Trib. de Commerce · Contentieux - audience publique — 9 juillet 2025

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JUGEMENT DU 09 JUILLET 2025

Composition du Tribunal lors des débats : Monsieur Thierry PROST, Président de chambre, Madame Claire MAROT, Monsieur Nicolas SIX, Juges, Madame Laurence DUBOIS, Commis greffier.

Jugement rendu par mise à disposition au Greffe 09 juillet 2025 par Monsieur Thierry PROST Président de chambre qui a signé la minute avec Madame Laurence DUBOIS, Commis greffier.

2024013455 - ENTRE – LA SOCIETE DELBI, [Adresse 1], demanderesse représentée par Maître Karl VANDAMME, avocat à Lille, substitué à l'audience par Maître Marine GOBILLOT, avocat à Lille

– ET –

La SOCIETE LEMON INVEST, [Adresse 2], défenderesse représentée par Maître Gérald MALLE, avocat à Lille, substitué à l'audience par Maître Marie-Charlotte CAPARROS, avocat à Lille.

FAITS

La société DELBI exerce sous l'enseigne IMMO CLEF une activité d'agent immobilier.

La société LEMON INVEST exerce une activité de marchand de biens.

Le 27 juin 2023, aux termes d'un mandat exclusif de vente, Monsieur [Q] [P] a confié à la société DELBI la vente d'une maison à usage d'habitation et terrain en dépendant.

La société DELBI a trouvé un acquéreur : la société LEMON INVEST. Un premier compromis de vente a été régularisé entre Monsieur [Q] [P] et la société LEMON INVEST le 18 août 2023.

Suite à une nouvelle négociation, une promesse de vente a été signée le 9 octobre 2023 en présence de Maître [G] [U], notaire à [Localité 1].

Au final la vente ne s'est pas réalisée.

La société DELBI réclame à la société LEMON INVEST une indemnité qu'elle estime due.

Malgré une mise en demeure, cette dernière n'a pas procédé au règlement de l'indemnité qu'elle estime indue.

C'est dans ces conditions que les parties se présentent devant le Tribunal de céans.

PROCÉDURE

Par exploit en date du 5 juin 2024, la société DELBI a fait délivrer assignation à la société LEMON INVEST devant le Tribunal de Commerce de LILLE METROPOLE.

Dans ses conclusions récapitulatives, la société DELBI demande au Tribunal de :
 * DECLARER la demande de la SARL DELBI recevable et bien fondée, et en conséquence :
 * CONDAMNER la SARL LEMON INVEST à payer à la SARL DELBI (IMMO CLEF) la somme de 7.500 euros au titre des honoraires de négociation
 * CONDAMNER la SARL LEMON INVEST à payer à la SARL DELBI (IMMO CLEF) la somme de 2.000 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement - ENJOINDRE à la SARL LEMON INVEST de communiquer le relevé géomètre ayant conduit

à une modification cadastrale des parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2] acquises à Madame [H] le 15 mars 2023, sa publication au service de la publicité foncière, et le protocole d'accord passé avec la MEL
 * JUGER les demandes reconventionnelles de la SARL LEMON INVEST irrecevables et, en tout état de cause, infondées
 * LES REJETER
 * CONDAMNER la SARL LEMON INVEST à payer à la SARL DELBI (IMMO CLEF) la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile
 * CONDAMNER la SARL LEMON INVEST aux dépens de l'instance.

Dans ses conclusions n° 3, la société LEMON INVEST demande au Tribunal de :

Vu les dispositions de l'article 1231-5 du Code civil.
 * RAMENER le montant de la clause pénale à 3.000 €

Vu les dispositions de l'article 1231-1 du Code civil,

Vu la faute de la société DELBI,
 * CONDAMNER la société DELBI au paiement de la somme 31.804 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi
 * CONDAMNER la société DELBI au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'en tous frais et dépens.

L'affaire a été enrôlée pour l'audience du 02 juillet 2024. A la demande des parties, elle a fait l'objet de six renvois. Elle a été plaidée à l'audience du 14 mai 2025 et mise en délibéré par mise à disposition au Greffe au 09 juillet 2025.

MOYENS DES PARTIES
 * Pour la société DELBI :

De jurisprudence constante, depuis 1931, un tiers à un contrat peut engager la responsabilité délictuelle d'une des parties à un contrat pour le préjudice subi compte tenu du manquement contractuel de cette dernière.

En l'espèce, dans la promesse entre la société LEMON INVEST et Monsieur [P], il était prévu une commission de 7 500 € au bénéfice de la société DELBI.

De plus, la société LEMON INVEST a reconnu en être redevable en signant l'acte notarié de constatation de caducité de l'avant-contrat, lequel reprend expressément que la commission de 7 500 € est exigible sans délai.

La société DELBI est donc bien fondée à réclamer la condamnation de la société LEMON INVEST au paiement de la somme de 7500 €.

Sa résistance à régler cette somme est abusive, elle sera condamnée à payer une somme de 2 000 € à ce titre.

La société DELBI a dû engager des frais irrépétibles qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge. La société LEMON INVEST sera condamnée à lui payer une somme de 2 000 € au visa de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Sur l'argumentation de la défenderesse

La défenderesse considère que la vente n'était pas certaine puisqu'il s'agit d'une promesse unilatérale de vente et non d'une promesse synallagmatique et que donc le montant de la pénalité doit être ramené à 3 000 €.

Or, l'avant-contrat prévoit que même dans le cas où la vente ne serait pas réitérée, une indemnité compensatrice égale au montant de la commission d'agence serait versée à la société DELBI.

Son argumentation est donc inopérante.

Sur les demandes reconventionnelles de la société LEMON INVEST

La défenderesse appuie ses demandes reconventionnelles sur une acquisition qu'elle aurait réalisée également auprès de la société DELBI qui aurait manqué à ses devoirs d'information et de conseil. Cela lui aurait occasionné des problèmes de trésorerie qui l'auraient empêché d'acheter le bien objet du contrat en cause dans le présent litige.

Cette affaire est totalement étrangère au présent litige et il n'y a aucune démonstration d'un lien de causalité entre les prétendus problèmes de trésorerie de la société LEMON INVEST et cette acquisition.

Il n'y a pas non plus de demande de compensation.

Ainsi en vertu de l'article 70 du Code de procédure civile, les demandes reconventionnelles sont irrecevables.

Et en tout état de cause, elles sont infondées car la société LEMON INVEST tente de justifier sa propre faute qu'elle reconnaît par la faute supposée de la société DELBI.

Elle ne démontre pas l'existence d'une servitude, l'existence d'un préjudice en découlant et son chiffrage. Pas plus qu'elle ne prouve l'existence d'un procès à ce sujet, l'intervention d'un géomètre, la division cadastrale, l'accord avec le voisin, sa publication… qui lui auraient porté préjudice à hauteur de 16 000 €.

La société LEMON INVEST sera déboutée de sa demande de condamnation de la société DELBI à payer l'indemnité d'occupation qu'elle dit avoir été contrainte de régler à Monsieur [P] en raison de l'absence de levée de l'option. En effet, aucun lien n'est démontré entre le prétendu manquement au devoir de conseil sur une vente et ses supposés problèmes de trésorerie qui auraient empêché la levée de l'option.

De même, elle sera déboutée de sa demande de paiement de la somme de 3000 € « de dommages et intérêts payés à la société DELBI », alors que la société DELBI l'assigne précisément pour obtenir ce paiement.
 * Pour la société LEMON INVEST :

Il conviendra tout d'abord de suspendre l'examen de la demande de la société DELBI à la production du registre des mandats pour s'assurer de la validité du mandat de vente n°6191 du 27 juin 2023.

La clause prévue à l'avant-contrat suivant laquelle le bénéficiaire versera une indemnité compensatrice égale au montant de la commission d'agence, soit 7.500 €, à défaut de vente s'analyse en une clause pénale. En vertu de l'article 1231 -5 du Code civil. le juge pourra donc porter une appréciation sur cette clause.

En l'espèce, le préjudice de la société DELBI doit être analysé en une perte de chance de réaliser une vente, car l'acte signé était une promesse unilatérale de vente comportant donc un aléa sur la levée d'option.

De plus, il n'est pas établi que la société DELBI n'ait pas finalement procédé à la vente de cet immeuble et touché la rémunération correspondante d'un autre acquéreur.

Dans ces conditions, la société LEMON INVEST sollicite que soit rapporté le montant de la pénalité à 3 000 €.

Les arguments de la demanderesse d'exclure l'application de l'article 1231-5 du Code civil sont contredits par la jurisprudence et l'article 74 du décret 72-678 du 20 juillet 1972 (loi HOGUET) portant sur les clauses de dédit. L'intermédiaire immobilier ne peut percevoir une rémunération lorsque le contrat de vente passé par ses soins est en suspens.

Le montant de 3 000 € proposé doit être donc jugé satisfactoire.

Reconventionnellement

La société DELBI a présenté à la société LEMON INVEST deux biens à la vente, celui de M. [P] et celui de Madame [H].

L'agent immobilier est tenu d'une obligation d'information sur les caractéristiques essentielles du bien, que son interlocuteur soit lui-même professionnel de l'immobilier ou non.

Or, en l'espèce, la société DELBI a omis d'informer la société LEMON INVEST de l'existence d'une servitude grevant de manière importante le bien en vente de Madame [H].

La société DELBI a donc commis une faute indemnisable et doit réparation sur le fondement contractuel de l'article 1231-1 du Code civil.

La perte de valeur peut être évaluée à 16 000 € (amputation de 40 m2 de jardin valant 400 € /m2).

De plus, la société LEMON INVEST a supporté les charges suivantes qui doivent être indemnisées par la société DELBI :
 * L'indemnité d'immobilisation payée à Monsieur [P] d'un montant de 11.700 € ;
 * Les dommages et intérêts payés à la société DELBI dont on considérera par cohérence qu'ils sont à hauteur de 3.000 € ;
 * Les services d'un géomètre-expert pour la division du terrain à hauteur de 1.104 €.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la concluante les frais irrépétibles qu'elle fut contrainte d'engager pour assurer la défense de ses intérêts, la société DELBI sera condamnée au paiement de 2 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Entendu les parties et vu les pièces versées en leurs dossiers.

Le Tribunal constate :
 * que l'acte authentique de promesse de vente signé le 9 octobre 2023 entre Monsieur [P], le PROMETTANT et la société LEMON INVEST, le BENEFICIAIRE, précise en son paragraphe « Indemnité d'Immobilisation B°) » : « en cas de nonréalisation de la vente promise…L'intégralité de cette indemnité d'immobilisation restera acquise au PROMETTANT… En outre, et pour ce même cas où la vente ne serait pas réitérée au 28 février 2024, une indemnité compensatrice égale au montant de la commission d'agence, soit 7 500 EUR, taxe sur la valeur ajoutée incluse, sera versée à l'agence IMMOCLEF, [Adresse 1] par le BENEFICIAIRE »;
 * que l'acte précise en son paragraphe « Indemnité d'Immobilisation C°) » « Toutefois dans cette même hypothèse de non-réalisation de la vente promise la somme ci-dessus versée sera intégralement restitué au BENEFICIAIRE s'il se prévalait de l'un des cas suivants : », s'en suit une liste de sept cas et un formalisme pour que le BENEFICAIRE puisse se voir restituer l'indemnité ;
 * que ces conditions ne semblent pas s'appliquer au mandataire immobilier mais qu'en tout état de cause le BENEFICAIRE n'a pas invoqué un de ces cas et qu'il a effectivement réglé l'indemnité d'immobilisation et que donc il n'y a pas lieu de rechercher si ces clauses auraient pu s'appliquer à l'indemnité ;
 * que la « Constatation de caducité d'un avant-contrat » signée le 28 février 2024 entre M. [P] et la société LEMON INVEST (à laquelle il manque la page 4 qui ne change pas la suite du constat), qui précise en dernière page, au-dessus des signatures des parties : « le BENEFICIAIRE se reconnaît pleinement informé que les honoraires de négociation de l'agence immobilière IMMOCLEF, d'un montant de 7 500 EUROS sont exigibles sans délai par suite de la signature des présentes » ;
 * que le conseiller de la société DELBI a oralement précisé lors de l'audience que la demande portait en principal sur des indemnités et non sur des honoraires de négociation;
 * que la société LEMON INVEST ne conteste pas le bien-fondé de la demande de la société DELBI mais seulement son quantum.

Qu'il apparaît donc que :
 * même si le mot « honoraires » est utilisé dans le document de « Constatation de caducité », il s'agit bien d'une indemnité comme précisé dans la promesse de vente dans la mesure où la Constatation de caducité ne laisse aucun doute sur la non-réalisation de la vente elle-même : « les parties se sont présentées en l'Etude pour constater l'absence de levée d'option par le BENEFICIAIRE » à la date limite qui avait été fixée au 28 février 2024 ;
 * que la société LEMON INVEST s'est engagée à régler cette indemnité sans délai dans la convention qui la lie avec Monsieur [P], qu'elle n'a pas rempli cette obligation contractuelle ;
 * que la société DELBI est donc légitime à réclamer cette indemnité sur le fondement des articles 1240 et suivants du Code civil.

S'agissant d'une indemnité compensatrice assimilable à une pénalité en cas d'inexécution du contrat de vente, le Tribunal peut, en vertu de l'article 1231-5 du Code civil, moduler la somme. Cependant, vu l'état d'avancement des travaux menés par la société DELBI qui a mené l'affaire jusqu'à une Promesse de vente signée chez un notaire, le Tribunal ne modulera pas le montant de 7 500 €.

De ce que dessus, la société LEMON INVEST sera condamnée à payer la somme de 7 500 € à la société DELBI et déboutera la société DELBI du surplus de ses demandes.

La société DELBI ne démontrant pas le préjudice qu'elle aurait subi du fait de la résistance de la société LEMON INVEST autre que celui qui sera réparé par l'application de l'article 700 du Code de procédure civile, le Tribunal la déboutera de ce chef.

Reconventionnellement, la société LEMON INVEST demande la réparation d'un préjudice allégué sur une autre affaire de vente d'un bien proposé par la société DELBI (affaire Madame [H]).

Cependant, elle n'apporte aucun élément démontrant un quelconque lien entre cette deuxième affaire et celle en cause dans le litige ni même sur un supposé lien de trésorerie qu'elle allègue dans ses conclusions; lien de trésorerie qui l'aurait empêché de conclure l'affaire avec Monsieur [P].

Elle sera donc déboutée de ce chef.

Pour assurer la défense de ses intérêts, la société DELBI a engagé des frais qu'il serait inéquitable de lui en laisser la charge, la société LEMON INVEST sera condamnée à lui payer la somme arbitrée à 1 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Succombant, la société LEMON INVEST sera condamnée au paiement des dépens de l'instance.

Le Tribunal rappelle que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, vidant son délibéré, statuant par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE la société LEMON INVEST à payer à la société DELBI la somme de 7.500 €

DÉBOUTE la société DELBI du surplus de ses demandes

CONDAMNE la société LEMON INVEST à payer à la société DELBI la somme de 1 000,00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile

DÉBOUTE la société LEMON INVEST de tous ses moyens, fins et conclusions

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit CONDAMNE la société LEMON INVEST aux entiers dépens, liquidés à la somme de 66,13 € (en ce qui concerne les frais de Greffe).

Signé électroniquement par M. Thierry PROST

Signé électroniquement par Mme Laurence DUBOIS.