TRIBUNAL DE COMMERCE · AFFAIRES COURANTES — 8 janvier 2026

- TRIBUNAL DE COMMERCE DE CLERMONT-FERRAND -

AFFAIRE : SARL TARAVANT IMMO BILIER / Mme [Y] [J] [Q] [D]

ROLEGENERAL : N° 2023 007858

JUGEMENT DU HUIT JANVIER DEUX MILLE VINGT-SIX

ENTRE : La SARL TARAVANT IMMOBILIER, dont le siège social est [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

Demanderesse comparant par Maître Nicolas BRODIEZ, SCP D'AVOCATS COLLET-DE ROCQUIGNY-CHANTELOT-BRODIEZ-GOURDOU & Associés, Avocat au Barreau de CLERMONT-FERRAND,

ET : Madame [J] [Q] [D] [Y], domiciliée [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

Défenderesse comparant par Maître Elizabeth BRIOUDE suppléant Maître Christine BAUDON, Avocats au Barreau de CLERMONT-FERRAND.

Le Tribunal composé lors des débats et du délibéré du 9 octobre 2025 de Monsieur Arnaud GUILLEMAIN D'ECHON, Président de Chambre, de Monsieur Marco-Paulo DA CRUZ, Juge, et de Madame Anne-Marie DELVALLEE, Juge,

Assistés aux débats de Madame Sandra VIEIRA DA MOTA, Greffier.

Faits et Procédure :

En date du 25 septembre 2021, la SARL TARAVANT IMMOBILIER, exerçant l'activité d'administration de biens et de syndic de copropriétés, a conclu un contrat de prestation de services avec Madame [J] [Q] [D] [Y], intervenant sous le statut d'entrepreneur indépendant, pour assurer des missions de gestion comptable et administrative de copropriétés.

À compter du mois d'octobre 2021, Madame [J] [Q] [D] [Y] a exécuté ses prestations pour le compte de la SARL TARAVANT IMMOBILIER, en percevant une rémunération mensuelle de 3.000,00 euros, conformément aux conditions contractuelles convenues. Durant cette période, plusieurs copropriétés gérées par la SARL TARAVANT IMMOBILIER ont été suivies par Madame [J] [Q] [D] [Y] dans le cadre de ce contrat.

En date du 2 janvier 2023, la SARL TARAVANT IMMOBILIER a été informée de la diffusion, auprès de certaines copropriétés clientes, de documents commerciaux émanant de Madame [J] [Q] [D] [Y], agissant sous l'enseigne « LM L'Immobilier Autrement », proposant des prestations similaires de gestion de copropriétés.

En date du 24 janvier 2023, Madame [J] [Q] [D] [Y] a adressé plusieurs courriels à des copropriétés relevant du portefeuille de la SARL TARAVANT IMMOBILIER pour leur annoncer la cessation de sa collaboration et leur proposer ses services à titre personnel sous sa nouvelle enseigne.

Par courrier recommandé avec avis de réception n°1A18083754173 en date du 25 janvier 2023, la SARL TARAVANT IMMOBILIER a résilié le contrat de prestation de services avec effet

Décision signée électroniquement au moyen d'un certificat qualifié.

immédiat, invoquant une atteinte à l'obligation de loyauté, et a mis en demeure Madame [J] [Q] [D] [Y] de restituer le matériel professionnel et l'ensemble des documents relatifs aux copropriétés gérées.

En date du 27 janvier 2023, Maître [U], commissaire de justice, a procédé à une sommation interpellative adressée à Madame [J] [Q] [D] [Y] afin de lui rappeler son obligation de restitution et de cessation d'activité pour le compte de la SARL TARAVANT IMMOBILIER.

En date du 30 janvier 2023, ce constat a relevé l'existence de plusieurs versions divergentes de procurations et de mandats de syndic, dont certaines comportaient des modifications de dates d'échéances anticipant la fin des contrats initiaux.

En date du 1 er février 2023, en application des dispositions des articles 145 et 493 du Code de procédure civile, le président du Tribunal de commerce de CLERMONT-FERRAND a rendu une ordonnance sur requête, autorisant la SARL TARAVANT IMMOBILIER à faire procéder à un constat sur le poste informatique utilisé par Madame [J] [Q] [D] [Y] dans le cadre de ses fonctions.

En exécution de cette ordonnance, un constat en date du 16 février 2023 a relevé la présence de courriels, de fichiers clients et de documents commerciaux adressés par Madame [J] [Q] [D] [Y] à des copropriétés gérées par la SARL TARAVANT IMMOBILIER, ainsi que des correspondances faisant mention d'un transfert de mandats de syndic au profit de sa nouvelle structure.

C'est dans ces conditions que, par acte d'huissier en date du 21 décembre 2023, la SARL TARAVANT IMMOBILIER a fait assigner Madame [Y] [J] [Q] [D] à comparaître devant ce tribunal à l'audience du 11 janvier 2024 pour entendre :

Vu les articles 1240 et suivants du Code civil,

Dire et juger recevable et bien fondée l'action entreprise par la SARL TARAVANT IMMOBILIER à l'encontre de Madame [J] [Y] ;

Y faisant droit,

Dire que Madame [J] [Y] a commis des actes de concurrences déloyales en engageant sa responsabilité civile et extra-contractuelle par application de l'article 1240 du Code civil ;

En conséquence,

Condamner Madame [J] [Y] à indemniser la SARL TARAVANT IMMOBILIER des différents chefs de préjudices consécutifs à ces actes de concurrence déloyale, payant et portant à la SARL TARAVANT IMMOBILIER :
* La somme de 95 046 euros à titre de dommages-intérêts, correspondant à la perte de marge consécutive à la cessation de la branche d'activité syndic,
* La somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice d'atteinte à l'image commerciale de la SARL TARAVANT IMMOBILIER,
* La somme de 60 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi par la SARL TARAVANT IMMOBILIER ;

Condamner enfin Madame [J] [Y] à payer et porter à la SARL TARAVANT IMMOBILIER la somme de 8 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner enfin la même aux entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût des constats d'huissier diligentés par Maître [U], huissier de justice à [Localité 1] les 27 janvier, 30 janvier et 16 février 2023.

L'affaire, appelée à l'audience du 11 janvier 2024, a été renvoyée successivement à la demande des parties pour être appelée à l'audience du 9 octobre 2025, date à laquelle elle a été retenue puis mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 8 janvier 2026.

Par conclusions récapitulatives, la SARL TARAVANT IMMOBILIER maintient l'ensemble de ses demandes telles que formulées dans l'acte introductif d'instance et porte sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile à la somme de 10 000 euros.

Décision signée électroniquement au moyen d'un certificat qualifié.

Par conclusions récapitulatives, Madame [J] [Q] [D] [Y] demande au tribunal de :

Vu les dispositions de l'article 1240 et suivants du Code civil,

Juger que Madame [Y] n'a pas commis d'actes de concurrence déloyale, de parasitisme et de dénigrement ;

En conséquence,

Débouter la SARL TARAVANT IMMOBILIER de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Condamner la SARL TARAVANT IMMOBILIER à payer à Madame [Y] la somme de 2 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Moyens des parties :

A l'appui de sa demande, la SARL TARAVANT IMMOBILIER expose :

Que Madame [J] [Q] [D] [Y] a manqué à son obligation de loyauté pendant l'exécution du contrat de prestation de services, en exerçant une activité concurrente avant sa cessation effective ;

Que la clause de non-concurrence stipulée au contrat, limitée à une durée d'un an, est licite et proportionnée, en ce qu'elle n'a ni pour effet ni pour objet de restreindre indéfiniment la liberté d'entreprendre ;

Que Madame [J] [Q] [D] [Y] a commis des actes de concurrence déloyale en démarchant la clientèle de la société, en détournant une partie du portefeuille de copropriétés et en utilisant des documents internes ;

Que Madame [J] [Q] [D] [Y] a procédé à la modification de plusieurs mandats de syndic et procurations en avançant les dates d'échéance afin d'en anticiper la fin et d'en obtenir le transfert à son profit, agissements constitutifs d'un faux civil ;

Que ces agissements caractérisent une faute dolosive et une atteinte grave à ses intérêts économiques, justifiant la réparation intégrale du préjudice subi ;

Que Madame [J] [Q] [D] [Y] a en outre tenu des propos dénigrants à son encontre auprès des copropriétés clientes, en affirmant que celle-ci exerçait sans carte professionnelle et qu'elle ne se préoccupait que d'intérêts financiers ;

Que les constats établis par Maître [U], commissaire de justice, en dates des 27 janvier, 30 janvier et 16 février 2023 ont été régulièrement autorisés par ordonnance sur requête du président du Tribunal de commerce de CLERMONT-FERRAND en date du 1 er février 2023, rendue en application des dispositions de l'article 145 du Code de procédure civile, et qu'ils sont opposables en l'absence de contestation, conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation, deuxième chambre civile, du 13 octobre 2022, n° 21-15.416 ;

Que l'ensemble des manquements de Madame [J] [Q] [D] [Y] a causé à la société un préjudice commercial, moral et d'image, dont la réparation doit être intégrale.

En réponse, Madame [J] [Q] [D] [Y] soutient :

Que le contrat de prestation de services signé le 25 septembre 2021 avec la SARL TARAVANT IMMOBILIER est nul, imprécis et dépourvu de date certaine, en ce qu'il ne précise ni le volume d'heures, ni les modalités précises d'exécution, ni les obligations respectives des parties ;

Qu'elle invoque l'absence de preuve d'un consentement clair et non équivoque à certaines clauses du contrat, notamment la clause de non-concurrence, qui ne lui a pas été explicitement présentée ni expliquée avant signature ;

Que ladite clause de non-concurrence est nulle et inopposable, en application des dispositions de l'article 1210 du Code civil, prohibant les engagements perpétuels et toute restriction disproportionnée à la liberté d'entreprendre ;

Que la SARL TARAVANT IMMOBILIER a elle-même manqué à ses obligations légales en n'ayant pas pris les dispositions nécessaires pour lui permettre d'exercer son activité

Décision signée électroniquement au moyen d'un certificat qualifié.

conformément à la loi du 2 janvier 1970 dite « loi Hoguet », et qu'en l'absence de carte professionnelle ou d'attestation d'habilitation délivrée par la société, les actes accomplis dans le cadre de la gestion de copropriétés seraient dépourvus de validité juridique ;

Qu'elle précise qu'en application de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972, les personnes qui, à titre indépendant, participent à des opérations immobilières doivent être titulaires d'une carte professionnelle, et qu'à défaut, les contrats conclus sont entachés de nullité d'ordre public, conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation, première chambre civile, du 14 février 2007, n° 05-21.082 ;

Qu'en conséquence le contrat de prestation de services, ayant pour objet l'exercice d'une activité de syndic et d'administration de biens sans autorisation légale préalable, est nul et non avenu ;

Qu'elle n'a commis aucun acte de falsification ni altéré un document, contestant formellement toute modification frauduleuse de mandats, et que la SARL TARAVANT IMMOBILIER ne justifie pas de l'existence d'un faux au sens de l'article 441-1 du Code pénal, faute de rapport d'expertise graphologique, de plainte pénale ou de décision judiciaire en ce sens ;

Qu'elle conteste avoir commis un quelconque acte de concurrence déloyale, rappelant qu'elle a uniquement informé les copropriétés de son départ de la SARL TARAVANT IMMOBILIER, sans incitation à rompre leurs mandats, et que cette communication relève de la liberté du commerce et de la concurrence, principe général du droit économique consacré par l'article L410-1 du Code de commerce ;

Que les documents et modèles utilisés relèvent de trames juridiques librement accessibles sur les sites professionnels de la FNAIM et qu'ils ne peuvent caractériser un parasitisme ;

Qu'elle soutient qu'elle n'a tenu aucun propos mensonger, dénigrant ou excessif, et que ses échanges avec les copropriétés relevaient d'une communication loyale et factuelle visant à clarifier sa situation professionnelle ;

Que les constats d'huissier produits par la SARL TARAVANT IMMOBILIER sont irréguliers, en ce qu'ils ont été réalisés sans contradictoire et au-delà de l'objet de l'ordonnance rendue le 1 er février 2023, en violation des dispositions de l'article 145 du Code de procédure civile, et qu'ils ne sauraient, en tout état de cause, constituer une preuve suffisante de fautes à son encontre ;

Que la SARL TARAVANT IMMOBILIER ne démontre pas le lien de causalité entre les faits reprochés et le préjudice invoqué, ni la réalité de la perte alléguée, et que les montants réclamés ne reposent sur aucune évaluation objective ou expertise indépendante, en violation du principe de réparation intégrale prévu à l'article 1240 du Code civil ;

Que l'action engagée par la SARL TARAVANT IMMOBILIER est abusive et dilatoire, ayant pour objet de nuire à son image et d'entraver le développement de son activité.

Cela étant exposé, le Tribunal :

Attendu qu'en application des dispositions de l'article 1240 du Code civil, et de la jurisprudence constante (Cass. com. 18 juin 1991 et 24 mars 1998), le détournement de clientèle et l'utilisation d'informations confidentielles obtenues durant une collaboration caractérisent des actes de concurrence déloyale ;

Attendu que les constats des 27 janvier 2023 et 16 février 2023, corroborés par des échanges électroniques, établissent que Madame [J] [Q] [D] [Y] a sollicité plusieurs copropriétés relevant du portefeuille de la SARL TARAVANT IMMOBILIER, leur proposant la résiliation anticipée de leurs mandats pour contracter avec sa propre structure ;

Attendu qu'une telle démarche, opérée durant et immédiatement après la relation contractuelle, constitue un comportement déloyal;

Attendu d'autre part qu'il ressort des courriels adressés par Madame [J] [Q] [D] [Y] les 2 et 24 janvier 2023, ainsi que du constat de commissaire de justice du 16 février 2023, autorisé par ordonnance du 1 er février 2023 rendue en application de l'article 145 du Code de procédure civile, qu'elle a proposé ses services de syndic à plusieurs copropriétés relevant du portefeuille de la SARL TARAVANT IMMOBILIER avant la rupture du contrat ;

Décision signée électroniquement au moyen d'un certificat qualifié.

Attendu en outre que le constat du 30 janvier 2023 révèle que plusieurs mandats et procurations présentent deux versions distinctes, certaines comportant des dates d'échéances modifiées en vue d'anticiper la fin des engagements contractuels au profit de Madame [J] [Q] [D] [Y] ;

Qu'en conséquence, le Tribunal dira que Madame [J] [Q] [D] [Y] a commis des actes de concurrence déloyale engageant sa responsabilité civile ;

Attendu qu'en application des dispositions de l'article 1240 du Code civil, la réparation doit être intégrale mais limitée au dommage certain, direct et prouvé ;

Attendu que la SARL TARAVANT IMMOBILIER verse aux débats, sous la pièce n°16, un tableau comptable établi par son expert-comptable, chiffrant à 95 046,00 euros la perte de chiffre d'affaires liée à la perte de plusieurs mandats de syndic ;

Attendu qu'il résulte de ce document et des constats de commissaire de justice des 27 janvier et 16 février 2023 que trois copropriétés ([Localité 2] (représentant un chiffre d'affaires de 12 400 €), [Localité 3] (représentant un chiffre d'affaires de 8 950 €) et [Localité 4] (représentant un chiffre d'affaires de 5 950 €) ont résilié leur mandat à la suite directe des démarches concurrentes de Madame [J] [Q] [D] [Y] (soit une perte de chiffre d'affaires totale de 27 300 €);

Attendu qu'il convient de retenir, pour ces trois copropriétés, une perte de marge justifiée de 60 % du chiffre d'affaires, soit un préjudice économique direct de 16 380,00 euros ;

Attendu que les autres pertes invoquées, concernant les copropriétés ([Localité 5], [Localité 6], [Localité 7] et diverses petites copropriétés) ne sont corroborées par aucun élément de preuve établissant un lien de causalité certain entre les agissements de Madame [J] [Q] [D] [Y] et la résiliation des mandats ;

Attendu qu'en application des dispositions de l'article 1353 du Code civil, il appartient à la SARL TARAVANT IMMOBILIER, demanderesse, de démontrer que les pertes alléguées résultent directement de la faute de la défenderesse ;

Attendu qu'en l'espèce, la seule concomitance temporelle entre la fin du contrat de prestation et la perte de ces copropriétés ne saurait suffire à caractériser une relation de cause à effet, en l'absence de tout élément établissant un démarchage, une communication fautive ou un transfert de gestion ;

Attendu qu'en conséquence, ces pertes seront écartées du calcul du préjudice indemnisable

Qu'en conséquence, le Tribunal condamnera Madame [J] [Q] [D] [Y] à payer et porter à la SARL TARAVANT IMMOBILIER la somme de 16 380,00 euros au titre du préjudice économique direct ;

Attendu que la SARL TARAVANT IMMOBILIER demande au Tribunal de condamner Madame [J] [Q] [D] [Y] a lui payer et porter la somme de 50 000,00 euros au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice d'atteinte à son image commerciale ;

Attendu que les courriels du 26 janvier 2023 et du 1 er février 2023 adressés par Madame [Y] [J] à plusieurs copropriétés relevant du portefeuille de la SARL TARAVANT IMMOBILIER et versés aux débats font état clairement que la SARL TARAVANT IMMOBILIER ne disposait pas de la carte professionnelle requise et ne se préoccupait que de ses propres intérêts financiers ;

Attendu qu'en application de l'article 3 du décret du 20 juillet 1972, la détention d'une assurance responsabilité civile professionnelle et d'une garantie financière implique la possession d'une carte professionnelle ou d'un récépissé de renouvellement délivré par la chambre de commerce et d'industrie, et que les attestations d'assurance produites par la SARL TARAVANT IMMOBILIER pour l'année 2023 démontrent qu'elle remplissait cette condition ;

Attendu que les propos tenus, dépourvus de tout fondement objectif et non corroborés par un élément de preuve produit par Madame [J] [Q] [D] [Y], étaient de nature à jeter le discrédit sur le cocontractant et à porter atteinte à son image auprès de la clientèle ;

Attendu toutefois qu'aucune pièce comptable ou élément de correspondance ne démontre que ces propos ont entraîné la perte effective d'un contrat ou d'un client ;

Attendu que la jurisprudence de la Cour de cassation, chambre commerciale, du 18 septembre 2019, n°17-31.551, précise que le Tribunal de commerce peut, en l'absence

Décision signée électroniquement au moyen d'un certificat qualifié.

d'évaluation chiffrée par la partie demanderesse, procéder à une appréciation souveraine in concreto du préjudice d'image dès lors que son existence est certaine ;

Attendu qu'il ressort des pièces versées aux débats que le trouble causé à l'image de marque, bien que réel, demeure circonscrit ;

Qu'il convient en conséquence, en équité et au regard de la gravité modérée de l'atteinte et de son caractère temporaire, d'en fixer l'indemnisation à la somme de 5 000,00 euros, montant proportionné à la notoriété et à la taille de l'entreprise concernée ;

Qu'en conséquence, le Tribunal condamnera Madame [J] [Q] [D] [Y] à payer et porter à la SARL TARAVANT IMMOBILIER la somme de 5 000,00 euros au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice d'atteinte à son image commerciale ;

Attendu que la SARL TARAVANT IMMOBILIER sollicite en outre la somme de 60 000,00 euros au titre d'un prétendu préjudice moral distinct ;

Attendu qu'une personne morale peut obtenir réparation d'un préjudice moral uniquement lorsqu'il résulte d'une atteinte à sa réputation ou à sa considération, et non d'un trouble personnel;

Attendu qu'en l'espèce, la SARL TARAVANT IMMOBILIER ne produit aucun élément de nature à démontrer un trouble distinct de celui déjà réparé au titre de l'atteinte à l'image ;

Qu'elle ne justifie ni le quantum de sa demande, ni la réalité du lien de causalité avec les faits reprochés à Madame [J] [Q] [D] [Y] ;

Attendu d'autre part que les faits invoqués recoupent ceux constitutifs du dénigrement et ont déjà été indemnisés à ce titre ;

Qu'en conséquence, le Tribunal ne fera pas droit à cette demande ;

Attendu que pour faire reconnaître ses droits la SARL TARAVANT IMMOBILIER a dû exposer des frais non compris dans les dépens qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge ; qu'il y aura donc lieu de condamner Madame [J] [Q] [D] [Y] à lui payer et porter la somme de 6 000,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

Attendu que Madame [J] [Q] [D] [Y], qui succombe dans l'instance, sera condamnée à supporter les dépens, en ce compris le coût des constats diligentés par Maître [U], commissaire de justice à [Localité 1], les 27 janvier, 30 janvier et 16 février 2023.
* PAR CES MOTIFS -

Le Tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

Dit la SARL TARAVANT IMMOBILIER recevable mais partiellement fondée en ses demandes,

Par conséquent,

Déboute Madame [J] [Q] [D] [Y] de l'ensemble de ses demandes,

Condamne Madame [J] [Q] [D] [Y] à payer et porter à la SARL TARAVANT IMMOBILIER la somme de 16 380,00 euros au titre du préjudice économique direct.

Condamne Madame [J] [Q] [D] [Y] à payer et porter à la SARL TARAVANT IMMOBILIER la somme de 5 000,00 euros au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice d'atteinte à l'image commerciale de la SARL TARAVANT IMMOBILIER,

Condamne Madame [J] [Q] [D] [Y] à payer et porter à la SARL TARAVANT IMMOBILIER la somme de 6 000,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

Déboute la SARL TARAVANT IMMOBILIER du surplus de ses demandes,

Condamne Madame [J] [Q] [D] [Y] aux dépens de l'instance, en ce compris le coût des constats diligentés par Maître [U], commissaire de justice à [Localité 1], les 27 janvier, 30 janvier et 16 février 2023, dont frais de greffe liquidés à 60,22 euros T.V.A. incluse,

Fait judiciairement et prononcé ce jour par mise à disposition au greffe.

Décision signée électroniquement au moyen d'un certificat qualifié.