Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 12 mars 2026

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me MORIN
Copies certifiées conformes 
délivrées le:
à Me MORIN


■


Charges de copropriété

 
N° RG 24/13821 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C552O

N° MINUTE : 




Assignation du :
08 Novembre 2024






JUGEMENT 
rendu le 12 Mars 2026 
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], [Adresse 2], [Adresse 3] [Localité 1], représenté par son syndic, la Société FONCIERE ET IMMOBILIÈRE DE PARIS, SA, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 4] 
[Localité 2]

Représenté par Maître Frédérique MORIN de l’AARPI CABINET GUILLAUME ABADIE - FREDERIQUE MORIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0024


DÉFENDEUR

Monsieur [S] [E]
[Adresse 5]
[Localité 3] (ISLANDE)

Non représenté



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Décision du 12 Mars 2026
Charges de copropriété
 N° RG 24/13821 - N° Portalis 352J-W-B7I-C552O


Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Mme Antoinette LE GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffier,

DÉBATS

À l’audience du 26 Novembre 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 5 Février 2026 et prorogée au 12 Mars 2026.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe 
Réputé contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSE DU LITIGE


M. [S] [E] est propriétaire des lots 97 et 28 dans l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1], soumis au statut de la copropriété.

En application des dispositions de la Convention de la Haye du 15 novembre 1965, par acte en date du 8 novembre 2024 de transmission aux autorités de l’Islande - Ministry of Justice et Human Rights à [Localité 3] -, d’une demande de signification d’un acte, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], [Adresse 2], [Adresse 3] à [Localité 1], représenté par son syndic la société FONCIERE ET IMMOBILIÈRE DE PARIS, a assigné, devant ce tribunal, M. [S] [E] aux fins de :

Vu la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967, 
- condamner M. [S] [E] au paiement des sommes de : 
* 9.251,66 euros, montant des charges échues depuis le 1/01/2022, date d'arrêté des comptes dans la précédente condamnation jusqu’au 01/10/2024, 
* 547,37 euros, montant des frais nécessaires échus depuis le 1/01/2022, date d’arrêté des comptes dans la précédente condamnation jusqu’au 01/10/2024,
le tout avec intérêts au taux légal à compter l’assignation,
- dire que l’article 1343-2 nouveau du code civil s’appliquera,
- condamner le défendeur au paiement de la somme de 2.500 euros à titre de dommages-intérêts,
- le condamner, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de la somme de 2.500 euros,
- le condamner aux dépens.


***

M. [S] [E], à qui l’assignation a été personnellement délivrée le 18 décembre 2024, comme en atteste le certificat de l’autorité islandaise en date du 27 décembre 2024, n’a pas constitué avocat. 

***

Il sera expressément renvoyé à l’acte introductif d’instance du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile. 

***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture du 14 mai 2025. Elle a été appelée à l’audience de plaidoiries du 26 novembre 2025 et mise en délibéré au 5 février 2026 prorogé au 12 mars 2026.


MOTIFS


En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Dans ce cas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété : 

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot» ainsi qu’“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
Décision du 12 Mars 2026
Charges de copropriété
 N° RG 24/13821 - N° Portalis 352J-W-B7I-C552O


***

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires justifie, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, de la qualité de propriétaire de M. [S] [E] des lots n°28 et 97 de l’état descriptif de division.

Il produit aux débats :
- les procès-verbaux des assemblées générales des 7 décembre 2021, 6 décembre 2022 et 12 décembre 2023 approuvant les comptes au 30/06/2021, au 30/06/2022 et au 30/06/2023, les budgets prévisionnels des au 30/06/2022, au 30/06/2023 et au 30/06/2025, les fonds travaux des exercices concernés et des travaux dont ceux de réfection des joints d’une dalle du jardin, 
- les appels de fonds portant application aux charges collectives de la répartition des lots du défendeur,
- un jugement du 11 février 2020 du tribunal judiciaire de Paris condamnant M. [E] à un arriéré de charges arrêté au 1er octobre 2018,
- un jugement du 9 novembre 2023 du tribunal judiciaire de Paris condamnant M. [E] à un arriéré de charges arrêté du 10 décembre 2018 au 1er janvier 2022 (3ème appel 01/01/2022 - 1/03/2022 et cotisation fonds travaux du 01/01/2022 compris),
- des décomptes faisant apparaître l’imputation des règlements du défendeur sur les causes des jugements antérieurs, en conformité avec les dispositions de l’article 1342-10 du code civil et, pour la période en litige, soit à compter du 1er avril 2022, un solde débiteur de 9.251,66 euros.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel du défendeur est débiteur, de la somme de 9.251,66 euros, au titre des appels de charges et de travaux pour la période postérieure au 1er janvier 2022 et arrêtée au 1er octobre 2024 “appel 2, 1/10/2024-31/12/2024” et “cotisation fonds travaux” des 01/10/2024 compris.

M. [E] ne démontre pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire. 

En conséquence, il sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9.251,66 euros au titre des appels de charges et de travaux pour la période postérieure au 1er janvier 2022 et arrêtée au 1er octobre 2024 “appel 2, 1/10/2024-31/12/2024” et “cotisation fonds travaux” des 01/10/2024 compris, avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2024, date de la délivrance de l’assignation en Islande.

La capitalisation des intérêts, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, sera ordonnée. 

Sur la demande au titre des frais : 

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;
- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;
- les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°);
- les frais d’avocat, qui constituent des frais indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, les frais de syndic de “mise en contentieux” du 23 mars 2022 n’entrent pas dans les prévisions de l’article 10-1 précité, faute de toute diligence exceptionnelle qui n’est ni établie ni même alléguée en l’espèce. 

Le syndicat des copropriétaires justifie des frais de la sommation de payer par huissier de justice en date du 22 avril 2022 à hauteur de 372,17 euros. M. [E] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires ladite somme avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2024, date de la délivrance de l’assignation en Islande.

La capitalisation des intérêts, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, sera ordonnée. 

Sur la demande au titre des dommages et intérêts : 

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

À l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte des créances, il apparaît que M. [E] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges. Il ressort en outre des pièces communiquées qu’il a d’ores et déjà été condamné, par deux jugements de ce tribunal des 11 février 2020 et 9 novembre 2023, à verser au syndicat des copropriétaires des arriérés de charges de copropriété.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré deux précédentes condamnations, contraint le syndicat à systématiquement répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. 

En outre, l’absence de toute information de la part du défendeur sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ainsi que son comportement qui contraint le syndicat des copropriétaires à devoir, systématiquement, agir en justice pour recouvrer les sommes qui sont dues, ne permettent pas de le considérer comme un débiteur de bonne foi.

M. [E] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires : 
Sur les dépens : 

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Partie perdante au sens de l’article 696 précité, M. [E] sera condamné aux dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens : 

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenus aux dépens, M. [E] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.


PAR CES MOTIFS


Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe : 

CONDAMNE M. [S] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], [Adresse 2], [Adresse 3] à [Localité 1]:

* la somme de 9.251,66 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2024, au titre des appels de charges et de travaux pour la période postérieure au 1er janvier 2022 et arrêtée au 1er octobre 2024 “appel 2, 1/10/2024-31/12/2024” et “cotisation fonds travaux” des 01/10/2024 compris,

* la somme de 372,17 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 18 décembre 2024, au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, 

CONDAMNE M. [S] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], [Adresse 2], [Adresse 3] à [Localité 1] la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires précité du surplus de ses demandes au titre des frais de recouvrement et des dommages-intérêts, 

CONDAMNE M. [S] [E] aux dépens,

CONDAMNE M. [S] [E] à payer au syndicat des copropriétaires précité la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

REJETTE les plus amples demandes, 

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit. 

Fait et jugé à Paris le 12 mars 2026.


La Greffière La Présidente