d’ores et déjà été condamné, par un jugement du tribunal d’instance de Paris 18ème du 1er décembre 2016, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré une précédente condamnation contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

En outre, l’absence de toute information de la part du défendeur sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de considérer Monsieur [D] [U] comme un débiteur de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner Monsieur [D] [U] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros en réparation du préjudice financier causé.

Sur la capitalisation des intérêts

Décision du 12 Mars 2026
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Par application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite juridiquement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée. 

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. 

Monsieur [D] [U], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance. 

Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. 

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenu aux dépens, Monsieur [D] [U] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 800 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire 

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. 

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE Monsieur [D] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] à [Localité 1] les sommes de :

8 511,14 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées arrêtées au 13 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juin 2023 sur la somme de 3 815,13 euros, et à compter de la date de l’assignation pour le surplus ; 
240 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juin 2023 ;
1 000 euros, à titre de dommages et intérêts ;
1 800 euros au titre des frais irrépétibles ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

CONDAMNE Monsieur [D] [U] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes.



Fait et jugé à Paris le 12 Mars 2026.


La Greffière La Présidente