Tribunal Judiciaire · CH GENERALISTE A — 13 janvier 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE 

D’[Localité 1]


JUGEMENT DU :

13 janvier 2026



ROLE : N° RG 22/03794 - N° Portalis DBW2-W-B7G-LN74


AFFAIRE :

[J] [P]

C/


[O] , [S] [F] divorcée [Z]



GROSSE(S)délivrées(s)
le
à
Me Michèle GRUGNARDI
SCP [U] D’ASTROS 
COPIE(S)délivrée(s)
le
à
Me Michèle GRUGNARDI
SCP [U] D’ASTROS 
















N°2026
CH GENERALISTE A

DEMANDEURS

Monsieur [J] [P]
né le 21 juillet 1973 à [Localité 2]
de nationalité française, demeurant [Adresse 1]
Madame [W] [A]
née le 17 mars 1976 à [Localité 2]
de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

représentés à l’audience par Me Michèle GRUGNARDI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [O] , [S] [F] divorcée [Z]
née le 09 mars 1952 à [Localité 3]
de nationalité française, demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Véronique DEMICHELIS de la SCP DRUJON D’ASTROS & ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué et plaidant à l’audience par Me Bérénice COURTOIS, avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

PRESIDENT : Madame CHASTEL Céline, Vice-présidente
Statuant à juge unique 

A assisté aux débats : Madame MILLET, Greffier 

DEBATS 
A l’audience publique du 27 octobre 2025, après dépôt du dossier de plaidoirie par le conseil des demandeurs et après avoir entendu le conseil de la défenderesse en sa plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2026, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.
 
JUGEMENT 
contradictoire, en premier ressort,
prononcé publiquement par mise à disposition au greffe 
signé par Madame CHASTEL Céline, Vice-présidente
assistée de Madame MILLET, Greffier






FAITS, MOYENS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 février 2020, Monsieur [J] [P] et Mme [W] [A] ont formulé une offre d’achat à Mme [O] [F] divorcée [Z] d’un montant de 395 000 euros s’agissant d’un bien immobilier. 

Par acte authentique du 30 avril 2020, M. [J] [P] et Mme [W] [A] ont acquis de Mme [O] [F] divorcée [Z] un bien immobilier composé d’une “propriété rurale de 160 m² de type 5 avec abri de jardin préfabriqué ayant fait l’objet d’une extension bâtie” et d’”une piscine qui ne fonctionne plus depuis 10 ans” ainsi qu’”une parcelle de terre agricole”, le tout situé [Adresse 3] à [Localité 4] cadastré section CM n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] lieu dit “Les grands lots”. 

Dans le cadre de cette vente, des diagnostics techniques obligatoires ont été réalisés. 

Considérant que ces diagnostics techniques comportaient des erreurs, ils ont, par courrier du 17 mai 2021, signalé à Mme [O] [F] divorcée [Z] les désordres constatés et l’ont mise en demeure de prendre en charge les travaux nécessaires à la remise en état du bien ou de prendre acte de l’annulation de la vente.

Par courrier du 27 mai 2021, Mme [O] [F] divorcée [Z] leur a indiqué que n’étant pas professionnel de l’immobilier et ne leur ayant rien caché, elle ne pouvait être mise en demeure de prendre en charge les travaux et les a informés de la possibilité de prendre rendez-vous auprès d’un médiateur de la chambre des notaires. 

Par courrier du 26 novembre 2021, Mme [O] [F] divorcée [Z] a indiqué à M. [J] [P] et Mme [W] [A] son désaccord sur les désordres reprochés. 

L’assurance de protection juridique de M. [J] [P] et Mme [W] [A] a diligenté une expertise amiable, celle-ci ayant été confiée à l’EURL [Y] [L], laquelle a déposé son rapport le 29 novembre 2021. 

Estimant que le bien acquis était affecté de plusieurs désordres, M. [J] [P] et Mme [W] [A] ont fait assigner, par acte de commissaire de justice du 24 août 2022, Mme [O] [F] divorcée [Z] devant le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence. 

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 novembre 2023, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens par application de l’article 455 du code de procédure civile et au visa des articles 1641 et 1644 du code civil, M. [J] [P] et Mme [W] [A] sollicitent du tribunal :
de condamner Mme [O] [F] divorcée [Z] au paiement de la somme de 80 000 euros,de la condamner au paiement de la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. 
Au soutien de leur demande en réduction du prix de vente, ils font valoir l’existence de vices cachés relatifs à l’installation électrique, aux nuisances sonores, à l’absence de double vitrage, à la chaleur dans le bien, à l’invasion de fourmis, à la présence d’amiante, à la toiture, à des câbles électriques, à des débris enfouis au fond du terrain, à la fosse septique, et à des tuyaux n’étant pas hors gel ainsi qu’un défaut d’isolation des murs. Ils considèrent que Mme [O] [F] divorcée [Z] avait connaissance de ces vices, ces derniers étant cachés et antérieurs à la vente immobilière. 

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 janvier 2024, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens par application de l’article 455 du code de procédure civile, et au visa des articles 1641, 1642 et 1643 du code civil ainsi que des articles 144, 146 et 700 du code de procédure civile, Mme [O] [F] divorcée [Z] demande à la juridiction : 
-à titre principal, de débouter M. [J] [P] et Mme [W] [A] de l’ensemble de leurs demandes, 
- à titre subsidiaire, de débouter M. [J] [P] et Mme [W] [A] de l’ensemble de leurs demandes au regard de la clause de non-garantie insérée dans l’acte de vente,
- à titre subsidiaire : de rejeter la demande d’expertise et à défaut d’en mettre le coût à leur charge,
- à titre reconventionnel, de condamner M. [J] [P] et Mme [W] [A] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,
- en tout état de cause, de :
les condamner à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,les condamner au paiement des entiers dépens. 
Elle soutient que M. [J] [P] et Mme [W] [A] ne rapportent aucunement la preuve de la présence de vices cachés au jour de la vente, ces derniers ayant par ailleurs acquis le bien en l’état et en connaissance de cause, et alors qu’elle ne possède aucune compétence technique en matière de construction immobilière. 

La clôture de la procédure a été ordonnée le 10 juin 2025 avec effet différé au 21 octobre 2025.
L’audience de plaidoirie a été fixée au 27 octobre 2025. 


MOTIFS

Sur l’action en garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, « le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ». 
L’article 1643 du même code précise que le vendeur « est tenu des vices cachés quand bien même ils ne les auraient pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’est stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie».

La mise en œuvre de la garantie des vices cachés de l’article 1641 du code civil exige que soit rapportée la preuve de la réunion de trois conditions : l’existence d’un vice caché, l’antériorité du vice au moment de la vente et la démonstration de la gravité du défaut compromettant l’usage de la chose vendue.

En l’espèce, M. [J] [P] et Mme [W] [A] ont acquis de Mme [O] [F] divorcée [Z], par acte authentique du 30 avril 2020, un bien immobilier composé d’une propriété rurale de 160 m² de type 5 avec abri de jardin préfabriqué ayant fait l’objet d’une extension bâtie et d’une piscine qui ne fonctionne plus depuis 10 ans ainsi qu’une parcelle de terre agricole, le tout situé [Adresse 3] à [Localité 4]. 

Dans le paragraphe relatif à l’état du bien en page 8 de l’acte de vente, il est stipulé que « L'ACQUEREUR prend le BIEN dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison : 
• des vices apparents, 
• des vices cachés. 
S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas : 
• si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel, 
• s'il est prouvé par I' ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR ». 

Il est par ailleurs précisé que la piscine a été construite sans autorisation administrative et que les extensions de la maison ont été réalisées il y a plus de 30 ans, soit autour de 1987, sans autorisation d’urbanisme, ce dont l’acquéreur a déclaré en faire son affaire personnelle. 

M. [J] [P] et Mme [W] [A] sollicitent de voir engagée la garantie de Mme [O] [F] divorcée [Z] en qualité de venderesse au titre des vices cachés, s’agissant des désordres affectant l’installation électrique, des problèmes concernant les nuisances sonores, l’absence de double vitrage, la chaleur au sein du bien, l’invasion de fourmis, la toiture, la présence d’amiante, des câbles électriques, l’affaissement du faux plafond de la chambre, les débris enfouis au fond du terrain, la fosse septique, les tuyaux n’étant pas hors gel et le défaut d’isolation des murs, ce que Mme [O] [F] divorcée [Z] conteste. 

Il y a lieu en conséquence d’étudier pour chaque vice allégué par les acquéreurs s’il a les caractéristiques d’un vice caché et s’il est démontré la mauvaise foi de la venderesse de sorte qu’elle ne pourrait se prévaloir de la clause d’exonération de garantie contenue dans l’acte de vente. 

Sur l’installation électrique

M. [J] [P] et Mme [W] [A] soutiennent que dès leur emménagement, ils ont été confrontés à des problèmes électriques et qu’ayant fait appel à un électricien, il leur a été indiqué que toute l’installation électrique intérieure et extérieure de la maison serait à refaire. 

Mme [O] [F] divorcée [Z] considère qu’elle n’a jamais eu à subir de problèmes électriques, que les acquéreurs ont acquis un bien de plus de 30 ans, qu’un diagnostic de performance énergétique et de l’état de l’installation intérieure d’électricité leur a été remis avant la vente mentionnant l’existence d’anomalies. Elle ajoute que l’expertise fait ressortir une non-conformité aux normes de cette installation électrique, ce que les acquéreurs savaient, mais nullement un dysfonctionnement électrique, de sorte que ce défaut ne saurait être qualifié de vice caché. 

En l’espèce, il résulte du diagnostic immobilier réalisé par la société Adi-Aleph diagnostics immobiliers, plus particulièrement s’agissant du diagnostic relatif à l’état de l’installation intérieure d’électricité en date du 3 mars 2020 et annexé à l’acte de vente, que l’installation intérieure d'électricité comporte une ou des anomalies concernant l’appareil général de commande et de protection, son accessibilité, des matériels électriques présentant des risques de contacts divers et des conducteurs non protégés mécaniquement. Il est recommandé au propriétaire de les supprimer en consultant dans les meilleurs délais un installateur électricien qualifié afin d'éliminer les dangers qu'elle présente. L'installation fait également l'objet de constatations diverses. 

Il est par ailleurs indiqué que ce diagnostic vise à établir un état de l’installation électrique, en vue d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes et qu’il ne s’agit en aucun cas d’un contrôle de conformité de l’installation vis-à-vis de la réglementation en vigueur. 

M. [J] [P] et Mme [W] [A] communiquent également un rapport d’expertise amiable contradictoire, en date du 29 novembre 2021, lequel relève que le tableau électrique a été repris par un électricien avec la pose de nouveaux disjoncteurs et un différentiel 30 mA installé en tête de rampe et précise que ces travaux font suite à des dysfonctionnements de l’installation électrique. 

Il expose que :
- un tableau est fixé en plinthe sous le préau extérieur, celui-ci étant non étanche et soumis aux intempéries, 
- dans le cellier, se trouvent des goulottes où circulent des câblages qui interpellent sur la sécurité de l’installation électrique, 
- un spot situé dans le séjour fait disjoncter l’installation dès qu’on y fixe une ampoule,
- afin de faire remonter les volets roulants, il est nécessaire de faire disjoncter l’alimentation pour réinitialiser le processus,
- le débord de toiture dispose de spots intégrés en sous face qui font disjoncter l’installation électrique lorsqu’il pleut ou dès lors qu’ils sont utilisés.

Ils produisent aussi un constat du commissaire de justice du 20 avril 2022 qui fait état dans la cuisine et le cellier, de câbles reliés par des dominos de connexion dans une goulotte électrique, dans le séjour, d’une série de micro disjoncteurs situés à 2,20 mètres de hauteur dans un coffrage au-dessus de la porte d’entrée, au niveau du palier du premier étage, des câbles électriques émergeant d’une gaine qui court jusqu’à une réglette de spots et dans le salon d’été, d’un coffret électrique installé en façade 14 cm au-dessus du carrelage ouvert sur l’extérieur. 

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les désordres liés à l’installation électrique dont font état M. [J] [P] et Mme [W] [A] étaient apparents lors de la visite du bien et en tout état de cause connus d’eux avant la vente, dès lors qu’ils avaient été informés du contenu du diagnostic immobilier communiqué antérieurement à la vente, révélant la présence de diverses anomalies et appelant leur attention sur la nécessité de consulter dans les meilleurs délais un installateur électricien qualifié afin d’éliminer les dangers qu’elles représentent. 

En conséquence, il n’est pas établi l’existence d’un vice caché concernant les désordres relatifs à l’installation électrique. 

Sur les nuisances sonores

M. [J] [P] et Mme [W] [A] expliquent qu’ils subissent des nuisances sonores en raison du passage quotidien de semi-remorques dès quatre heures du matin ainsi que le survol du bien par des hélicoptères et des avions, Mme [O] [F] divorcée [Z] contestant avoir subi de telles nuisances. 

En l’espèce, les différentes pièces versées aux débats ne permettent pas d’établir l’existence d’une nuisance en lien avec une exposition au bruit. 

De plus, ainsi que le soutient Mme [O] [F] divorcée [Z], l’information relative à l’existence de l’aérodrome était facilement identifiable lors de recherches internet permettant la localisation du bien, de même que la localisation du bien dans une zone agricole. 

S’il n’est pas contesté qu’un aérodrome se situe à proximité de leur habitation, l’expert ayant mené l’expertise ambiable contradictoire a indiqué dans son rapport qu’au cours de l’expertise, il n’avait été constaté aucun bruit significatif dû à l’aérodrome.

Ainsi, M. [J] [P] et Mme [W] [A] ne démontrent pas la réalité des nuisances qu’ils disent subir, de sorte qu’il n’est pas établi l’existence d’un vice caché s’agissant des nuisances sonores. 

Sur le double vitrage

M. [J] [P] et Mme [W] [A] font valoir que le diagnostic immobilier, s’agissant des menuiseries, est erroné puisque certaines baies vitrées sont en simple et non en double vitrage, et que l’eau s’infiltre par la baie vitrée du salon, ce que Mme [O] [F] divorcée [Z] ne pouvait ignorer. 

Mme [O] [F] divorcée [Z] soutient que l’ensemble des menuiseries était visible et apparent au moment de la vente, et qu’elle ne pouvait savoir que le diagnostic immobilier comportait une erreur s’agissant uniquement de la partie sud de la véranda et non de tout le bien. Elle précise qu’elle n’a jamais eu l’intention de cacher une telle information, de sorte qu’aucun vice caché ne peut être retenu. 

En l’espèce, il ressort du diagnostic de performance énergétique réalisé avant la vente et porté à la connaissance des acquéreurs que les portes sont en métal avec moins de 30% de double vitrage et que les fenêtres coulissantes sont en métal sans rupture de ponts thermiques et en double vitrage avec lame d’air 12 mm et volets roulants en aluminium. 

Dans le rapport d’expertise amiable du 29 novembre 2021, il est indiqué que la baie latérale sur la véranda est isolante en 12 mm et les fenêtres des chambres, des portes d’entrée et de la cuisine sont également isolantes, soit une surface de 18 m², que le bien dispose d’une surface vitrée de 40 m² dont 22 m² ne sont pas isolés s’agissant des grandes baies situées au Sud de la véranda et qu’ainsi le diagnostiqueur avait fait une erreur dans son rapport sur 50 % de la surface vitrée. 

L’expert souligne en outre qu’il n’a pas constaté d’humidité avec son testeur au niveau des fenêtres des chambres, ces traces d’humidité étant dues aux coulées de condensation sur les montants en aluminium. 

Dans le constat du commissaire de justice du 20 avril 2022, il est indiqué que les vantaux coulissants châssis aluminium sont en double vitrage dans la cuisine et le cellier, les baies coulissants châssis aluminium côté sud sont en simple vitrage et ne sont pas étanches à l’eau et à l’air dans le séjour, le vasistas châssis aluminium dans la salle de bain est en simple vitrage, au niveau du palier du premier étage, la petite ouverture coulissante châssis aluminium est en double vitrage mais ne peut être verrouillée et une auréole d’infiltrations est visible sous cette huisserie, et que dans les chambres, les baies coulissantes châssis aluminium sont en double vitrage mais que des auréoles d’infiltrations sont visibles. 

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’en dépit d’une erreur commise par le diagnostiqueur , la preuve n’est pas rapportée que les menuiseries en simple vitrage ou la présence des auréoles d’infiltrations rendent le bien impropre à son usage. 

De plus, les demandeurs ne démontrent pas que Mme [O] [F] divorcée [Z], bien qu’elle ait pu être à l’initiative des travaux, savait que certaines menuiseries n’étaient pas en double vitrage, l’expert ayant d’ailleurs relevé, s’agissant des grandes baies vitrées, qu’elles paraissent isolantes puisqu’elles disposaient de joint. 

En conséquence, l’existence d’un vice caché n’est pas établie s’agissant du défaut de double vitrage.

Sur la chaleur au sein du bien

M. [J] [P] et Mme [W] [A] font valoir que durant la période estivale, ils ne peuvent profiter de leur salon en raison de la chaleur y régnant, ainsi que des chambres à l’étage, les obligeant à rester dans le noir en fermant les rideaux électriques. Ils précisent, sans en indiquer la date, qu’ils ont dû faire installer cinq climatiseurs réversibles fonctionnant sans interruption et entraînant une consommation électrique importante, la température dans le salon et à l’étage ayant pu atteindre 50 degrés, le bien présentant des difficultés d’habitabilité. 

Mme [O] [F] divorcée [Z] soutient que les requérants ont acquis un bien immobilier dans une région à fortes chaleurs durant l’été, ce dont elle n’est pas responsable, de sorte qu’aucun vice caché ne saurait être caractérisé de ce chef, et qu’a fortiori, les factures d’électricité qu’ils produisent démontrent l’absence de consommation anormale résultant de l’installation des climatiseurs. 

En l’espèce, il ressort du diagnostic de performance énergétique que le bien est classé en D s’agissant des consommations énergétiques pour le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire et le refroidissement. Il est également indiqué que les frais annuels d’énergie pour le chauffage et l’eau chaude sanitaire s’élèvent à la somme de 1.502 euros, les frais recensés à 1.594 euros dont 93 euros d’abonnement. 

Dans son rapport d’expertise amiable, l’expert a indiqué que le défaut d’isolation de la toiture et des baies vitrées, face à la chaleur, a nécessité la pose d’une climatisation. Une photographie issue du rapport montre un thermomètre relevant une température de 27 degrés à l’intérieur du bien en juillet 2021, manifestement dans le séjour. 

M. [J] [P] et Mme [W] [A] communiquent également les factures d’électricité. 

Il ressort de la facture du 13 juin 2021 que leur consommation d’électricité s’élève à la somme de 1.808,76 euros comprenant l’abonnement et les taxes pour la période 9 juin 2020 au 13 juillet 2021. 

Un nouvel échéancier a été édité le 13 juin 2021 concernant la période du 27 juillet 2021 au 27 mai 2022, pour un montant total de 1.742,95 euros, soit 158,45 euros par mois.

Et un nouvel échéancier a été édité le 15 décembre 2021 pour la période du 27 décembre 2021 au 27 mai 2022, compte tenu de l’écart relevé entre les prévisions et les consommations réelles, passant d’une mensualité de 158,45 euros à 252 euros. 

Toutefois, ces seuls éléments sont insuffisants pour démontrer l’existence d’un vice caché relatif à la chaleur présente dans le bien immobilier lors de la période estivale, et dont l’antériorité n’est pas démontrée, dès lors que la date d’installation des climatiseurs n’est pas établie, que leur installation peut résulter d’un choix des acquéreurs et que le lien avec une augmentation des factures d’électricité n’est pas objectivé.

En conséquence, l’existence d’un vice caché relatif à la chaleur au sein du bien durant l’été n’est pas établie. 

Sur l’invasion de fourmis

Les demandeurs indiquent avoir dû faire face à une invasion de fourmis, celles-ci sortant des plinthes du séjour et du plafond en lambris des chambres situées à l’étage, ainsi que du cellier. 
Mme [O] [F] divorcée [Z] souligne qu’aucune fourmi n’était présente lors de la visite du bien et de leur entrée en jouissance.

En l’espèce, l’expert note la présence de fourmis au sein des rails des châssis des baies coulissantes et précise que ce désagrément fait partie de la vie à la campagne. 

Les requérants s’appuient également sur le constat de commissaire de justice, celui-ci mettant en exergue la présence d’un jour relatif à l’évacuation de la maison au niveau de la salle de bain. 

Cependant, ce jour, qui est visible à l’extérieur du bien, était nécessairement visible lors de la visite du bien, le commissaire de justice notant qu’il n’est pas rebouché, de sorte qu’il n’était pas caché.

Aussi, l’antériorité ainsi que la gravité de l’invasion de fourmis ne sont pas démontrées. 

En conséquence, les demandeurs n’établissent pas l’existence d’un vice caché s’agissant de l’invasion de fourmis. 





Sur la toiture 

M. [J] [P] et Mme [W] [A] soutiennent que lors de l’installation des climatiseurs dans le salon, les dalles garnissant le faux plafond ont dû être retirées, ce qui a permis de découvrir que la toiture est en fait constituée de tôle en fibrociment, expliquant pour une part le défaut d’isolation thermique, que les tuiles sont maçonnées ou collées sur les éverites et qu’elles sont cassées à de nombreux endroits, conduisant à des infiltrations d’eau. 

Ils précisent que lors de la visite du bien, les tuiles cassées de l’avant toit n’étaient pas visibles. 
Toutefois, il ressort du rapport d’expertise amiable que les tuiles cassées étaient visibles lors de la vente et ne sont pas en lien avec le défaut de l’étanchéité de la toiture, laquelle étanchéité est assurée par les tôles en fibres-ciment. 

En conséquence, l’existence d’un vice caché s’agissant de la toiture n’est pas démontrée. 

Sur la présence d’amiante

M. [J] [P] et Mme [W] [A] reprochent à Mme [O] [F] divorcée [Z] de leur avoir dissimulé la présence d’amiante au sein de la maison. Ils indiquent que les tôles en fibrociment de l’habitation étaient enclavées par l’intérieur en raison de la pose d’un plafond en polystyrène au rez-de-chaussée et d’un plafond en lambris à l’étage, et par des tuiles cimentées à l’extérieur, de sorte que les plaques de fibrociment n’étaient pas visibles lors du diagnostic immobilier ni de la vente, le diagnostiqueur ne pouvant dès lors se prononcer sur l’état de conservation de ces plaques.

Ils ajoutent que la présence d’amiante n’a été relevée, aux termes du diagnostic amiante, que sur la toiture de l’abri jardin 1 et la toiture de l’abri jardin 2, les tôles en fibrociment étant visibles à l’œil nu. 

En l’espèce, il ressort du diagnostic destiné à repérer la présence d’amiante en date du 3 mars 2020 que des matériaux et produits contenant de l’amiante ont été repérés sur jugement de l’opérateur en raison de la présence de plaques en fibro-ciment au niveau de la “toiture ;abris jardin 1 ;abris jardin 2". 

Le diagnostic précise en effet que : “Liste B : Dans le cadre de mission décrit à l'article 3.2, il a été repéré : - des matériaux et produits de la liste B contenant de l'amiante sur jugement de l'opérateur : Plaques (fibres-ciment) (TOITURE; ABRIS [Localité 5] 1; ABRIS [Localité 5] 2) pour lequel il est recommandé de réaliser une évaluation périodique.* Plaques (fibres-ciment) (ABRIS [Localité 5] 2) pour lequel il est recommandé de réaliser une évaluation périodique”. 
« Dans le cadre de mission décrit à l'article 3.2 les locaux ou parties de locaux, composants ou parties de composants qui n'ont pu être visités et pour lesquels des investigations complémentaires sont nécessaires afin de statuer sur la présence ou l'absence d'amiante : néant ». (...)
«Le repérage a pour objectif d'identifier et de localiser les matériaux et produits contenant de l'amiante mentionnés en annexe du Code la santé publique.» L'Annexe du Code de la santé publique est l'annexe 13.9 (liste A et B) (…) Le programme de repérage est défini à minima par l'Annexe 13.9 (liste A et B) du Code de la santé publique et se limite pour une mission normale à la recherche de matériaux et produits contenant de l'amiante dans les composants et parties de composants de la construction y figurant ». 

Il est également indiqué que le périmètre de repérage effectif vise l’ensemble des locaux ou parties de l’immeuble concerné par la mission de repérage figurant sur le schéma de repérage joint en annexe à l’exclusion des locaux ou parties d’immeuble n’ayant pu être visités, dont le diagnostiqueur indique que l’ensemble des locaux a pu être visité. 

Les pièces visitées ont été le séjour/cuisine, le cellier, le wc, la salle de bain 1, la chambre 1, le salon, les chambres 2 et 3, la toiture, le local technique, la douche extérieure, le pool house, le salon d’été, le jardin ainsi que les abris jardin 1 et 2. 

Contrairement à ce que soutiennent M. [J] [P] et Mme [W] [A], le diagnostiqueur a visité la toiture du bien et a indiqué qu’elle était constituée de plaques,et a ainsi dissocié la toiture de la maison de celle de l’abris jardin 1 et de l’abris jardin 2,.

Il apparait cependant une ambiguité dans le rapport, dès lors que la mention “TOITURE; ABRIS [Localité 5] 1; ABRIS [Localité 5] 2" avec utilisation d’un point virgule permet de dissocier la toiture de celle des abris, laquelle n’est pourtant pas schématisée sur le schéma de répérage amiante ou photographiée contrairement aux toitures des deux abris de jardin.

Toutefois, le diagnostic qui attirait l’attention des acheteurs sur la présence d’amiante, leur a été communiqué avant la vente, et sa rédaction litigieuse ne peut permettre d’imputer à Mme [O] [F] divorcée [Z] une volonté de dissimulation de la présence d’amiante, de sorte que, quand bien même cela constituerait un vice caché, sa responsabilité ne peut être engagée compte tenu de la clause exonératoire de garantie contenue dans l’acte.

En conséquence, la demande de M. [J] [P] et Mme [W] [A] en garantie des vices cachés s’agissant de la présence d’amiante sur la toiture est rejetée. 

Sur les radiateurs

M. [J] [P] et Mme [W] [A] reprochent à Mme [O] [F] divorcée [Z] d’avoir dissimulé le dysfonctionnement des radiateurs situés dans les chambres. Ils précisent que lorsque les radiateurs sont ouverts, la température est à peine de 19 degrés dans la maison. 

Mme [O] [F] divorcée [Z] soutient qu’ils ont acquis le bien en l’état, que les radiateurs présentent un état de vétusté au vu de leur âge, ce que M. [J] [P] et Mme [W] [A] ont accepté sans réserve. Elle indique qu’elle vivait seule et essentiellement au rez-de-chaussée, qu’elle avait fait changer la chaudière le 27 décembre 2016 et qu’elle n’avait jamais rencontré de problèmes avec les radiateurs. Elle ajoute que lors des visites du bien, aucune fuite n’est apparue. 
Dans son rapport d’expertise amiable, l’expert indique que le chauffage central au fioul dispose d’une chaudière De [V] récente et alimente des radiateurs dans l’ensemble des pièces. La mauvaise isolation de la maison engendre des surconsommations. 

Il se produit des fuites de liquide d’eau circulant dans les canalisations au droit des pièces de raccordement, qui s’oxydent. Les canalisations auraient été repeintes avant la vente. Certains radiateurs ne fonctionnent pas dans deux chambres et sous l’escalier en rez-de-chaussée. 
 
Il ressort de ces éléments que trois radiateurs ne fonctionnent pas. 

Toutefois, l’antériorité de ce désordre n’est pas démontrée dès lors que leur dysfonctionnement n’a été signalé qu’un an après la vente et ainsi après un premier hiver passé dans la maison par les acquéreurs, pas plus que sa gravité rendant la maison impropre à sa destination. 

En conséquence, M. [J] [P] et Mme [W] [A] n’établissent pas l’existence d’un vice caché s’agissant des radiateurs. 

Sur les câbles électriques au niveau du portail

M. [J] [P] et Mme [W] [A] expliquent qu’en creusant une tranchée pour installer les moteurs du portail, ils ont découvert que des câbles électriques baignent dans l’eau avec des boîtes non étanches. 

Mme [O] [F] divorcée [Z] répond qu’au moment de la vente, le portail disposait d’un moteur qui ne fonctionnait plus depuis longtemps, qu’elle l’ouvrait et le fermait à la main et n’avait pas connaissance de la présence de câbles électriques baignant dans l’eau. 

En l’espèce, les demandeurs ne démontrent par aucune pièce versée aux débats de la réalité de la présence d’eau au niveau des câbles électriques du portail, ni que la présence de cette eau est antérieure à la vente. 

En conséquence, l’existence d’un vice caché n’est pas établie. 

Sur l’affaissement du faux plafond de la chambre

Les demandeurs indiquent qu’en août 2021, le faux plafond de la chambre a commencé à s’affaisser et qu’il menace désormais de s’effondrer. Ils précisent qu’une forte odeur d’humidité est présente lorsqu’il pleut, laquelle est couplée à la présence de poussière grisâtre tombant des lambris, et que Mme [W] [A] et ses deux fils souffrent depuis peu de problèmes respiratoires. 

Mme [O] [F] divorcée [Z] soutient que le rapport d’expertise n’établit nullement un risque d’affaissement du faux plafond et que les demandeurs ont accepté d’acheter le bien en l’état, donc la conformité n’a jamais été établie.

En l’espèce, lors de la réunion d’expertise unilatérale du 21 juillet 2021, il a été relevé, dans la chambre du fils à l’étage, que le faux plafond en lame de lambris de bois s’affaisse d’environ 5 cm et qu’il est possible de le relever à la main. Il est précisé que pour éviter tout risque d’effondrement, il a été demandé à Mme [W] [A] de placer un étaiement en mesure conservatoire. 

Lors de la réunion d’expertise contradictoire du 23 novembre 2021, il apparaît qu’une mesure conservatoire a été mise en place avec lambourdes. Il est également précisé que Mme [O] [F] divorcée [Z] est à l’origine de l’extension de l’étage mais ne se souvient pas de la structure ayant été mise en œuvre pour supporter ce plafond, l’expert relevant qu’il y aurait lieu de faire des investigations pour vérifier l’origine de ce détachement. 

Dans le constat du commissaire de justice du 20 avril 2022, la partie nord des lambris en bois verni n’est pas fixée et ces derniers se soulèvent en appuyant dessus. Il en est de même dans une seconde chambre. 

Il résulte de ces éléments que ce n’est qu’à compter du mois d’août 2021, ainsi que le font valoir les demandeurs, que le faux plafond dans une des chambres de l’étage a commencé à s’affaisser, de sorte que l’antériorité de ce désordre n’est pas établie, ni que ce désordre rend le bien impropre à l’usage auquel on le destine, dès lors que les éléments communiqués au dossier sont insuffisants en l’état pour établir la gravité de ce désordre. 

En conséquence, l’existence d’un vice caché n’est pas établie s’agissant de l’affaissement du faux plafond. 

Sur les débris au fond du terrain

M. [J] [P] et Mme [W] [A] indiquent que lors de la réalisation de la clôture, ils ont découvert des débris en tout genre enfouis sous la terre jusqu’à deux mètres de profondeur sur une quinzaine de mètres de longueur, ce que Mme [O] [F] divorcée [Z] ne pouvait ignorer. 
Elle soutient que lors des visites et de la vente, ces débris n’étaient pas cachés, seulement partiellement recouverts de terre. 

En l’espèce, il ressort du constat de commissaire de justice du 20 avril 2022 qu’en limite Ouest de la propriété, sont partiellement enterrés des gravats de chantier sur une longueur de vingt mètres environ. Parmi ces gravats, sont présents des éléments cassés de plaques sous tuiles type fibrociment ou amiante ciment. 

Toutefois, ainsi que le soutient Mme [O] [F] divorcée [Z], il résulte des photographies et constatations du commissaire de justice, qui ne sont pas démentis par des éléments contraires, que les débris étaient visibles et non cachés lors de la visite du bien et de la vente. 

En conséquence, l’existence d’un vice caché n’est pas établie. 

Sur l’état de la fosse septique

M. [J] [P] et Mme [W] [A] expliquent qu’en décembre 2021, la fosse septique est tombée en panne ce qui les a conduit à découvrir, lors de travaux, qu’elle n’avait jamais été vidée en 35 ans. Ils ajoutent que la fosse septique avait été refaite en août 2023 mais qu’elle n’est pas aux normes depuis 1987. 

Mme [O] [F] divorcée [Z] fait valoir qu’ils étaient informés, lors de la vente, de la situation de la fosse septique. Elle indique qu’elle s’était engagée à payer les frais du diagnostic de la fosse septique et que les acquéreurs ont déclaré faire leur affaire personnelle des coûts occasionnés par sa mise en conformité ou son remplacement. 

En l’espèce, il ressort de l’acte de vente du 30 avril 2020, au sein de la clause relative à l’assainissement, que « le VENDEUR déclare que l’immeuble n’est pas raccordé à un réseau d’assainissement collectif des eaux usées à usage domestique.
Compte tenu de la destination à usage d’habitation du BIEN, le VENDEUR est tenu de fournir le diagnostic établi depuis moins de trois ans à l’issue du contrôle de l’installation non collectif. 
En l’absence d’un tel diagnostic, le VENDEUR ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante conformément aux dispositions de l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation.
Le VENDEUR informe l’ACQUEREUR, qu’à sa connaissance, la fosse sceptique est en état de fonctionnement mais présente des anomalies par rapport aux normes en vigueur actuelles. 
Le VENDEUR s’engage à payer les frais du diagnostic de la fosse sceptique après la signature des présentes. 
L’ACQUEREUR déclare faire son affaire personnelle des coûts occasionnés par la mise en conformité ou du remplacement de la fosse sceptique sans recours contre le VENDEUR ». 

Mme [O] [F] divorcée [Z] communique le compte rendu de visite de vérification du fonctionnement et de l’entretien de l’installation d’assainissement non collectif émanant du service public d’assainissement non collectif en date du 6 août 2020, soit postérieur à la vente, duquel il ressort qu’elle est non conforme au regard de l’arrêté interministériel du 27 avril 2012. 

Toutefois, l’attention des acquéreurs avait été portée, antérieurement à la vente sur le fait que la fosse septique n’était pas conforme aux normes en vigueur, et aucun élément au dossier ne permet d’objectiver un vice qui aurait été caché aux acquéreurs. 

En conséquence, M. [J] [P] et Mme [W] [A] n’établissent pas l’existence d’un vice caché s’agissant de la fosse septique. 

Sur les tuyaux 

M. [J] [P] et Mme [W] [A] indiquent qu’ils ont découvert que les tuyaux d’écoulement de la maison arrivant à la fosse septique ne sont pas hors gel mais sont enterrés à 5 centimètres sous terre, ce qui ressort du constat de commissaire de justice, et que les tuyaux d’écoulement traversant les murs de la maison ne sont pas scellés, créant d’importantes entrées d’air dans la maison et favorisant l’intrusion de nuisibles. 

Ils ajoutent que Mme [O] [F] divorcée [Z] avait connaissance de ce désordre puisqu’elle a entrepris, avec son époux, ces travaux.

Mme [O] [F] divorcée [Z] soutient qu’elle n’est pas une professionnelle de l’immobilier, qu’elle n’était pas censée savoir que le fait que les tuyaux ne soient enterrés qu’à 5 centimètres de profondeur serait susceptible de causer problème, qu’elle n’a jamais rencontré de problème et que le rapport d’expertise ne fait état d’aucun désordre résultant de l’emplacement des tuyaux. Elle précise que les tuyaux sont camouflés sous terre pour des raisons esthétique et de sécurité et non avec une volonté de les cacher. 

En l’espèce, il ressort du constat de commissaire de justice du 20 avril 2022 qu’une seule photographie laisse apparaître des tuyaux hors sol mais elle ne permet pas de démontrer que les tuyaux d’écoulement de la maison vers la fosse septique ne sont pas suffisamment enterrés dans le sol et que cela constituerait un vice rendant le bien impropre à sa destination. 

S’agissant des tuyaux d’écoulement traversant les murs de la maison, il ressort du constat précité que l’origine du jour visible depuis la baignoire correspondant à la traversée de l’évacuation, et est visible depuis la façade nord du bien. Il est par ailleurs constaté que l’évacuation n’est pas rebouchée et que des réparations au ciment gris sont visibles au niveau d’une fissure horizontale située sous la génoise. 

Il s’évince de ces éléments que M. [J] [P] et Mme [W] [A] rapportent la preuve qu’un tuyau d’évacuation n’est effectivement pas scellé. En revanche, ainsi que le soutient Mme [O] [F] divorcée [Z], ce tuyau et le jour créé par l’orifice, étaient nécessairement apparents lors de la vente, tel que cela ressort de la photographie annexée au constat du commissaire de justice. 
En conséquence, l’existence d’un vice caché s’agissant des tuyaux n’est pas établie. 

Sur le défaut d’isolation des murs

M. [J] [P] et Mme [W] [A] indiquent que les murs de la cuisine, du cellier et de la salle de bain ne sont pas isolés, que la dépose du carrelage dans la cuisine permet de constater la présence de moisissures et que la plomberie en cuivre est à refaire puisqu’elle est abîmée et colmatée de calcaire. 

En l’espèce, il ressort du constat de commissaire de justice du 20 avril 2022 que :

- dans la cuisine, les carreaux de la faïence ayant été déposés, il est possible de constater l’absence d’isolant entre le plâtre et le parpaing,
- dans le cellier, au niveau de l’évacuation des eaux usées, un trou permet de constater l’absence d’isolant,
- dans la salle de bain, en soulevant une planche en bois, il est constaté au niveau des évacuations des eaux usées, un jour visible depuis la façade nord du bien. 

Le diagnostic de performance énergétique indique, s’agissant des murs du bien, qu’ils sont constitués de bloc béton plein donnant sur l’extérieur avec isolation intérieure (réalisée entre 1989 et 2000). 

Ainsi que le soutiennent M. [J] [P] et Mme [W] [A], les constatations du commissaire de justice ne correspondent pas à celles contenues dans le diagnostic immobilier. Toutefois, il ressort de ces constatations qu’un trou présent dans le cellier permet de constater l’absence d’isolation des murs, de sorte que ce désordre n’était pas caché lors de la vente. 

Si le défaut d’isolation relevé dans la cuisine préexistait à la vente et ne pouvait être décelé puisqu’il a nécessité la dépose du carrelage, force est de constater que les demandeurs ne démontrent pas qu’il est de nature à diminuer l’usage du bien dans de proportions telles que, s’ils en avaient été informés, ils ne l’auraient pas acquis ou n’en auraient donné qu’un moindre prix. De plus, ils ne démontrent pas que Mme [O] [F] divorcée [Z] avait connaissance de ce défaut d’isolation des murs localisé, au regard des pièces communiquées, dans la cuisine et le cellier. 

Ainsi, M. [J] [P] et Mme [W] [A] ne démontrent pas l’existence d’un vice caché s’agissant de l’isolation des murs. 

En conséquence, M. [J] [P] et Mme [W] [A] seront déboutés de leur demande de condamnation de Mme [O] [F] divorcée [Z] à leur payer la somme de 80 000 euros au titre de la restitution du prix correspondant au prix des travaux estimés par l’expert du bien immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 6].


Sur la demande en condamnation pour procédure abusive

En vertu de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Mme [O] [F] divorcée [Z] sollicite la condamnation de M. [J] [P] et Mme [W] [A] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et indique qu’ils savaient que leurs prétentions étaient infondées et abusives.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, il n’est pas démontré par la défenderesse que l’introduction de la présente instance par les demandeurs caractérise une faute faisant dégénérer en abus leur droit d’agir en justice, la mauvaise appréciation qu’une partie fait de ses droits étant insuffisante à établir un comportement dilatoire ou abusif. 

En conséquence, Mme [O] [F] divorcée [Z] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive. 

Il y a lieu de rejeter les autres demandes pour le surplus. 


Sur les demandes accessoires

M. [J] [P] et Mme [W] [A], succombant, seront condamnés aux dépens de l’instance, et seront en conséquence déboutés de leur demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [O] [F] divorcée [Z] ayant été contrainte d’exposer des frais d’avocat pour faire valoir ses droits, l’équité commande que M. [J] [P] et Mme [W] [A] soient condamnés à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. 
Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable à l’instance engagée après le premier janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucune raison ne justifiant d’écarter l’exécution provisoire, celle-ci sera de droit.


PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL, statuant après audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, 

DÉBOUTE M. [J] [P] et Mme [W] [A] de leur demande en condamnation de Mme [O] [F] divorcée [Z] à leur payer la somme de 80 000 euros au titre de la restitution du prix correspondant au prix des travaux,

DÉBOUTE Mme [O] [F] divorcée [Z] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

CONDAMNE M. [J] [P] et Mme [W] [A] à payer à Mme [O] [F] divorcée [Z] la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE M. [J] [P] et Mme [W] [A] de leur demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les autres demandes pour le surplus,

CONDAMNE M. [J] [P] et Mme [W] [A] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. 

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, PAR LA CHAMBRE GÉNÉRALISTE A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ AIX-EN-PROVENCE, LE TREIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX,
la minute étant signée par Mme Chastel, vice-présidente et Mme Millet, greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE