TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Reda KOHEN
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Xavier FILET
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 25/08975 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA67B
N° MINUTE :
9 JCP
JUGEMENT
rendu le lundi 16 mars 2026
DEMANDEURS
Madame [Q] [A] épouse [X]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Xavier FILET, avocat au barreau de PARIS, toque : D82
Monsieur [Y] [X]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Xavier FILET, avocat au barreau de PARIS, toque : D82
DÉFENDERESSE
S.C.I. LES BAMBOUS, prise en la personne de sa gérante Madame [J] [C]
dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par Me Reda KOHEN, avocat au barreau de PARIS, toque : E43
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clémence MULLER, Greffière
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 15 janvier 2026
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 mars 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente assistée de Clémence MULLER, Greffière
Décision du 16 mars 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/08975 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA67B
EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE
Par contrat en date du 06 mars 2010 à effet au 01 mars 2010, la SCI LES BAMBOUS a donné à bail à M. [Y] [X] et à Mme [Q] [A] épouse [X] une maison de ville à usage d'habitation située [Adresse 1], avec jardin, pour une durée de trois années, moyennant un loyer mensuel de 3 500 euros hors charges, actuellement de 4 300,93 euros.
Se plaignant de désordres liés à de l'humidité dans le logement, et d'un manquement généralisé de la bailleresse à ses obligations, M. et Mme [X] ont, par acte de commissaire de justice en date du 16 juillet 2025, fait assigner la SCI LES BAMBOUS devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
enjoindre à la SCI LES BAMBOUS de réaliser tous travaux nécessaires pour faire cesser les désordres affectant la maison donnée à bail, désordres mentionnés dans le procès-verbal de constat du 20 septembre 2024 de Me [Z], Commissaire de Justiceassortir cette injonction d'une astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard à l'expiration de deux mois courant à compter de la signification de la décision à intervenircondamner la SCI LES BAMBOUS à leur verser la somme de 126 720 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de jouissancela condamner à leur verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts en raison de sa résistance abusivela condamner à leur verser la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
A l'audience du 15 janvier 2026, l'affaire a été appelée et retenue. M. [Y] [X] et Mme [Q] [A] épouse [X] ont modifié leurs demandes et sollicitent désormais avant-dire droit la désignation d'un expert afin notamment de constater les désordres, dire si le logement répond aux critères de décence et d'habilité, préciser l'imputabilité de chaque désordre et détailler les travaux requis et donner tous éléments pour évaluer le trouble de jouissance, préciser comme suit dans leurs conclusions visées par le greffe et soutenues à l'audience :
désigner un expert avec mission de :se rendre sur place au logement sis [Adresse 1] à [Localité 1] en présence des parties dûment convoquées ;décrire l'état des lieux, constater et photographier l'ensemble des désordres allégués (humidité, moisissures, infiltrations, ventilation, menuiseries, chauffage, etc.) ;dire si les désordres constatés sont compatibles avec une origine : structurelle (infiltrations, défaut d'étanchéité, ponts thermiques, réseaux, défaut d'isolation, défaut de ventilation structurelle), ou comportementale (aération, usage), en caractérisant techniquement les éléments objectivables ;dire si le logement répond aux critères de décence et d'habitabilité (notamment au regard des exigences relatives à la sécurité, l'étanchéité, l'humidité et l'aération/ventilation), et préciser les non-conformités ;préciser l'imputabilité : déterminer, pour chaque désordre, la part éventuellement imputable au bailleur et, le cas échéant, au locataire, avec justification technique ;chiffrer et détailler les travaux nécessaires : nature, urgences, préconisations, ordre de priorité, durée prévisible ;évaluer le coût estimatif des travaux (fourchette) et proposer un phasage ;dire si des mesures conservatoires / urgentes s'imposent (assèchement, ventilation, sécurisation, etc.) ;donner tous éléments permettant d'évaluer le trouble de jouissance (périodes, pièces affectées, intensité, restriction d'usage) ;plus généralement, fournir au tribunal tous éléments techniques utiles à la solution du litige ;fixer la consignation à valoir sur la rémunération de l'expertet sur le fond, reprennent les termes de leur assignation.
M. et Mme [X] représentés par leur conseil soutiennent que depuis 2014, ils rencontrent des problèmes récurrents et graves d'humidité constatés par un commissaire de justice selon procès-verbal de février 2014, que malgré leurs interventions auprès de la bailleresse pour faire les travaux requis, la situation perdure. Ainsi, un nouveau constat a été établi en 2024 décrivant la maison d'habitation et faisant état d'humidité et de moisissures. Ils font valoir que leur préjudice de jouissance est particulièrement important, d'autant que le médecin de leur enfant conseille qu'elle ne dorme plus dans sa chambre. Ils font valoir que M. [Y] [X], commerçant, a fait faillite en 2020 et a connu des difficultés à payer le loyer mais que le couple a réussi à respecter l'échéancier convenu et est à jour de paiement. Subsidiairement, ils sollicitent la condamnation de la bailleresse à faire des travaux sous astreinte et sa condamnation à leur verser 126 720 euros au titre du préjudice de jouissance et 5 000 euros au titre de sa résistance abusive.
De son côté, la SCI LES BAMBOUS représentée par son conseil a déposé des conclusions visées par le greffe et sollicite du juge saisi :
à titre principal,
dire et juger que la SCI LES BAMBOUS n'a commis aucun manquement à son obligation de délivrance d'un logement décent ;dire et juger que les désordres constatés sont exclusivement imputables au défaut d'entretien et d'aération des locataires ;en conséquence, débouter M. [Y] [X] et Mme [Q] [A] épouse [X] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;les débouter de leur demande de 126 720 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance ;les débouter de leur demandé de 5 000 euros pour résistance abusive ;les débouter de leur demande de consignation des loyers ;les débouter de leur demande d'injonction de travaux sous astreinte de 30 euros à l'expiration d'un délai de deux mois à compter de la décision à intervenir ;Décision du 16 mars 2026
PCP JCP fond - N° RG 25/08975 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA67B
à titre reconventionnel,
prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu le 6 mars 2010 entre les parties aux torts exclusifs des locataires, avec toutes conséquences de droit ;ordonner leur expulsion du logement sis [Adresse 1] à [Localité 2], avec le concours de la force publique si nécessaire, ainsi que de toute personne occupant les lieux de leur chef ;les condamner solidairement à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer conventionnel, outre les charges, à compter du prononcé de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux ;à titre subsidiaire, si par extraordinaire le Juge du contentieux de la protection du Tribunal de céans faisait droit à la demandé d'indemnisation :
réduire le préjudice de jouissance à la somme de 1% du loyer ;limiter la période indemnisable à la période de novembre 2023 à juillet 2025 ;fixer un délai de six mois à compter de la signification du jugement pour la réalisation des travaux ;rejeter la demande d'astreinte, où à défaut, réduire l'astreinte à 1 euro par jour de retard ;écarter l'exécution provisoire sur les éventuelles condamnations pécuniaires en raison de leurs conséquences manifestement excessives ;en tout état de cause, les condamner à lui verser la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;les condamner aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de la SELARL KOHEN AVOCAT conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
La SCI LES BAMBOUS s'oppose à la demande de désignation d'un expert. Elle fait valoir que les désordres invoqués sont mineurs et/ou esthétiques et sont le résultat d'un défaut d'entretien de la maison d'habitation donnée en location il y a plus de 15 ans et que l'imputabilité à son encontre n'est pas établie. Elle soutient que de nombreux travaux ont déjà été effectués et notamment le ravalement du bâtiment sur rue. Elle s'oppose aux demandes et à titre reconventionnel, sollicite la résiliation du contrat de bail du fait du manquement grave des locataires à leurs obligations d'entretien du bien loué et de l'irrégularité du paiement des loyers.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 mars 2026 par mise à disposition des parties au greffe.
MOTIF DE LA DÉCISION
Sur la demande d'expertise et la responsabilité de la bailleresse
Aux termes de l'article 146 du code de procédure civile, "Une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.".
L'article 1353 du code civil dispose que "Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation." et l'article 9 du code de procédure civile, que "Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.".
Les articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoient que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer un logement décent au preneur et de lui assurer une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail et cette obligation ne cesse qu'en cas de force majeure.
Ainsi, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
Par ailleurs, et s'agissant du locataire, en application de l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, celui-ci est obligé :
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L.411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées".
L'article 2 du décret du 26 août 1987 prévoit la "Liste de réparations ayant le caractère de réparations locatives" qui incombent au locataire qui doit le bon entretien du bien loué et :
I. - Parties extérieures dont le locataire à l'usage exclusif.
a) Jardins privatifs :
Entretien courant, notamment des allées, pelouses, massifs, bassins et piscines ; taille, élagage, échenillage des arbres et arbustes
Remplacement des arbustes ; réparation et remplacement des installations mobiles d'arrosage
b) Auvents, terrasses et marquises :
Enlèvement de la mousse et des autres végétaux
c) Descentes d'eaux pluviales, chéneaux et gouttières :
Dégorgement des conduits
II. - Ouvertures intérieures et extérieures.
a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres :
Graissage des gonds, paumelles et charnières
Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes
b) Vitrages :
Réfection des mastics
Remplacement des vitres détériorées
III. - Parties intérieures.
a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :
Maintien en état de propreté
Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci
b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :
Encaustiquage et entretien courant de la vitrification
Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous
c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :
Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.
En l'espèce, M. et Mme [X] exposent que les désordres sont apparus en 2014 en raison de la vétusté de l'installation de chauffage et de problèmes d'humidité importants dans le logement, que la compagnie d'assurance du bien immobilier a refusé sa garantie le 17 novembre 2023 du fait d'infiltrations par la toiture et que pour les désordres persistants, la bailleresse a été mise en demeure de faire procéder à des travaux le 15 octobre 2024, vainement.
A l'appui de leurs prétentions, M. et Mme [X] produisent :
un constat d'huissier de justice du 02 février 2014 dont il ressort un état dégradé de la façade, des infiltrations d'eau dans la salle à manger du côté du mur pignon, la salle de jeux en sous-sol et les toilettes, un état obsolète de la chaudière et du ballon d'eau chaude, la présence d'humidité et de moisissures dans la buanderie, l'état usagé et dégradé des persiennes, ainsi que le très faible débit d'eau dans la salle de bains du premier étageun constat de commissaire de justice du 20 septembre 2024 dont il ressort :au sous-sol,
pièce sur rue au sous-sol : forte odeur d'humidité, le mur attenant à la fenêtre est doublé, tâches mouchetées de couleur noire et races d'humidité, peintures cloquées et décollées, et d'enduits dégradés. Absence de système de ventilation ; local chaufferie : chauffe-eau et chaudière Frisquet, les générateurs d'eau chaude et de gaz en cuivre sont anciennes, usées ;dans la buanderie : forte odeur d'humidité, pièce encombrée de vêtements avec présence d'une veste et d'un sac tachés par la moisissure, pièce aveugle et sans ventilation ; dans la cuisine : peinture détériorée à droite de la porte fenêtre avec enduits dégradés par les infiltrations ;façade arrière : vétusté avancée, la peinture est noircie, faïencée et fissurée et les persiennes en bois sont d'époque, usées ;chambre sur rue (porte gauche face à l'escalier) : autour et à proximité de la fenêtre cloques, décollements et peinture tâchée, volet persienne usé et décollé ;chambre sur rue (porte gauche) : volet persienne usé, décollé et effrité ;chambre sur rue (cour intérieure) : volets persiennes usés, décollés ;salle de bain : peinture du faux-plafond de la douche tachée de traces noires (moisissures), absence de système de ventilation mécanique, peintures autour de la fenêtre tachées d'humidité, plinthe du mur mitoyen abîmée par des traces d'infiltration - dimension non renseignée), parquet taché et infecté de champignons au sol (dimension non renseignée), temps d'attente de 3 minutes pour obtenir de l'eau chaude et faible débit d'eau chaude au robinet de gauche ;toiture : ancienne et usée, une soudure de chéneau cassée, absence de solin entre le mur pignon et la toiture, couvre-joint fissuré, une bande de zinc ondulée, rustine sur souche de cheminée, maçonnerie de cheminée fissurée et cassée par endroit laissant voir la terre cuite délitée, chéneau encombré par des végétaux, pénétration d'un élément métallique dans la bande de zinc, chatière obstruée par de la poussière collée ;combles : pas en bon état d'entretien, sous-face de charpente tachée par des traces d'humidité et d'infiltration ;salon : faux-plafond abîmé par des traces d'infiltration sur environ 2 m2, peintures boursouflées et tachées de traces brunes, à l'aplomb de la douche.une lettre de PACIFICA du 17 novembre 2023 indiquant que les infiltrations par la toiture ne sont pas garanties dans le cadre de la garantie dégât des eaux du propriétaire et qui indique inviter le locataire à déclarer ce sinistre auprès de son assurance selon la Convention IRSI pour la prise en charge des dommages aux embellissementsune mise en demeure du conseil des locataires adressée à la bailleresse en vue de la réalisation de travaux en date du 15 octobre 2024 et du 16 avril 2025le certificat médical d'un médecin généraliste du 15 novembre 2024 qui indique avoir reçu Mme [U] [X], 24 ans, qui présente une congestion nasale avec écoulement depuis 2 mois une toux depuis un mois, une fatigue importante avec dyspnée qui rapporte avoir des moisissures dans sa chambre et qui indique que compte tenu de ses antécédents (asthme, gastrectomie) il lui est recommandé de ne plus dormir dans sa chambre en attendant des travaux de rénovation.
De son côté, la SCI LES BAMBOUS s'oppose aux demandes et soutient que les désordres sont minimes et ne lui sont pas imputables mais ressortent d'un défaut d'entretien récurrent des locataires en quinze années de location. Elle dit avoir déjà procédé à de nombreux travaux et notamment :
le remplacement et l'installation d'une chaudière Frisquet selon facture du 22 octobre 2014 (9 075,66 euros)le ravalement complet de la façade sur rue en 2015 (22 791,07 euros)des "Travaux de maçonnerie sur conduit de cheminée" selon facture du 13 novembre 2024.
Il résulte de ce qui précède qu'à la suite du premier constat de 2014, la bailleresse a fait remplacer la chaudière et procéder au ravalement complet de la façade côté rue.
Entre le constat du 02 février 2014 et le constat du 20 septembre 2024, M. et Mme [X] ne justifient d'aucune demande d'intervention ou mise en demeure de la bailleresse.
Ainsi, pendant ces dix années, les locataires ne justifient pas de réclamations de leur part.
Ensuite et postérieurement au dernier constat du 20 septembre 2024, le conseil des locataires a communiqué ce document, réalisé à leur seule initiative et a demandé la réalisation de travaux et réparations, sans plus de précisions, pour remédier aux désordres retenus, par lettre du 15 octobre 2024.
Enfin, la SCI LES BAMBOUS a fait procéder à la réparation de la cheminée le 13 novembre 2024.
Surtout, par lettre du 25 novembre 2024, la bailleresse s'est engagée à faire procéder aux travaux concernant la toiture. Elle écrit avoir mandaté une société pour procéder à ces travaux, ajoutant avoir réglé le devis, "joint", les travaux devant commencer le 15 décembre 2024. Elle a indiqué qu'elle "prendra intégralement en charge les travaux de réparation de la toiture qui relève de ses obligations légales et contractuelles", tout en contestant toute responsabilité pour les désordres résultant d'un manquement à l'entretien courant qui incombe aux locataires.
M. et Mme [X] ne versent aux débats aucun élément spécifique, supplémentaire, tel qu'un rapport récent établi par une entreprise spécialisée quant à l'origine des désordres dont ils se plaignent et leur persistance, à tout le moins, des devis de réfection/réparation de la toiture. Ils n'ont pas saisi la Direction du logement et de l'habitat de la ville de [Localité 3], apte à prescrire le cas échéant au propriétaire des mesures à prendre pour remédier aux désordres constatés et émettre des préconisations.
En conséquence, au regard de la reconnaissance par la bailleresse des désordres liés à la toiture et la carence de M. et Mme [X] dans l'administration de la preuve qui leur incombe au soutien de leur demande de mesure d'instruction étant par ailleurs constatée, la demande d'expertise sera rejetée.
Compte tenu du temps passé depuis la reconnaissance par la SCI LES BAMBOUS de sa responsabilité liée aux travaux nécessaires de réfection/réparation de la toiture ("Ces travaux qui doivent débuter le 15 décembre 2024, mettront fin aux infiltrations constatés" lettre du 25 novembre 2024), et de son inertie à les mettre en oeuvre, la bailleresse sera condamnée à exécuter ces travaux de toiture et à faire procéder à la réparation/réfection de l'ensemble des volets persiennes, pour des raisons de sécurité.
Son obligation sera assortie d'une astreinte de 25 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de 6 mois à compter de la signification de la décision à intervenir, qui courra pendant une durée de 6 mois.
Sur la demande de consignation des loyers
M. et Mme [X] sollicitent le séquestre des loyers sur un compte ouvert auprès de la Caisse des dépôts et consignations au regard de l'ancienneté de la demande, du caractère dilatoire et parfois mensonger de la bailleresse.
Toutefois, le caractère contraignant de l'astreinte prononcée ci-dessus justifie que cette demande soit rejetée.
Sur l'indemnisation du préjudice de jouissance
L'article 2224 du code civil dispose que "Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.".
Les demandeurs font valoir qu'ils subissent depuis 2014 un préjudice de jouissance du fait du caractère dégradé du bien loué. A ce titre, ils sollicitent une indemnisation à hauteur de 50% du loyer sur 5 ans pour tenir compte de la prescription, soit 126 720 euros (2 112 euros x 60 mois).
La défenderesse soutient que la prescription de leur action a commencé à courir au jour de l'entrée dans les lieux où ils en ont eu connaissance et que la demande est prescrite, subsidiairement, que les locataires ne démontrent pas que le préjudice s'est aggravé dans les cinq ans précédents la saisine du tribunal, et encore que les désordres constatés en 2024 ne justifient pas une indemnisation portant sur quatorze années d'occupation.
Il convient de retenir que les locataires ont eu connaissance d'infiltrations d'eau par la toiture à la lecture de la lettre de la société PACIFICA du 17 novembre 2023. En conséquence, l'action n'est pas prescrite.
Si l'action des locataires est recevable et qu'il existe un trouble de jouissance caractérisé à compter du 17 novembre 2023 (lettre de PACIFICA), des travaux étant nécessaires, il leur appartient de démontrer le préjudice subi à compter de cette date, à défaut de réclamation antérieure. A l'exception du certificat médical qui sera évoqué infra, ils ne produisent aucun document à l'appui de leur demande, ni n'expliquent le quantum de loyer retenu.
Il ressort des pièces produites que la maison de ville avec jardin située [Adresse 1] est parfaitement habitable. Les locataires n'invoquent nullement que le logement est atteint d'indécence, d'insalubrité ou encore qu'il est indigne. Ils s'en rapportent exclusivement au constat de 2024.
De son côté, la bailleresse soutient que les désordres invoqués sont pour l'essentiel mineurs et/ou esthétiques et sont le résultat d'un défaut d'entretien, en contravention avec leurs obligations.
Il est rappelé que les locataires ont l'obligation de maintenir les lieux en bon état d'usage ce qui inclut un entretien courant et une aération quotidienne dans le but d'éviter l'apparition de traces d'humidité et de moisissures. Le constat de 2024 ne relève pas d'humidité dans deux des chambres situées à l'étage et dans la troisième, en observe autour et au-dessus de la fenêtre. Les ouvrants et leurs pourtours doivent être entretenus et le cas échéant une reprise de peinture localement effectuée, sans laisser la situation se dégrader. Sur le palier, "la plinthe du mur mitoyen à la douche est abimée par des traces d'infiltrations" et qui gagne les lames du plancher ce qui semble provoqué par l'usage de la douche. Dans la salle de bains, dite "pièce humide", le faux-plafond de la douche et le pourtour de la fenêtre présentent des traces mouchetées noires caractéristiques d'humidité et doivent être nettoyées.
Les pièces du rez-de-chaussée ne montrent pas d'humidité, à l'exception d'une tâche d'humidité de 2m2 dans le salon qui est à l'aplomb de la douche selon le commissaire de justice. Elle ne peut ressortir de désordre du toit. Dans la cuisine, l'humidité n'est relevée qu'au bas de la porte-fenêtre et gagne le bas du mur. Enfin au sous-sol où l'humidité est relevée fortement, la chambre semble inoccupée et donc non aérée, étant précisé que le bail fait état d'un bureau. La buanderie est surchargée au sol et en hauteur par un entassement d'objets divers (caisses remplies, valises, panier etc.) qui ne laisse pas l'air circuler.
Par ailleurs, les termes généraux de l'unique certificat médical, ancien, qui est produit par les demandeurs, n'établit pas de lien de causalité entre l'état de santé de l'enfant qui avait alors 24 ans et son habitat.
Ainsi, force est de constater que la maison est parfaitement habitable, de belle allure (cf photographie prise après le ravalement, produite par la bailleresse) et que le manque d'entretien régulier des lieux par les locataires participe aux désordres dont ils se plaignent.
En conséquence, leur préjudice sera évalué à 5% du montant du loyer à compter du 17 novembre 2023, soit 6 235 euros ((4300 x 5%) x 29 mois).
Ainsi la SCI LES BAMBOUS sera condamnée à payer à M. et Mme [X] la somme de 6 235 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi.
Sur la demande reconventionnelle de la SCI LES BAMBOUS
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
Par ailleurs, en application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.
Selon l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989, "Le locataire est obligé : ...
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L.411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées".
En l'espèce, la SCI LES BAMBOUS demande que le contrat de bail soit résilié au regard des manquements graves des locataires à leurs obligations contractuelles. S'agissant du manquement à leur obligation d'entretien révélé par le constat de commissaire de justice, ils n'ont pas assuré une aération suffisante, ni l'entretien des peintures, et ont laissé se développer des dégradations qui auraient pu être évitées par un entretien normal et diligent.
De plus, elle fait valoir que les locataires ont accumulé de nombreux impayés de loyers tout au long de la période d'occupation (échéancier en octobre 2012, commandement de payer les loyers visant l'acquisition de la clause résolutoire du 07 novembre 2018, échéancier accordé en 2020, redressement judiciaire de M. [Y] [X] avec un plan de remboursement jusqu'en 2029).
Les demandeurs ne se sont pas exprimés de ce chef.
Toutefois, il y a lieu de remarquer que la SCI LES BAMBOUS ne fait pas état de retards de loyers récents ce qui permet d'affirmer que les loyers sont actuellement réglés. S'agissant de la maison d'habitation, l'état des lieux de sortie permettra le cas échéant une indemnisation idoine en cas de besoin. Ainsi les manquements ne sont pas suffisamment graves pour ordonner la résiliation et l'expulsion des locataires.
En conséquence, la demande de résiliation du contrat de bail sera rejetée.
Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive de la SCI LES BAMBOUS
Il ressort de ce qui précède que tant M. et Mme [X] que la SCI LES BAMBOUS ont adopté un comportement fautif au regard du respect de leurs obligations légales et contractuelles réciproques, en tant que locataire d'une part, et en tant que propriétaire, d'autre part.
En conséquence, la demande de M. et Mme [X] sera rejetée.
Sur les demandes accessoires
Les demandeurs, parties perdantes, seront condamnés aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il ne sera pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge des frais irrépétibles engagés du fait de la présente procédure.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,
DÉBOUTE M. [Y] [X] et Mme [Q] [A] épouse [X] de leur demande d'expertise avant dire droit ;
ORDONNE à la SCI LES BAMBOUS de réaliser tous travaux de réparation/réfection de la toiture du bien immobilier situé [Adresse 1] afin de faire cesser les désordres affectant la maison de ville donnée à bail s'agissant d'infiltrations d'eau, ainsi qu'à la réparation/réfection de l'ensemble des volets persiennes ;
ASSORTIT l'obligation d'une astreinte de 25 euros par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai de 6 mois à compter de la signification de la décision à intervenir, qui courra pendant une durée de 6 mois ;
DÉBOUTE M. [Y] [X] et Mme [Q] [A] épouse [X] de leur demande de consignation des loyers ;
CONDAMNE la SCI LES BAMBOUS à payer à M. [Y] [X] et à Mme [Q] [A] épouse [X] la somme de 6 235 euros en réparation du préjudice de jouissance subi ;
DÉBOUTE la SCI LES BAMBOUS de sa demande de résiliation du contrat de bail conclu le 06 mars 2010 à effet au 01 mars 2010 entre elle, d'une part, et M. [Y] [X] et Mme [Q] [A] épouse [X], d'autre part ;
DÉBOUTE M. [Y] [X] et Mme [Q] [A] épouse [X] de leur demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive de la SCI LES BAMBOUS ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE M. [Y] [X] et Mme [Q] [A] épouse [X] aux dépens ;
REJETTE le surplus des demandes des parties ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées.
La greffière La juge des contentieux de la protection