TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]
[1]
C. exécutoires
délivrées le:
■
18° chambre
1ère section
N° RG 24/09090
N° Portalis 352J-W-B7I-C5MDA
N° MINUTE : 2
contradictoire
Assignation du :
18 Juillet 2024
JUGEMENT
rendu le 17 Mars 2026
DEMANDERESSE
S.C.I. JLCES
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Nathalie JOUVÉ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D2190
DÉFENDERESSE
Madame [R] [W]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Isabelle DELMAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0456
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 75056-2024-025433 du 11/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])
Décision du 17 Mars 2026
18° chambre 1ère section
N° RG 24/09090 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5MDA
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.
Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique,
assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,
DÉBATS
A l’audience du 5 Janvier 2026, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 17 mars 2026.
JUGEMENT
Rendu par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé en date du 28 mars 2014 la SCI JLCES a donné à bail renouvelé à Mme [R] [W] des locaux commerciaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3] à Paris 10ème pour une durée de dix années entières et consécutives à compter du 1er avril 2014 pour se terminer le 31 mars 2024, pour y exercer l’activité exclusive de “ restauration sous toutes ses formes”.
Le bail a été conclu moyennant un loyer annuel en principal de 42.000 euros payable trimestriellement “à terme échu les 1er janvier, avril, juillet et octobre de chaque année.”
Par acte sous-seing privé signé le 1er avril 2022, enregistré au service départemental de l’enregistrement de [Localité 1] [Localité 4], le 22 avril 2022, Mme [W] a cédé son fonds de commerce exploité dans les locaux à la société SAS Restaurant Le Bienvenu.
Le 10 juillet 2023, le bailleur a fait délivrer à la société SAS Restaurant Le Bienvenu un congé portant dénégation du statut des baux commerciaux pour défaut d'immatriculation, à effet au 31 mars 2024, date d'expiration du bail commercial.
Faisant valoir un défaut de paiement par le preneur des loyers, la bailleresse a fait délivrer un premier commandement de payer visant la clause résolutoire, par exploit du 28 juillet 2023, portant sur la somme en principal de 4.871 euros au titre des loyers et provisions pour charges dus pour le troisième trimestre 2023, puis l’a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris.
Par ordonnance du 15 décembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris a dit n’y avoir lieu à référé sur l’intégralité des demandes formées par la société SCI JLCES et l’a condamnée aux dépens.
Des loyers étant de nouveau restés impayés, la bailleresse a fait délivrer un second commandement de payer visant la clause résolutoire par exploit des 15 et 16 février 2024, portant sur un montant en principal de 32.667 euros au titre des loyers et provisions pour charges arrêté au premier trimestre 2024.
Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la société SCI JLCES a, par exploit délivré les 14 et 19 mars, fait assigner la société SAS Restaurant le Bienvenu devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, lequel par ordonnance rendue le 8 novembre 2014 a :
- Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes ;
- Condamné la société SAS Restaurant le Bienvenu à payer à la société JLCES, à titre de provision, la somme de 64 057,34 euros à valoir sur les loyers et charges arrêtés au 13 septembre 2024 ;
- Rejeté la demande de délais de paiement formulée par la société SAS Restaurant le Bienvenu ;
- Condamné la société SAS Restaurant le Bienvenu aux dépens ;
- Rejeté la demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;
- Rappelé que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.
Par acte de commissaire de justice signifié le 17 juillet 2024, la société JLCES, se prévalant d’un arriéré locatif de 32. 667 arrêté au 2ème trimestre 2023, a fait assigner la société SAS Restaurant le Bienvenu devant le tribunal de commerce de Paris aux fins de voir prononcer sa liquidation judiciaire.
Suivant jugement rendu le 20 mai 2025, le tribunal des affaires économiques de Paris a prononcé la liquidation judiciaire de la société SAS Restaurant le Bienvenu.
Par la suite, par lettre du 15 juillet 2024, l’avocat de la société JLCES a mis en demeure Mme [W] d’avoir à exécuter son obligation de garantie solidaire au titre de la cession du fonds de commerce à la société SAS Restaurant le Bienvenu.
C’est dans ce contexte que la société JLCES a fait assigner Mme [W] devant le tribunal judiciaire de Paris.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 25 juin 2025, la société JLCES demande au tribunal de :
- Ordonner l'exécution de l'obligation de garantie solidaire stipulée au bail commercial du 28 mars 2014 entre les parties pour le paiement des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation exigibles à la date de la décision à intervenir ;
En conséquence
- Condamner Mme [W] à lui payer la somme de 46.565 euros ;
- Débouter Mme [W] de toutes ses demandes ;
- Condamner Mme [W] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
- Condamner Mme [W] aux entiers dépens de l’instance dont les frais relatifs au commandement de payer et à la présente assignation.
Au soutien de ses demandes, la société JLCES fait valoir en substance :
- que l'article L. 145-16-2 du code de commerce, issu de loi 2014-626 du 18 juin 2014, qui institue des limites et conditions à la mise en œuvre de la garantie solidaire du cédant du fonds de commerce, ne s’applique pas au bail liant les parties conclu avant son entrée en vigueur,
- que l’article L 145-16-1 du même code ne prévoit aucune sanction à l’obligation du bailleur d’informer le cédant du défaut de paiement du cessionnaire et q u’en tout état de cause, elle justifie avoir tenu Mme [W] informée des manquements de son cessionnaire dans le paiement des loyers,
- qu’elle n’a pas été négligente dans le recouvrement de sa créance de loyer,
- qu’à la date du 1er juillet 2024, la société SAS Restaurant le Bienvenu reste débitrice de la somme totale de 46.565 euros au titre de l’arriéré locatif, et qu’en vertu des clauses du bail et de l’acte de cession, la défenderesse est tenue du paiement de cette somme,
- que Mme [W] ne justifie ni de sa situation financière ni à fortiori de sa capacité à pouvoir respecter le moindre échéancier, de sorte que sa demande de délais est mal fondée.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 avril 2025, Mme [W] demande au tribunal de :
A titre principal,
- Débouter la société JLCES de sa demande au titre de l’obligation de garantie solidaire stipulée au bail du 28 mars 2014 à son encontre,
A titre subsidiaire,
- Lui accorder des délais d’une durée de 24 mois pour régler la dette,
- Débouter la société JLCES de sa demande d’article 700 du code de procédure civile,
- Réserver les dépens.
Au soutien de ses demandes, Mme [W] fait exposer pour l’essentiel :
- que l’article L.145-16-1 du code de commerce oblige le bailleur à informer le cédant de tout défaut de paiement du locataire en cas de cession du bail stipulant une clause de garantie ; qu’il doit le faire dans un délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par ce locataire,
- que les premières défaillances de la société SAS Restaurant le Bienvenu datent de juin 2023 et que la mise en demeure lui a été adressée par la société JLCES en juillet 2024 soit plus d’un an après ; que le délai d’un an n’a donc pas été respecté,
- que la société JLCES doit être déboutée de ses demandes en paiement formées à son encontre faute de l’avoir régulièrement informée dans le délai d’un mois et en ayant en outre laissé s’accroître la dette pendant près d’un an,
- qu’elle n’a aucun revenu et bénéficie de l’aide juridictionnelle, qu’elle ne peut pas régler une somme de 46.565 euros et doit bénéficier de délais à hauteur de 24 mois pour régler sa dette et avoir le temps de pouvoir retrouver une source de revenus.
En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.
L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 septembre 2025.
Décision du 17 Mars 2026
18° chambre 1ère section
N° RG 24/09090 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5MDA
MOTIFS DU JUGEMENT
Sur la demande en paiement des loyers et charges
Selon l'article 1134 devenu 1103 du code civil, le contrat fait la loi entre les parties.
Un bail peut prévoir une clause de garantie par laquelle le cédant du droit au bail s'engage solidairement avec le cessionnaire au paiement du loyer et à l'exécution du contrat ; cette obligation cesse, sauf précision contraire expresse, lorsque le bail prend fin par l'effet d'une résiliation judiciaire et, lorsque l'engagement est postérieur à la loi du 20 juin 2014, a une durée maximale de 3 ans par application de l'article L 145-16-2 du code de commerce.
Cet article, issu de loi 2014-626 du 18 juin 2014, qui institue des limites et conditions à la mise en œuvre de la garantie solidaire du cédant du fonds de commerce, n'est cependant pas d'application immédiate et ne s’applique qu’aux baux conclus postérieurement à son entrée en vigueur.
En l’espèce, le contrat de bail renouvelé le 28 mars 2014 (et non soumis à la loi du 20 juin 2014) prévoit que le preneur “ ne pourra céder ni sous louer, en tout ou en partie, aucun droit au présent bail, sous peine de résiliation, si ce n’est à un successeur dans son fonds de commerce et sous condition de rester garant et solidaire de son cessionnaire pour le paiement des loyers et l’exécution des conditions du bail. En cas de cession, un exemplaire de la cession devra être remis gratuitement au propriétaire dix jours au plus tard avant l’expiration du délai d’opposition.”
L’acte de cession rappelle ces stipulations.
Le contrat de bail prévoit donc qu'en cas de cession du droit au bail, le preneur, devenu cédant, devra s'obliger solidairement avec le cessionnaire au paiement des loyers, charges taxes ou toutes autres sommes et, d'une manière générale, à l'exécution des conditions du bail et l’acte de cession reprend cette clause, dont il résulte que Mme [W] est tenue des loyers et charges dus par la SAS société Restaurant le Bienvenu en application du contrat jusqu'à sa résiliation.
Etant entendu :
- que c’est à juste titre que la société JLCES fait valoir que l’article L 145-16-1 du code de commerce applicable en l’espèce ne prévoit aucune sanction à l’obligation du bailleur d’informer le cédant du défaut de paiement du cessionnaire,
- que la société JLCES justifie avoir tenu Mme [W] informée des manquements de son cessionnaire dans le paiement des loyers, en ce que depuis la cession du fonds en avril 2022, tous les appels de loyers ont été envoyés tant au cédant qu’au cessionnaire,
- que le bailleur n’a pas été négligent dans le recouvrement de sa créance de loyer au vu de la chronologie déjà rappelée supra pouvant être résumée ainsi qu’il suit :
* Commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 28 juillet 2023,
* Assignation du 4 octobre 2023 aux fins d’acquisition de la clause résolutoire
* Ordonnance de référé du 15 décembre 2023,
* Commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 8 novembre 2024,
* Assignation du 14 mars 2024 aux fins d’acquisition de la clause résolutoire
* Ordonnance de référé du 8 novembre 2024,
* Assignation en liquidation judiciaire délivrée le 17 juillet 2024.
La demande de la SCI JLCES au titre de la garantie solidaire est donc justifiée de sorte que le tribunal fera droit à la demande en paiement de la société JLCES.
Au vu du décompte produit, Mme [W] sera donc condamnée à payer à la société JLCES la somme de 46.565 euros au titre des loyers et charges échus au 1er trimestre 2024 inclus.
Sur la demande de délais de Mme [W]
Malgré la possibilité offerte au juge, en application des dispositions de l'article 1343-5 du code civil, d’accorder des délais de paiement au débiteur de bonne foi en situation de régler sa dette, il serait illusoire et inopportun en l’espèce d’accorder de tels délais à Mme [W] qui indique ne pas avoir de revenus, compte tenu de l’ancienneté et de l’importance de la dette ; l’octroi de délais, possible dans la limite maximum de deux années, conduirait en effet à fixer des échéances mensuelles dépassant manifestement la possibilité contributive de la défenderesse.
Sur les autres demandes
Mme [W] qui succombe supportera la charge des dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, lesquels seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.
En revanche l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, chaque partie devant supporter la charge des frais irrépétibles non inclus dans les dépens.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,
Condamne Mme [R] [W] à payer à la SCI JLCES la somme de 46.565 euros;
Rejette la demande délais de Mme [R] [W] ;
Rejette les demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamne Mme [R] [W] aux dépens, qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle,
Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,
Fait et jugé à [Localité 1] le 17 Mars 2026.
Le Greffier La Présidente
Christian GUINAND Sophie GUILLARME